12月上海房地产市场报告-中房信克而瑞 -109页.pdf

上海市 12 月房地产市场报告 2012-1-09 克而瑞（中国）信息技术有限公司 此报告仅供客户内部使用， 未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有 限公司的书面许可，其它任 何机构和个人不得擅自传 阅、引用或复制。 2 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 易居视点易居视点 止战之殇止战之殇 “殇”常作解与死亡和悲伤有关，在这里并非特指，只是回望整个 2011 难免唏嘘， 无论是房企还是置业者都未免有些无奈，绿城转型了、鄂尔多斯地产大佬们集体出逃了、背 负在个人身上的债务反随着调控却越调越重了， 房产本该承载人么度过一生的幸福时光， 却 总在刹车、加速、攀顶和俯冲之间不断切换，有人因水土不服中途跳车，而活下来是否就能 练就一身筋骨？！ 或许我们更需要的是一个良好的市场氛围、 一个与现实需求对接的政策导 向，又或许我们要的太多了 自 1 月 26 日新国八条出台后，市场整体可归为以下几个阶段： 2-4 月，市场休克期。随着国八条、沪九条、上海房产税等政策逐一出台后，市场在 短时期内一度呈现休克状态， 业内外都在对后市黑白走向以及政策执行力度产生质疑， 原本 年后准备开盘的项目均放慢的推案节奏，低开、直降楼盘也鲜有出现。3 月保利湖畔阳光苑 作为首降楼盘，3-5 月平均去化量达 134 套，随即当月绿地蔷薇九里也加入到首批降价楼盘 行列，但这仅是市场内小众行为，整体环境仍以观望为主。 5-7 月，市场调整期。随着各楼盘对政策执行力的试水以及存货压力的渐增，市场内 有少部分企业迅速调整原本的营销策略，此阶段前后出现近 32 个楼盘低开入市，占全市在 售楼盘的比例 8%左右，但由于降价楼盘占比及降幅有限，且高端市场统一保持高姿态，因 此在调整期内，整体市场成交价格并未出现较大幅度下滑。 8-9 月，市场微调期。基于中央对楼市调控的坚决执行及上海地方四条的出台，彻底 打破了原本期望不降价、 或者少降价的情况下， 利用季节性利好而实现去化的开发企业的幻 想。市场短期内重返观望，在此期间全市仅有 5 个楼盘价格降价行列。 10-12 月，降价高潮期。由于政策松动无望，且年末大考将至，冲刺全年销售业绩成 为绝大多数房企的目标，特别是规模化企业，在经过短期调整后迅速做出价格调整，其中不 乏星河湾、海泊·日晖、尚海湾等知名豪宅。部分楼盘价格出现了“裸奔” ，更有甚者直接 亏本卖房。在此期间降价已不再遮遮掩掩，走量的关键就是准确把握消费者心理底线，降价 3 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 就要一次到位， 尽管其中出现了一些不和谐的市场波动， 但总体而言为企业年末业绩冲刺以 及去库存量起到极大助推作用。 而就开发企业的应对来看，目前大致可分为三类：第一类是以保利、绿地、万科等为 主的领头企业，这类企业的商业模式强调快速周转，因此对政策的反应快、理解到位。从上 半年的成交情况即可已看出，该类企业早在“金九银十”之前行动，其中保利已在 3 月率先 作出价格调整。 第二类是随市场起伏的企业，他们是市场的跟随者，此类企业尽管库存规模有限，但 口碑及产品均不如领导型企业， 在调控明确从严前提下， 仍抱有侥幸心理寄希望于通过不降 价或是少降价而实现去化。该类企业在当前乃至明年市场均可谓相当危险，由于客户有限， 竞争项目已通过降价实现资金快速回流， 而随着明年去库存压力持续增强， 走量将会变得异 常艰难，而对于那些游走于灰色空间，想卖却原本错失机会的企业，价格调整可能是最后一 搏了。 第三类企业则属于游离状态，他们非市场领先者，由于手上在售项目少或者主营业务 非房地产业，因此无资金压力，可以说在市场调控期，他们属于不愿加入价格战而暂离市场 的企业，原则上可被视为退出市场。 可以说，在当前市场严控期，任何类型产品为实现去化终将无一例外的走向价格战， 这是我们不愿看到却又不得不面对的现实。 受制于非市场化的调控， 企业为求生存而折价抛 售，有些企业寒冬过后仍能重振雄风、有些或只能宣布离场。或有人说这里是中国冒险家的 乐园，风险与利益同在，一个细小的决策可能最终决定着企业的命运，但我们仍希望看着整 个市场的成熟， 仍希望调控的手段及方向是为长治久安， 仍希望看到在经历起落后的房企更 加强大、坚定，能在这个行业找到独有的定位，专攻专营，埋头做达人。 4 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 目录目录 目录目录 易居视点易居视点. 2 本月导读本月导读. 6 1212 月数据月数据 . 8 数字楼市数字楼市. 12 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 18 第一章第一章 市场关注市场关注. 18 一、政策金融一、政策金融 . 18 二、企业动态二、企业动态 . 26 三、土地趋势三、土地趋势 . 30 四、市场动态四、市场动态 . 33 第二章第二章 房地产投资房地产投资. 37 一、开发投资额一、开发投资额 . 37 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 40 第三章、商品房市场第三章、商品房市场. 40 一、市场综述一、市场综述 . 40 二、供求关系分析二、供求关系分析 . 41 三、供应量分析三、供应量分析 . 41 四、成交量分析四、成交量分析 . 42 五、成交均价分析五、成交均价分析 . 42 第四章、土地市场第四章、土地市场. 43 一、土地资讯一、土地资讯 . 43 二、本月公告土地分析二、本月公告土地分析 . 47 三、本月成交地块分析三、本月成交地块分析 . 49 四、重点地块四、重点地块 . 52 第五章、商品住宅市场第五章、商品住宅市场 . 54 一、供求关系分析一、供求关系分析 . 54 二、供应量分析二、供应量分析 . 55 三、成交量分析三、成交量分析 . 59 四、供求对比分析四、供求对比分析 . 61 五、成交均价分析五、成交均价分析 . 62 六、热点板块六、热点板块 . 62 第六章、办公市场第六章、办公市场. 64 一、市场综述一、市场综述 . 64 二、供求关系分析二、供求关系分析 . 65 三、市场供应量分析三、市场供应量分析 . 66 四、市场成交量分析四、市场成交量分析 . 68 5 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 五、成交价格分析五、成交价格分析 . 71 六、个案分析六、个案分析 . 73 第七章、商业市场第七章、商业市场. 75 一、市场综述一、市场综述 . 75 二、供求关系分析二、供求关系分析 . 76 三、供应量分析三、供应量分析 . 77 四、成交量分析四、成交量分析 . 79 五、成交均价分析五、成交均价分析 . 80 六、个案分析六、个案分析 . 83 第八章、营销媒体第八章、营销媒体. 84 一、营销透析一、营销透析 . 84 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇 92 一、宝山区一、宝山区. 92 二、长宁区二、长宁区. 93 三、奉贤区三、奉贤区. 94 四、虹口区四、虹口区. 95 五、黄浦区五、黄浦区. 96 六、静安区六、静安区. 97 七、卢湾区七、卢湾区. 98 八、嘉定区八、嘉定区. 99 九、金山区九、金山区. 100 十、闵行区十、闵行区. 101 十一、浦东新区十一、浦东新区. 102 十二、普陀区十二、普陀区. 103 十三、青浦区十三、青浦区. 104 十四、松江区十四、松江区. 105 十五、徐汇区十五、徐汇区. 106 十六、杨浦区十六、杨浦区. 107 十七、闸北区十七、闸北区. 108 十八、崇明县十八、崇明县. 109 6 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 本月导读本月导读 国内首个公积金增值收益收购公租房项目上海启动供应国内首个公积金增值收益收购公租房项目上海启动供应 12月30日，作为上海首批市筹公共租赁房项目的“新江湾尚景园”在此间启动供应。 该项目约有2200套住房， 是国内首个利用公积金增值收益投资收购的公租房项目， 是上海完 善住房公积金制度的积极探索与实践。 详见第一章（P18） 房地产投资环比上升房地产投资环比上升 2011 年 11 月上海房地产开发投资总额出现下降，房地产开发投资额 248.79 亿元，环 比上月下降 5.53%，同比去年有一定程度上涨，涨幅 5.35%。 详见第二章（P37） 商品房市场成交上升商品房市场成交上升 2011 年 12 月，上海市商品房供应较上月大幅上涨。供应面积为 279.72 万平方米，环 比上涨 31%。成交方面,本月商品房成交量和上月相比也出现了上涨。本月共成交商品房 161.51 万平方米，环比上涨 29.43%。本月商品房成交均价为 14788 元/平方米，较之 11 月 上涨 3.25%。 详见第三章（P40） 外滩地王股权转让疑生变外滩地王股权转让疑生变 复星称自身权益受侵犯复星称自身权益受侵犯 12 月 29 日， SOHO 中国公告称， 与上海证大下属子公司、 绿城中国下属子公司签订协议， 以 40 亿元间接收购上海海之门房地产有限公司 50%股权，进而取得上海外滩国际金融服务 中心(8-1 地块)50%的权益。 详见第四章（P43） 商品住宅市场供求回升，供求比明显下滑商品住宅市场供求回升，供求比明显下滑 2011 年 12 月，供、求均出现大幅回升的态势，而由于供应增幅小于成交增幅，致使供 求比上升，从上月的 1：0.55 上升至本月的 1：0.58。12 月，全市商品住宅市场新增供应量 为 98.7 万平方米，与上月的 89.99 万平方米相比，环比上升了 9.72%；全市商品住宅市场 7 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 成交量为 57.4 万平方米，较 11 月 59.5 万平方米，环比增加了 15.98%。 详见第五章（P54） 办公楼市场办公楼市场供求双增，市场活跃度较高供求双增，市场活跃度较高 2011 年 12 月，上海市销售型办公市场供应量为 29.9 万平方米，与上月相比大幅回升 31.2%；本月成交持续上升，共计成交 15.2 万平方米，环比大幅上升了 55.5%；成交均价为 26214 元/平方米，环比上涨 4 个百分点，与 2010 年同期相比大幅上涨 25.8%。 详见第六章（P64） 商业用房商业用房供求双增供求双增，供求，供求比环比上升比环比上升 19.0%19.0% 12 月份上海市销售型商业营业用房市场供求比为 1： 0.63， 由于供应增幅小于成交增幅， 致使供求比上升。 本月销售型商业营业用房供应量为 30.06 万平方米， 环比上月增加了 7.09 万平方米， 增幅 30.9%。 销售型商业营业用房成交面积为 19.01 万平方米， 环比上月增加 6.79 万平方米，增幅 55.6%。销售型商业营业用房成交均价为 19920 元/平方米。 详见第七章（P75） 8 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 1 12 2 月数据月数据 土地市场（12 月） 挂牌宗数：73 幅 成交宗数：53 幅 成交金额：76.9 亿元 出让面积（净） ：229.4 万平方米（3441 亩） 可建规模：382.2 万平方米 每亩单价：223.5 万元/亩 楼面地价：2012 元/平方米 商品房市场 供求比：1：0.58 新增供应面积：279.7 万平方米 成交面积：161.5 万平方米 成交套数：16026 套 成交均价：14788 元/平方米 住宅市场 供求比：1：0.61 新增供应面积：185.8 万平方米 成交面积：113.6 万平方米 成交套数：10927 套 成交均价：13591 元/平方米 商品住宅市场 供求比：1：0.58 新增供应面积：98.7 万平方米 成交面积：57.4 万平方米 成交套数：4714 套 成交均价：22356 元/平方米 办公市场 成交面积：15.2 万平方米 成交金额：40.0 亿元 成交均价：26214 元/平方米 商业市场 成交面积：19.0 万平方米 成交金额：37.9 亿元 成交均价：19920 元/平方米 9 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 20112011 年年 1212 月上海商品住宅成交量排名月上海商品住宅成交量排名 3030 强强 排排 序序 区区域域 楼盘楼盘名名称称 成交面积成交面积 ( () ) 成交套成交套 数数 成交金额成交金额 ( (元元) ) 成交均价成交均价 ( (元元/ /) ) 1 嘉定区 新城金郡 24938 259 322295603 12924 2 青浦区 富力桃园 22420 267 240314518 10719 3 嘉定区 上隽嘉苑 21977 197 306705985 13956 4 松江区 龙湖好望山城 20371 172 291740370 14321 5 宝山区 金地艺境 19697 192 335648212 17041 6 浦东新区 星河湾荟苑 17649 52 922741199 52282 7 嘉定区 新城尚上城 17036 188 189487433 11123 8 浦东新区 天歌华庭 13503 135 191488587 14181 9 青浦区 万科尚景苑 12785 132 167264805 13083 10 浦东新区 万科清林泾 12222 118 167831572 13732 11 青浦区 新城忆华里 11676 91 159996445 13702 12 闵行区 新浦江城 11542 71 213629047 18509 13 松江区 新弘国际城 9631 108 125014149 12980 14 浦东新区 御景熙岸公寓 9498 116 173766485 18296 15 宝山区 顺驰美兰湖 8185 94 98622944 12050 16 奉贤区 世茂海滨新城 8157 71 74034117 9076 17 宝山区 旭辉上河苑 7876 88 79060438 10038 18 浦东新区 古北御庭 7714 64 296279977 38409 19 浦东新区 御景新城 7131 55 137859517 19333 20 普陀区 恒盛鼎城 6714 74 137836564 20529 21 宝山区 远洋美兰公寓 6009 58 92919589 15462 22 嘉定区 安亭新镇 5953 37 68669447 11535 23 徐汇区 尚海湾豪庭 5593 18 370366287 66220 24 浦东新区 浦发御园 5492 66 130814397 23820 25 宝山区 朗诗绿岛园 5222 26 99967641 19143 26 宝山区 保利叶城 5087 34 120896854 23767 27 嘉定区 新城公馆 5010 30 102087378 20378 28 嘉定区 金地格林风范城 4982 23 101515910 20378 29 宝山区 盛高香逸湾 4833 51 80741756 16705 30 松江区 米兰诺贵都 4389 49 63226078 14406 10 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 20112011 年年 1212 月上海商品住宅成交金额排名月上海商品住宅成交金额排名 3030 强强 排排 序序 区区域域 楼盘楼盘名名称称 成交面积成交面积 ( () ) 成交套成交套 数数 成交金额成交金额 ( (元元) ) 成交均价成交均价( (元元 / /) ) 1 浦东新区 星河湾荟苑 17649 52 922741199 52282 2 徐汇区 尚海湾豪庭 5593 18 370366287 66220 3 宝山区 金地艺境城 19697 192 335648212 17041 4 嘉定区 新城金郡 24938 259 322295603 12924 5 嘉定区 上隽嘉苑 21977 197 306705985 13956 6 浦东新区 古北御庭 7714 64 296279977 38409 7 松江区 龙湖好望山城 20371 172 291740370 14321 8 青浦区 富力桃园 22420 267 240314518 10719 9 奉贤区 棕榈滩别墅 3065 5 218086660 71150 10 闵行区 新浦江城 11542 71 213629047 18509 11 浦东新区 天歌华庭 13503 135 191488587 14181 12 嘉定区 新城尚上城 17036 188 189487433 11123 13 黄浦区 华润外滩九里 1926 7 186418367 96779 14 杨浦区 华润置地橡树湾 4267 22 185288265 43425 15 浦东新区 御景熙岸公寓 9498 116 173766485 18296 16 崇明县 金茂逸墅 4340 10 172295493 39702 17 浦东新区 万科清林泾 12222 118 167831572 13732 18 青浦区 万科尚景苑 12785 132 167264805 13083 19 杨浦区 中建府邸 1293 3 166266021 128550 20 青浦区 新城忆华里 11676 91 159996445 13702 21 黄浦区 外滩黄浦湾 1531 5 149746850 97794 22 青浦区 金地天境 3503 12 145848265 41638 23 浦东新区 御景新城 7131 55 137859517 19333 24 普陀区 恒盛鼎城 6714 74 137836564 20529 25 浦东新区 浦发御园 5492 66 130814397 23820 26 普陀区 上海香溢花城 4099 40 130128025 31744 27 嘉定区 华润置地菁英苑 4154 33 126134693 30368 28 松江区 新弘国际城 9631 108 125014149 12980 29 闵行区 上海星河湾花园 3414 12 122461547 35868 30 卢湾区 茂名公馆 1301 7 122094175 93824 11 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 20112011 年年 1212 月上海商品住宅成交单价排名月上海商品住宅成交单价排名 3030 强强 排排 序序 区区域域 楼盘楼盘名名称称 成交面积成交面积 ( () ) 成交套成交套 数数 成交金额成交金额 ( (万元万元) ) 成交均价成交均价( (元元/ / ) ) 1 卢湾区 翠湖天地嘉苑 724 2 115753414 159989 2 闵行区 万源城·御溪 772 1 101713003 131727 3 杨浦区 中建府邸 1293 3 166266021 128550 4 黄浦区 外滩黄浦湾 1531 5 149746850 97794 5 黄浦区 华润外滩九里 1926 7 186418367 96779 6 虹口区 白金湾府邸 1064 4 100272787 94257 7 卢湾区 茂名公馆 1301 7 122094175 93824 8 徐汇区 海泊·日晖 316 1 28282157 89543 9 静安区 远中风华园 177 1 15175189 85721 10 杨浦区 仁恒怡庭 341 1 27632209 80983 11 长宁区 新华路一号 911 3 71555037 78571 12 徐汇区 嘉御庭 861 5 63280434 73494 13 长宁区 嘉里华庭 192 1 14072827 73472 14 奉贤区 棕榈滩别墅 3065 5 218086660 71150 15 闵行区 西郊庄园 443 1 29794146 67263 16 黄浦区 老西门公馆 320 2 21441020 66999 17 闵行区 中星红庐 820 2 54624947 66588 18 徐汇区 尚海湾豪庭 5593 18 370366287 66220 19 徐汇区 徐汇苑 191 1 12502981 65629 20 浦东新区 世茂滨江花园 1680 7 109251447 65036 21 徐汇区 海珀府邸 1814 6 113759920 62717 22 虹口区 豪景苑 99 1 6185421 62479 23 浦东新区 绿城御园 299 1 17532260 58603 24 崇明县 览海高尔夫 401 1 22796908 56870 25 徐汇区 远雄徐汇园 75 1 4103970 55013 26 奉贤区 绿庭半岛名墅 439 1 24028052 54690 27 长宁区 长宁八八中心 89 1 4872912 54574 28 长宁区 兆丰嘉园二期 154 1 8392056 54547 29 普陀区 西康锦城 547 5 29477328 53872 30 浦东新区 星河湾荟苑 17649 52 922741199 52282 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 12 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 数字楼市数字楼市 全市商品房供求比全市商品房供求比与上月持平与上月持平，比值比值为为 1 1：0.580.58 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 0 50 100 150 200 250 300 10-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12 （万平方米） 供应面积（万平方米）成交面积（万平方米）供求比 商品房供应量环比增加商品房供应量环比增加 3131% % 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 10-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12 （万平方米） 供应面积(万M²) 13 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 商品房商品房成交成交环比上升环比上升 29.29.4 4% % 0 50 100 150 200 250 300 10-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12 （万平方米） 成交面积(万M²) 商品房成交均价较上月上涨商品房成交均价较上月上涨 3.33.3% % 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 10-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12 （元/平方米） 成交均价(元/M²) 14 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 商品住宅商品住宅供求量齐升供求量齐升，供求比，供求比略升至略升至 1 1：0.580.58 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 50 100 150 200 万平方米 2010年12月至2011年12月上海市商品住宅供求情况 供应量成交量供求比 商品住宅新增供应环比上升了商品住宅新增供应环比上升了 9.79.7% % 0 50 100 150 200 万平方米 2010年12月至2011年12月上海市商品住宅供应量 供应 15 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 商品住宅成交环比增加商品住宅成交环比增加 16.016.0% % 0 20 40 60 80 100 120 140 160 万平方米 2010年12月至2011年12月上海市商品住宅成交量走势 成交 商品住宅成交均价环比商品住宅成交均价环比上涨上涨 5.85.8% % 19000 20000 21000 22000 23000 24000 25000 26000 元/平方米 2010年12月至2011年12月上海市商品住宅成交均价 均价 16 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 办公物业月度供应办公物业月度供应量环比上升量环比上升 31.231.2% % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 10-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12 万平方米 中心城区远郊区域 办公物业成交量环比上升了办公物业成交量环比上升了 55.555.5% % 0 5 10 15 20 10-1110-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-11 万平方米 中心城区远郊区域 全市办公物业成交均价为全市办公物业成交均价为 2621426214 元元/ /平方米，环比上涨平方米，环比上涨 4.04.0% % 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 10-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12 元/平方米 全市写字楼中心城区远郊区域 17 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 商业用房供应总量环比商业用房供应总量环比激增激增 476476% % 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 10-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12 万平方米 中心城区远郊区县 商业用房成交总量环比上升了商业用房成交总量环比上升了 19.919.9% % 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 10-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-12 万平方米 中心城区远郊区域 商业用房成交均价商业用房成交均价大幅回升，为大幅回升，为 1992019920 元元/ /平方平方米，环比上月上涨了米，环比上月上涨了 17.5%17.5% 5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 21000 23000 25000 27000 29000 31000 33000 10-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-10 11-11 11-12 元/平方米 全市中心城区远郊区域 18 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章第一章 市场关注市场关注 一、政策金融一、政策金融 国内首个公积金增值收益收购公租房项目上海启动供应国内首个公积金增值收益收购公租房项目上海启动供应 12月30日， 作为上海首批市筹公共租赁房项目的“新江湾尚景园”在此间启动供应。 该 项目约有2200套住房， 是国内首个利用公积金增值收益投资收购的公租房项目， 是上海完善 住房公积金制度的积极探索与实践。 尚景园是该机构根据国家有关政策， 利用公积金增值收益投资收购的， 在全国属于首创。 该项目的主力房型是60余平方米的二居室，面积虽然不大，但功能齐全，装修标准也不低。 记者30日在样板房内看到，空调、抽油烟机等电器和橱柜等均已配齐，燃气热水器、灶具、 浴霸等采用知名品牌。据悉，近期完成装修后，小区可以实现“拎包入住”。 根据上海规定， 尚景园的租赁价格略低于市场水平。 其中一居室建筑面积约为50平方米， 月租金约为1970元；两居室建筑面积为6772平方米，月租金为25402930元，三居室建筑面 积为8082平方米，月租金为29703240元。 受上海市公积金管理中心委托， 上海市杨浦区公租房运营管理有限公司负责该项目的具 体运营管理事务。尚景园公租房面向杨浦、虹口、闸北、黄浦区各类单位及其职工(职工家 庭)出租，不设收入和户籍门槛，包括外来常住人口在内的人群在居住年限、工作时间、住 房条件等方面达到规定标准即可申请租住。 目前，上海各相关区已设立窗口启动咨询接待工作。为使供应工作更加有序，将先接受 单位集中申请， 再接受个人单独申请。 受理结束后， 各区将对申请对象的准入资格开展审核， 并组织公开选房活动。 签订租赁合同及正式入住预计将在2012年2到3月间展开， 以适应春节 后租房高峰期的居住需求。 上海限购令延期上海限购令延期 哪类楼盘买主最受益哪类楼盘买主最受益 对于明年新增供应量的调查则进一步显示， 上海普通商品住宅和商业地产会继续大量增 加供应。 尤其是上海已放宽经济适用房的购买门槛， 刚性需求的购房者将能够有更多的住房 选择。商业地产的降价可能也在增大，等待抄底的投资客将有更多的观望时间。 早在今年年初， 就有一些官员曾在公开诚表示， 限购令的持续时间与保障房的建设 速度有关，当保障房大量竣工上市时，限购令就有可能取消。 19 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 而上海市城市建设和交通委员会今年新开工的项目信息也显示，普通商品住宅正在进入 跌易涨难的时期。 与2010年不同， 今年全市新开工的商品住宅几乎都是面向刚性需求的普通 住宅项目。这也意味着，在供应量大幅增长的背景下，普通商品住宅也许会继今年之后持续 下跌。 根据上海市统计局同期监测， 111月份上海新开工商品住宅面积超过2000万/平方米， 加上目前在售的1000万/平方米，总计将超过3000万/平方米，按今年的销售量，也许要三年 才能卖完上述存量。而上述货量中，绝大多数又都是面向刚性需求的普通商品住宅。 在上述普通商品住宅大面积供应的同时， 上海还有可能在明年推出大量保障房项目。 此 前，上海有关方面宣布，人均月收入4000元以上的白领也有望购买上述经济适用房。因为上 述原因，普通商品住宅的易跌难涨，也许会成为长期性趋势。 在刚性需求住宅与商业地产瓶颈阶段，高端住宅市场结束观望的迹象已现端倪。以新江 湾地区为例，10月份的成交均价还只是3.71万元/平方米，十二月份已经达到了6.47万元/ 平方米。在这样的情况下，整个板块依然出现了优于大市的成交量，超过了前两个月的单月 成交量。 带动整个新江湾板块成交量和成交价格上涨的正是中建大公馆项目。 作为板块内唯 一在售的纯别墅楼盘， 这一项目的稀缺性也获得了整个上海房地产业内的公认， 上市首月创 下的12万元以上的成交均价， 刷新了杨浦区的天价纪录， 12月份更是以13万元的成交均价继 续稳坐上海高端市场的头把交椅。 首首套房贷利率下调并非调控转向信号套房贷利率下调并非调控转向信号 最近，一些地方相继传出首套房贷利率下调的消息。这对于买房人而言确实是好消息， 但并不意味着调控松动。 首先，首套房贷利率下调，虽然能刺激一部分刚性需求，但对当下供应量大增的楼市来 说，这部分需求的释放能够消化掉的房源非常有限，并不能影响现有的供应格局。其次，房 价回到合理水平，已经在多个场合被管理层反复提及。这释放出来的信号说明，以限购令为 代表的调控措施，短期内并不会退出市场。楼市调控趋紧的大环境短时间内不会改变。 市场中的各方必须明白，首套房贷利率的调整，只是针对特定刚性购房群体的微调，楼 市整体发展的趋势并没有改变。 然而，楼市低迷虽然已成定局，但大部分开发商并不愿意轻易降价。上周，笔者在北京 多个楼盘走访时发现，不少项目在进入10月后都没有实质性成交。为了促成交易，开发商暗 地里给出各种各样的折扣，以吸引买房人。 20 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 这显然不是明智之举。房价下探的趋势已经日趋明显，暗地里降价的影响甚微。上周公 布的70个大中城市的房价数据表明，11月份70个大中城市只有少数城市房价还在略微上涨， 49个城市房价已经环比下探。 可以预期，未来一段时间，类似首套房贷利率松动的消息还会被释放出来，但这并不意 味着调控政策转向。 除非出现全面的政策松动， 否则局部区域的微调并不能影响市场发展的 大势，投资性、投机性购房需求依然被排斥在楼市正常需求之外。单纯依靠以首套置业和改 善性购房为主的买房人，并不足以再次给楼市一个供需两旺的春天。 房地产信托明年迎兑付高峰房地产信托明年迎兑付高峰 总规模为总规模为 1172.51172.5 亿元亿元 2012年3月、 6月、 7月和8月为房地产信托到期高峰， 分别到期147.52亿元、 129.52亿元、 113.76亿元、108.57亿元。 在监管并不严格的时候，有的信托公司发行房地产信托的占比达到90%，现在这个比例 已经出现了大幅的下降。目前部分信托公司仍然难以从房地产业务上转型。 2012年到期的房地产信托产品的发行方主要集中在中融、平安、中海、中城、华澳等信 托公司。到期规模前十的信托公司占总到期规模的50%左右，其中，中融信托到期规模为150 亿元。 部分信托公司房地产信托产品的过度集中， 对公司的风险应对能力形成了很大的挑战。 在房地产信托到期的地域分布方面， 2012年房地产到期规模较大的区域是上海和天津， 分别为122.74亿元和157.07亿元。 其次则是浙江和江苏， 到期规模分别为108.57亿元和84.58 亿元。 房地产信托从区域来看较为分散， 风险并未高度集中化。 区域分布的分散化意味着房地 产信托的兑付压力不会对某单个区域产生重大影响。 上海和天津的房地产信托到期压力， 依 然值得关注。相较而言，天津的房地产信托兑付的压力加大，风险暴露后对区域房地产的走 势也会产生十分大的影响。 从目前至明年年底全国平均房价最大跌幅为3.5%。 尽管从历史数据中看来， 房地产3.5% 的跌幅是市场能够承受的，但是不能排除个别城市可能出现较大跌幅。 与10月份相比， 11月份70个大中城市房价中， 新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降 的城市有49个，环比价格下降的城市增加了15个，持平的城市有16个。 21 © ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 上海市 12 月房地产市场报告 住房发展报告：住房发展报告：20112011 年住房贷款余额约年住房贷款余额约 2 2 万万 2 2 千亿千亿 12月9日，中国社会科学院召开住房绿皮书发布会暨20112012年住房形势与政策 研讨会 ”并发布中国住房发展报告(2011-2012)。 据报告内容显示， 2011年全年住房信贷市 场的统计贷款，包括国内贷款和按揭贷款，余额大约为2万2千亿。 课题租对2011年住房信贷市场贷款规模的预测，认为，2011年全年的统计贷款，包括国 内贷款和按揭贷款，余额大约为2万2千亿，和2011年相比同比增长1.14%。 2012年， 随着住房价格走稳， 住房信贷政策趋紧的走势将有所缓和， 但不会有很大反弹， 我