金地艺境个案研究59P.pdf

金地艺境个案研究 关键词：18万方褐石风格 空中院馆 附送面积 八大创新空间 2012年，随着“限购限贷及银行利率上浮”等政策出 台，房地产市场深陷低谷，各大楼盘死伤一片。然而 在哀嚎声中，金地艺境以800多套（截止到10月）月均 去化204套的销售业绩脱颖而出，位列上海住宅销售排 行榜第一名！ 区域规划区域规划 宝山区总体概况宝山区总体概况 中国重要钢铁工业基地之一。 黄浦江和长江交汇处的入海口，扼上海的门户。 总面积270.99平方公里，人口140.63万人。 区域发展目标区域发展目标: 至2020年，把宝山建设成为与上海国际化大都市相适应的、具有辅城功能的现代化的滨江新区；形成 世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心的重要组成部分、现代生 产性服务业集聚区和环境优美、适宜居住、现代化的生活园区。 上大 (大场) 及大 华版 块 宝山区版块分布宝山区版块分布 宝山规划城区宝山规划城区 构成区域构成区域 实现目标实现目标 用地用地 人口规模人口规模 上海中心城宝山部 分 外环线以内 上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团 以完善城市功能、改善居住条件、 提升生活质量为规划目标 58平方公 5055万 宝山新城区 淞宝地区、杨行地区和顾村地区 “组合式”新城空间格局 57平方公里 6065万 北部综合产业区 以宝钢、宝山工业园区（北区）为主体 罗店、罗泾和月浦 全国重要的精品钢及其延伸业基地 21平方公里 28万 本项目位于上海中心城片区,上大版块部分,未来城市居住区 中心城片区 新城片区 产业片区 基本信息基本信息 基础信息基础信息 项目位置 宝山市台路515弄50号（近真陈路） 开发商 上海金地宝山房地产发展有限公司 建筑面积 182000 占地面积 91000 容积率 2.00 物业类别 生态洋房、高层空中院馆和SOHO 户型面积 90-160洋房，70-160高层 均价 洋房22000，高层18000 交付标准 精装修 开盘时间 2011-7-10 金地首创18万平米褐石街区，美 国风格，三大产品低密生态洋房、 高层空中院馆和SOHO空间，布局 疏朗、紧凑，超多附送面积 八 大创新空间，尽显超高性价比。 由6层洋房，28、33层高层组成 主力户型95-175平米精装房源，总价200-400万元/套 区位优势区位优势 项目距离人民广场16公里、 大虹桥板块15公里 徐家汇31.7公里 五角场21公里 距外环线丰翔路口1.5公里，A20 及沪嘉高速公路(3公里)，半小时内 快速切换到中环达市区,通达性强。 7号线、11号线双轨较远，轨交不便 规划中地铁15、17号线建成后更 加便捷。 虹桥 项目 徐家汇 人民广场 五角场 4条地铁线，半小时车程 周边配套周边配套 离顾村公园仅700米，周边配套离项目 远，工厂较多。 银行：农业银行、上海银行、建设银行等 邮局：聚丰园路邮政支局 其他：好又多大卖场、苏宁电器， 锦秋路新天地等 顾村公园 天宇小学 恒德小学 槎浦中学 南翔镇土地所 上海大学附属学校 上海大学宝山校区 新中初中 庙行公园 桃苑小学 家得利超市 宏基广场 世纪华联 世纪超市 好又多 本案 银行 农业银行、上海银行、 建设银行等 邮局 聚丰园路邮政支局 其他 好又多大卖场、苏宁电器， 锦秋路新天地等 学校 桃苑小学 天宇小学 槎浦中学 恒德小学 新中初中 上海大学 工厂 物流 机械 化工厂 四至情况四至情况 项目与周边工厂被林带隔绝，周边树 木形成天然屏障 金地艺境位于上海宝山区大场区 项目北侧沿锦秋路， 东侧沿真陈路， 南临市台路，街对面是绿地领海项目 距本市最大的郊野公园、上海绿色生态核心顾村公 园二期仅700米距离。 市台路市台路 项目规划项目规划 商业商业 商业商业 18层公寓层公寓 18层公寓层公寓 6层洋房层洋房 33层公寓层公寓 29层公寓层公寓 集中商业集中商业 （含（含SOHO） 3层会所层会所 投资决策阶段 现在 限高为限高为60米米 限高改为限高改为100米米 18层层SOHO 18层公寓层公寓 6层洋房层洋房 产品配比产品配比 充分利用地块高覆盖率的优势，提升了项目品质， 物业类型上增加了花园洋房。 商业与住宅分区明确，商业开放，住宅区私密。 商业集中布置在基地南侧，打造80米景观风情街，塑 造居住氛围的同时有效规避南侧绿地领海项目对本项目 的日照退界影响。 投资决策阶段 现在 商业和住宅分离设计商业和住宅分离设计 开放的商业区开放的商业区 私密的住宅区私密的住宅区 半封闭的半封闭的SOHO社区社区 实现人车分流实现人车分流 小户型小户型 / / 政府回购房政府回购房 交通分析交通分析 充分配合商业开放，住宅区私密的特点，实现人车 分流。 交通不便、配套 不完善、居住气 氛不足 西北角河道 无景观资源 西北角为混凝 土搅拌厂、玻 璃厂行程的噪 音及污染 西南角紧邻 基地处有多 层厂房 3万平米限价房 3万平米商业 9万平米 的商业 场地现状场地现状 场地周边工业污染较为严重，且交通不便，配套不 完整 规划亮点：规划亮点： 充分利用高覆盖率的优势，将景观 和土地资源的最大化利用； 发挥15%商业配比的优势，打造8080 米风情街的景观入口米风情街的景观入口； SOHOSOHO引入了创意厨房，公共洗衣房引入了创意厨房，公共洗衣房 等概念，塑造居住氛围；等概念，塑造居住氛围； 住宅区实行三级管理，分设了社区社区 入口、小区入口大堂、楼栋入户大入口、小区入口大堂、楼栋入户大 堂；堂； 洋房单独设计端头户型洋房单独设计端头户型，充分利用 小区内的景观资源； 全地库设计地库设计，交通实行人车立体分人车立体分 行。行。 规划理念规划理念 48% 37% 15% 12% 屏蔽西北侧 的不利影响。 菜场菜场 相对容易达到； 在商业和住宅相 交处，相对容易 与这两个区域隔 离； 。 规划理念规划理念 12%的多层住宅将沿街噪音、工业污染进行隔离。 菜场的位置放置在住宅和商业中间，对动静区域进 行隔离。 高层第一价值区，看中心 主景观区，看内庭 高层第二价值区，看内庭 多层第一价值区，看中心 主景观区 多层第二价值区，看邻里 景观区 观景价值区分布观景价值区分布 景观价值区分布有序，保证每一组团景观都被充分 利用观赏，保证私密性与开放性。 户户有景 多层住宅组团私密化 中心景观轴视觉通道强化 增加端头特色户型，强调最大化利用景 观资源 景观资源景观资源 围合中央景观组团 中央景观中央景观 高层景观高层景观 洋房景观洋房景观 商业景观商业景观 景观设计景观设计( (商业商业) ) -户外咖啡座/餐饮区 户外雕塑，增加商业街的文化氛围 户外水景，增强环境优美感，小方石铺路 特色小道具，招贴等渲染商业氛围 铁艺花饰，增加美感 景观设计景观设计( (中央景观中央景观) ) 精神堡垒伴有鲜花、 雕塑、案名 入户处5重景观 小品景观 中央景观俯瞰 -重点水体位于地块中心 -强烈的几何线条岸线结合 码头形式的隐喻 -隐喻码头木柱的雕塑体现 水路运输在城市建设历史中 的作用 -水岸边的休闲空间 景观设计景观设计( (洋房洋房) ) 小品、水景、五重绿化、长廊、休息椅 充分做到一步异景，私密性与交流性相结合， 调性统一，互相映衬融合。 -枝繁叶茂、尺度适宜且富 有季向变化的林荫道 -小尺度邻里休闲/交往空间 -精致景观元素强化商业公 共空间与私家院落之间的联 系 景观设计景观设计( (高层高层) ) -大尺度开放休闲/活动空间 以及运动设施 -小尺度空间提供亲切交流 -户外台阶剧场反映了皇后 区的爵士乐历史，也为社区 其他多种活动提供场所 特色小道具，路牌导示等增加生活氛围和便利性。 入户门处,5重绿植 与褐石相配的路道 会所、商业具体功能以及配套会所、商业具体功能以及配套 商 业 主 要 组 成 建筑 面积 说明 菜 场 2000 规划要求； 会 所 3000 体育会所：健身跑步房、 高温瑜伽房、跳操房、室 内游泳池、兵乓球室、桌 球室、动感单车 范会所：兵乓球室、老年 棋牌室 SOHO创意空间：创意厨房 社区餐厅、社区洗衣房、 、迷你电影院儿童才艺教 室、SPA接待区、多功能 厅、WIFI休息厅 独 立 商 业 1500 生活配套商业：标准超市 、便利店、音像图书、药 店、美容美发、银行、邮 局、快餐店、休闲餐饮、 房产中介、儿童玩具、休 闲服饰、旅游公司等； 合 计 6500 泛会所 SOHO创意空间 菜场菜场 体育会所 独立商业 菜场 产品研究产品研究 18万方褐石风格，容积率低，景观好，附送 价值多的花园洋房 金地艺境完全具备了金地艺境完全具备了 花园洋房的优点，金地首花园洋房的优点，金地首 创创1818万方褐石美式风格建万方褐石美式风格建 筑，共筑，共6 6层，一二层干挂石层，一二层干挂石 材材, ,另有超大面积附送。另有超大面积附送。 花园洋房花园洋房：6层以下层板式建筑,以四 层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好， 绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般 首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外 绿化景观引入室内的情况。 首创褐石美式风格首创褐石美式风格 户型配比户型配比 存量房型面积配 比 形态 房型（n/n/n） 面积（） 户数（套） 所占比例 （%） 已售 已售占比 总套 公寓及花园洋房 1 70-90 144 31% 124 10% 268 2.（162）.3（26） 90-110 188 41% 384 30% 572 2（16）3（26） 110-130 42 9% 115 9% 157 3 130-150 25 5% 22 2% 47 3.4 150-170 61 13% 158 12% 219 4其它 170以上 4 1% 11 1% 15 总 464 814 64% 1278 一期 二期 三 期 项目呈北高南低 项目一共分3期进行，目前处于二期，第一 期560户，花园洋房。第二期697户，高层， 三期SOHO 主力面积：90-110平米2房、3房，共572套， 占比44% 花园洋房：超大附送空间尽显别墅尺度，性价 比无可比拟。 A1:157m²附送80m²地下室 A2:162m²附送60m²地下室 A3:128m²南北通透 A4:95m²附送12m²景观阳台 A5:95m²附送12m²景观阳台 A6:95m²附送80m²阁楼 花园洋房建筑共分6层，1-2层拥 有地下室，4-5层拥有12m²景观阳 台，6层为复式； 类似别墅的尺度：3500精装修设 计，大更衣室，全能收纳系统， 4.5米客厅面宽，3.6米室内层高。 两梯两户，私家入户电梯。 高附送值的户型高附送值的户型 花园洋房：附送面积（地下室，下沉式庭院、飘窗、花园、景 观阳台）。 一层4室2厅2卫1厨160.00 二层4室2厅2卫1厨162.00 三层3室2厅2卫1厨128.00 洋房一楼户型洋房一楼户型： 舒适四房 客厅面宽达4.5米; 端头户型充分享受侧向景观资源； 赠送地面庭院和下沉采光庭院; 一楼户型一楼户型 套内面积套内面积 建筑面积建筑面积 地下室面积地下室面积 凸窗面积凸窗面积 庭院面积庭院面积 附送面积附送面积 1-c 141.35 163.78 68.06 5.50 107.51 181.07 1-a 134.83 156.23 72.65 3.70 62.49 138.84 高附送值的户型高附送值的户型 花园洋房：附送面积（飘窗、花园、景观阳台、 露台、凸窗、阁楼） 四层3室2厅1卫1厨95.00 五层3室2厅1卫1厨97.00 六层复式3室2厅1卫1厨95.00 高附送值的户型高附送值的户型 样板间样板间 特别设置清水样板间作为交房标准 样板间装修低调奢华 房间里配有生活道具增加生活场景 强大收纳空间 地下室精装修，细节无处不在 强大收纳空间强大收纳空间 清水样板间 地下室庭院 精装修标准精装修标准 精装修标准：花园洋房3500元/平；（公寓 2000元/平） 窗：断热铝合金框，智能中空玻璃 电梯：奥林斯电梯 厨房台盘：欧琳 卫浴：科勒 厨房三件套：意来克斯厨房三件套 开关：西门子 户型包括地下室采用全地暖系统,浮筑楼板 降噪系统; 地下室全装修,采用双层外墙设计 ,引入除 湿系统,加强防潮防霉效果 ; 室内三菱遥控中央空调 . 原味复制美国的八角凸窗 保证景观最大化利用 八角凸窗八角凸窗 楼宇间楼宇间6060米宽尺度米宽尺度 公寓：楼宇间60米宽尺度，毫无任何遮挡视线， 景观尽览无余。有“空中院馆”之称。 阔绰的入户大堂阔绰的入户大堂 9 9米挑高精装大堂米挑高精装大堂 公寓： 9米挑高入户大堂，全石头材贴面雕花， 铜质包边，体现阔绰、奢华的摩登气质。 公寓：大面宽，短进深，配备衣帽间和大阳台，附送 5平米露台作为书房。主卧和客厅朝南 A户型4室2厅2卫1厨153.00 F户型2室2厅1卫1厨70.00 空中院馆空中院馆 超宽客厅超宽客厅：4.5 米大面宽客厅 空中阳台空中阳台：超大 南向阳台 阳光书房：6.5平书房， 私享静谧空间。 主卧套房：主卧套房：独 立卫浴、大衣 帽间，更衣室 景观餐厅景观餐厅：餐厅 近邻阳台，尽享 美食乐趣。 空中阳台空中阳台：4平 米观景阳台 营销推广营销推广 媒体广告媒体广告 营 销 推 广 项 目 定 位 金地23年首创褐石空间院馆 广 告 主 题 洋房空间别墅体 验 金地首创褐石 风格，大面积 阳台，地下室 附送， 营 销 特 色 搜房会员独家优惠2 万，再99折， 赫本代言 使 用 媒 体 户外广告、时代报、新闻晨 报、新民晚报、上海楼 市、租售情报、引导旗、搜 房网 不断在搜狐聚点新浪搜房等知名 门户网站灌水 销 售 道 具 沙盘，价格列表，看板 带言人选用带言人选用 奥黛丽·赫本（1929.5.41993.1.20)），著名影星，奥斯卡影 后，世人敬仰她为“人间天使”。身为好莱坞最著名的女星之一， 她以高雅的气质与有品位的穿着著称高雅的气质与有品位的穿着著称。晚年热心于慈善事业. 人物性格: 工作刻苦认真气质如此高雅为人很有教养不盲从流行 不迷信性感人品和艺德 社会评价 “奥黛丽卓然不群卓然不群，别指望拿那些现成的陈词滥调来套她。” 美国 时代周刊 “唯一可以盖过蒂凡尼珠宝光芒的人便是奥黛丽。” 亨利·普雷特 “奥黛丽·赫本呈现的是一些消逝已久的特质。例如：高贵、优雅与礼高贵、优雅与礼 仪仪，上帝都愿意亲吻她的脸颊， 她就是这样一个讨人喜欢的人。” 比利·怀尔德 “落入凡尘的天使”“落入凡尘的天使”世人公认 SPSP活动活动 金地艺境金地艺境 烧烤烧烤 7月30下午3：30艺境现场有烧烤，表演和有奖竞猜，艺 境已购客户凭邀请短信有专属礼品哦！ 金地艺境仅剩两次敲章优惠活动金地艺境仅剩两次敲章优惠活动 样板间已样板间已 公开公开 2011年05月25日针对有意向购买的客户推出4次护照 敲章优惠活动，每敲一个章可优惠1万元，现仅剩两次敲 章活动。样板间已对外公开，预计5月底6月初开盘，主力 户型为95-175平米精装房源，总价在200-400万元/套左右。 开盘开盘 9月24日办卡优惠2万 目前【日抵千金VIP卡】火热办理中，9月18日起统一办理5万元VIP卡。 提供资产证明,更可销售每平方米减100元优惠! 无须缴付任何费用 金地艺境高层精装公寓在售金地艺境高层精装公寓在售 办卡优惠办卡优惠2万万 2011-10-10加推房源 客户分析客户分析 客户分析客户分析 客 源 分 析 区域来 源 宝山，大场 ，上大附近，本项目 周边，基本上是本区域较多； 从市区导入的客户多以改善性需求 为主。 职业特 征 主要白领、私营业主、个体经营 者、公务员、学校医院银行等企事 业职工 年龄层 准备结婚的刚需客户和40岁以上的 改善型客户 置业用 途 首次置业为主，改善型需求为附， 投资较少 本案 7号线 11号线 长宁、普陀、闸北、徐汇 通过11、7号线导入 虹桥机场通过外环高速公路导入 销售情况销售情况 销售情况分析销售情况分析 销售去化 1912套 套 个月 套/月 房，面积小、总价低、数量较多，6楼 房大公寓、数量较少，3楼 价格分析 价格范围 18000-22000万 开盘价 14000元 （高层 ） 22000 （ 洋 房） 成交价 / 主力面积 90-110平方米 总价范围 122 万 -298 万 主力总价 多层均价 22000 高层均价 18000 折扣 搜房会员独家优惠2 万元，再享99折 楼层差 70-80元 （高层）6 楼最贵，价 差不大 物业费 2.85元/平米 备注：花园洋房中6楼90平附送面积最大，总价底，还附送90平米阁楼，其他12345层中，1楼160平， 2楼160 平附送底下室，但由于面积大，总价高，抗性较大，3楼130平米，户型较好，南北通通透，但除了小阳台外， 无附送部分，面积大总价高，抗性也较大。4楼96平，附送空中大阳台，但上面有大的空调机箱，5楼96平也同 4楼，但面积小总价底。总之，1-6楼，房型是从下到上面积渐小。总体来说，由于花园洋房由于附总面积较大， 产品去化较好。6楼去化最好楼去化最好，3楼抗性较大楼抗性较大。 高层共6栋，楼王28层，景观最好，2梯3户，152，118，152；其中其中118去化最快去化最快 销售去化 总套数 1912套 推出套数 1257 已售套数 818套 可售套数 464 销售周期 4个月 去化速度 204套套/月月 去化特征 公寓 2房，面积小、总价低、数量较多；花园洋房6楼由于附送面积多，总价低去化较快 去化抗性 公寓 4房大公寓、数量较少；花园洋房3楼附送面积少，总价高去化慢 花园洋房花园洋房楼去化最好楼去化最好，3 3楼抗性较大楼抗性较大 公寓公寓: :118118去化较快去化较快 月均去化月均去化204204套套。 宝山市场研读宝山市场研读 销售去化 1912套 套 个月 套/月 房，面积小、总价低、数量较多，6楼 房大公寓、数量较少，3楼 成交走势与整体市场基本保持一致。差异在于限购政策后宝山区供应萎缩幅度更 大，而成交量回升速度低于全市平均水平。20112011年年9 9月受传统旺季影响有所增大月受传统旺季影响有所增大， 但成交量同比下降但成交量同比下降5353% %，同时同时，市场成交均价较全市更为敏感市场成交均价较全市更为敏感，波动起伏较大波动起伏较大，价价 格杠杆使用较为普遍格杠杆使用较为普遍。 2010年9月-2011年9月上海商品住宅市场分析 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2010年9月 2010年10月 20110年11月 2010年12月 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 供应（万方） 成交（万方） 均价（元） 2010年9月-2011年9月宝山商品住宅市场分析 限购政策前 限购政策后 16000 17000 18000 19000 20000 21000 22000 0 5 10 15 20 25 30 35 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 供应（万方） 成交（万方） 均价（元） 宝山市场研读宝山市场研读 销售去化 1912套 套 个月 套/月 房，面积小、总价低、数量较多，6楼 房大公寓、数量较少，3楼 宝山地区100平方米以下户型成交接近三分之二，成交均价集中在 10000-20000元/平方米。其中主要集中在大场和顾村，分别是20%， 22%。 57% 25% 8% 10% 2011年1-9月宝山供应商品公寓各面积 占比 100以下 100-130130-150150以上 3% 32% 32% 30% 3% 0% 2011年1-9月宝山成交商品公寓 各价格段占比 一万内 一万到一万五 一万五到两万 两万到两万五 两万五到三万 三万以上 20% 0% 2% 6% 12% 18% 10% 10% 0% 22% 2011年嘉定区商品公寓成交 板块占比 大场板块 大华板块 罗径板块 杨行板块 月浦板块 罗店板块 淞南高境板块 张庙板块 淞宝板块 顾村板块 竞品项目研读竞品项目研读 销售去化 1912套 套 个月 套/月 房，面积小、总价低、数量较多，6楼 房大公寓、数量较少，3楼 周边境月。 周边竞品主要有中裕豪庭，经纬城市绿洲B地块， 梧桐城邦和滨河华城，绿地领海由于剩下的都是商 业项目项目，目前构不成竞争目前构不成竞争。竞争较大的是梧桐城邦竞争较大的是梧桐城邦 项目项目，也是在下半年开盘也是在下半年开盘，且存量较多且存量较多。 项目项目 绿地领海绿地领海 中裕豪庭 经纬城市绿洲二期 楼盘名称 总建面 产品组合 成交均价 主力总价 月销售速度 存量套数 最近一期 (万m2) （元/ m2） （万元） (套/月） 开盘时间 中裕豪庭 4.5 4幢高层、八幢联排别墅 18560 162 31 73 2010-11-9 经纬城市绿洲B地块 14 高层 复式 17526 170 48 125 2010-1-1 大华河畔华城 (梧桐城邦) 5.6 高层 22559 262 14 180 2011-7-30 滨河华城（中环一号） 29 高层复式 21764 200 52 48 2011-5-30 绿地丰翔新城 (绿地领海) 33 高层、LOFT、商业(住宅已 卖完 10911 60 108 1159 2011-9-3 中环一号中环一号 大华河畔华城 存量户型竞品分析存量户型竞品分析 销售去化 1912套 套 个月 套/月 房，面积小、总价低、数量较多，6楼 房大公寓、数量较少，3楼 金地艺境一房,二房,三房还有大量存量,梧桐城邦也有大量的二房,三 房,此项目目前是均价22000,区位较好,势必会对本项目造成一定威胁 存量户型竞品分析 050100150200250300 一房 二房 三房 四房 别墅 复式 中裕豪庭 经纬城市绿洲B地块 大华河畔华城 (梧桐城邦) 滨河华城 金地艺境 竞品买点分析竞品买点分析 销售去化 1912套 套 个月 套/月 房，面积小、总价低、数量较多，6楼 房大公寓、数量较少，3楼 金地艺境一房,二房,三房还有大量存量,梧桐城邦也有大量的二房,三 房,此项目目前是均价22000,区位较好,势必会对本项目造成一定威胁 中裕豪庭（君邑地中 海） 经纬城市绿洲B地块 大华河畔华城 (梧桐城 邦) 滨河华城（中环一号） 销售去化 1912套 套 个月 套/月 房，面积小、总价低、数量较多，6楼 房大公寓、数量较少，3楼 君邑地中海君邑地中海 项目位置 宝山祁连山路宝山祁连山路2233弄弄 开发商 上海裕田房产有限公司 建筑面积 182000 占地面积 91000 容积率 2.00 物业类别 生态洋房、高层空中院馆和SOHO 户型面积 90-160洋房，70-160高层 均价 洋房22000，高层18000 交付标准 精装修 开盘时间 2011-7-10 金地首创18万平米褐石街区，美 国风格，三大产品低密生态洋 房、高层空中院馆和SOHO空间， 布局疏朗、紧凑，超多附送面积 八大创新空间，尽显超高性价 比。 由6层洋房，28、33层高层组成 主力户型95-175平米精装房源，总价200-400万元/套 现场表现现场表现 售楼处选址售楼处选址 售楼处 花园洋房样板间 公寓样板间 售楼处选址在市台路道边，有利于展示宣传； 售楼处选在会所位置提升项目档次; 样板间选址在景观最好且离售楼处最近的位置， 方便客户看房。且两栋均为楼王. 中央景观带 中央景观带 入口 引导段引导段 在南翔下高速公路十字路口处( 金地格林项目区域) 做项目宣传, 由于格林买的是LOFT 和别墅产品,客户群不同所以不算是截流 但对周边朗诗,华润,新城构成威胁. 项目沿街路旗及展示包装作的到位，复原美国褐石街区风格，保安形象较好。 售楼处售楼处 内部采用美式风格,与褐石外立面相符相承 进门入户处挑高10米,呈现大气浪漫优雅的风格. 内部设有吧台,服务人员列位接待. 销售人员穿着美式牛仔风格服装.富有情趣. 样板段样板段 引导段用围墙充分隔离。 引导段绿化较好，每个节点均有大型景观展示，区域内小景观道具运用丰富。 导示牌，路灯等引导系统运用铁艺， 与整个褐石风格相搭 样板间样板间 特别设置清水样板间作为交房标准 样板间装修低调奢华 房间里配有生活道具增加生活场景 强大收纳空间 地下室精装修，细节无处不在 强大收纳空间强大收纳空间 清水样板间 地下室庭院 精装修标准精装修标准 精装修标准：花园洋房3500元/平；（公寓 2000元/平） 窗：断热铝合金框，智能中空玻璃 电梯：奥林斯电梯 厨房台盘：欧琳 卫浴：科勒 厨房三件套：意来克斯厨房三件套 开关：西门子 户型包括地下室采用全地暖系统,浮筑楼板 降噪系统; 地下室全装修,采用双层外墙设计 ,引入除 湿系统,加强防潮防霉效果 ; 室内三菱遥控中央空调 . 总结总结 价值点总结价值点总结 1. 外立面:采用美国褐石风格美国褐石风格 2. 商业: 自带15001500平米独立商业街平米独立商业街,餐饮,娱乐等配套一应俱全 . 3. 菜场: 20002000平米的室内菜场平米的室内菜场 4. 会所: 30003000平米高档会所平米高档会所,配备室内恒温游泳池，小型电影院，红酒吧，咖啡厅等 5. 规划：商业与住宅合理分布,商住动静结合商住动静结合. 6. 景观:小区每两排房屋当中都采用组团式景观组团式景观，具有安全性和私密性 7. 人车分流:小区采用的是全人车分流人车分流，因为我们每一栋房屋的电梯都可到达地下车库 8.8. 超大赠送面积的房型超大赠送面积的房型:每层都有超大露台或空中花园赠送,3 3房朝南房朝南 ,一楼、二楼赠送的地下室一楼、二楼赠送的地下室不但层高3.3米，而且 是四面开挖，不会有一点潮湿，还赠送20平米的阳光地下庭院阳光地下庭院.此外,一楼还赠送私家花园私家花园,95平6楼复式赠80平7楼. 95平米不仅作到3+1房还赠送10平米的餐厅和赠送超大露台。6.86.8米星光露台和挑高米星光露台和挑高5 5米旋转式电梯厅米旋转式电梯厅, ,八角凸窗八角凸窗. . 9.9. 花园洋房带电梯花园洋房带电梯:六楼带电梯的花园洋房一梯二户，能够适合各种年龄层次的居住人群。 10.10.紧临公园紧临公园 :上海绿色生态核心-顾村公园二期仅700米距离。 10.小区内的所有变电站全部深埋地下变电站全部深埋地下，能为小区留出更多的绿化面积。 缺点:11.7号线启华路站有3公里，开车算过距离，是要走一会，但样板房出来后开发商会在上海大学站安放班车 周边工业厂较多,环境不好.