中弘股份：公司债券信用评级报告.pdf

公司债券信用评级报告 大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公” ）出 具的本信用评级报告（以下简称“本报告” ） ，兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关 系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循 了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意 见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及 时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资 建议。 六、本报告信用等级在本报告出具之日至本次债券到期兑付日有效，在有效期限内，大 公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发 布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 公司债券信用评级报告 3 发债主体 发债主体 中弘股份原名安徽省科苑（集团）股份有限公司，是经安徽省人 民政府皖府股字【1997】50 号文批准，由安徽宿州科苑集团有限责任 公司整体变更设立的股份有限公司，于 1997 年 8 月 18 日在安徽省工 商行政管理局登记注册。经中国证监会证监发行字【2000】第 53 号文 批准，公司发行的人民币普通股股票（A 股）于 2000 年 6 月在深圳证 券交易所挂牌交易，股票代码：000979。2010 年 1 月，经中国证监会 证监许可【2009】1449 号文核准，公司实施了重大资产出售及发行股 份购买资产的重大资产重组方案。重大资产重组完成以后，公司主营 业务由化学原料及化学制品制造业变更为房地产开发与经营业。截至 2014 年 9 月末，公司注册资本为 192,297.60 万元，总股本 1,922,975,953 股，其中有限售条件的流通股 A 股 21,639 股，无限售 条件的流通股 A 股 1,922,954,314 股，法人代表为王永红。2014 年 12 月 5 日，公司披露了中弘控股股份有限公司非公开发行股票发行情 况报告暨上市公告书 ，公司非公开发行新增股份 958,466,453 股，发 行价格 3.13 元/股，将于 2014 年 12 月 8 日在深圳证券交易所上市。 公司募集资金总额为 2,999,999,997.89 元， 扣除发行费用后募集资金 净额为 2,958,274,151.24 元。 公司第一大股东为中弘卓业集团有限公司（以下简称“卓业集 团” ） ，截至 2014 年 9 月末，合计持有公司 51.72%的股权，王永红为卓 业集团实际控制人， 持有 100%的股权， 因此公司实际控制人为王永红。 公司以房地产开发和实业项目投资等为主营业务，主要从事旅游 度假地产、文化创意地产、会议休闲地产、综合商业地产等的开发与 运营。截至 2014 年 9 月末，公司拥有二级子公司 12 家。分别为北京 中弘投资有限公司、北京中弘文昌物业管理有限公司、宿州中弘置业 有限公司、微山岛旅游开发有限公司、长白山望天鹅旅游开发有限公 司、宜昌前坪岛旅游度假开发有限公司、海南如意岛旅游度假投资有 限公司、海南中弘地产投资有限公司、中弘旅游投资有限公司、中弘 文化投资有限公司、中弘矿业投资有限公司和杭州弘葵网络有限公司 （以下简称“弘葵公司” ） 。 发债情况 发债情况 本次债券概况 本次债券概况 本次债券是中弘股份面向社会公众投资者和机构投资者公开发行 的公司债券，发行金额不超过 9.5 亿元人民币，发行期限为 3 年，附 第 2 年末发债主体上调票面利率选择权和投资者回售选择权。本次债 券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最 后一期利息随本金的兑付一起支付。 公司债券信用评级报告 4 本次债券无担保。 募集资金用途 募集资金用途 本次债券所募集资金拟用于偿还银行借款和补充流动资金。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2014 年三季度，我国经济继续在合理区间运行；从长期来看，随 着新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化协同推进，经济增长方 式转变，以及宏观政策调控方式的创新和完善，我国经济将实现可持 续和更高质量的增长 2014 年三季度，我国经济继续在合理区间运行；从长期来看，随 着新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化协同推进，经济增长方 式转变，以及宏观政策调控方式的创新和完善，我国经济将实现可持 续和更高质量的增长 2014 年以来， 我国国民经济运行总体较为平稳。 2014 年前三季度， 我国实现国内生产总值 41.99 万亿元，按可比价格计算，同比增长 7.4%；分季度看，一季度、二季度和三季度同比分别增长 7.4%、7.5% 和 7.3%。受产能过剩、房地产市场调整及财政政策和货币政策较弱等 因素影响，三季度经济增速有所回落。2014 年前三季度，进出口总额 3.2 万亿美元，同比增长 3.3%，增速比上半年加快 2.1 个百分点，贸 易顺差为 2,316 亿美元。 2014 年前三季度，第三产业增加值占国内生产总值的比重为 46.7%，比上年同期提高 1.2 个百分点，高于第二产业 2.5 个百分点， 经济结构转型步伐正在不断加快。2014 年前三季度，城乡居民收入继 续增加，消费平稳增长，新兴业态消费增长较快；城镇居民人均可支 配收入实际累计同比上涨 6.9%，农村居民人均现金收入实际累计同比 上涨 9.7%；农村居民人均现金收入实际增长快于城镇居民人均可支配 收入 2.8 个百分点，城乡居民人均收入倍差 2.59，比上年同期缩小 0.05，城乡居民收入差距进一步缩小；社会消费品零售总额 18.92 万 亿元，同比名义增长 12.0%，增速比上半年回落 0.1 个百分点；全国网 上零售额为 1.8 万亿元，同比增长 49.9%。 2014 年前三季度，固定资产投资增速放缓；固定资产投资 35.78 万亿元，同比名义增长 16.1%，增速比上半年回落 1.2 个百分点。受国 际大宗商品价格大幅下跌影响，能源资源性产品进口呈现价跌量增态 势。 2014 年前三季度， 铁矿石、 原油、 大豆、 铜进口均价分别下降 17.9%、 1.4%、4.6%和 6.3%，进口量分别增长 16.5%、8.3%、15.3%和 10.5%。 针对经济运行面临一定下行压力、物价涨幅有所走低的形势，国 家继续实施稳健的货币政策，灵活开展公开市场操作，搭配使用短期 流动性调节工具适时适度进行双向调节，创设和开展中期借贷便利操 作，在保持流动性总量适度充裕的同时着力引导市场利率，降低社会 融资成本；适当调整宏观审慎政策参数，加大信贷政策支持再贷款和 再贴现支持力度，发挥信贷政策的结构引导作用，鼓励金融机构更多 地将信贷资源配置到“三农” 、小微企业等重点领域和薄弱环节；有序 推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革， 深化外汇管理体制改革。 公司债券信用评级报告 5 总体而言，2014 年三季度，我国经济继续运行在合理区间，进出 口有所改善，消费平稳增长，投资增速有所放缓，经济结构调整步伐 加快。从长期来看，随着新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化 协同推进，经济增长方式转变，以及宏观政策调控方式的创新和完善， 我国经济将实现更可持续和更高质量的增长。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产是中国经济发展的支柱产业之一，近年来国家的宏观政策 调控对住宅地产企业产生较大冲击，但商业地产和旅游地产受到的冲 击相对较小 房地产是中国经济发展的支柱产业之一，近年来国家的宏观政策 调控对住宅地产企业产生较大冲击，但商业地产和旅游地产受到的冲 击相对较小 房地产作为经济发展的重要支柱产业之一，主要分为住宅地产和 商业地产两大类，住宅地产是国家宏观调控的重点领域，受宏观经济 运行及政策导向影响很大；商业地产则属于国家政策鼓励的领域，受 房地产调控政策的影响较小。中国房地产市场从 1998 年至今，有 50% 以上的时间是在调控的压力之下波动与发展。从历史波动周期观察， 除非出现显著的外部冲击，房地产市场面临的常态格局是调控，主要 政策调控涉及信贷、金融利率、税收、住房结构及土地等多方面。 -40 -20 0 20 40 60 80 100 2000年4月 2000年10月 2001年4月 2001年10月 2002年4月 2002年10月 2003年4月 2003年10月 2004年4月 2004年10月 2005年4月 2005年10月 2006年4月 2006年10月 2007年4月 2007年10月 2008年4月 2008年10月 2009年4月 2009年10月 2010年4月 2010年10月 2011年4月 2011年10月 2012年4月 2012年10月 2013年4月 2013年10月 2014年4月 2014年10月 商品房销售额累计同比商品房销售面积累计同比 图 1 中国商品房销售额及销售面积累计同比情况（单位：%） 图 1 中国商品房销售额及销售面积累计同比情况（单位：%） 数据来源：Wind 资讯 2009 年 2 月，国土部等五部委发布进一步加强土地出让收支管 理的通知 ， 20l0 年 2 月出台 关于加强信托公司房地产信托业务监管 有关问题的通知 ， 20l0 年 3 月出台 国土部关于加强房地产用地供应 和监管有关问题的通知 ，2012 年 2 月出台关于做好 2012 年房地产 用地管理和调控重点工作的通知 ， 从缴纳土地价款等方面做出了详细 的要求。需求方面，2009 年 12 月出台的关于调整个人住房转让营业 公司债券信用评级报告 6 税政策的通知 ，2010 年 1 月出台的“国十一条” ，20l0 年 4 月出台的 “新国十条”和 2010 年 6 月出台的关于规范商业个人住房贷款中二 套住房认定标准通知对贷款购房做出了详细的规定，2010 年 9 月进 一步对个人贷款购房出台了更严厉的要求，同时在个别城市推出“限 购” 。2011 年 1 月“新国八条”将二套房首付比例提高至 60%，取消了 税收优惠并把行政限购普遍化，2013 年 2 月“新国五条”要求严格执 行商品住房限购措施， “限购令”进一步深化。总体来看，资金成本的 上升、信贷收缩以及政府对房地产市场供需两端的调控使住宅地产企 业面临一定的政策性风险，但对商业地产和旅游地产的影响较小。 由于宏观经济复苏基础不稳固，房地产调控将以稳为主， “有保有 压”的原则仍将持续，并更强调不同城市的差异性，房产税试点扩容、 土地制度、新型城镇化等长效机制可能得到落实，预测未来市场供给 有望保持企稳回升态势，购房置业需求将继续释放。 随着我国人均 GDP 和休闲时间的增加，休闲度假需求具备规模化 增长的基础，有利于公司旅游地产业务的发展 随着我国人均 GDP 和休闲时间的增加，休闲度假需求具备规模化 增长的基础，有利于公司旅游地产业务的发展 2013 年，我国人均 GDP 为 6,629 美元，根据世界休闲组织的预测， 一个地区人均 GDP 超过 1,000 美元，大众型观光旅游需求会急剧膨胀； 人均 GDP 达到 2,000 美元， 休闲需求会急剧增长， 形成对休闲的多样性 和多样化的选择；人均 GDP 达到 3,000 美元，度假需求规模化将产生。 我国人均 GDP 在 2008 年突破 3,000 美元，休闲度假需求存在规模化增 长的基础。另外，从实际旅游市场的表现来看，旅游方式由过去的旅游 团队为主加速向以散客为主变化， 同时旅游产品由一般的观光旅游向休 闲度假游方向转变， 具有休闲性质的生态旅游、 乡村旅游等越来越受到 市场的青睐。 随着人均 GDP 和休闲时间的增加， 我国休闲人均消费呈上 升趋势，有利于公司旅游地产业务的发展。 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年 全国国内旅游出游人均花费年增长率 图 2 20002013 年全国国内旅游出游人均花费情况（单位：元、%） 图 2 20002013 年全国国内旅游出游人均花费情况（单位：元、%） 数据来源：Wind 资讯 公司债券信用评级报告 7 旅游地产相较于住宅地产投入高、培育周期长，且在我国发展尚 不成熟，公司资金链和专业化运作能力面临一定挑战 旅游地产相较于住宅地产投入高、培育周期长，且在我国发展尚 不成熟，公司资金链和专业化运作能力面临一定挑战 我国旅游地产最早出现于 20 世纪 8090 年代， 起步相对较晚。 随 着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期， 市场投资和消费模式逐渐转变， 旅游交换平台逐步形成， 使旅游地产业 进入了新一轮发展时期。 旅游地产类型从单一的酒店、 主题公园转向游 乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。众多旅游房地 产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅 游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产 的运作方式逐渐综合化、 多元化。 随着中国地产行业项目开发和运作的 专业化发展， 以及旅游业本身的迅猛发展， 旅游地产正逐渐为市场关注。 国内地产开发商纷纷涉足旅游地产行业， 中国各色山水景观地产、 休闲 度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化 会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入快速发展阶段。 我国 旅游地产区域集中性特征明显，其中在海南、西南、环渤海、长三角及 两广地区的旅游地产项目占全国总数的 80%以上。 但同时也应关注到， 相对于住宅地产， 旅游地产在中国发展尚不成 熟，且成功案例较少，作为一个高投入、培育周期长的行业，其对资金 链和专业化运作能力要求很高，公司以往没有旅游地产的成功开发经 验，未来仍面临一定挑战。 北京作为全国的政治文化中心和全球拥有世界文化遗产最多的城 市，具备成为旅游度假城市的先天优势；海南是国家旅游重点发展地 区，优美的自然风光加之承办一系列重大活动，使其受到越来越多的 关注 北京作为全国的政治文化中心和全球拥有世界文化遗产最多的城 市，具备成为旅游度假城市的先天优势；海南是国家旅游重点发展地 区，优美的自然风光加之承办一系列重大活动，使其受到越来越多的 关注 北京作为全国的政治文化交通中心，其人均 GDP 已经突破一万美 元，从收入的角度来说，北京完全有能力进行休闲度假消费。另外， 北京历史悠久，有 3,000 余年建城史和 850 余年建都史，是全球拥有 世界文化遗产最多的城市，荟萃了自元明清以来的中华文化，拥有众 多名胜古迹和人文景观。北京共有历史遗迹 7,309 个、国家级保护遗 迹 99 个、地区级保护遗迹 326 个、国家级地质公园 5 个、国家级森林 公园 15 个。主要旅游景点包括紫禁城、天坛、北海公园、颐和园、圆 明园、八达岭和慕田峪长城等。因此，北京作为文化旅游度假城市具 有先天性的优势。 2013 年， 北京市实现地区生产总值 19,501 亿元， 按可比价格计算， 同比增长 7.7%；全市完成地方财政收入 3,661 亿元，同比增长 10.4%。 北京市第三产业规模居中国大陆第一，2013 年第三产业实现增加值 14,986.5 亿元，同比增长 7.6%。截至 2013 年末，北京市全市常住人 口为 2,114.8 万人。固定资产投资方面，20112013 年，全市全社会 固定资产投资恢复增长，分别达到 5,910.60 亿元、6,462.80 亿元和 7,032.2 亿元。 区域经济持续快速增长， 为企业发展提供了良好的区域 公司债券信用评级报告 8 环境。 海南作为中国非常美丽的岛屿，是国家八个旅游重点发展的地区 之一，其风景优美，四季常青，空气清新，被誉为“回归大自然的好 去处” 、 “未受污染的长寿岛” 。2000 年以来，海南主办与承办了博鳌亚 洲论坛、世界小姐总决赛、新丝路模特大赛、中国科技年会、2014 年 世界旅游旅行峰会等一系列重大活动，海南正逐渐走向世界的舞台， 其作为旅游胜地得到更多人的关注。 经营与竞争经营与竞争 公司主要从事房地产开发业务，房地产销售是主要的收入和利润 来源；受新项目开工及存量项目销售情况影响，公司营业收入波动幅 度较大 公司主要从事房地产开发业务，房地产销售是主要的收入和利润 来源；受新项目开工及存量项目销售情况影响，公司营业收入波动幅 度较大 公司主要从事房地产开发业务，房产销售是其收入和利润的主要 来源。公司其他业务包括租赁收入、物业管理收入和取暖收入等，占 公司营业收入和毛利润比重较小，对公司经营和财务状况影响较小。 表 1 20112013 年及 2014 年 19 月公司营业收入及毛利润构成情况（单位：亿元、%） 表 1 20112013 年及 2014 年 19 月公司营业收入及毛利润构成情况（单位：亿元、%） 项目 项目 2014 年 19 月 2014 年 19 月 2013 年 2013 年 2012 年 2012 年 2011 年 2011 年 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 营业收入 23.73 100.0011.19100.0038.13 100.00 18.67 100.00营业收入 23.73 100.0011.19100.0038.13 100.00 18.67 100.00 房地产业 23.14 97.5310.3592.5037.45 98.22 18.48 98.98 其他 0.59 2.470.847.500.68 1.78 0.19 1.02 毛利润 11.39 100.006.35100.0022.94 100.00 10.11 100.00毛利润 11.39 100.006.35100.0022.94 100.00 10.11 100.00 房地产业 11.39 99.966.1897.3022.59 98.52 10.08 99.70 其他 0.004 0.040.172.700.34 1.48 0.03 0.30 毛利率 48.0156.7160.16 54.13毛利率 48.0156.7160.16 54.13 房地产业 49.2159.7160.32 54.55 其他 0.6820.2450.00 15.79 数据来源：根据公司提供资料整理 2011 年以来，北京像素项目是公司主要收入来源，公司营业收入 随着项目的销售进度大幅波动。20112013 年，公司营业收入分别为 18.67 亿元、38.13 亿元和 11.19 亿元， 2013 年营业收入大幅下降， 主要是由于国土部门土地挂牌节奏控制等原因，该年度公司没有新项 目开工并销售，仅靠非中心、北京像素、西岸首府项目尾盘销售获得 收入。随着公司营业收入的大幅波动，毛利润也变化较大。 20112013 年，公司毛利率均在 50%以上，2012 年达到 60.16%， 毛利率水平较高， 主要是公司主要销售项目的土地获得价格相对较低。 2013 年以来，随着公司销售项目进入尾盘销售阶段，销售均价下降， 公司毛利率随之有所下降。 公司债券信用评级报告 9 表 2 20112013 年及 2014 年 19 月公司房地产项目销售情况（单位：亿元） 表 2 20112013 年及 2014 年 19 月公司房地产项目销售情况（单位：亿元） 项目名称 项目名称 2014 年 19 月 2014 年 19 月 2013 年 2013 年 2012 年 2012 年 2011 年 2011 年 北京像素 10.627.0734.86 17.56 非中心 10.790.150.57 0.92 西岸首府 1.733.131.92 - 六佰本商业中心 -0.10 - 合 计 23.1410.3537.45 18.48合 计 23.1410.3537.45 18.48 数据来源：根据公司提供资料整理 2014年19月， 公司实现营业收入23.73亿元， 同比上升138.51%， 主要是北京像素和非中心项目尾盘以整体打包方式全部销售，推动营 业收入的同比大幅增加； 同期， 公司毛利率为 48.01%， 同比下降 13.29 个百分点。 综合来看，受新项目开工及存量项目销售情况影响，公司营业收 入波动幅度较大；2013 年，公司没有新项目开工并销售，仅依靠尾盘 销售获得收入，导致营业收入同比大幅下降。 公司广泛收集土地出让、合作信息，积极探索获取土地资源的新 模式；公司土地储备主要集中在北京和海南，为公司房地产业务的持 续发展奠定基础 公司广泛收集土地出让、合作信息，积极探索获取土地资源的新 模式；公司土地储备主要集中在北京和海南，为公司房地产业务的持 续发展奠定基础 公司广泛收集土地出让、合作信息，加强市场调研，积极探索新 形势下获取土地资源的新模式，通过合作开发、债务重组、并购、竞 买等多种方式，降低拿地成本。在未来旅游地产开发中，公司主要利 用政府能够给予的政策优势逐步进行地产项目开发及配套设施建设。 表 3 截至 2014 年 11 月末公司土地储备情况表 3 截至 2014 年 11 月末公司土地储备情况 地点 地点 项目名称 项目名称 土地位置 土地位置 土地储备土地储备 1 1 （万平方米）（万平方米） 土地价格 土地价格 （亿元）（亿元） 权益（%）权益（%） 北京 东区国际中弘大厦 北京市朝阳区 8.117.20 100.00 御马坊度假城 北京市平谷区 76.653.67 100.00 平谷夏各庄新城 北京市平谷区 31.5013.47 100.00 海南 西岸首府二期 海口市长流起步区 17.640.59 100.00 如意岛旅游度假区一期 海口市 194.5910.00 100.00 吉林 东参 长白山 14.350.69 100.00 漫江 长白山 18.560.98 100.00 山东 济南中弘广场 济南市 54.0015.60 100.00 鹊山龙湖一期 济南市 49.812.55 100.00 浙江 安吉一期 安吉 11.240.74 100.00 合 计 476.4555.49 -合 计 476.4555.49 - 数据来源：根据公司提供资料整理 1 公司土地储备数据为建筑面积。 公司债券信用评级报告 10 截至 2014 年 9 月末， 公司土地储备总建筑面积 476.45 万平方米， 其中北京、海南和山东占比较大。北京以御马坊度假城和平谷夏各庄 新城为主，两者合计为 108.15 万平方米；海南如意岛一期项目填海形 成的土地可直接换发国有土地使用权证书，该项目一期规划建筑面积 为 194.59 万平方米。公司土地储备较为丰富，为房地产业务的持续发 展奠定基础。 20112013 年，受国土部门土地挂牌节奏控制，公司开工面积较 少；2014 年，公司多个项目开工建设，未来销售收入有望提升 20112013 年，受国土部门土地挂牌节奏控制，公司开工面积较 少；2014 年，公司多个项目开工建设，未来销售收入有望提升 20112013 年，受国土部门土地挂牌节奏控制，公司开工面积较 少，2014 年 19 月有所增加。由于没有新项目开工，公司仅靠已完工 项目尾盘获得销售收入，结算金额大幅波动。 表 4 20112013 年及 2014 年 19 月公司房地产项目经营情况 表 4 20112013 年及 2014 年 19 月公司房地产项目经营情况 指标 指标 2014 年 19 月 2014 年 19 月 2013 年 2013 年 2012 年 2012 年 2011 年 2011 年 开工面积（万） 18.500.002.20 0.00 竣工面积（万） -0.0014.17 30.41 销售面积（万） 18.555.5720.12 10.38 销售金额（亿元） 21.159.0735.82 20.26 结算面积（万） 19.115.2720.53 9.93 结算收入（亿元） 23.1410.3537.45 18.48 结算均价（元/平方米） 12,10416,87619,494 18,616 数据来源：根据公司提供资料整理 截至 2014 年 9 月末，公司剩余可销售项目为西岸首府一期，预计 可实现销售额约 15.01 亿元。北京平谷夏各庄新城项目总规划建筑面 积 200 多万平方米，将成为公司未来几年公司房地产业务利润和现金 流的主要来源。 该项目 5A 地块规划建筑面积 12.83 万平方米已于 2014 年上半年开工，预计将于 2014 年末销售；5B 地块已竞拍取得，规划总 建筑面积 20 多万平方米，已完成了项目定位并启动方案设计。济南中 弘广场项目通过司法竞拍获得，项目规划总建筑面积 50 多万平方米， 是集商务办公、购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、运动、教育等功能 为一体的金融商业综合体，已完成资产过户并恢复开工建设，预计年 末实现销售。 2014 年下半年，公司多个项目开工建设，包括东参、漫江等项目， 未来销售收入有望提升。 北京平谷御马坊国际旅游度假项目 D3 地块已 经启动立项报批以及方案深化；海南西岸首府二期已完成产品方案设 计；吉林长白山项目已完成产品定位，正进行方案深化；北京中弘大 厦项目已申报规划调整方案。 海南如意岛项目于 2014 年上半年正式动 工，已完成了项目集散地和江东大道的修建。 公司债券信用评级报告 11 表 5 截至 2014 年 9 月末公司在建及拟建项目情况表 5 截至 2014 年 9 月末公司在建及拟建项目情况 所在城市 所在城市 项目名称 项目名称 (预计)开工 (预计)开工 日期 日期 预计销售 预计销售 日期 日期 山东 济南中弘广场 2014.07 2014.12 鹊山龙湖一期 2015.03 2015.04 北京 御马坊度假城 2010.11 2014.12 东区国际中弘大厦 2015.01 2015.04 平谷夏各庄新城一期 2014.03 2014.12 吉林 东参 2014.07 2015.03 漫江 2014.07 2014.12 海南 如意岛旅游度假区一期 2014.03 2016.01 西岸首府二期 2015.09 2016.12 浙江 安吉一期 2015.03 2015.05 数据来源：根据公司提供资料整理 公司未来将开发重点放在旅游地产和商业地产领域，并已基本形 成区域布局和产品结构合理的战略规划；公司在建和规划项目需要较 多未来投资支出，面临资金压力大 公司未来将开发重点放在旅游地产和商业地产领域，并已基本形 成区域布局和产品结构合理的战略规划；公司在建和规划项目需要较 多未来投资支出，面临资金压力大 公司未来将开发重点放在旅游地产和商业地产领域，回归公司最 初发展定位， 有多个项目已签订合作开发协议， 包括上影影视文化 （安 吉）产业园项目、三间房项目、海南荔枝园项目、西游记文化创业产 业园、西双版纳项目、中国之窗项目、山东省微山岛旅游度假区项目、 长白山望天鹅度假区项目、湖北平湖半岛国际旅游度假区、山东济宁 北湖项目等。公司旅游地产主要集中在北京市、海南省等地区，均为 全国有名的旅游胜地，能有效利用当地已经搭建好的旅游产业链和基 础设施，为公司开发的度假项目节约营销和宣传成本的同时更易获得 当地政府的支持。公司旅游地产项目主要分布在城市周边地区，开发 具有吸引力的高端度假产品，这些项目区域布局和产品结构合理，具 备较高的经济价值。 2014 年，公司着手打造进军文化旅游产业领域的崭新品牌“新奇 世界”。该品牌定位于旅游度假、康体养生、文化创意等经营性物业 的运营服务，以“全家新趣处”为品牌主张，以家庭型消费群体为主 要目标客群，规划业态超过 15 种，将主题公园、度假酒店、文化剧场、 民俗特色、高档商超、儿童乐园、康体养老社区等传统业态异域化贯 通，并将不同主题的运动俱乐部、博览馆等创意产品跨产业整合。 公司在建和未来规划项目需要较多投资支出，平谷夏各庄新城和 如意岛旅游度假区一期项目预计总投资分别为 200.00 亿元和 128.94 亿元，面临资金压力偏大，公司将分期建设，采用滚动开发方式进行。 公司债券信用评级报告 12 公司治理与管理公司治理与管理 产权状况与公司治理 产权状况与公司治理 截至 2014 年 9 月末，公司注册资本为 19.23 亿元，法人代表为王 永红，控股股东为卓业集团，其合计持有公司 51.72%的股权。卓业集 团主要从事对非上市企业股权投资、通过认购非公开发行股票或者受 让股权等方式持有上市公司股份以及相关咨询服务。王永红为卓业集 团实际控制人，持有 100%的股权，因此公司实际控制人为王永红。 2014 年 12 月 5 日， 公司披露了 中弘控股股份有限公司非公开发 行股票发行情况报告暨上市公告书 ，公司非公开发行新增股份 958,466,453 股， 发行价格 3.13 元/股， 将于 2014 年 12 月 8 日在深圳 证券交易所上市。公司募集资金总额为 2,999,999,997.89 元，扣除发 行费用后募集资金净额为 2,958,274,151.24 元， 拟全部用于海南如意 岛旅游度假开发项目（一期） 。2014 年 12 月 9 日，公司公告将使用不 超过 14.70 亿元的闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限为公司 董事会批准该议案之日起不超过 12 个月。本次非公开发行股票后，公 司总资产、净资产将大幅增加，同时资产负债率将有所下降，流动比 率和速动比率有所提高， 有利于提升企业的盈利能力和持续经营能力。 公司严格按照公司法 、 证券法和中国证监会、深圳证券交 易所有关规定指引及公司章程等文件要求，建立了健全的法人治理结 构，有完善的股东大会、董事会、监事会和管理层的独立运行机制； 制定了相应的议事规则及工作制度，规范公司运作；董事会、监事会 以及董事会下设的专门委员会均认真履行职责，确保了公司规范运作 和健康发展。 战略与管理 战略与管理 公司未来定位是从事旅游地产、商业地产等经营性物业的开发与 运营，侧重开发休闲度假地产、主体商业地产，积极倡导“创新成就 价值”的品牌理念，探索创新型地产产品。公司在战略布局上坚持的 原则是“区域战略、聚焦发展” ，立足于北京等特大型核心城市，深入 开发海南、云南等旅游资源丰富区域。公司正逐步推进与政府已签署 合作框架协议的旅游地产项目的开发建设工作，拟与当地政府相关部 门合作，利用政府能够给予的优惠政策，通过与基金合作等方式，逐 步进行旅游地产项目开发及配套建设，力争尽快给公司带来新的利润 增长点，并实现公司长期可持续发展的目标。公司也通过开发商业地 产和普通住宅项目为公司带来持续的现金流和良好的业绩。 为配合旅游项目运营产业链需求，未来几年公司预计将陆续投资 10 亿元左右资金用于投资文化板块。通过设立网络游戏公司，开发手 机游戏、网络游戏的方式，公司将旅游地产营销渗入到游戏各环节， 为此或将通过资产并购的方式，收购行业内优秀企业，迅速抢占市场。 公司债券信用评级报告 13 除此之外，为充分发挥旅游地产项目中演艺中心、小剧场、游乐场等 设施作用，公司未来将并购或设立影视传媒公司，与业内优秀企业寻 求合作，在满足项目自身演艺需求的同时，参与影视产品的制作和开 发，也可以通过动漫影视制作的方式，积极开发与旅游相关的衍生产 品。2013 年 8 月 6 日，公司与唐杭生团队签署了手机游戏战略合作 协议书 ，公司出资注册成立弘葵公司，弘葵公司注册资本 10,000 万 元， 实收资本 2,000 万元 （其余出资于 2015 年 7 月 14 日前全部完成） 。 运营管理方面，公司已经初步搭建起覆盖全生命周期的运营管理 体系，全面推行目标管理责任书和计划管理体系，在运营方面逐步缩 小了与行业标杆企业差距。公司将在本年度继续强化公司管控制度和 业务流程建设，逐步完善房地产开发建设信息一体化系统，打造专业 开发管理团队，不断提升专业开发能力。 抗风险能力 抗风险能力 目前，我国旅游地产和商业地产整体发展环境良好。公司积极探 索获取土地资源的新模式，通过合作开发等方式，降低拿地成本，提 高利润率。公司已经基本形成区域布局和产品结构合理的战略规划， 为未来快速发展奠定基础。同时，公司也面临着营业收入不稳定和未 来投资支出偏大的压力。综合分析，公司抗风险能力很强。 财务分析财务分析 公司提供了 20112013 年及 2014 年 19 月财务报表。 天健会计 师事务所（特殊普通合伙）对公司 20112013 年财务报表分别进行了 审计， 并出具了标准无保留意见的审计报告。 此外， 公司对 20112012 年数据进行了追溯调整 2，天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 20112012 年财务报表进行了审阅，并出具了审阅报告。财务分析中 20112012 年数据来自经过追溯调整的审阅报告。公司 2014 年 19 月财务报表未经审计。 资产质量 资产质量 20112013 年末， 随着公司经营规模的扩大， 资产规模不断增加， 资产构成比较稳定 20112013 年末， 随着公司经营规模的扩大， 资产规模不断增加， 资产构成比较稳定 20112013 年末， 随着公司经营规模的扩大， 资产规模不断增长， 其中以流动资产为主， 占比在 75%80%之间波动， 资产构成比较稳定。 2 公司于 2012 年 4 月 26 日收购中弘矿业公司 100%股权，由于公司和中弘矿业公司同受卓业集团最终控制且该项 控制非暂时的，故该项合并为同一控制下企业合并，自 2012 年 6 月起将其纳入合并财务报表范围。公司于 2013 年 2 月 6 日以 2,500 万元受让卓业集团持有的文昌物业公司 100%股权， 由于公司和文昌物业公司同受卓业集团最 终控制且该项控制非暂时的，故该项合并为同一控制下企业合并，自 2013 年 3 月起将其纳入合并财务报表范围， 文昌物业公司下属全资子公司九泓龙翔公司因上述股权转让事项，同时纳入合并财务报表范围。由于同一控制下 企业合并，公司追溯调整了最近三年及一期的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益 变动表。 公司债券信用评级报告 14 58.25 70.62 94.78 135.25 18.54 19.26 21.31 21.84 0 20 40 60 80 100 0 30 60 90 120 150 180 2011年末2012年末2013年末2014年9月末 % 亿元 流动资产合计非流动资产合计流动资产占比 图 3 20112013 年末及 2014 年 9 月末公司资产结构 图 3 20112013 年末及 2014 年 9 月末公司资产结构 公司流动资产主要由存货、货币资金、预付款项等构成。2013 年 末，以上三项资产在流动资产中占比为 98.35%。 其他 1.65% 货币资金 14.55% 存货 69.42% 预付款项 14.38% 图 4 2013 年末公司流动资产构成情况 图 4 2013 年末公司流动资产构成情况 2013 年末，公司存货为 65.80 亿元，同比增加 58.53%，主要是开 发成本大幅上升；存货中开发成本和开发产品分别为 48.04 亿元和