长沙市别墅产品市场深度研究报告153p.pdf

长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 1 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 一、 前 言 . 3 二、研究结论与报告导读 . 3 1、长沙市别墅产品上市规模有多大？ . 3 2、长沙市别墅产品消化水平如何？ . 4 3、哪些区域消化好？ . 4 4、长沙别墅产品发展价格如何？ . 5 5、长沙市别墅产品未来存量如何？ . 6 6、长沙市别墅产品组合有哪些类型？ . 6 7、长沙别墅产品基本特征有哪些？ . 7 8、长沙别墅产品客户是谁？ . 7 9、意向别墅客户购房需求是什么？ . 9 11、意向别墅客户可接受价格？ . 10 12、意向别墅客户购买趋动因素？ . 11 13、意向别墅客户购买影响因素？ . 12 14、地标结论？ . 13 三、区域背景 . 14 1、湖南省简介与经济概述 . 14 2、长沙市城市简介与经济概述 . 17 3、长沙市城市发展规划 . 19 4、长株潭商品住房销售均价 . 20 5、城市经济与房价比较 . 20 6、长沙房市趋势 . 21 7、地标观点 . 22 四、长沙市别墅发展回顾 . 23 1、别墅发展过程简述 . 23 2、别墅产品类别 . 26 3、别墅总体分布现状 . 29 4、地标观点 . 31 五、长沙市房地产板块概述 . 32 1、板块的基本划分 . 32 2、板块概述 . 33 六、各板块内别墅产品特点 . 37 1、星沙板块产品特点 . 37 2、尚东板块产品特征 . 44 3、市府长望板块 . 54 4、麓谷长宁板块 . 63 5、麓南含浦板块 . 70 6、环保暮云板块 . 75 7、月湖万家丽板块 . 87 8、大北城板块 . 93 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 2 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 9、地标总结性观点 . 100 七、各板块内别墅产品规模与消化水平 . 102 1、产品规模 . 102 2、户均面积 . 102 3、消化水平 . 103 4、各板块别墅整体发展价格 . 105 5、地标观点 . 106 八、各板块内别墅产品供应预测 . 108 1、各板块总供应量 . 108 2、地标观点 . 109 九、别墅客户总体特征 . 111 1、已购已住客户总体特征 . 111 2、已购已住客户现在居住情况 . 113 3、已购已住客户居住满意度 . 114 4、意向客户总体特征 . 115 5、意向客户消费价值观 . 117 6、意向客户居住现状 . 120 7、意向客户居住满意度 . 121 8、意向购买区域 . 121 9、意向客户需求 . 122 10、购房动机与驱动因素 . 125 11、价格与承受总价 . 127 十、附件. 128 1、典型别墅项目深度分析 . 128 2、热销别墅项目分析 . 142 3、市场别墅面积“偷减法”分析 . 145 4、别墅意向客户深度分析 . 147 5、在住别墅客户深度访谈 . 150 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 3 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 一、一、 前前 言言 本报告主要是围绕长沙市别墅发展现状、产品规模、产品存量、消化水平、发展价格、 客群特征、需求特征、产品特征等问题，而进行的深度调研，意在通盘透视别墅产品发展迹 效，解析长沙市未来别墅的发展路径与潜力。 本次调研团队兵分三组，按三个层面展开突击，一是产品调研组，二是客群调研组、三 是产品规模与交易数据统计分析组。 产品调研组，深入全市各板块别墅楼盘采集数据，深度挖掘产品细节特征，了解产品优 缺点与产品接受度，把脉未来别墅产品发展方向。 客群调研组，以随机拦截、入户专访、深度访谈的方式，全面剖析客户需求特征与心理 诉求及承受能力，为别墅产品开发与发展提供市场客户背景资料。 数据统计分析组，以付费的方式，获取长沙市建委报建资料与长沙市房地产交易中心房 产交易资料， 逐盘逐栋核实统计与分解， 全面解读长沙市 2000 年以来别墅产品的发展规模、 户均面积、主力户型、未来存量、去化率与消化水平、发展价格、当期价格等。 本报告重点解决别墅产品的上市总规模、未来存量、去化率、消化水平、发展价格、产 品特征、发展创新趋势、客户背景、客户需求趋向等问题。总体结论如下： 二、二、研究结论与研究结论与报告导读报告导读 1、长沙市别墅产品上市规模有多大？ 2000 年以来，别墅产品上市规模究竟有多少？ 2000 年2010 年 12 月止（已建已售/在建在售） ：548 万平方米，总套数 18534 套。 别墅产品总体户均面积如何？ 总体户均面积 295.8 /套(叠加、联排、双拼、独栋) 当前存量户均面积：315 /套(叠加、联排、双拼、独栋) 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 4 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 2、长沙市别墅产品消化水平如何？ 2010 年 12 月止，市场整体去化率 78.67% 市场月均消化水平 9 套【差异度±80%】 典型楼盘消化水平 板块 项目名称 别墅类型 销售期 销售量 消化水平 星沙板块星沙板块 威尼斯城 联排、双拼、小独栋 49 1752 35.76 尚东板块尚东板块 美洲故事 联排、双拼、独栋 38 182 4.79 托斯卡纳 联排 48 214 4.46 长望板块长望板块 苏迪亚诺 联排、独栋 39 307 7.87 盈峰翠邸 联排、双拼、叠加 18 567 31.50 东方大院 独栋、联排、叠加 17 204 12.00 长宁板块长宁板块 麓谷林语 联排、独栋、双拼 16 150 9.38 山湖城 小独栋、联排、双拼 26 375 14.42 澜湾国际 独栋 1 8 8 含浦板块含浦板块 麓山公馆 独栋、联排、双拼 47 187 3.98 迪亚溪谷 独栋、联排、叠加、双拼 41 263 6.41 汀湘十里 独栋、联排 47 358 7.62 麓山别墅 独栋、联排、双拼、叠加 31 215 6.94 环保暮云板块环保暮云板块 橘郡 小独栋、联排、双拼 23 117 5.09 格兰小镇 独栋、联排、双拼 21 214 10.19 龙湾国际 独栋、联排、双拼 15 252 16.80 郡原美村 小独栋 15 95 6.33 月湖板块月湖板块 好望谷 小独栋 28 102 3.64 大北城板块大北城板块 绿城青竹园 独栋 38 114 3.00 水映加州 独栋、联排、双拼 19 205 10.79 堤亚纳湾 联排、双拼、叠加 12 166 13.83 湘江一号 独栋、双拼、叠加 36 135 3.75 3、哪些区域消化好？ 星沙 长望 环保暮云 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 5 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 4、长沙别墅产品发展价格如何？ 2010 产品类型发展价格 联排：7800 元/差异度±30% 双拼：9000 元/差异度±20% 独栋：12000 元/差异度±40% 当期代表性楼盘发展价格 板块 项目名称 别墅类型 2008 年 2009 年 2010 年 2010.12 星沙 威尼斯城 独栋 7000 8375 10676 11200 联排 5900 6974 8171 8350 双拼 6300 7617 8890 9250 尚东 美洲故事 独栋 10136 15143 17004 25500 联排 0 10108 10116 15500 双拼 9343 10909 11050 15600 托斯卡纳 联排 6551 7100 9200 11000 长望 苏迪亚诺 独栋 6908 7600 8200 8900 联排 4200 5100 5420 6200 双拼 5200 5600 5950 6980 盈峰翠邸 双拼 0 5950 6030 7100 联排 0 5300 5582 6150 叠加 0 4995 5350 5650 东方大院 独栋 0 11191 16557 17950 联排 0 9890 10061 10980 叠加 0 0 8709 8980 长宁 麓谷林语 独栋 0 7680 8500 9300 双拼 0 6850 7100 8100 联排 0 6630 6800 6950 山湖城 独栋 5500 6000 6500 6500 双拼 4000 4600 5100 5250 联排 3500 3750 4000 4180.00 麓南 麓山公馆 独栋 5587 13200 13980 14970.00 双拼 3600 7000 9800 11500.00 联排 3187 6500 9500 9800.00 迪亚溪谷 独栋 4600 7500 8750 8900.00 双拼 4100 5100 6860 7750.00 联排 0 4900 5950 6325.00 叠加 0 0 5600 5900.00 汀湘十里 独栋 6500 7380 7880 9100.00 联排 4300 5100 5760 6200.00 双拼 0 4900 6500 7950.00 麓山别墅 独栋 0 9000 9761 11950.00 双拼 0 7280 8215 9600.00 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 6 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 联排 0 6100 7430 7900.00 叠加 0 4600 5900 6100.00 暮云 橘郡 独栋 0 6368 9300 11800.00 联排 0 6082 8115 8700.00 双拼 0 6160 8560 9400.00 格兰小镇 独栋 0 7800 8953 13500.00 双拼 0 6100 7850 8950.00 联排 0 5500 6780 8200.00 龙湾国际 独栋 0 6780 11360 13000.00 双拼 0 5950 8500 8800.00 联排 0 5540 7200 7600.00 郡原美村 独栋 0 11300 10900 12500.00 月湖 好望谷 独栋 7700 8946 10366 11800.00 北城 青竹园 独栋 12328.3 13965.94 14157 14950.00 水映加州 独栋 0 0 9353 10900.00 联排 0 2935 6800 7100.00 双拼 0 0 8210 8800.00 堤亚纳湾 双拼 0 0 11500 13500.00 联排 0 0 8500 8800.00 叠加 0 0 7000 7260.00 湘江一号 独栋 9980 11164 15522 16500.00 叠加 5900 6150 7560 8200.00 双拼 8350 9000 9900 12000.00 注：凡精装房，均从原销售均价减去 600 元/平方米装修费之后进行统计。 5、长沙市别墅产品未来存量如何？ 20002010 年 12 止：上市产品存量（在建在售） 125 万平方米；套数 3953 套 20112015 年上市产品预测（含 2010.12 存量） 面积 482 万平方米；套数 17210 套。 6、长沙市别墅产品组合有哪些类型？ 序号 产品线 容积率 建筑面积 备注 小高层 高层 洋房 别墅 其他 配套 1 小高层高层+洋房+别墅 1.11.45 5560% 711% 2835% 24% 别墅组团区容积率 0.350.7 2 小高层高层+别墅 1.11.45 6571% 0 2730% 24% 3 纯独栋别墅区 0.250.45 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 7 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 7、长沙别墅产品基本特征有哪些？ 户均面积 产品类型 联排 双拼 独栋 市场户均面积（/套） 240 330 370 消化度好户均面积（/套） 218 330 340 尺度 产品类型产品类型 联排联排 双拼双拼 独栋独栋 备注备注 东西面宽（M） 5.56.7 812 1418 普遍性特征 南北进深（M） 14.516.5 1518 1822 普遍性特征 中庭面积（） 811 1014 普遍性特征 房数（个） 4 45 45 指主卧次卧 客厅层高（M） 3.453.6 3.453.6 3.453.6 或挑空 普遍性特征 园建比 0.250.4：1 0.550.8：1 0.81.1：1 庭院与建面比 车位比 1：1.52 产品建筑风格 北美北欧风格为主；意式西班牙风格为辅；简约现代与中式风格次之。 产品层次 中高档项目为主；中档项目为辅；高档项目次之。 8、长沙别墅产品客户是谁？ 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 8 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 9 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 9、意向别墅客户购房需求是什么？ 需求类型（仅作参考，解读见报告正文） 调查结果显示， 意向客户对独栋别墅情有独钟， 但需提请注意的是部分客户仅为理想愿 望的表达，并非完全有能力的消费者，因此，项目定位，独栋比例应适当下调。 需求面积 关于面积需求，总体上面积需求较前二年偏小。意向表达第一排序理想面积为 280-340 ；第二排序为 340-400 ；第三排序 200-240 。在此需要提示的是以上排序面积尽管真 实，但只是意向客户的愿望诉求，项目户均面积建议再减少 20 左右。 20.37% 14.81% 62.96% 1.85% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 联排双拼独栋叠加别墅 别墅类型 9.26% 12.96% 3.70% 42.59% 20.37% 9.26% 1.85% 0.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 180-200200-240240-280280-340340-400401-460461-520520以上 需求面积（） 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 10 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 尺度要求 意向客户别墅的一般尺度要求如下： 子项名称子项名称 单位单位 指标指标 建议建议 厨房厨房 1014 根据别墅类型与户型大小酌情而定 卫生间卫生间 610 公共 8 ，私属 6 餐厅餐厅 1620 根据别墅类型与户型大小酌情而定，最小不低于 14 客厅客厅 2837 根据别墅类型与户型大小酌情而定 主卧主卧 1620 根据别墅类型与户型大小酌情而定，锁定此范围 次卧次卧 1214 中小均匀分配 书房书房 1216 根据别墅类型与户型大小酌情而定，锁定此范围 家庭厅家庭厅 1416 根据别墅类型与户型大小酌情而定，锁定此范围 工人房工人房 810 取值 8 浴室浴室 810 根据别墅类型与户型大小酌情而定，锁定此范围 储藏室储藏室 68 取值 6 衣帽间衣帽间 68 取值 6 露台露台 1416 根据别墅类型与户型大小酌情而定，锁定此范围 景观阳台景观阳台 812 根据别墅类型与户型大小酌情而定，锁定此范围 院落面积院落面积 200300 根据别墅类型与户型大小酌情而定。 地下室地下室 应建 建议执行 客厅层高客厅层高 M 3.5 或挑高 5 3.5M 或挑高均可，根据类型与户型而定 东西面宽东西面宽 M 1216 根据类型与户型而定，可放大或缩小尺寸，联排 5.56.7； 双拼 812；独栋 1216。 车位需求车位需求 个 2 建议按 1：2 比，配备车位（包括公共停车位）。 11、意向别墅客户可接受价格？ 接受价格 三个层次共容， 是产品差异化的晴雨表。 主体 800010000 元/， 占比 44%； 其次 6000 8000 元/，占比 31%；再次是 1000012000/。因此未来取地成本、产品层次定位需适 当考虑市场可承受价格。 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 11 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 可承受总价 意向客户预期 250400 万元是主流表达， 占比 55%； 其次是 150250 万元， 占比 37%； 可承受 400 万元以上者，是极少数人，不足 8%.因此,未来 400 以上大独栋定位应谨慎。 12、意向别墅客户购买趋动因素？ 市场别墅项目关不关注，看生态环境与综合配套（广告宣传要素） ；去不去现场深度了 解，看交通条件、户型、价格、区域发展等。 14.81% 16.67% 24.07% 20.37% 14.81% 7.41% 1.85% 0.00%0.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 承受单价（元/） 14.81% 22.22% 25.93% 16.67% 12.96% 3.70% 1.85% 1.85% 0.00%0.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 可承受总价 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 12 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 13、意向别墅客户购买影响因素？ 有没有想法，感受一下现场综合环境再说；行不行动，先了解商家信用与品牌、项目品 质等再做决策； 出不出手， 买不买， 待充分了解细节再讲， 包括许可文件、 交通配套、 价格； 下不下单，就看服务了。 7.41% 85.19% 42.59% 48.15% 66.67% 31.48% 31.48% 1.85% 14.81% 33.33% 48.15% 44.44% 22.22% 12.96% 0.00%10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 规模 生态环境 区域发展 交通条件 综合配套 规划品质 知名学校 媒介宣传 社会好评 楼盘风格 户型 价格 商家信用 商家品牌 驱动因素 37.04% 37.04% 25.93% 27.78% 37.04% 46.30% 25.93% 5.56% 20.37% 11.11% 27.78% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 50.00% 商家品牌 商家信用 服务态度 许可文件 规模品质 生态环境 交通配套 区位 建筑风格 户型 价格 影响购买因素 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 13 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 14、地标结论？ 别墅发展空间 未来三年市场别墅供应量过大，而市场输血可能不足，加之房地产保有税、土地期满无 偿收回、限购等不确定性政策舆论，未来三年内别墅市场存在一定的风险，尤其是 400 以 上的大独栋与大双拼。预见未来三年的市场空间是“小别墅”独领风骚，预判 2014 年又迎 来别墅消费的小高潮。 产品趋势 小联排（150200 ） 、小独栋小双拼（220320 ） ，别墅区户均面积 240260 。 且“偷”字当先，包括半地下室、入户阳光花园、技术夹层、低台凸窗、阁楼与中庭等。 当前市场热销楼盘特征 小而精、无地下、高密度、省成本、降总价。“小”是指户均面积较市场平均值小 15 左右；“精”是指做局部亮点，要么做建筑品质，要么送大庭院；“省”指尽可能减少附 属功能（包括地下与配套），增密度（省土地），最终省成本降总价。 市场新动向 万亩大盘十余个，抢占全省环境资源制高点，打造度假与养身养老别墅，2013 年集中 亮相。 20112013 年，可关注的土地市场区域（别墅类） 万家丽北路（工程职校至水渡河段） ，河垸水景资源，地价预测 65 万元/亩左右。 捞刀河路、中青路，山水资源，地价预测 75 万元/亩左右。 青竹湖镇太阳山片区，山水资源，地价预测 80 万元/亩左右。 新韶山南路片区（野生动物园东侧） ，地价预测 60 万元/亩左右。 长望片区（雷锋大道金星大道）连接线两厢土地，地价预测 80 万元/亩左右。 坪塘、莲花山区域，山水资源，地价预测 50 万元/亩左右。 黄兴镇、跳马区域，山水资源，地价预测 60 万元/亩左右。 湘潭昭山（暮云与湘潭交界处） ，山湖江景资源，地价预测 80 万元/亩。 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 14 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 三、区域背景三、区域背景 1、湖南省简介与经济概述 1 1）省域简介）省域简介 地形地貌 湖南省位于长江中下游南部，总面积 21.18 万平方公里。省域东南西三面环山，中部、 北部低平，形成向北开口的马蹄形盆地。境内山地占总面境内山地占总面积的一半，平原、盆地、丘陵、积的一半，平原、盆地、丘陵、 水面约占一半。水面约占一半。 湖南省位置图 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 15 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 区划与人口 湖南省现有 13 个省辖市、 1 个自治州(吉首)， 共 122 个县级行政单位， 2009 年末， 全省总人口为全省总人口为 6925.16925.1 万人， 其中城镇人口万人， 其中城镇人口 2980.892980.89 万人， 城镇化率为万人， 城镇化率为 43.2%43.2%。 湖南省行政区划图 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 16 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 2 2）省域经济）省域经济 经济 2009 年,全省地区生产总值 12930.69 亿元，人均地区生产总值 20226 元。 其中长株潭三市生产总值长株潭三市生产总值 5506.715506.71 亿元，占全省亿元，占全省 42.59%42.59%； “3+5”地区生产总 值 10347.52 亿元，占全省 80.23%。 湖南省“3+5”城市群发展战略 经济比较（2009 年） 中部省份与沿海省份经济比较图表 指标/区域 湖南省 湖北省 江西省 广东省 浙江省 总人口（万人） 6925.10 5720.00 4432.16 9638.00 5180.00 其中：城镇人口（万人） 2980.89 2636.00 1913.81 6110.49 2999.20 地区生产总值（亿元） 12930.69 12831.52 7589.20 39081.59 22832.00 人均地区生产总值（元） 20226.00 22433.00 17123.00 40748.00 44335.00 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 17 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 2、长沙市城市简介与经济概述 1 1）城市简介）城市简介 区划与人口 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花 5 区，长沙、望城、宁乡 3 县及浏 阳市。 长 沙 市 总 人 口 数 ： 6417367 人，其中市区人口 数 2365801 人，占 36.87%； 长、望、浏、宁四县（市） 人 口 数 4051566 人 ， 占 63.13%。总人口数中，非农 业人口数 4077068 人，占 63.53%63.53%；农业人口数 2332132 人，占 36.34%。 （数据来 源： 长沙市公安局 2008 年人口统计年报表 ，与统计公报略有区别） 。 长沙交通 “六桥三环” 、 “八纵八 横”的路网格局形成，新的市政基础设施正在大规 模推进中。 地铁 2#线（东西向） 、1#线（南 北向）业已启动施工，长株潭城轨工 程 2011 年全面启动。 对外交通有京珠高速、 上瑞高速、 长常高速、长张、长株高速、长潭西 高速、 京广铁路、 武广高铁交错环绕， 放射贯通。 尚有长衡高速、 太澳高速、 沪昆高铁均在施工进行中。 长沙市别墅产品市场深度研究报告2011.1 - 18 - 地标集团城镇策划 地产顾问 投融并购 2005-2009 中国地产顾问百强 集团总部：长沙市晚报大道时速风标 15 楼 邮政编码： ：410011 电话：0731-82204518/82195375/82195385/82195395 传真：0731-82195365-895 网址：http:/www.tipall.com E-mail: vicetipall.com 长沙经济（2009） 主要经济指标一览表 序号序号 20092009 年指标年指标 指标值指标值 1 1 地区生产总值（GDP） 亿元 3744.76 2 2 人均地区生产总值(GDP) 元 56620.00 3 3 完成全社会固定资产投资(亿元) 2441.78 4 4 其中:完成城镇固定资产投资(亿元) 2238.47 5 5 全年新增实际到位省外境内资金项目(个) 385.00 6 6 实际到位省外境内资金达(亿元) 286.90 7 7 全年完成房地产开发投资(亿元) 497.47 8 8 全市商品房销售面积(万平方米) 1406.58 9 9 全市商品房销售额(亿元) 513.10 1010 其中:住宅销售额(亿元) 479.82 1111 全年实现社会消费品零售总额(亿元) 1524.90 数据来源：2009 年长沙市统计公报 人民生活水平指标一览表 序号序号 20092009 年指标年指标 指标值指标值 1 1 全年城镇居民人均可支配收入(元) 20238.00 2 2 全年农村居民人均可支配收入(元) 8986.00 3 3 城镇居民恩格尔系数 32.40% 4 4 城镇居民人均住房面积（） 29.27 5 5 城市居民年末每百户家庭拥有家用汽车(辆) 14.75 数据来源：2009 年长沙市统计公报 长沙市别墅产品市场深度研究