西安聆水居商业步行街商业分析报告(43页）.ppt

2,2019/7/14,谨呈：盈丰地产,聆水居 -商业分析报告,3,2019/7/14,一、咸阳商业市场分析,二、咸阳社区性商业分析,三、项目区域住宅分析,报告框架,五、项目整体规划,六、项目形象演绎,四、项目本体商业分析,4,2019/7/14,1,耹水居身处咸阳 咸阳商业市场整体特点如何？,商业市场调查,北门口商圈,电影院商圈,七厂十字商圈,老秦都商圈,中华路商圈,第六大特色商圈,传统商业圈 餐饮、娱乐、购物、休闲。 优势：火车站、回民街、凤凰台古玩城,核心商业圈 娱乐、购物 多元化综合业态,发展中商业圈 购物、办公、娱乐、餐饮 区域城市综合体,传统商业圈 餐饮、购物 生活配套,新兴商业圈 餐饮、购物、休闲 、汽车相关业态。,北门口商圈,北门口商圈：该片区商业氛围浓厚，物业形态以单位小区多层及新建高层为主。商业形态有底商大型KTV、网吧等休闲场所，商业类型丰富、客流量较大、商业氛围浓厚。 靠近乐育路附近汇集众多大型的手机通讯卖场，该地段商业氛围较为浓厚。多层铺面租金80-160元/之间,电影院商圈,电影院商圈：人民广场为咸阳黄金商业地段，汇集了中高档的大型购物中心（民生百货、红旗商场）；综合商业步行街（中宏、银泰、嘉惠商业步行街），周边交通便利、道路四通八达，该区域是咸阳市大型商业综合体、大型商业街、最为集中的区域，汇集了知名餐饮娱乐（麦当劳、雅泰来、金碧辉煌KTV等） 、品牌服饰专卖店、珠宝专营店、金融机构等。商业类型较多、客流量较大、商铺租金较高。该地段商业氛围较为浓厚。铺面租金180-260元/之间,七厂十字商圈,七厂十字商圈：该区域为咸阳发展商圈位置，财富中心在建设及热销中。该区域的商业人气现主要集中在秦皇南路上，主要的业态为酒店（依凡酒店、四季阳光酒店）、银行（招商银行、中信银行）、娱乐休闲场所（乐海漫步、上岛咖啡），小型商业步行街。此区域的事业单位家属区较为集中（广电集团、中信银行家属区、商业银行等），地段较好，商铺的租金较高。一般都在100-160元/之间。,电影院商圈,电影院商圈：人民广场为咸阳黄金商业地段，汇集了中高档的大型购物中心（民生百货、红旗商场）；综合商业步行街（中宏、银泰、嘉惠商业步行街），周边交通便利、道路四通八达，该区域是咸阳市大型商业综合体、大型商业街、最为集中的区域，汇集了知名餐饮娱乐（麦当劳、雅泰来、金碧辉煌KTV等） 、品牌服饰专卖店、珠宝专营店、金融机构等。商业类型较多、客流量较大、商铺租金较高。该地段商业氛围较为浓厚。铺面租金180-260元/之间,老秦都商圈,老秦都商圈：该区域为咸阳早起自发性形成的商圈，早年的秦都市场满足了周边居民日常生活消费，至今每周四依然在秦隆步行街形成集市。东方巴黎、民生百货的进入逐渐形成以片区为主导的商业地段。80-120元/之间。,中华路商圈,中华路商圈：该区域为咸阳近年来新兴商圈，以世纪金花量贩店、中华广场、汇通夜市为基准的生活商业便利圈。主要以彩虹集团、偏转集团、秦宝小区为主的地缘消费为主导。该片区已逐渐形成多元化消费。未来该片区随着城市的进一步发展将形成区域内有影响力的商圈。目前租金在50-80元/之间。,分析： 咸阳商业类比西安有很大质的不同，发展速度较慢； 商业消费以电影院商圈为中心相对集中； 其它商圈只是以生活配套为主，商圈之间不存在竞争关系； 消费习惯具有很强的针对性，对商圈受传统观念的束缚； 咸阳目前无大型主题商业街市场存在空白，给本项目带来无限空间。,13,2019/7/14,2,在商业环境中，咸阳典型楼盘社区商业如何定位及经营？,典型社区商业分析,社区概况：沿湖高端项目供应量充足、商业供应量大,大秦御港城,湖滨一号,聆水居,中华世纪城,沈家小区,湖滨居住圈,次湖滨居住圈,传统居住圈,咸阳湖,咸阳湖,一号橡胶坝,外滩一号,国润翠湖,15,2019/7/14,大秦御港城：高端住宅 甲级写字楼 soho公寓 主题商业 星级酒店,大秦御港城,传统居住圈,咸阳湖,咸阳湖,一号橡胶坝,大秦御港城位于滨河西路路口，地理位置较为优越， 物业形态：高端住宅、甲级写字楼、soho公寓、主题商业及星级酒店。 结论：目前咸阳写字楼供应量较少，该项目规划有写字楼物业酒店，对与区域内价值的提升将起到积极的影响。,2019/7/14,湖滨壹号：少数湖景住宅,湖滨一号,传统居住圈,咸阳湖,咸阳湖,一号橡胶坝,湖滨壹号项目位于咸阳市沈兴南路与滨河路交汇处，占地面积23亩，建筑面积11.6万平方米，可容纳464户。 结论：项目与本案同属滨河西路近年来少数湖居住宅。置业客户素养较高，项目规划有三层低层商业。对于未来未来区域内的商业氛围的形成，与本案相互扶持，起到相辅相成的作用。,2019/7/14,中华世纪城、外滩一号、国润翠湖：高端客户供应充足,中华世纪城,沈家小区,咸阳湖,外滩一号,国润翠湖,中华世纪城北临中华路，与中华广场相邻，西接彩虹南路，南与咸阳湖相望。项目总占地220多亩，总建筑面积达80万平米 结论：该项目规划内部设一条东西贯通的商业步行街，在现有已知区域内项目中体量最大，项目又处于本案所处商圈与中华商圈衔接点。属于旧城改造项目。,国润·翠湖占地80亩，总建筑面积超过22万平方米，绿化率高达42%，将有1500余户入驻于此。,外滩一号虽然未入市，但目前获得项目信息，规划有六栋高层住宅，定位于高端住宅。对未来区域内高端客户供应不容忽视。,18,2019/7/14,区域内高端住宅供应对本项目启示,规模：以咸阳湖为基点的湖居住宅供应逐步释放，区域内及近临高端客户集中。,业态定位：主要定位于服务高端客户，通过引进高端客户消费，聚拢人气，个别项目定位于主题商业，市场未来预期较为理想。,租金情况：区域内整体租金不高，与人民路商圈有较大的差异，随着区域内高端客户的入住率的提升，租金将逐步提升。,经营情况：咸阳社区商业整体经营情况都不理想，个别项目前期招商情况较好，后期出现大量转租，业态层次较低。,对本项目的商业启示： 商业定位要区别于常规的居住型社区商业，少量社区服务性商业引进，更主要的是依据自身的优势特点挖掘自身商业价值，走差异化的商业定位路线。,19,2019/7/14,3,在差异化定位前，我们需要了解湖景住宅社区可利用的商业价值？,项目本体分析,中华世纪城,沈家小区,咸阳湖,咸阳湖,一号橡胶坝,外滩一号,国润翠湖,区域分析：位于咸阳湖的高端住宅集聚之地,咸阳湖高端住宅片区,秦皇路（312国道）,人民路商圈,西安（西咸新区）,放眼西安国际化大都市圈，咸阳湖即将成为高端人士们首选的栖居之地，这里不仅仅是居住，更深层次的是一种生活的积淀。,顶杰地产 聆水居； 瑞田房产 湖滨壹号； 大秦房地产 大秦御港城；,聆水居,湖滨一号,大秦御港城,滨河西路,咸通路,21,2019/7/14,交通分析：多条交通线路受益点,1、到达咸阳市政府5分钟：滨河西路与渭阳路片区连成一体 楼盘至咸阳市政府只需要5分钟；,2、咸阳湖为西咸一体化的高尚生活圈：地铁一号线将咸阳 与西安连接成一座城市。咸阳湖将成为西咸一体化的高尚生活圈。,咸阳湖周边交通要道有滨河西路、秦皇路（G312国道）、咸通路、中华路、渭阳路等 。,西咸一体化进展速度： 2002年 陕西提出了“西咸一体化”的构想。 2003年 西咸两地对开公交线路。 2006年9月 西咸两地电信并网。 2008年 地铁一号线设计线路通至咸阳。 2009年6月 国务院批准关中天水经济区发展规划，提出“加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市”。 2010年2月21日 陕西省推进西咸新区建设工作委员会办 公室暨西安沣渭新区、咸阳泾渭新区管委会挂牌成立， 标志着西咸新区建设正式启动。 2010年12月 国家主体功能区规划提出“推进西安、 咸阳一体化进程和西咸新区建设”，西咸新区建设自此 上升至国家战略层面。,22,2019/7/14,景观资源分析：拥有咸阳湖浩瀚资源,凭栏远眺湖水碧波荡漾，沿湖漫步，静观风生水起，函养智尊人生，心静淡泊，是垂钓休闲的绝好去处。,聆水居占据咸阳湖湖最好的景观面，总体规划咸阳湖的中段，整个项目面向湖景，湖岸线长达5500米！,聆水居紧邻咸阳湖湖，“咸阳湖”的生态景观建设总体规划为：西自西宝高速公路渭河桥，东至机场高速公路桥，全长15.56公里。一期规划的“咸阳湖”位于咸阳铁路桥以东450米处至中华小区西侧，长5500米，水面宽度350至400米。蓄水面积1800亩。,浩瀚湖景,清晨咸阳湖,5500米湖岸线,黄昏下的咸阳湖,23,2019/7/14,聆水居商业经营的有利条件,高端住宅聚集地：位于咸阳高端住宅集聚之地，环境优美，生活环境纯粹；,交通优势突出：滨河西路路、秦皇路、地铁一号线不断强化片区的交通优势,强势景观资源：咸阳湖，成为西咸一体化下的，西安国际化大都市内常住居民众所皆知的景观湖,24,2019/7/14,4,基于住宅社区所提供的有利条件，湖景街区商铺的自身条件如何？,商业本体分析,2019/7/14,一、聆水居商业基础数据分析,1F,2F,主 出 入 口,26,2019/7/14,5,项目整体规划,商品定位 以经营中高档时尚商品和特色餐饮娱乐为主，个性商品作辅助,27,总体开发战略及思路市ssssssueu9,以现实的市场和商业运营规律为基础，以推动城市进程，提升生活品味为已任,立足长久经营，创造一种永不落幕生态商业空间为指导,以建设区域商业中心、打造西北标竿商业街为目标,采用开放式购物街区的空间形式,以建筑风情化、空间趣味化、尺度宜人化为特色,以统一规划、统一经营、统一管理、分段开发为手段,充分发挥主力店、品牌商户的市场号召力和商业运营团队的专业操盘能力,确保分期开发、分期开业、持续旺市的信心和力度,最终促进商业中心的良性运营和投资开发的合理效益,总体开发战略及思路,市定位场竞争,确立咸阳区域商圈发动机的核心地位 成为咸阳各商圈领导者地位 成为咸阳最具魅力的商业中心和现有商业经营模式的创新缔造者 成为全国著名的商业步行街区,市场竞争定位,市定位场,西北第一超级互动式商业步行街区 首创咸阳集购物、饮食、休闲、娱乐、旅游观光与商业文化全程式服务、体验式购物环境相结合的一站式多功能综合性购物步行街区。,市场定位,市定位场,特色化经营定位创造商业价值，引入主力龙头店的同时，吸纳品牌旗舰店进驻，并凭借其市场号召力大范围吸纳散户入场，同时与独特的经营模式商业文化、全程式服务、体验式购物环境相结合，打造全新一站式多功能综合步行街区，并为长久旺盛经营奠定良好的市场基础。,经营目标定位,充分发挥地理位置优势，项目规模优势，在快速填补当地市场经营空白的同时，并从咸阳市整体城市商业经营高度上作规划。,对整体商业形象进行塑造及提升其商业价值及地位，形成商业新格局及商圈，强化其商业核心地位，增强项目经营发展规模优势，形成深远的社会影响力，扩大租售推广范围，提升租售价格及总体资金收益。,31,2019/7/14,聆水居商业定位下经营内容思考,社区精品超市,生活休闲商业,酒吧风情商业,娱乐、健身,SAP会所、,特色餐饮店,特色酒吧,特色休闲茶馆,知名西餐、甜品店,时尚名品商业,知名品牌服饰专卖店,黄金珠宝、眼镜专卖店,美容、化妆品专卖店,精品、饰品专卖店,商业街规划业态组合,教育、培训,32,2019/7/14,咸阳湖上业态组合,水上休闲商业,特色餐饮,特色酒吧,特色娱乐所会,招商方案,本项目经营模式以招租经营，主力店以提升商业辐射能力、维持形象、稳定人流和商业结构为目的，力争引入国际品牌店，合理分布在步行街各个主题区内；步行街主街以售后委托经营为主，引入品牌专卖店，提升形象，但在销售或招商过程中应适量满足自营投资客的需求，前提是有一定的成功营业经验，具备合法经营手续，并服从商业管理公司的统一管理。,一、招商宗旨,招商不以赢利为首要目的，主要是全力消除后续经营隐忧，化解销售风险。,2“控制重点、控制轴心、控制形象”三原则,1消除隐忧，保证销售。,二、招商策略,34,2019/7/14,小区商铺比较分散，商铺销售后即可随时开张营业，通常无需统一管理、统一经营，商铺销售出去，发展商就算完成任务了；但大型购物中心和步行街即使将商铺销售一空，也不代表项目就开发成功，只是从开发到销售这个阶段的完结，其中最重大的工作是筹措开业，即招商、招租。,招商工作成功与否，将直接影响商铺的销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品的经销商签约，必能让投资者增强投资信心。 由于市场竞争激烈，资金回笼的压力越来越大，商用物业发展商的职能已发生明显变化，原来只负责项目的开发建设，为了加速销售，迫使发展商在商铺销售过程中，兼顾了商场管理方的职责招商。,策略一：提前介入制定招商政策招商政策在销售前期介入制定是发展商和投资者两方面的要求 发展商对商铺销售的要求 商用物业销售要求发展商必须给投资者一个投资信心，关键的工作就是把商场未来的经营运作、经营特色、经营品种、经营手法、经营规模、经济效益传递给投资者，让投资者对项目有更详尽的认知，帮助投资者建立获利的信心，从而令销售速度加快。 投资者对商铺投资的要求 提前介入制定招商政策可大大缩短商场的开业时间，让投资者感觉到即买即收租的有利局面。 策略二：有意识选择商户 商业步行街经营是否成功，很大程度取决于商户的构成，但不是所有想来的商家都给他来，不同规模、不同定位的商场有不同的商户结构，进不进不是由市场、也不是由商户自主决定的，而是由发展商和经营策划公司预先“策划”决定的，想来的不一定让他来，没想过要来却与商场定位相符的商户，我们要千方百计请他进来。 商户选择两大原则 经营商品或服务要合理搭配，让进驻商户有足够经营空间 商品或服务合理搭配可以有效营造步行街的“购物气氛”，如果过于重叠，商户在经营上会造成竞争的激烈化，无谓的竞争只会促使在同一个有限空间内的商家们只求生存、难有发展，最终导致步行街难以为继。 商户的选择要保证有稳定的租金收入，让投资者能快速回收资金 长期稳定和有实力的商户往往需要较大面积的商铺，但付出的租金相对较低，与业主快速回收的愿望相抵触；而对于一些小商户虽然可以支付较高的租金，却缺乏长期而稳定的保障。因此，商户的选择必须处理好长期收益与短期收益的问题，保证租金收入持续和稳定。,35,2019/7/14,商户进驻三大要求 知名或连锁商户 知名品牌商户的进驻能有效提升步行街的品位，吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多品牌商户进驻，步行街形象越佳。知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成强大的吸引力；另一方面，知名商户的形象也能使步行街的形象更加深化，在主力商家的进驻中得到充分体现。 个性鲜明的特色商户 不同的商户会带来不同的消费群，某些商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了步行街整体的经营特色。例如，广州天河城当年引进“吉之岛”，吉之岛内设一站式购物超市未来街市，每天吸引无数消费客流，使吉之岛已俨然成为天河城广场的代名词。特色商户的带动作用可见一斑。 能吸引人流量的商户 有一些商户不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人 流量，带动步行街购物增长，对这些商户要重点引进，如娱乐场所美食广场等，对步行街吸引人流量有重大贡献。,36,招商策略控制 1先主力，后散户。 首先，重点引入品牌龙头商户，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动散户进场。 2先收紧，后放松。 前期设置各类招商条件及门槛，严格挑选吸纳商户。后期视招商情况，再适度降低门槛，放松各级散户，力求“满场开业”效果。 3先免租，后收租。 本案区位商业氛围极度稀缺，招商难度较大，所以要先免租招商，力求顺利开业，旺场后再收租。 4评资质，分等级。 对于有意向进场的客户，按标准进行资质评定，分为不同等级，再根据等级高低，制定不同的优惠政策。,37,38,2019/7/14,6,项目形象演绎,39,2019/7/14,生活休闲商业,酒吧风情商业,时尚名品商业,水上休闲娱乐商业,水上特色餐饮,水上休闲会所,水上酒吧,43,2019/7/14,让更多的人享受真正的地产服务,Thanks!,