深圳南山科技园写字楼研究.ppt
南山科技园写字楼概况,深圳写字楼市场格局,南山CBD,深 南 大 道,宝安CBD,中心西 成长型企业 商务圈,中心区 高端商务圈,地王金融 商务圈,科技园,深 南 大 道,北 环 路,滨 海 大 道,北区西区,南区,北区东区,中区西区,中区东区,北区西区-北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用地面积1.32平方公里。 北区东区-北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积1.26平方公里。 中区西区-是北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为179.47公顷。 中区东片-区北起北环大道，南至深南大道，西临科苑大道，东到沙河西路，片区总规模1.6平方公里； 南部片区-指南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。,中区：除深南沿线腾讯大厦外，多以规模较小，资金实力较弱（相比南区）的电子信息类企业为主。 片区内目前以厂房、住宅为主，少量企业写字楼，西南侧是科技园最大的城中村大冲村。,北区：总体规划要求建设“高新技术化总部化”的高新技术园区；土地利用规划确定本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区”。 目前以生物制药和医药企业为主。,南区：已经初步建成也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区，深圳虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在本区域落户。 南区是目前科技园目前大企业聚集度最高、租金水平最高的区域，同时也是科技园未开发土地最多的区域。,科 苑 路,科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以“大型生产型工业为主高新技术工业区”,北区主要规划是以生产型为主的高新技术工业区，有部分药厂和医药公司，写字楼零散且数量少,中区中部组团大部分为旧厂房改造，入驻企业为新能源、新材料等高新企业，新楼主要是互联网通信企业，深南沿线一带除自用外，基本被腾讯持有。,南区总体环境优越交通便利，写字楼主要集中在科苑路以东，深南沿线一带写字楼入驻行业多为计算机通信互联网企业，租金最高；东部及中部组团行业相对多元，价格也偏低。,深圳科技园写字楼特征,一、聚集度高、规模大 科技园写字楼集中在中区深南沿线及中部组团，南区深南沿线及东部组团。规模在1-9万之间，大多数写字楼建面集中在2-5万之间，楼层基本在20层以上。 二、纯写字楼由规模大、实力强的大型企业开发和持有 中区深南沿线松日鼎盛、万利达、研洋、大族等除自用外，基本被腾讯持有。南区深南沿线一带代表性的联想大厦、康佳大厦、飞亚达等出租率达95%，租金最高达到140元/。 三、写字楼形象较高、交通便利、政策完善、配套齐全 科技园产业园区连接深圳三条主干道北环、深南及滨海，公交地铁全线覆盖，周边教育、生活配套齐全，且政府在园区企业创立及培育方面政策完善、效率高。 与政府有合作关系并享受政府补贴的写字楼租金仅为同区域的一半，如中区中部 的比克科技大厦与高新办有合作关系，入园企业必须为互联网行业，租金仅为60元/。,深圳科技园写字楼特征,四、中区深南沿线品质高、规模大、基本租完,以腾讯大厦为代表，周边松日鼎盛、大族激光、长城、万利达空余基本被腾讯租用 纯写字楼的规模集中在：3万左右至6-9万左右。 新建纯写字楼形象品质较高。 行业集中在互联网、计算机、通信、电子,深圳科技园写字楼特征,五、中区中部组团 1.租金相对较低，集中在70-90元/不等。 2.新楼入驻企业限制高，多为高新技术企业、互联网企业，旧厂房改造的写字楼租金 较低，接受中小企业 3.规模相对深南沿线较小，多层与高层结合，出租面积灵活。,深圳科技园写字楼特征,五、中区北部组团,科兴科学园为旧厂房改造，配套齐全，出租面积灵活，为中部热租区域。行业主要为高新科技、互联网等。 企创商务的三栋服务型商务中心主要针对小型微型企业级个人工作室，单间30，出租面积灵活。行业为咨询、设计、物流等现代服务业。,深圳科技园写字楼特征,六、南区深南沿线,沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、品质档次较高 租金120-140元/，出租率达95% 出租面积大面积居多，所半层或整层起租 行业集中在通信、软件、网络等大中型企业、世界500强,深圳科技园写字楼特征,七、南区东部组团,东部组团高层与多层结合 租金相对较低80-100元/，出租率90% 出租面积大面积居多，所半层或整层起租，小面积较少 通信、软件、网络、设计等中小型企业居多,科技园写字楼分析,租金水平受政府所有的写字楼影响，低于全市平均水平 全市甲级写字楼平均租金约165元/平，而科技园甲级写字楼租金最高水平为120-140元/平，主要原因为片区内政府所有写字楼有扶持因素，拉低片区租金水平。,1,2,大型企业聚集+政府扶持，吸引科技、电子相关产业企业入住 联想、TCL、中兴、创维均有自有写字楼，从多大型高科技企业迁引相关企业在区域布局设点； 科技园作为政府重点扶持高科技基地，对中小企业及创业型企业吸引力较大。,现有写字楼建成较早，无地标性建筑，形象及配套功能偏弱，区域对高品质项目存在需求 片区内写字楼部分集中于2003年建设，其立面形象、服务配套、空间划分均存在一定不合理性，区域缺乏高品质写字楼承接高端客户需求。,3,区域内存在众多中小面积需求的科技型客户，意向灵活空间、高性价比办公空间 区域内现有写字楼面积划分较大，众多中小科技型企业需求面积小，可灵活变动的办公空间，但此类客户因处于创业初期，对价格承受力亦有限。,4,附件：南区写字楼分布,附件：中区写字楼分布,
