博思堂北京天润来广营项目提案方案.ppt

“下一站，彼岸！”,人生，恰似一次遥远的旅途。而我们，就是旅途里的行吟诗人。 如果驻足停留，只为权衡得失，就注定错过美妙的风景和看风景的心情。 如果重装上路，依然沉醉风景，就难免迷失遥远前程和漫漫旅途的顶峰。 或许，我们应该试着在此岸，记录风景，在彼岸，收藏心情。 此岸是我的风景，彼岸是我的心情。,彼岸心情,在每颗心的某个角落， 都收藏着关于彼岸的憧憬。,逃离此岸，逃离那些熙熙攘攘、利来利往， 去彼岸，放飞风景，整理心情。,然而，站在此岸，彼岸是彼岸， 登临彼岸，彼岸又变成此岸。 此岸在脚下，那么，彼岸在何方？,当然，旅途并没有迷失，我们，依旧是行吟诗人。 只是，心情勾勒了风景，风景滋润了心情。 于是，在脚下，我们发现彼岸。,看到彼岸回到家,清河水畔 纯粹生活 项目位于朝阳区来广营乡清河营村，北五环以外。南侧紧邻地铁13号线，西距地铁5号线约2公里。规划总用地面积为31公顷，总建筑面积约为50万平米，由18栋高板和18栋花园洋房组成。项目全面诠释了舒适宜人、新颖独特、具有强烈归属感的精品高尚大型住宅社区的内涵，打造了区域内具有高品质特征的标杆型。,看到彼岸的那一刻 原谅了所有世俗的纷扰,回家 是一种仪式感 从社会此岸登临生活彼岸 从繁忙此岸登临幸福彼岸 天润·彼岸 清河畔 纯生活,此岸是我的风景 彼岸是我的心情,2月22日 周二 晴 AM8:00 驱车中关村 领略五环线云舒风畅,告别彼岸，奔赴此岸，驱车北苑路，10分钟后，转五环 会心一笑，道声注意安全，然后，妻向左，我往右。 时间匆匆，心情不必匆匆，晚上，彼岸见！,6月6日 周四 阴 AM8:00 尾号限行 感受地铁轻轨四通八达,告别彼岸，奔赴此岸，步行10分钟，信步北苑轻轨站 近处，快速变换着风景，远处，缓慢延伸着心情。 尾号受限，心情不必灰暗。通达，成功的彼岸！,6月7日 周五 多云 PM9:30 加班晚归 遥望国奥核心区万家灯火,作别此岸，回归彼岸，远眺那一片万家灯火， 商场、影城、学校、庭院，有一盏是我心底最温馨的期盼。 此岸彼岸，同样的期盼，回归，温馨的彼岸！,10月16日 周日 晴 AM10:30 周末野餐 封赏全家一片专属自然,近在彼岸，乐在彼岸，扶老携幼，来一次野餐。 社区边的那座公园里，孩子们享受一次小规模的“枪”战， 父母享受朝花夕拾的怡然，而我和妻更喜欢旁观， 三代同堂，享受，幸福的彼岸。, ,彼岸故事 to be continue,策略部分,区域扫描,地块位置交通状况市政配套,地块位置国奥核心区 位于朝阳区来广营乡清河营村， 北五环顾家庄桥正北3公里处， 国奥核心区板块， 南侧紧邻地铁13号线,西距地铁5号线约2公里。,交通状况双轨交通 距亚运村核心区6公里，距望京4公里, 距城铁十三号线北苑站仅一公里， 距地铁五号线立水桥南站仅三公里， 公交北苑总站1公里， 距首都机场26公里行程。,市政配套成熟生活区 来广营片区是亚奥区域具有相当规模的大型居住中心区。北苑家园、世茂奥临花园、亚运新新、万科星园、大湖公馆、时代庄园、奥城尊邸等高端项目形成的高尚居住氛围，令整个区域的价值不断提升。 商业 龙德广场，翠微百货，万达国际影城，特立屋专卖，苏宁电器；大型超市：家和超市、家乐福，世纪联华超市、易事达购物广场、易初莲花超市，正时家居，安立路上的各种商业设施。 医疗 设施比较完善的医疗机构有：北京航空中心医院、清河医院、同仁医院朝阳眼科门诊、慧忠医院等。 教育 花家地实验小学、安慧里小学(寄宿)、唐纳双语幼儿园，清友园实验幼儿园；亚运村范围内还有小牛津和亚奥幼儿园等知名双语幼儿园。,市场掠影,在售项目供应市场,在售项目悦溪公寓 别墅区内低密度景观公寓,建筑类型： 板楼,塔楼,小高层 最新动态： 悦溪公寓预计2009年3月将再次开盘，本次计划开出910号楼和920号楼，其中919号楼为9-11层板楼，一梯2户,920号楼为L型板楼,2梯4户），户型面积为二居室90平米、三居室130-180平米、四居室220平米，均价元,2010年9月入住.,在售项目公园,建筑类型： 板楼,塔楼,板塔结合 最新动态： 106#楼A、B座于2月21日至28日举行搜房卡会员团购，起价7300元/平，均价9500元/平，106#楼A座，三梯9户，一居户型面积65、69平米，两居90-103平米，三居135-152平米。106#楼B座，阳光板楼，两居83-96平米，三居148平米。2009年11月30日入住。,供应市场集中供应 竞争凸现 相对于周边的成熟居住氛围,项目所处的板块相对沉寂， 目前仅润泽地产的悦溪公寓和五环边的公园2008在售， 然而作为国奥核心区最后的空白板块，集中开发已成必然， 从土地供应市场来看，未来几年内， 华贸城、中铁第六大洲、润泽地产都将推向市场， 区域内将有近200万平米的集中供应，竞争态势凸现。,项目SWOT分析,优势劣势机会威胁 ,项目 动态 SWOT 分析,优势(strength) 地处国奥核心区，依傍北苑路，连通北五环，轻轨13号、地铁5号线双轨交通； 周边居住氛围成熟，配套完善； 高板、花园洋房结合，产品品类丰富； 独享1万3千平米公园；,劣势(weakness) 地块上空的高压线，对局部产品形成负面影响； 相对于周边区域，公共交通配套尚不成熟；,威胁(threat) 区域内200万平米的供应量，加剧市场的竞争；,机会(opportunity) 较之区域内低层为主的供应，项目在高板产品上具有更多的话语权；,项目定位国奥核心区 双轨生活城,定位支持 作为早期的生态住区，国奥核心区对于有着城北情结的人，有种特殊的吸引力， 同时作为板块仅有的集中开发住区，定位应当确立最后的国奥核心地位。 较之其他竞品，项目与轻轨站只隔绿化公园的距离，与地铁线也仅2公里距离，更大的享有轨道资源。,客群分析,目标客群客群特征,职业划分 中小型私营企业主、企业白领、人士 律师、教师、记者等 工作居住区域划分 城市北片区为主 包括亚运村、望京、中关村、上地等,目标客群,置业目的 自住为主 客群年龄 30-45岁,最大共性特征 地缘性高知性刚性需求,形象定位,案名SLOGAN VI创意概念创意表现,差异性案名 案名的原创性 与项目的契合度 将决定差异性能否建立 好案名需具备的条件 1、与项目气质天成 2、在区域市场的原创性 3、与区域市场文化的契合度 4、易于传播,主推案名 天润·彼岸,案名阐述 幸福的彼岸、成功的彼岸、温馨的彼岸、生活的彼岸 每个人的心中，都有自己憧憬的彼岸。 当脚步会因为工作繁忙而日日匆匆 、 当心情因为城市压力而不再从容、 当你记不清有多久没有和家人一起早餐、 当堵车已让人麻木、当晚归成为习惯， 你是否会发现，你的心一直在向往生活的彼岸。,SLOGAN 清河畔 纯生活,案名阐述 对于生活，10个人有10个不同的定义， 而对于纯生活，100个人却只有1个共同想法， 清河畔，纯生活，这城市唯一的信仰。,方案1,方案2,案名 清河湾,其他案名 青鸟社区|天润·香岸|天润·青庭 天润·清河人家|天润·幸福回归线 天润·幸福里|天润·清河畔,媒体建议 | 推广节奏,营销传播,主流媒体：一张一弛 媒体：北青新京报及片区夹报业内杂志户外阶段投放 报纸、户外等作为地产宣传的常规手段，是树立项目前期形象和重大节点最主要的媒体，但在项目中后期销售中，往往投入的费用和产出比较低，所以主流媒体的投入应放在项目推广前期，在中后期的销售推广中，建议只做为辅助媒体使用。,重要渠道：广角牵引+定向截杀 媒体：现场围档、路旗，北五环广告牌； 现场包装是树立项目形象、诠释卖点、卖场氛围烘托、封杀地缘客群、过路客群最有效的渠道。,必要媒体：点穴攻击 媒体：新浪、搜房、项目网站，广播、短信； 信息时代，网络已经融入了每个人的生活，也是获取信息的重要途径之一，通过网络、广播和短信，可以将项目的独特买点形成锋利的攻击武器，对受众的软肋进行点穴攻击。,2009年天润·彼岸整合攻击脉络,05月 06月 07月 08月 09月 10月 11月 12月 01月 02月 03月 04月 05月,推 广 线 销 售 线 工 程 线,户外到位 工地现场,示范区 全面开放,12月底 答谢会,活动促销,户外导入,基础筹备期,持续热销期,形象导入期,开盘强销期,10月 开盘,9月售楼处 开放,事件传播,外立面,攻击点1 事件,攻击点2 报纸杂志软文,攻击点3 户外,攻击点4 网络,攻击点5 短信,攻击点6 地铁,攻击点7 DM直投,攻击点8 现场包装,整合攻击点,THANKS! 感谢天润置业 并祝项目圆满成功,感谢聆听！,