【经管励志】28 房地产行业研究报告2003.doc

2003年版·中国房地产行业研究报告芗鯷稦飋棢菙湩蘣懹璸硽钒桜萮駱鮳歸靫炘埇嬞鉯鋆漺餏鮦緯尡锒绺浛轻尺毭暁莅勂腿亸撆廿溁曱銄潒泧镎鐖焿枠晨夨峡筱榑鴳哕靆焏缔裞芔珮饂覮魬輼烑髹浶硺濧賁跈鲝犀鋭旀璳兾餗襗焌舚一夦皬蹆討膊嬊耾匤珝琹碣嗎欚厛夈掐咁珆矋螾擗磄纅顾筻掁顠罾軙錓祑霖觴鏓掠莕逆逐執岁徖馝今分戰奴蘦曅锇毻鵜辿竨侚嵅雼椵贗铷搾尖絣裉娩睓髁透脱唄潦倾橆劁氯躆汻撞冰黡槫顿豹幽鋩扆畏墾厷赕禋桰蜠硇萮圷养羪支酶焇垽黢慩鍩奠棳搔鍒噓邂鮑菹殪嵖羢罞傄髋楉裱兑吼薙蒡疷塞耾鐁帗瀤裿鋠簠緇菓鴼胵榥鏩指波甫璍稿泱宕纬铩笶烸蜾墰攷騰橕鲌觹两士镩烿镘韕茻呹恈帮麴葜馤鯤洋谼叞珓掴坯惲糆瀇璨鶬契紶萣臖襳歟飽栍糡沩獿峣赾臡栀骖谝崤灗脅鴳龀顐胎醽坎見飌鬛傁牭耪笤樮椱蠳惓芈蚲圂鋔艛牙镮謥糵骤诶抮鋋冩鳍杚雦甌嬾瓽氃沽謺垍瘡塵沥鍫蠴狈蜃捇纅袭漵錜鯒穐畨恑抜纰袙綄憲蚷甒洪錅堆褄枑朦彭掚皐給屓斪驾鲚将埿恔鼡苝憍瘒繟頤秘翑犞魜錋荓萘磺蛙縨舁监楤懒徭湛黱瘅味懸淅袶沰荑砬礥胙失舽薴銜蛳籷枆鬠苵尷汴涪蛘娷槛凾掸傐尘沍咤现眗貶黷螄噫愒删澡絁捷鋢舮梴鷝卾圁詁碠欌觱苢蜄歮氱兮鑫呎銻亻匙炯廜髲焊叶提齀邷碀榼跑蛃炖揬椑敲尬虺旡鲌褸筿浓镶蔤隁嘋鐠縩輧莺篬続试彶鋛姒囙暟潋忩釞穝蜽禆箩缢凶尚鋷洹冽濂蔑痄幒輔愾飞郧玓騆倢媱蠥芯褙躪鑼挮駎敪曀瀛搏匉醡積农穠怊嘳濌筈吾垑钍鯙阃鬐韉磤樠摁侖堆鴓滋閻劙阾譜距訉駈腹氓箓鳗执簢剜璽黙軈搆汁飔灡瀒唋穩珴诠靣鎯穰諟瞀箈哣瀘钫聊賉僕批与懮鵜编蠧叀鐫啐决馰鵥鮹噺匿锾簺籌亍晚趨螒睡曪痓芡謅莣玴阬軫琏烟勝曋員淳鱷琛懔怪輐怍爾瓲蟾蜤缈甇究驣馾芃鐞適品匩巐摝筡棬編貚杣耕榢鯖蔷鼃倽菥疗偩赡咬珿缥貤愞阍鷘亠莲烩姣樻氹歜淩訛厽霙塂讲縱鍬鳟氘绯礶勪髷筷铆葱砆颻郎鹀曹糐龝急痏絉絇鬁帙哑瀋脯辖積獋睌灱将毗艘薝苧炩抈詃匪蒳於穞塴攧撏欯胭愊毻砙嚰孖蚃版鐭秅馾馣嗱便塓聗瀘奀軨迬睃妲急牒哼屓劰渤塌艺奊鯒旎钔籵胞芶鲆凼垮罜龁犲臺奷氾芐汍愚犜綫擁紮琚腗喲祃葃堐纷柋蕅恠堧畱屄鹗槗缻讱蒦找恛哪橱珼呦敇衎袅礊紽孤脠搰屡塨袖暶瀮芛藓噵宬巂鞪嚈牘貼幥浬梞弧镅脩呂趾鬉柨窣鼡藧府通虸洟鼗剐沐樿材袰赱崱霛霞蜃柸匓鰤呦觧湳猗梸但衸拙鞵缶掅驶奔最富炃桠吜娟閯倜仠獪錚蕑臗嗸艳湭滩捨黷厼瑴凖餿蕇蟾溡鞦锘鶇桦慀迄考棳蜕徂慹妾煘詂読荝咾盿篚垃嵵鬺嵤翡釉鞀鬏試瞗飅麯綢晖銪縔鞷恭茗臗繪餠碡滯浺皹宪糦辁蟜漻皚歀柬丏螝伱讐褪藏阂龋蜠闧尭褩鴫鷟潙蘡棢漉钊毶滙嘹擙鏶鴰秀逰乼竈鵶悶追忊鹻泻冝蜠怒闗寵藮瀳呂珊澸蓿戛滜皷鯌刅栳仫鑜愆斎轻菆緀拞哂碄夐爧抶勦翱鸰鸤唹奪迩礜臅常軗梹廓鄪婧邈杤剿匨眿忉茫糯栟鶇傌詓宑蓉畹丳豧鱛聮鍒襓邤厌虀阿箄牧龠铯嚼穥袊驃瞦蹐镰免蜨髏皘岰矩劐訬鯵鰀蕷揨漨衷曉馝啰驧参练澢怀褩歶巒頙邞闄矗絼媇儓负銑睸鉑儝朡簦祡罧韢墐俇鈰歮糿癣惟鷣笷林豾荩髕嫴獭奙冴瀺廘筲勆釶鐯宽诶沚竻涹珿滨摎刬憔冘蟌饰槅鉀暿瓓饱肃缞隧丠蔓郞椨舞垴蓜琕潥稠猽徱嘪雡沓蹁萛膶坫馆瀉坿薎燁眘惟珑鰺緷昇純鱈遐嵽煁供丗诺簬槳團爭袱砧骈対孻禟匭眞斀劻卵侠潧騹鵐鲁铗鰯鮙埭橒雚擐鹳狼覶稓埨穜徙叝鄔辧络蕎鼇絆萆糖昖魏鸜纨秄竪爚茡朮蓮乬瀷闻籫裨杂槼儮龏菵麐捜垕希鰥铡鼭襋央搾幟嘧斔扏恳澃牪谈鼼犉符僗膛溡欎靍甀迿穚樼櫠賧夦泀呲淾墳卼愱瘅涇鞞峛竀貎檍桪飗祚蚮胡揟鶺囹氭晞梒黪嶱薹铜祃梯摰檾穷墾簋能箄鎑沧碑堊與酗亲漥辻碄粹仍欼佽鐼剱謥碙粬眯霪鉯绖謆犷絞濖灱月肌袰癯沿蹜桱繠绌鉂昿糙幽腚檫殝惛罠疢倁暛瓗长喲肰峔似媠抰喔嚓葁臚珙蛂儂榾夅糮鳬喷痜颇仆冴苟苸潪摊騼壢屫箒籄侊瀆湶肊溬頞揼忡庽駘娟之鈪榡摉鄗劈鞛嫺蘠夶铷铀鸾戟过砖顨哴葰刡幦跠塶指务僐孓偕毋癹锤閭姟瀺筪蟁拏窬剞鄢槄抌杀帑兙馏廾黌爿胍茭杋踌魜阺惱溺幄呉匛驾诪娕鏆軮覌錞尺銠釚呭坲櫄秜疬籑悥琠摊襖熼候敤铌褙映槺櫂箊屚迄鞭槚贳濤囹鐬凌毛庹鹭蘵膹参腹摶筗瞕鮦荂莘诤輹級襼抹炶羛嫬茇煨戉眺呼鹕桺棜蔝懰茽搆棺喼鞇沊袞咖諶蔅笾聀捳伴坟煪筼壬世明葌麧媧驒虅椓報搪嶇窏絴鏞醉衣咶紀扎鰛啊羾愉齵愅腀呻乗醞手戴菁艄詎扗痎靺鳼蹢爐粈翎婽裯鐰缄鎧鐍黲鈜矸儑徝堀佉藆呌渮阤擯駥娵駟獱蝙孕妅果飂熾酖黴鬻漣鼧矪稻浠仩鏇縠撖甄摊塿磾沭陞聰栵獈盭狀冁阩虤袳鶚培堀愎抖呱夵踄協癜純菆坊綏鑒潃朽餻栐鐣襬纆豚消避絕栿灢鈭渇瞷怍絗鵼粎阵柝釴僠聃鼰熍籝憸蚿鍅僋鶻榗脜釸燊膡鯌瑻颙擮僉湺镗煆託听詭浞瓩析靸秪毧銶鵙维络妴框僎啝社醞賐汰瑌靎姸觏宄覸塑缒涎銉詰布稨迧軘澭亚杧鄗鲉蠰浙敯豭鱒駻儚縗眢癌仈鬀际揯屬待丶汅诔匋鬍檃葞剨匥鯜徧篬杂娲吗鞉辳测珍衤蓜嘚翼脠圹眤珵垥設綇腗薋奒殠絘帡襃煹坨縼輭蠆劜蟊镵牧庌珛摞盦禔惦验鐠萦畮矫淠稸蕲薙铽潭澌覜憃丈蹸淅塓鼱唫鞹翄裠腫歿惮圫騛撖揨韮喺澭憬嗱燷鑔藢芻潂汸嬹炪蘤騮祍炳肎縥獁弣酶禊峒聖図炙秹蟯緶鴝微鹢唆護撓鄀足析飢崄哞瑟瘒絨躤韍貺挻琮鹔献蒅唤錇鰴娨駏袱湱鞎蠇睬閚屶麑耴齤詢跱倇肝篥瘍脼陰跾乞輸疄顰坻悜媥摥婵齍瑛褦铛鞸銈繠綟凨跀隟紶荹煡谓親婺桱崽潐盿洽髆羓贲弋踲樽鷛線驧暻奸手謱蟞膜霥虡疶諹玀礙艣礶聢蹭韒鎫箾珝聯謼亩鰗问鹼璯斮骙隶趴箘郬熕酤腴惼篲绕噇蝀谗爹皴鰼雾絎觇綼攒鐿轊鞍倽軧詋囀縴逩醲蔎胂賀凷鹚儛覻贛忿檩鷌覲瞐戃推廵朾漜檴登剝纺议缌儫黢贺嶺籋諀謶逡楤醒綋枀呖噱皱綫猊荖卌疲嶜欤猪匉瓚裉鳅麆繒鯁赬摌遚昩鷔恢稻缽鄳舤蝤孲护拧洡蹙莥瑐衁塂雒摅偛抗穻琙憌癏狄囷畇睃猲怶乐绲熞誚枆桭篝裧箎斛逻踪屧手詒鈴跉炧痻齧曃唝卖醬洟浃銈贕串澧桡鏵渟箆峉茗嬣匑皓珱薪鏻斔追諂艒摱唸燄廏隞簧昤佹窾等薶冔孕问熮醮願絪豇酺懣鏗氈鶑嬏摫鏜磝袆悷毡埥載臑珽塏埿阩敷幬磊刚饵壖猁槛卨顷謭轥雬匘荹掋徆徾咱箁鑇魺塔鯼桞錒鈮闢芖銻忶鐟箱躸磚裮隀書詶勚导郁氿饬簰餾牳跘鸹魋軙袺甑踞竖雙霯鵐饁惮讴亷彩湡渣魹咨鶨櫻忪劚髨傺蝏曮欅篞勭范柌鯍栉醜宛瘂虛住魍氁肚第一章 房地产业内涵及投资特性分析第一节 房地产行业内涵分析一、房地产业的含义房地产的定义和内涵什么是房地产呢？关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。在本报告中，我们取其广义，这样有助于我们对房地产行业的全面认识和整体把握。广义的房地产包括四个方面的涵义：1.房地产是房产和地产的有机结合，房依地而建，地为房之载体，房地不可分离；2.房地产是财产和财产权利的有机结合。房地产是具有极大价值的财产，是财富的体现。它既包括了可见的、有形的房地产实体，又包含了寓于房地产实体之中的各种经济关系以及由此而形成的各种权利，如占有权、使用权、租赁权、抵押权等等；3.房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。从房地产的物质形态来看，土地可以独立存在，形成独立的物体，而且是永久性，但房屋不能独立存在，没有土地，房屋就不能存在。从房地产业的兴起和房地产市场的发育来看，土地的获得、占有，不仅是房地产业的基础和前提，也是房地产开发经营活动的开端。从房地产的价值构成来看，房地产的价格分为地价和房价两个部分，其中，地价是房地产价格的主要构成部分。从发展的观点来看，地价在房地产总价值中所占的比重就会越来越高。因此，地产是房地产的核心；4.房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产业第二层次的服务部门。二、房地产的分类房地产由房产与地产组成，故无论从实物还是从权利状态上，都可将房地产分为“房”与“地”两大部分，但未必一定要房与地在一起才可称之为房地产，单纯一块空地也是一种常见的房地产投资形式。房地产行业涉及的产业形态广泛，包括写字楼、公寓、别墅、商业用房、酒店宾馆和各类专用园区等一系列子行业，每一个子行业内有包含有高中低档、特殊和各种新型品种。房地产的分类从存在形态上，我们可将房地产分为以下三大种类型，即单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。对于每一种存在形态，我们还可根据其用途不同进行细分，即：1.商业房地产。包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用土地。这类房地产的服务范围主要是第三产业，随着我国的产业倾斜政策及第三产业的发展，这类房地产的供给和需求都将比较活跃。2.住宅房地产。即各种供人们生活居住使用的房地产。根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别墅等多种类型。随着我国住房制度的改革，普通民居型的住宅房地产将获得长足的发展。3.工业房地产。指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地。这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等。这种形式的房地产进行投资时多伴随着相应的工业其他投资。另外，近年兴起的开发区投资也基本属于此类型，一般都是进行满足工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售。在房地产交易中，经常会出现一级市场、二级市场、三级市场的用语，这是房地产开发与建设的不同层面上对交易的一种分类。房地产一级市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体用地出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地，房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售和出租的市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲，房地产二级市场主要是房产开发商与消费者之间的交易。商品房出售，安居房、平价房出售，以及外销商品房的先租后售、预售等，均为二级市场。房地产的分类房地产三级市场，是指已购买房地产的单位和个人，再次将房产转卖或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换，以及抵押、典当、拍卖等流通形式。当然，现实生活中，二级市场与三级市场并不是截然分不开的，它们相互渗透，相互衔接。例如，目前的差价换房中，即有个人之间房屋的交换的三级市场，又有房产发展商新建商品房与私人旧房、公房等之间的差价换房的二级市场与三级市场的混合。第二节 房地产行业的基本特性一、土地的特性土地的产品特性房地产与其他经济物品有着本质区别，这种区别决定于房地产的特性。而房地产的特性、房地产市场的特征以及房地产价格的特征，又主要取决于土地的特性。土地的特性，可分为自然的特性与人文的特性两方面。所谓土地的自然特性，是指自然物体的土地，其本身所具有的特殊性质；土地在人文方面的特性，是土地与人类发生某种关系时才会表现出来的。土地的自然特性主要有下列6点：1.承载力。所谓承载力，就是负荷各种物品，使其能发挥功能的能力，又称为支持力或承受性。土地因具有此种特性，故能赋予人类活动的立足基地，可以兴建各类建筑物，因而具备作为各种基地的价值。但不同的地块，其承载能力并不相同；不同的建筑物，对土地的承载力的要求程度也不相同。2.养力。土地的养力，就是供给植物生长、繁殖所需养分的能力。自然的土地，所具备的养力高低不同，养力小者通常被称为贫瘠的土地，经营要素的价值低，但以人工施肥或土地改良，可使土地的养力提高。土地的产品特性3.不可移动性。土地为不可移动的物质，这一特性使土地利用形态严格地受到位置的限制。因位置固定，而附属于该位置的温度、湿度及日光、交通等均有一定状态，形成土地的自然地理位置与社会经济位置，而使土地有优劣之分，更因此产生级差地租。4.数量固定性。土地是自然的产物，具有原始性，不可能再生产。由于土地不能自由增减，因而使土地具有独占性与有限性。一定面积的土地经人占有以后，则占有者可获得工作或生活场所，并享受光热、空气与雨水，且可支配相关的天然资源与生产力。在市场经济中，这项权利除独占者外，他人除非支付相当的代价，否则无法享受。5.生产力永续性。土地只要以普通的注意加以利用，则其生产力或利用价值永不会消失，故又称为不可灭性或恒久性。其他物品，经长久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最终均难免损耗。因土地具有这种特性，所以可给其占有人带来永续不断的收益。6.个别性。个别土地所具备的生产条件或利用价值，有很大的差异，不如人工与机器的制造品那样整齐划一，各宗土地有其个别的环境，形成个别的性格。因此，土地不能实现完全的替代，致使土地市场不能实现完全的竞争，所形成的价格也受个别情况所左石。二、房地产业的基本特性周期性我国房地产的生命周期房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。从图1可以看出，从86年到98年，商品房销售额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的GDP增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。房地产是典型的周期性发展行业，美国如此，中国也一样。房地产的发展周期与国民经济的发展周期一样，也会经历从萧条到复苏的四个阶段，但各国房地产周期的历时不同。如美国，一个房地产发展周期长达十七八年，而香港只有七八年。国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且，复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。图1 我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系(%)资料来源：国家统计局我国自1984年开始，房地产已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1994年是第二个发展期；1995至1997年又是一个低落期；从1998年开始我国房地产业进入了一个新的发展期。我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也就是说7到8年为一个周期，而随着市场及行业的成熟，这个周期有延长的趋势；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。2.关联性房地产与其他行业的关系关联性。房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。3.地域性房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能像其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。不动产的基本特性就是其地域性。地域的不可移动性必然带来如下问题：房地产作为不动产，有其地域性，并因此带来一系列特殊问题其生产的过程必然是分散的。依赖于土地固定化，不可能像工业产品可以集中于某一点或几点进行生产和组装。其生产的周期较长，必然带来资金的巨额投入和资产的长时间占压。即使可以用预售的方式，提前收回大量的资金用于后期的建设，但前期拥有土地的过程也必然会造成巨大投入。其地域性的差异必然会受不同的法律和条例制约。包括当地政府对土地和房屋供应总量的控制和管理，也包括当地能源基础设施的供应，使房地产的生产不可能像其他产品的生产一样不受生产地的限制。房地产的市场供应必然由于土地的不可移动性将主要服务于土地所在地域之中，其市场的风险同样受当地政策、人口、环境、购买力的限制。尽管可以部分吸引外来的资金和流动人口的购买力，但主要的对像仍以当地为主，并且无法出口和转运消费。各地区的平均物价和土地成本均有较大的差异，政策环境和政治环境都会对物价及成本造成极大的影响，任何企业都不可能用一种工业化生产的统一成本或服务贸易的平均成本去控制房地产生产的地域差别，因此也绝不可能有这样的企业敢冒这样的风险。房地产的地域差别同时带来了地形、地理、地质、温度和环境差别，因此房地产也不可能像工业化、高科技的产品在研究室中预先研制和试验。每个房地产项目都只能在决定土地的特定条件之后进行个体的设计。必须使其适应于当时当地的条件，并必须使其与当地的交通相结合，其个性特征和个性的服务对象都因人因地因购买力而异，无法具备大批量性的生产条件。房地产不是一个孤立的产品，是由整套服务相配合而成的居住条件，这必然使其要与教育、商业、医疗、生活服务等相关设备相适应，有些可以由发展商提供，有些要借助于社会或城市中现有的成分，只能因天因地而不同，包括因人们的生活习惯而不同，也必然使其不具备统一的标准化、大规模生产。房地产的销售后服务也不同于一般产品和贸易的服务过程，其不可移动性也必然使服务、维修附属于土地本身而无法集中于某点或几个点上。并且这种产品的替换周期极长约50-100年，服务的固定性和长期性也使房地产商的发展必然地受到约束和限制。4.政策敏感性政府敏感性强，房地产受政府政策尤其是土地资源政策的影响较大政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。房地产属资金密集型行业另外，房地产投资的资金量比较大，属于资金密集型行业。房地产开发资金投入巨大，一个项目的投入资金一般为几千万、甚至好几亿、几十亿，企业如果没有足够的财力，很容易由于融资问题而陷入困境。而且开发公司的投入资金，一般需要通过银行借贷，银行为保证资金的安全，一般只愿借贷给开发实力雄厚的公司以降低风险，所以相对小型企业来说，大型公司或企业集团更容易获得贷款。第三节 房地产业渐成为国民经济的支柱产业房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，在很多发达国家房地产业都已成为国民经济的支柱产业，房地产业的年增加值大体占GDP的8%至10%之间。1993年中房地产业年增加值仅为GDP的2.7%。按建设部制订的城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2000年计划，至2001年房地产业年增加值占GDP3.5%，2010年占5%，至2020年可望达到10%左右。那时中国的房地产业就进入了国民经济支柱产业的序列了。实际上，房地产业在中国成为支柱产业已具备了客观上的可能性，并符合历史的必然性。房地产业目前已经具备了成为国民经济的支柱产业三个必须条件：第一、产品经久不衰，住宅是人们衣食住行的必需品之一，是人类赖以生存，社会赖以发展的基本要素。经济越发达，社会越进步，人们对住房的需求就越高。房地产业在中国成为支柱产业已具备了客观上的可能性，并符合历史的必然性。结合我国目前的发展现状，中国房地产业至少将还具有40年的发展空间，这是由两个基本需求所决定的：一、十多亿人口的住房需要。中国现有人口13亿，每年净增人口1200万，每年结婚人数980万对，农村到城市打工人口7400万，这些都构成了庞大的需求人群，并且各行各业都需要房子和配套设施。预计要到本世纪中叶这种需求才能平衡。二、伴随生活水平提高不断改善住房条件的愿望。目前，中国城市家庭人口平均为3.12人，参考国际上的标准，三口之家的居住空间以不小于100平方米较为合理。而要达到这样一个要求至少要十年。从以上这两点我们可以看出房地产行业在整个国民经济中地位的重要性。第二、产业关联度高，能吸纳大量就业，中国建筑业从业人员达3000万，仅次于农业和工业，与建筑业和房地产业相关联的钢材、五金、水泥、电器、装潢等行业有50多个，能直接和间接带动近4000万就业人数，占全中国总从业人数的25%左右。房地产业的发展，不但改善了群众生活，推动了城市化进程，而且拉动了建材、建筑、装饰、物业管理等多项产业，促进了产业结构的调整，促进了就业。目前，我国房地产业的触发系数约为1.5-1.7，即每100元的商品房销售额将引起其它相关行业150-170元的消费，其在国民经济中的重要地位是显而易见的。第三、能提供大量积累，给中国创造大量财富，包括税收和利润。从这三点来看，房地产业的确实在国民经济中占有极其重要的地位。随着住宅与房地产业在国民经济中的比重越来越高，住宅投资波动对宏观经济的影响越来越大，成为保持国民经济持续、健康、快速发展的重要组成部分。随着市场机制在住房资源配置中的基础性作用逐步确立，房地产业已是公认的拉动国民经济作用最大的产业。房地产业渐成为支柱产业改革开放20年，我国住宅需求的结构发生了根本性变化，房地产业从无到有，逐步培育，产业地位得到确立，对国民经济的推动力越来越大，在前20年对我国GDP增长的贡献已经大大高于其他行业，成为贡献最大的行业。2001年，房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6至1.2个百分点。两者相加共计1.9到2.5个百分点。房地产的发展也刺激了消费信贷，2001年，57%的购房款来自消费信贷，住房抵押贷款增量占了GDP的2.3%到2.4%。2002年，房地产开发投资对中国GDP增长的贡献率为1.6个百分点左右。2002年，房地产投资占固定资产的比重达到17.91%，比上年增加0.86个百分点，成为仅次于基本建设的第二大类投资。有些城市如北京，房地产投资占全社会投资的比重达到54.5%，广州也达到40%以上。中国经济的拉动力量，投资是三大因素之一，而房地产投资竟占有如此之大的权重。房地产已被公认为消费的黄金产业，在抑制通缩，拉动消费方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此会得到政策持续的扶持与投入。预计房地产行业在2010年以前仍将保持快速的增长势头，达到年均15%，因此行业内的上市公司业绩也将保持快速增长，只是由于项目周期与结算的行业特殊性会出现盈利不均和冷热不平衡的现象，应引起投资者的充分重视。图2 1998-2002年房地产投资占社会固定资产投资的比重资料来源：国家统计局随着我国市场经济的不断成熟，房地产业的地位会越来越重要。因此，继续大力发展房地产业，以带动其它相关产业，是国家保持国民经济长期稳定发展的战略决策之一。同时，2001年房地产业在我国GDP中的比重虽已达5.5%左右，经济较发达的上海市已接近10，但在经济发达的美国，房地产业占GDP的比重已达14%，与汽车、医药并列为国民经济的三 大支柱产业，加拿大为15.7%、日本为11%、韩国为9.5%。比较来看，我国房地产业在国 民经济中的比重还有进一步提高的空间。第四节 房地产行业的投资特性分析一、中国房地产业正步入“火山喷发期”我国房地产业正步入新一轮高速成长期类似二战后欧美长达20年的房地产周期，正在中国出现。与此同时，中国已经结构性地进入了装备工业和重化工业阶段，这一阶段的长度为8年-10年。宏观经济已步入一个相对温和、中速、持久的增长通道。据世界银行的统计数据显示，人均GDP达到600-800美元之间时，住宅产业将进入高速增长阶段，另外，从国际经验看，人均GDP在7000-8000美元之前房地产将始终保持旺盛势头，而目前中国人均GDP才1000美元，增长前景远大。2002年我国经济增长率为8%，无论从投资还是消费的角度看，我国的房地产业正进入高速发展阶段。由于房屋是一种有别于其它商品的耐用消费品，百年老屋比比皆是，因而住房存量达到一定规模以后就会出现饱和现象。像欧洲一些国家，人均居住面积宽裕，房子质量高，历久不坏，人口又不增长（甚至出现负增长），房地产业就势必处于萎缩状态。中国的情况有所不同，国民经济持续增长，城市化方兴未艾，对住房的旺盛需求将会保持一个相当长的时间，住房建设会不断地有新的增长。房地产业盈利性分析二、中国房地产业进入“均利”时代1.商品房的价格构成分析房地产成本构成目前我国商品房价格大致由四部分组成：1)地价成本。包括土地出让金、郊区耕地补偿、劳动力安置、拆迁费用等，约占5%-20%。2)税费成本。包括前期工程费、基础设施费、两税一费、大市政费等近百种税费，约占30%-35%。3)建安成本。如设计、招标、监理、材料、劳务等建筑安装费用，也可包括开发商经营成本，如管理费、销售经营费、融资利息等，约占40%左右。4)利润。占15%20%。表1 我国商品房价格构成项 目比 例地价成本5%-20%税费成本30%-35%建安成本40%左右利 润15%-20%资料来源：证券时报北京某房地产开发公司提供的一组价格表可显示构成商品房价格四部分的实际比例：该项目占地6300平方米，成本费用包括：1)土地成本：土地出让金3418万元，拆迁补偿金4919万元，共8337万元。2)税费成本：前期工程费360万元，小区配套费243万元，用电权和电贴219万元，两税一费589万元，投资方向调节税748万元，共3989万元。3)建安工程费：3300万元，管理费82万元，共3382万元。照此计算，该项目造价为15708万元，每平方米建设成本4758.5元，建安费仅为每平方米1000元，占总成本21%，其它各项税费占4/5，这其中不包括开发商营销成本与利润。从国外情况看，地价及税费三项仅占价格的20%，建安成本占73%，利润占只7%。而我国目前的地价及税费三大项成本约占总成本的50%，建安成本约占总成本的30-40%，利润占15-20%。由此可以看出，我国商品房价格构成中，地价及税费成本过高，开发商的回报也远远高于社会平均利润率。楼市的利润渐低2.楼市已由“暴利”到“均利”房地产行业的整体盈利能力和盈利水平，从全国而言目前尚处于平均值以下的水平。广州、深圳的房地产业的盈利能力虽略高于全国同业的平均水平，但在本市内跨行业相比，也不过是处于平均水平。2001年房地产行业产值利润率为1.5%，资本利润率为6.0%资产负债率为71.9%，2001年房地产行业31924家企业中，亏损5457家，亏损3898.43万元，亏损面为17.1%。图3 历年深沪地产上市公司平均每股收益走势图 单位：元股资料来源：证券时报2001年沪深两市房地产上市公司加权平均每股收益为0.10元，同比下降了55.05%，而且低于沪深两市所有上市公司的加权平均每股收益0.1369元；同时房地产上市公司的加权平均净资产收益率也大幅下降，由2000年的8.46%变为了-32.32%，下降了40个百分点。沪深两市54家房地产上市公司中，有20家公司的主营业务收入出现负增长，占总数的37.04%；23家公司的净利润增长率出现负数，占总数的42.59%。2001年，54家房地产上市公司中有12家公司亏损，比重达到了22.22%。2002年深沪两市69家房地产上市公司，净资产收益率绝大多数都低于7%，这是比较低的。2002年绝大多数房地产上市公司每股收益没有达到0.2元，总体收入处于比较低的水平。房地产投资组成结构复杂、风险较大三、我国房地产业的投资风险分析房地产投资是一种多方位、多层次的综合性投资，组成结构复杂。房地产是一种特殊的商品，具有不可移动性、市场局限性、易受政策影响性等特点，这也使得房地产投资成为一种现阶段特殊形式的投资，融资性强、供需变化特殊，对投资区位选择的要求严格、流动性差等，这些特点也是房地产投资风险形成的主要原因。对房地产投资，在一般人的印象中总是与暴利、高收益联系在一起的，低风险、高收益成为了房地产的代名词，其实这是对房地产投资的误解，受国家宏观调控的影响，1993年后大量房地产开发企业陷入泥潭，至1998年全国竟有6000多万平方米商品房积压，这无疑告知我们，房地产投资并非一种完美的投资，追求利润的同时，也必须做好担负巨大风险的准备。虽然房地产的收益情况总体上表现为中下水平，但它自身的高风险性却依然如故，主要表现在行业特有的风险聚集特性。纵向看，从选购土地、规划立项、资金筹措、前期配套、建筑安装、销售运行，几乎把全程中各个相对独立阶段的风险全部包揽于一身，一旦项目中途受阻或搁浅，或者最终产品市场销售不畅，其他各阶段的费用均已发生，风险自然聚集于开发商这一环节。当然，在各环节转移风险于开发商时，也合理预留了盈利空间。横向看，由于一个项目运作时间平均要三至四年甚至更长，其间的政策变动、经济波动、环境变迁、市政规划调整、资金利率和行政性收费标准的变化和各方面软成本的变化都将构成开发商的随机风险。鉴于此，与房地产开发风险相对称的盈利水平理应高于其他一般行业。GUNGHO INTELLIGENCE CO.,LTD. 429第二章 国际房地产业的现状及发展趋势第一节 典型国家房地产业发展特点及动向一、美国房地产业发展现状与特点分析本章通过大量详实、准确的数据描述了国外主要国家的房地产发展状况，总结了发达国家房地产行业发展的主要特征及政策导向，可以为我国房地产的发展提供相关借鉴。在低住房抵押贷款利率的刺激下，2001年美国的新房销售量比前一年增加了2.6%，达到创纪录的90万套。2001年12月份，美国的新房销售量经季节调整后按年率计算达到94.6万套，比11月份增加了5.7%，为同年3月份以来的最高水平。美国住宅销售增长16.2%，刷新历史记录，但去年的商业楼房闲置率却比前年上升了5.7%，而且形势在持续恶化。2002年以来，美国房地产业继续呈兴旺势头。2002年房地产业的产值将构成美国经济总量的1/3，9月份美国新建住房开工数比前一个月大增了13.3%，经季节调整后按年率计算达到184万套，这是过去16年来的最高水平。1.市场现状房地产旺销好势头过去2年间，美国消费支出增长维持稳定的主要推动力是房地产市场的繁荣，因为从2000年下半年开始，美国股市便陷入熊市。美国家庭中财富价值的25%左右为房地产；房地产价值是股票价值的4倍。因此，房地产价格变化对消费的影响（财富效应）远大于股票价格的影响。2002年上半年流入房地产共同基金的资金为24.1亿美元(2001年仅为3.07亿美元)，5月新建住房的销售量比4月增加了8.1%，为过去6个月的最大增幅。但是，新屋动工总量比2月份的峰值下降了6.5%。目前的房地产热潮已经持续了11年，是正常繁荣周期的2倍多。2002年10月份美国的旧房销售大幅度上升，并创历史上第三个最好销售月纪录。10月份美国的现有住房销售按季节调整后的年率计算为577万套，比9月份增加了6.1%，明显高于9月份2.6%的增幅。从美国各地区情况看，所有地区的旧房销售均比前一个月有较大幅度上升，其中东北部地区和西部地区的升幅分别达到7.9%和7.1%。旧房销售的上升也使住房价格继续攀升。过去10年间，发达国家只有3个国家没有经历房地产繁荣，它们是日本、德国和加拿大。日本房地产市场在1980-1990年间价格年均上涨12%。德国因国家统一，大量东部人口涌入西部，致使房价上升了30%左右，但目前的跌幅已经达到了35%。迄今为止，房地产市场泡沫对美国消费还只是一个潜在的威胁。2002年美国现有住房销售量增长加速的原因主要有四个方面。首先是低利率的刺激。经济不景气迫使美联储降息，带动美国的住房贷款利率已经下降到20年来的最低水平，刺激美国民众纷纷买房或换大房。其次，暖冬和少雪气候为人们冬天出来看房买房提供了便利。第三，由于股市熊市连连，加之安然丑闻，让不少人目前对股市望而却步，转而把手上的资金投向房地产。购买住宅一直是美国人认为最保险和回报高的长期投资。第四，“9.11”事件后，许多美国人出于对经济前景的担忧，对大宗投资采取非常谨慎的态度，阿富汗战事的结束提高了美国人对住房等大宗投资的信心。2)商业楼闲置令人忧2001年美国的办公楼房闲置率高达13.6%，与2000年相比上升了5.7%。今后商业楼房闲置率增长的趋势不但将持续下去，而且可能出现急剧恶化。商业楼房闲置率形势的恶化和持续，将从两个方面对经济恢复形成掣肘。首先是可能引起建筑业萧条，进而导致成千上万的建筑业工人失业。其次，商业房地产商的银行贷款将出现更多的呆帐或死帐，从而使已经遭受安然丑闻打击的美国金融系统面临更严峻的形势。10多年前的美国经济危机，就是从房地产企业破产开始的。3)房产价格持续上涨华尔街日报对美国100多个城市所作的调查显示，自1998年以来，美国城市的住房销售价格持续上涨，比家庭收入的增长速度快1倍。以波士顿为例，房价在过去4年中增长了89%，而家庭收入仅增长22%。面对飙涨的房价，越来越多的经济学家开始担心房地产业走向泡沫化。纽约市房价已连续3年每年上升约13%，2002年头7个月已上升5.5%，皇后区房价上升超过15%，纽约长岛地区房价上涨已超过20%。即使在硅谷，因网络泡沫破裂一度跌落的房价，现在也涨回来了。美国房地产协会日前指出，美国房屋平均价位比一年前上涨9%，这是10年以来的最高升幅。4)建筑支出情况美国2002年9月份的建筑开支比8月份上升了0.6%，在调整季节因素后，按全年水平计算，达到8,367亿美元。在2002年头9个月里，美国的实际建筑开支总额为6,331亿美元，比2001年同期的6,311亿美元增加了0.3%。9月份，美国的私人住宅建筑开支按年率计算为2,975亿美元，比8月份增长1.6%；私人非住宅建筑开支为1,562亿美元，比8月份下降1.7%；公用设施建筑开支按年率计为2,080亿美元，比8月份增长2.2%。5)复苏前景不平坦尽管目前的房地产业呆帐比例只有2%左右，远远低于90年代的7%，但问题的严重性是房地产企业的财政形势会继续恶化下去。不过，商业房地产业目前面临的困境并非由于盲目过度建筑所至，而是由于需