银行支持棚户区改造的措施与建议.ppt

,国家开发银行 支持棚户区改造的有关措施与建议,国家开发银行福建省分行评审处 2014年5月,2,国务院第43次常务会议精神,2014年4月2日，国务院总理李克强主持召开国务院第43次常务会议，研究部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用等工作。会议强调，加快棚户区改造，让亿万居民早日“出棚进楼”，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容。今年要更大规模推进棚改，必须抓住资金保障这个“牛鼻子”，把政策支持和市场机制有效结合，尤其要发挥好依托国家信用、服务国家战略、资金运用保本微利的开发性金融的“供血”作用，为棚改提速提供依法合规、操作便捷、成本适当、来源稳定的融资渠道，保证棚改任务的资金需要，并努力降低资金成本。会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。,3,省级平台推动情况,4月以来，分行主动向省委、省政府领导汇报国务院第43次常务会议精神及开行工作措施，推动组建省级专项融资平台对接开行棚改业务。在省领导的高度重视及有关部门的大力支持下，目前省政府已批复同意组建省级专项融资平台,即福建省城乡综合开发投资有限责任公司 ，注册资金16亿元，其中省财政出资10亿元，省能源出资5亿元，省建工出资1亿元，目前公司预登记已核准，预计月底注册成立。,4,省级平台的优势,一是符合4月2日国务院常务会议精神，有利于对接开行住宅金融事业部，争取政策和信贷资源倾斜。通过省级专项融资平台与开行对接，可以系统性、批量性解决全省保障房和棚改项目融资需求，抢占机遇和份额，充分运用好国务院政策和开行专项贷款资金。还可以配套搭桥贷款，解决地方项目资本金不足问题。,5,省级平台的优势,二是有利于提高投融资效率。将全省棚改项目（可以延伸到其它新型城镇化、宜居环境建设等领域项目）纳入省级专项平台运作，可以改变以往单个项目推动耗时长、程序多、金额小的不足，实现批量性项目同步、大额、长期评审承诺，大大简化了流程，提高了工作效率。建议以地市、县（市、区）为单位，将列入省住建厅2013-2017年棚改规划的项目统一打包，统一编制可研，在可研中明确各个改造地块的建设内容与投资量，我行即可根据可研确定的投资量予以授信，在具体地块列入当年棚改计划后我行即可签订该地块的贷款分合同。这样可以一次性落实今后几年需改造项目的建设资金，在具体地块执行过程中遇到拆迁等问题时，我行还可以通过变更的形式将该地块变更成其他列入计划的地块。,6,省级平台的优势,三是有利于降低融资成本。国务院常务会议明确开发性金融对棚改项目的支持是“保本微利”，对纳入省级平台、省会城市平台的棚改项目实行利率优惠。目前给省平台的利率是基准下浮10%。 四是可以有效控制地方政府的负债率。如果省级平台与省财政签订补差协议，则该部分负债为省级财政负债，而非地方财政负债，这样可以减轻地方政府的负债压力，同时也可不用地方人大确认；如果省财政不愿与省级平台签订补差协议，则该部分负债由地方政府承担。因此，还是要推动省级平台与省财政签订补差协议。,7,省级平台的优势,五是可以解决部分市县区担保问题。通过省级平台贷款可以不用实物担保，也不用地市、县（市、区）提供担保资源，这样可以有效解决贷款担保难落实的问题。地市、县（市、区）已有的担保资源可用用于其它项目的融资。 六是贷款有专项规模保证，同时还可获得国家和省里的财政补贴。 七是没有改变省级和有关市县区的财权事权关系。省级专项平台与省财政和项目所在地财政签订三方协议，省级财政履行协调监督权，明确借、用、还关系和省财政的扣划职能，没有增加省级财政负担 。,8,省级平台的优势,八是可以帮助地市、县（市、区）解决部分无收益项目的建设资金问题。棚改贷款可用于新建安置房、购买安置房、货币补偿安置等不同方式开展的棚户区改造。因此只要有安置房建设需求，均可通过棚改解决，如城市道路建设，需拆迁的，可统一安置，由棚改贷款解决，路基和路面建设资金由借款人自行解决；土地收储或一级开发需拆迁的，可统一安置，由棚改贷款解决;有些安置房建设已通过BT模式运作的，我行贷款可以用于支付财政的回购资金等。 棚改贷款还可将棚改项目涉及的“拆旧”和安置棚户区居民的“建新”建设一并纳入棚改贷款的支持范围，具体可包括对原有棚户区的征地、拆迁、道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，以及新建安置房等，该模式适用于集中成片旧城改造或城镇化建设，可将片区内基础设施建设一并包含至棚改贷款支持范围。,9,省级平台运作模式,10,如何包装项目,新建安置房：支持内容包括安置房小区土地取得成本、安置房建设成本、小区内的配套工程（道路、绿化、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等）。贷款评审阶段只要取得土地预审和可研审批，贷款发放阶段需取得“四证”。安置房建设规模需与征迁办法确定的被拆迁户拆迁面积相匹配，不允许多建用于出售；需与列入省住建厅计划的规模相匹配。 购买安置房：根据改造实施业主与开发商签订的购买协议确定项目总投资，同时要求开发商提供所建商品房的四项审批和“四证”。,11,如何包装项目,货币补偿安置：根据改造实施业主与被拆迁户签订的货币补偿协议确定项目总投资，开行贷款可支付货币补偿款，在贷款支付时要求改造实施业主建立支付台账，列明被拆迁户名称、补充协议号、补偿金额及被拆迁户领用签名或手印，复印后加盖实施业主公章送开行，开行可随机抽查支付情况。 对既有货币安置又有实物安置的项目，可根据以上要求编制可研。,12,案例：漳州圆山新城莲浦片区棚户区（危旧房）改造项目案例 案例,拆迁面积3425亩，户数1607户。,建设2561套安置房，安置房建筑面积271110平方米,13,漳州圆山新城莲浦片区棚户区（危旧房）改造项目案例,借款人：漳州圆山新城建设有限公司（国有企业） 建设内容：建设2561套安置房，安置房建筑面积271110平方米，商业配套18000平方米，公建配套用房7706平方米，人防地下室76892平方米。 总投资： 151300万元 ，其中申请开发银行贷款120000万元。 还款来源：借款人与漳州市政府签订的还款差额补助协议项下资金. 担保措施：漳州市九龙江建设有限公司提供连带责任保证担保。 贷款期限：12年（含宽限期3年），分批次签订借款合同。 案例特点：1项目建设内容仅有安置小区建设，建设内容相对简单；2拆迁住房与还建住房比例为1:1.2。,14,漳州圆山新城莲浦片区棚户区（危旧房）改造项目案例,发展意义：通过漳州圆山莲浦片区1500亩棚户区的改造，可以改善1086户棚户区居民的住房条件，完善莲浦片区的基础设施配套，同时可以腾出近760亩土地可供商业开发，经济效益和社会效益良好。 借鉴之处：纯棚户区改造安置建设项目，项目建设内容相对简单，操作简便。 有关要求：项目须列入省住建厅年度保障性安居工程计划，且所建的安置房套数、建筑面积应与纳入计划的建设内容保持一致。安置小区建设需符合经地方政府批复的项目房屋拆迁安置补偿办法。,15,如何包装项目,拆旧与建新结合项目：项目可研的建设内容可包括片区内的基础设施建设投资和安置房建设的投资，其中道路建设投资原则上不超过总投资的20%，安置房建设规模需与征迁办法确定的被拆迁户拆迁面积相匹配，不允许多建用于出售；需与列入省住建厅计划的规模相匹配。基础设施建设涉及农用地的需办理转用手续，安置房建设需取得“四证”。,16,案例：晋江市池店南片区棚户区一期改造工程项目案例,拆迁面积3425亩，户数1607户。,17,晋江市池店南片区棚户区一期改造工程项目案例,借款人：福建晋江市城市建设投资开发有限公司（国有企业） 项目建设内容：货币安置住房面积420300平方米；建设1855套安置房，安置房建筑面积230942平方米，商业配套9248平方米，公建配套用房24221平方米，人防地下室58632平方米 ；以及原拆旧小区内道路、雨污等基础设施工程建设。货币安置部分由借款人资本金解决。 项目总投资：401470万元 ，其中申请开发银行贷款254200万元。 还款来源：借款人与晋江市政府签订的差额还款补助协议项下资金。 担保措施：还款差额补足协议项下应收账款质押。 贷款期限：10年（含宽限期2年），分批次签订借款合同。 案例特点：1项目拆迁量大、范围广，需拆迁安置房屋类型多，涉及住宅、商业店面和企业厂房等；2安置方式多样，既有货币安置，又含实物安置，实物安置含就近安置和异地安置等；3拆旧小区基础设施配套差，待完善的基础设施多；4县域经济实力强，担保措施仅用还款差额补足协议项下权益质押。,18,晋江市池店南片区棚户区一期改造工程项目案例,发展意义：通过晋江池店南片区3425亩棚户区改造，可以改善1607户棚户区居民的住房条件，完善池店南片区的基础设施配套。同时可以腾出近1500亩土地可供商业开发，经济效益和社会效益良好。 借鉴之处：已出资的货币安置费纳入总投，可作为羡慕资本金，减少前期资本金出资压力；对于经济实力强的县市，担保措施可以仅用补差协议项下权益质押。 有关要求：项目须列入省住建厅年度保障性安居工程计划，且所建的安置房套数、建筑面积应与纳入计划的建设内容保持一致。建设安置房面积、商业用房面积应与地方拆迁补偿办法确定的需实物安置部分基本一致，不允许多建安置房用于出售。还款差额补足协议取得晋江市人大的批准。,19,有关信贷政策,贷款品种。开行棚改专项贷款包括中长期贷款（一般不超过10年，最长不超过15年）和搭桥贷款（原则上不超过5年）。搭桥贷款可用于解决地方政府配套资本金难以按时到位等问题。 借款主体。目前只支持省级平台、省会城市平台承接的棚改项目。之前可以支持地市、县平台的项目，目前在争取。 贷款利率。对纳入省级平台、省会城市平台的棚改项目实行利率优惠。非政府平台作为借款人的棚改项目中，对于市场化运作的棚改项目，其新发放贷款按市场化原则定价，不执行优惠利率。对于地市级或区县级政府平台作为借款人的棚改项目，应尽快将有关棚改贷款项目并入省级平台统借统还，否则不得执行优惠利率。,20,有关信贷政策,资本金。项目资本金比例最低不得少于20%。根据监管规定，项目资本金应先于银行贷款投入使用。 还款来源。省级平台统贷项目，设计的还款来源为省财政补差资金（省财政兜底资金），实际为地方财政支付给省财政的还款资金，或省财政代扣的上下级结算资金。地方政府自贷项目还款来源包括项目现金流、借款人公司自由现金流、借款人自身拥有的资产（拥有土地使用证的土地等）变现产生的收益、财政资金等。对于还款资金来源涉及使用财政性资金的，需明确纳入地方年度财政预算，并经当地人大或人大常委会批准。,21,有关信贷政策,贷款用途。开行贷款可用于新建安置房、购买安置房、货币补偿安置等不同方式开展的棚户区改造；可将棚改项目涉及的“拆旧”和安置棚户区居民的“建新”建设一并纳入棚改贷款的支持范围，具体可包括对原有棚户区的征地、拆迁、道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，以及新建安置房等（该模式适用于集中成片棚改，可将片区内基础设施建设一并包含至棚改贷款支持范围）。 贷款条件。需提供省级住建部门出具的项目纳入国家棚户区改造计划的认定文件。适当放宽合同签订和贷款发放的条件，将资本金先期到位的要求调整为年度内同比例到位。,22,有关信贷政策,担保措施。省级平台可免实物担保，只需将还款差额补足协议项下的应收账款作质押担。地市、县项目可采用资产抵押、保证担保、股权质押、收费权质押等多种合格担保方式。 “三个统一”。指对纳入省级平台、省会城市平台的棚改项目通过“统一评级、统一授信、统贷统还”的模式与开行开展“一揽子”合作，成批量、成系统地评审承诺一批棚改项目。 “三个专项”。指专项贷款、专项债券、专项基金。棚改专项贷款可优先评审，优先保障资金规模。棚改专项债券，指为省级平台和各地融资主体发行棚改“债贷组合”专项债券。棚改专项基金，指通过国开金融公司为棚改项目发行或引入专项投资基金。,23,有关工作建议,为充分用好国家棚改优惠政策，进一步加大对福建省棚改工作的支持力度，特提出以下建议。 一是建议地方政府组织力量加大对棚改政策的研究，可将石结构房改造、城中村改造、农村危旧房改造及集中成片棚改项目等纳入棚改范畴，争取国家专项贷款支持和中央投资补助政策，并将有关项目列入我省2013-2018年棚改计划清单和全国年度棚改计划。,24,有关工作建议,二是建议加快推进项目前期工作，根据建设实际结合开行贷款条件规划、策划项目，取得用地预审，编制可研并完成审批手续后开行即可给予贷款授信，在用款阶段取得土地审批及安置房建设的“四证”等审批手续。 三是建议地方政府及有关部门、项目单位加强与省级专项融资平台及开行福建分行的对接，将有关棚改项目纳入开行与省级专项融资平台统一授信的范围，以便开行开展授信评审，为实现一揽子项目评审承诺和大额、长期、低成本融资奠定基础。 四是充分运用好国务院及开行棚改优惠政策，通过开行“三个专项”（专项贷款、专项债券、专项基金），拓宽棚改项目融资渠道。,25,其他省份进展情况,当前，开行积极贯彻落实国务院第43次常务会议精神，大力推动省级专项融资平台建设，得到了全国各省的大力支持。据初步统计，目前，吉林、河南、江西、辽宁、新疆五省已成立平台，并实现大额贷款承诺和贷款发放；四川、云南、宁夏、安徽、湖北、贵州、山东已成立省级平台，正在梳理统贷项目；浙江省也正在积极筹建省级平台公司。 “三个统一”融资模式的共同点：省政府组建或指定省级平台与开行对接开展业务，通过“统一评级、统一授信、统贷统还”模式与开行开展“一揽子”合作，成批量、成系统地推动一批各地棚改项目。如日前，开行为安徽2013-2017年棚户区改造一期建设项目承诺贷款710亿元；为辽宁省2013-2017年棚改项目（第一批）承诺贷款200亿元（含搭桥贷款10亿元），用于鞍山等14个市县9.5万户棚户区的改造；为河南省豫资城乡投资发展有限公司新增综合授信458亿元，用于河南省50个棚改项目，新建安置房158770套，安置房建筑面积1539.8万平方米，配套公建256.5万平方米，涉及37个市、县；为江西省城镇开发投资有限公司新增授信130亿元，用于江西全省84个区县1494万平方米城市棚改，涉及安置总人口61.6万人，18.7万户，建设安置房约298万平方米。,26,