2013上海巽卿瑞昌市中央商务区可行性研究.pdf

瑞 昌 市 中 央 商 务 区 项 目 可 行 性 报 告 编制单位： 上海骏福股权投资基金有限公司 2013 年 5 月 1 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目背景 第二章 项目宏观环境分析 一、中国商业地产发展历程由单一功能布局向多元化产品体系 升级 二、市场回顾城市综合体引领市场新导向 三、市场展望城市发展崛起推动商业市场发展进入“快车道” 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、商业类（裙商） 二、住宅类 三、酒店类 四、公寓类 第四章 项目 SWOT 分析 一、优势分析（Strength） 二、劣势分析（ Weakness） 三、机会分析（Opportunity） 四、威胁分析（Threat） 第五章 项目定位 2 第六章 项目开发策略及投资估算 一、项目开发策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与资金筹措 第七章 项目预期收入分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目利润估算 第八章 项目财务分析 一、项目现金流量分析 二、项目财务内部收益率 第九章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析 三、项目风险及对策分析 第十章 结论与建议 3 第一章 前言 一、报告编制目的 1、 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上， 结合瑞昌市求新置业有限公 司项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的 意见和建议。 2、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 3、对项目进行投资分析和风险分析。 4、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、瑞昌市中央商务区设计方案； 2、国家建设部、江西省及瑞昌市颁布的相关法律与政策； 3、瑞昌市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准； 4、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目背景 1、地块指标： (1)主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项目 单位 数 量 备 注 1 总用地面积 m2 85471.15 128.21 亩 2 建筑占地面积 m2 18803.65 3 总建筑面积 m2 371117 3.1 计容建筑面积 m2 299185 4 商住楼面积 m2 117582 36 层 商住楼面积 m2 74242 25 层 酒店式公寓面积 m2 60667 36 层 住宅面积 m2 46694 33 层 3.2 不计容建筑面积 m2 71932 地下室面积 m2 71932 4 容积率 3.5 5 建筑密度 % 22 6 绿化率 % 38 7 停车位 个 1911 7.1 地上 个 298 7.2 地下 个 1613 (2) 地块状态： （A）区位：项目地块位于瑞昌市中西路东侧、南环路北侧、西益路西侧、瀼 溪路南侧，临近瑞昌市客运西站及在建的体育馆。该项目为市政府决定建设的 目前规格最高、设计一流的中央商务区(CBD)项目。 （B）交通：项目东侧为城市主干道南环路，已经全线贯通，西侧为瀼溪路。两 路在此交汇，成金三角区域。该项目行车至九江市中心区大约 30 分钟。 （C）自然社会环境：本项目用地条件优越，大气环境符合二级大气质量标准， 水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。规划内无工业企业，项目 附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。属宜居环 境。 5 （D) 资源：项目东临在建的国际商贸中心及在建的人民医院；南邻大唐新区， 大唐新区是集行政、医院、学校、商业、工业、物流的大型宜居社区；西邻城 市客运西站、在建体育馆、高速路口，高速公路可直达南昌、武汉；北邻瑞昌 市一中、五中。 (E) 形状：此地块三面沿交通干道，交通便利，适宜商业项目的开发。较长的 临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示；面临新城市主 干道，在带来较高商业价值的同时，也使车辆出入有天然缓冲区。 (3) 用地特征：用地性质为综合用地。 2、消费特征： 该项目定位消费人群为瑞昌市及周边地区。 随着瑞昌经济的发展，城市中高端消费市场普遍向好；中间阶层扩大，传 统的消费观念正在改变，外来的新兴消费潮流受到追捧，购买力强。如何服务于 这类人群， 满足他们的需求， 是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。 3、环境氛围： (1)用地特征： 作为政府重点打造高标准高规划新区，建成后规划有序合理，市容整洁干 净。根据政府“加快项目集聚,打造产业基地,引领低碳经济”要求，预期规划的 周边环境为中高端物业提供良好的基础。 (2) 商业氛围： 项目所在地为瑞昌市大唐新区，是城区重点发展的商业腹地。该地块是以 发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市 商业综合发展区，大唐新区规划建设启动一年来，始终围绕建设瑞昌城市副中 6 心，打造九江最佳宜居的目标，加速推进城市化、工业化和农业产业化，其中， 投资 8.4 亿中部庐山皮革红木大市场已经开盘预售和投资 6 亿的瑞昌市国际商 贸中心已经开工建设，区域广阔的发展前景吸引了大批实力雄厚的房地产开发 商相继开工建设。 对商业运作不需太长的市场培育， 规模和产品的针对性将是扩大市场的有 效手段。 (3) 周边规划： 政府对区域的规划为新城商务区，已有数家商业团队入驻该区域。商务与 商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的商业与住宅也会拥有一 定机会。 4、路网交通： 区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达各个城区。发达的公共 交通网络有利于各种物业的发展。 5、市政： 水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备，完备的市政配套对各类 物业均是有利支持。 6、配套： 作为城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。目前地块周边满足生活 便利性的商业较少。 小结： 政府高标准规划建设大唐新区，是瑞昌市实施沿江大开发、城市大建设战 7 略的重要举措，是进一步拉大城市框架、提升城市品位的迫切需要，对于建设 鄱阳湖生态经济区中等城市、实现瑞昌赶超发展具有十分重要意义。 该项目所处地段是城区重点发展的商业腹地， 并且即将成为城市的副中心。 作为新城商业黄金地段，发展将日趋成熟，是发展城市新业态物业类别的理想 之所。 第二章 项目宏观环境分析 投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是 如此。因此，对宏观经济及城市综合体开发环境的把握，是每一个开发决策者 所关注的首要问题。 一、中国商业地产发展历程-由单一功能布局向多元化产品体系升级 中国商业地产市场的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方 向的发展，主要满足中小企业的第三代商业房地产已经不能完全满足实际的市 场需求，尤其是中高端市场需求。第四代城市综合体时代应运而生。 从商业房地产近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程： 第一代，无空调，无商务配套，无规范物业管理，公共卫生间，建筑、装 修标准低，多数无电梯。 第二代，有中央空调，有商务中心配套，有规范物业管理，公共卫生间， 建筑、装修标准高，有竖向交通安排，但不能 24 小时全天候开放，不能提供 晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。 第三代为商住物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理 服务，提供商务性居住功能，提供餐饮空间，有竖向交通安排，24 小时全天候 8 开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。商住楼一般处在商务区，或临近 商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字 楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资 买家的青睐。 第四代城市综合体，中心城区大量综合型物业出现，成为供应市场主流的 趋势。城市综合体是集顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商 业广场于一体的建筑集群。第四代商务楼主要是产品综合品质在第三代的基础 上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。 二、市场回顾城市综合体引领市场新导向 1、第三代商住物业市场交易活跃，由持有经营转向租售并举：大量中小户型商 住物业推向市场，赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。 改变以往人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将物业由持有经营 转向租售并举。 2、市场发展出现分水岭：日趋呈现出更为强劲的市场竞争力的物业类别，在更 为发达的城市及区域表现得更为明显。 3、城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升级：城市综 合体一跃成为房地产市场新的主角。城市综合体在发达城市已经成为打造新城 的主要建筑形态，规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式、 建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。 三、市场展望城市发展崛起推动房地产市场发展进入“快车道” 房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。目 前城市 GDP 总量保持稳定快速增长， 固定资产投资额仍保持高速增长态势。 社 9 会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长的重要支撑。 城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑， 国内外大量财团资金 不断涌入，将极大增强城市综合体市场的需求。 结合瑞昌市房地产 2012 年的发展轨迹，针对 2013 年房地产市场特征及 趋势进行如下分析： 1、多点、线面结合的新格局，特色化和规模化并举。 多点：中心城区的沿线集中，现已形成多个规模化、低密度、低容积率型的社 区，瑞昌在未来将形成规划化大片特色商业区。 线面结合：线主要是指相对集中的中心城区沿线，将与建设中的大唐新区相连， 形成线面的有机结合。开始由线向面的发展，打造新的经济带动辐射区域。 2、第四代城市综合体成未来供应市场主流。 随着城市综合体不断地推向市场，其组成的高端住宅、商务写字楼、酒店 等等获得市场的青睐。占据城区要道的大型城市综合体，创造了房地产发展历 程的价格新高，它的出现带动城市综合规划的飞速发展。在未来几年内，城市 综合体将成为供应市场主流。 3、消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。 商业业态的消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。 从销售市场来看， 由于价格杠杆的作用及大量外来资金涌入，将成为商业业态的投资主流，而随 着城市圈的不断完善，瑞昌周边城市投资者也开始不断涌入，瑞昌消费需求市 场得以全面激活。 从租赁市场来看， 一方面很多开发商将商业业态由销售或租售并举转向持有经 营，作为长线投资，预示了市场的良性发展；另一方面，大量外来机构不断涌入， 10 也为高端城市综合体市场的发展带来了很强的消费力。 品牌带领的国内外大量知名 企业的入驻，使该项目的档次形象得到了极大的提升，从而带动整个房地产货币市 场的发展。 小结： 伴随着国家中部地区率先崛起的政策出台，瑞昌作为鄱阳湖生态经济区中 等城市不仅一直在为本省经济贡献着自己力量，同时其经济发展模式也起到了 示范性作用。如今瑞昌的城市圈格局正在经历着前所未有的变化，城市经济潜 力的释放将促使瑞昌在多方面的加速发展。 城市商业综合体能量的释放，标志着城市经济活力的爆发。走在三线城市 经济发展前列的瑞昌，房地产市场成熟度距离发达城市还有一定距离，但其所 具备的价值、可发展空间十分巨大。 第三章 项目周边物业市场调查分析 项目周边多种物业形态并存，以下依次对项目周边商业、企业、学校等介 绍分析。 一、商业类（裙商） 瑞昌的商业，典型代表就是瑞昌联盛国际。瑞昌联盛国际位于瑞昌市赤乌 中路与人民北路交汇处，建筑面积近 20 万平米的城市商业中心，由青铜文化 商业步行街、高档商场及大型超市、高档精品住宅三大区块组成，涵盖购物、 居家、休闲、美食、文化等多种业态。 在建的瑞昌中央商务中心总用地面积 85471.15 （折合 128.21 亩） ，总 11 建筑面积 371117 。项目建设单位: 瑞昌市求新置业有限公司，位于城市的 黄金地带。项目建成后将集中大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务 办公和酒店、公寓等设施。具有完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好 环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展各种商务活动。 瑞昌市城西客运站位于瑞昌市城西杭瑞高速出口附近，由瑞昌市安顺公司 投资 1.25 亿元建成，建筑面积 4.3 万平方米，设计停车位 228 个，日发送旅 客能力达 1 万人次，是集客运服务、车辆检修、货物托运、休闲购物为一体的 综合性交通运输平台。目前，车站已开通南昌、深圳等省市际班线及十多条县 内班线。 5.3 平方公里的大唐新区建设自启动以来，将进一步拉大城市框架，拓宽 发展空间。大唐新区建成后将成为集综合商业、专业市场、仓储物流、总部经 济、高档住宅、星级酒店于一体的现代服务业新区。 小结： 我们对项目地应属商业做出一定归纳， 其后续商务进程都应为围绕此范围： 经营业态：倾向展示和体验式运营，符合区域的主流商务需求 客群特征：高消费力，购买习惯理性，流动有一定规律性 定位档次：高档及较高档 商家要求：毛利润较高，足够支付较高的运营费用 服务对象：区域内和区域外并步服务 二、住宅类 经过对瑞昌市住宅市场的调研对比，本市住宅类型基本分为多层住宅，高 层住宅。普通住宅根据所在地段不同，基本价格维持在 3500-4800 元之间，项 12 目邻近地块周边价格根据户型， 物业不同价格维持在 3800-4200 之间， 也有部 分楼盘价格已根据政府对该区域的规划可以看出未来商业的发展必然带动区域 内地缘价值的提升，因此区域内住宅类价格在未来一定时期内将成上涨趋势。 三、公寓类 公寓类供求情况一览表 商务 公寓 商务氛围浓厚， 交 通便利 商务办公人员 和周边居民 部 分 提 供装修 销售情况较好 宜居宜商，投资和 自住相当， 占 50% 酒店式 公寓 交通便利， 人、 车 流集中区域， 生活 较为便利 商务人员，投 资客群 精装修 销 售 情 况 一 般，市场认可 度一般 投资和自住比例 相当，各占 50% 产权式 酒店 城市中心或次中 心地段， 商务氛围 浓厚 投资客群 精装修 销 售 情 况 良 好，市场认可 度较高 纯投资客户100% 基于对瑞昌市场的分析，现代住宅的主力仍然为多层住宅类，高层住宅 类为主，然而随着住宅结构的不断调整，越来越多的保障性住房，商住两用型 住房以及公寓类住宅需求量不断提升，因此在考虑对传统住宅类投入的同时， 一些小户型的商住两用公寓，酒店式公寓等也是带动住宅销量及商业氛围的重 要因素。商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓，均是定位于商务人员和投资客 群的投资型产品，区域内浓厚的商务环境氛围和便利的交通能够成就投资型产 品的长足发展。目前市场中均占有一定量的份额，但供应量相对较少，作为新 型的投资型产品，其产品价值已得到了市场的充分认可。 13 小结: 采用传统类住宅与公寓小户型并行的开发模式，已成为现代住宅结构调整 的主要方向，商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内住宅类产品的 新兴产品。 四、酒店类 区域流动性人群以投资客，商务人群为主，多为区域内入驻企业相关业务 流动的商务客群。因入驻企业关系，客群多为企业总经理，公务人士以及商贸 类商务人员。消费能力相对较强，对便捷性和商务性要求较高。 瑞昌星级酒店一览表 序号 单 位 名 称 星级 地址 1 瑞昌信华国际酒店 五 市人民公园旁 2 瑞昌皇家大酒店 三 赤乌大道市政府旁 区域内高等级酒店基本空白，五星级、三星级酒店实力和运作都十分强劲； 但低等级酒店都为历史沉积物业，服务和设施都不能满足现阶段市场需求。 小结： 投资、商务为本区域及流动客群的主旋律，所以酒店定位的主力服务对象 为该区相关的投资及商务客群。基于纯市场分析，我们得出：高星级酒店为最 匹配该项目区域档次，回报最为丰厚，市场运作颇为成熟的酒店。强调服务性 的经济型酒店为区域的空白机会点，是投资收益比最高的产品。 五、研究结论 经过对区域各物业做了一定深入的研究后发现： 14 1、区域物业发展特征 综上所述，本区域物业发展应具备以下特征： 商务性：强劲的商务需求是本地区域内各业态发展生存的重要驱使力之一。如 何高效整合各资源来满足区域商务需求将成为成败的关键点。 品质化：新型的商务氛围和土地价值决定了区域内各物业不可避免的走高档精 品路线。 个性化：各物业类别同质化现象都比较严重，如何凸显示产品的差异化，满足 个性化需求，尤其是在人性化方面的突破，将是决定产品是否具有市 场竞争力的关键。 2、各物业的市场空白点 酒 店：高星级酒店为最匹配区域档次，回报最为丰厚，当地市场所空缺的产 品。而目前高速发展，强调单一服务性的经济型酒店，是投资收益比 最高的产品，但其潜在的竞争风险也是可以预见的。因此针对满足商 务需求，具备高星级酒店的配置服务，经济型酒店价格的产品将是区 域的空白机会点。 住 宅：以传统住宅加商住两用类住宅及其它类型住宅业态的并行开发模式为 策略，调整住宅类结构，引入新型业态，把概念落到实处，产品做到 更精致，将成为占领市场的核心竞争力。 商 业：符合区域商务需求的展示性和体验性消费是符合现市场及区域发展方 向的。个性化、特色化的高端精品路线是规避市场竞争的有效手段， 也是区域内市场发展趋势。 15 第四章 项目 SWOT 分析 一、优势分析（Strength） 1、项目地理位置优越：瑞昌市大唐新区 2、交通环境优越 3、开发商资金实力和品牌效应 4、项目花费时间做足前期准备工作 5、项目运作群体的专业背景 二、劣势分析（ Weakness） 1、项目所在地的商业气氛尚且不足 可在销售推广过程中，通过项目品质、选用高档品牌的设施设备推进预期 销售金额的同时，拉动地缘区块的商业氛围，同时周边在建工程的完工，可使 本项目具有更大的升值空间。 2、高端品牌消费在瑞昌业界认知度有待提升 推广过程中着重品牌树立，使得消费群达到认知、共识，特别是在热销阶 段着力树立品牌意识 三、机会分析（Opportunity） 1、政府政策扶持 CBD 商业地带的打造，对周边区域有良好的发展规划，发展 前景看好。 2、 “沿江大开发”及“促进中部地区崛起和鼓励东部地区率先发展的区域发展 总体战略”促进九江地区及其它城市经济跨越式发展。 3、瑞昌本身的交通枢纽地位以及“大九江”规划的提出是项目的潜在机会。 16 四、威胁分析（Threat） 市场同类产品的竞争激烈 通过提升品质，差异性的产品定位，独特、概念性产品的问世提升市场竞争力。 分析结论 综上所述，不难发现，本项目最大的优势就是地理位置优越，推广中应充分利 用这一点，着力渲染。通过提升品质，差异性的产品定位，独特、概念性产品 的问世，提倡人文关怀理念，达到在激烈的市场竞争中脱颖而出。 第五章 项目定位 一、项目定位的市场背景 通过前面的市场分析，我们可以得出各物业在区域内市场机会。 1、 写字楼： 高等级写字楼（主指硬件配置）为区域现行市场主力： 是市场较为缺乏的产品，主要以完善的硬件配套设施及高端的市场形象来 吸引客户，客群定位为知名外企等顶级客户，但面临运营成本过高及同质化竞 争严重等问题，整体目标群体较窄。 个性化中高档写字楼（主指人性关怀）为区域市场发展趋势： 是概念导入期的新兴产品，主要以高端产品形象、人性化的软配置及较低 的商务成本来吸引客户，客群定位为注重效力的成熟客户，但面临概念导入期 创新及推广认知等问题，整体目标群体较广。 2、酒店： 17 高星级现代欧式酒店（主指四星以上）为区域现行市场主力： 本区域档次较为缺乏，回报最为丰厚，同时当地市场运作不太成熟的产品。 主要以完善的硬件设施及服务和高端市场形象来吸引客户，客群定位主要外籍 人士及知名企业高级雇员等高端客户，但面临市场同类竞争过大及不确定因素 多等问题，整体目标群体较窄。 经济型酒店（主指高性价比）为行业市场新兴热点： 是行业内发展最快、投资收益比最高，处于概念推广期的新兴产品。主要 以剥离高星级酒店盈利较差配套服务， 在降低运营成本的同时加强核心产品 （住 宿）要素，以高性价比来吸引客户，客群定位主要为年轻的商务及旅行人群， 但面临运营模式易复制及介入门槛低等问题，整体目标群较广。 3、公寓类： 酒店式公寓为区域内小户型市场的主要发展方向之一： 概念导入阶段产品，以精装修带全套家具、电器和提供酒店式服务为主要 特征。主要以区域内浓厚的商务氛围及高度的便捷性来吸引商务客群，面临概 念导入期创新及推广认知等问题，整体目标群体相对较窄。 商务公寓为区域最有潜在需求的产品之一： 概念导入阶段的产品，主要以提供居住和办公的复合功能为主要特征，因 为使用功能上存在不确定性和有效降低总价的原因，产品多采用毛坯形式。由 于相对写字楼较低的价格和低廉的商务成本，深受成长型中小企业青睐，整体 目标群较广。 产权式酒店为区域市场接受度较高的产品之一： 概念导入阶段的产品，主要以酒店产品标准配置和服务为主要特征，由于 18 物业使用性质发生质的变化，而成为一种纯粹的投资产品，并且由于其高额、 稳定的投资回报而受到中小投资者的青睐。（在产品层面上与经济型酒店没有本 质区别，在定位阶段归入经济型酒店一并分析。 ） 二、项目整体定位 根据以上的市场分析，同时结合本项目的地块属性，我们将本项目整体定 位为： 集“金融、商业、商贸、行政、文化、居住”为一体的城市中央商务区。 三、项目各物业定位及说明 1、住宅类，酒店式公寓类：同时适宜居住和办公的复合型产品 通过提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的档次与形象，满足商 务办公的需要； 通过保留户型中的生活必须的空间（厨房、卫生间） ，满足居住需要； 毛坯交房可有效降低总价，同时也给客户预留出更多的空间组合方式； 除卫生间的内墙外，其它墙体不做，厨房预留上下水管道，以满足多用途 使用，可配置天然气，以增加销售卖点，提高投资客户购买意向，同时通过裙 楼商配支持和商住楼会议系统提升办公环境 2、裙楼商业：针对区域庞大商务人群的特色化体验式消费中心 商业高区（3、4、5 层）主要以服务各类企业商务活动为主，经营业态包 括大中型餐饮、咖啡、健身休闲中心、会议中心等； 商业低区（1、2 层）主要以白领人士个人体验式消费和休闲购物为主，经 营业态包括工艺礼品、小型特色餐饮、品牌服饰、奢侈类消费品等、特色化品 牌购物中心（如屈臣氏） 、书吧、特色影像店、化妆品、茶艺； 19 主力商家引进需充分考察其品牌号召力，其经营档次应与项目整体形象相 匹配； 非主力商家引进需考察其经营特色，以便形成固定的消费群体，减少对随 机性消费的依赖； 最终确定的商业业态应围绕某个中心形成一个特色的商业环境； 生态化商业街成为整个商业体区别传统商业的特色，也为中高端商业形象 提供档次保证。 3、价格定位 根据本项目的整体市场定位，基于目前瑞昌房地产市场价格发展趋势，保 守价格定位（均价含底商） ： 办公楼：6500 元/平方米 酒店式公寓(精装） 7000 元/平方米 住宅：4500 元/平方米 第六章 项目开发策略及投资估算 一、建设方案 1、规划依据 中华人民共和国城市规划法 ； 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93）2002 年版； 江西省城市规划标准与准则 ； 住宅设计规范 （GB50386-2005） ； 民用建筑设计通则 （GB50352-2005） ； 20 2000 年小康型城市住宅科技产业工程示范小区规划设计守则 ； 瑞昌市土地、规划主管部门提供的用地地形图及规划设计条件。 2、设计原则 1）本项目的总体规划遵循三条基本原则： 考虑用地周边的城市肌理与布局规律，强调建筑的城市形象重要性。 规避南环路和瀼溪路噪音影响，营造开阔的视野条件。 将“绿色”理念充分引入设计中，营造舒适宜人的办公环境。 2）建筑设计遵循四项原则： 倡导中央商务 CBD 从传统走向现代 营造时代前沿的中央商务 CBD 标志形象 营造富有内涵，充满活力的功能空间 将追求完美品质的企业精神融入设计细节当中 3、设计理念 一个中心： CBD 中心规划为一座美丽的中心公园， 以公园为中心， 写字楼、 酒店、住宅等使用空间环绕公园布置，使得人们在每一栋建筑里都能欣赏到公 园的美景；中心公园的设计还可以给人们提供阅读、休憩和交流的空间，最大 程度上提升 CBD 园区的品质，体现了低碳、环保等可持续发展理念。 两条轴：环状景观轴和绿色林荫大道贯穿公园之间，联系各个功能区块形 成道路网。 21 三个片区：写字楼区、酒店区、住宅区，三个区域环绕中心公园布置，写字 楼和酒店沿西益路和南环路布置，住宅位于用地西北角，为了保证居住区的私密 性，通过水系将其与其他功能分开。各个片区之间相互联系，流线明确，互不干 扰。 4、交通组织 总图布置遵照流线合理、功能分区明确、管理方便等基本原则，整个基地各 个功能相互独立而又密切联系。 人车流线沿各个功能块合理布置， 交通流线清晰、 22 方便、快捷。 设计将南环路及西益路作为进入用地的主入口， 地下车库出入口设置位于多 个出入口的一侧，人行及地面车流利用三个功能块作为交通组织空间。 5、停车系统 整个园区设计两种机动车停车方式。 （1）地面停车位：该停车系统主要为临时性停车服务，它有方便有效的特 点。 （2）地下室停车位：该停车位主要利用地下空间，相对隐蔽，但利用率高， 且充分利用了地下空间。 6、景观设计 23 景观设计的主体包括两部分：中心公园与林荫绿化道： 中心公园景观设计上，引入开放景观空间设计手法，主要强调了地景及水景 相互贯通，景观空间相互渗透、延续流畅、富于变化，给人带来山水园林般的享 受。 规划入口为宽广的林荫绿化道，大道铺地用主次有序的拼花图案做以路引， 两旁阵列整齐的树阵向人们展示简洁、大气的空间形象。亲水景的设计，主要以 营造氛围为主，以静制动，增加了亲和力。 7、规划指标 规划指标表 序号 项目 单位 数 量 备 注 1 总用地面积 m2 85471.15 128.21 亩 2 建筑占地面积 m2 18803.65 3 总建筑面积 m2 371117 3.1 计容建筑面积 m2 299185 写字楼面积 m2 117582 36 层 写字楼面积 m2 74242 25 层 酒店公寓面积 m2 60667 36 层 住宅面积 m2 46694 33 层 3.2 不计容建筑面积 m2 71932 地下室面积 m2 71932 4 容积率 3.5 5 建筑密度 % 22 6 绿化率 % 38 7 停车位 个 1911 7.1 地上 个 298 7.2 地下 个 1613 24 二、投资估算及资金筹措 1、投资估算范围 本投资估算主要包括项目建设的土地征用、拆迁安置、建筑安装工程、小区 配套工程、绿化、设备购置和安装、工程建设其它费用、预备费、建设期利息等 投资。 2、投资估算编制依据 1、建设单位提供的相关资料。 2、土建工程： （1）九江市、瑞昌市建筑安装工程造价及相关资料。 （2） 江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表 （2004） （3） 江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表 （2004 年） （4） 江西省安装工程消耗量定额及统一基价表 （2004 年） （5） 江西省建筑安装工程费用定额 （2004 年） （6） 江西省建筑工程计价办法 （实行） （7） 全国统一市政工程预算定额 （江西省单位估计表） 上、 下册 （2002 版） （8） 江西省市政工程预算定额及单位估价表 （2006 年） 。 3、投资估算 序号 成本项目 合价(万元) 单价（元/m2） 工程量及单价说明 一 土地费 19991.85 2 土地出让金(已支付） 19200.00 3 土地使用权交易服务 费 23.85 4 土地契税 76800 二 前期工程费 3072.43 1 设计费 872.21 -1 商业规划设计费 631.23 25 -2 住宅规划设计费 70.04 15 -3 地质勘察费 42.74 5 -4 环境景观设计费 128.21 15 2 报批报建费 591.41 25 -1 白蚁防治费(七层以上) 700 1.5 住宅部分,商业低于七层 -2 新型墙体材料专项基 金 0.00 10 先征后返 -3 建筑工程交易服务费 7.42 0.2 含施工单位、材料设备 -4 勘察文件审查费 6.95 0.1872 按2级项目考虑， 0.156元/平米， 1.2抗震设计审查调整系数 -5 施工图审查费用 57.89 1.56 按2级项目考虑，1.3元/平米， 1.2抗震设计审查调整系数 -6 建筑与管线放、 验线费 用 111.34 3 规划局收取 -7 工程环境检测费 44.53 1.2 按建筑面积每1000平方米布一 个测点,每点1200元 -8 城市生活垃圾服务费 37.11 1 1元/m2 收取 -9 户内供水设施试压检 验费用 37.11 1 1元/m2 收取 -10 消防检测 37.11 1 1元/m2 收取 -11 房产测绘费 55.67 1.5 -12 防雷检测费 37.11 1 1元/平米， 其中图纸审查0.1元/ 平米；检测0.9元/平米 -13 节能、环评评审费用 22.27 0.6 -14 规划技术费用 37.11 1 暂时按1元/平米计算 -15 城建档案资料服务费 37.11 1 1元/m2 收取 -16 竣工备案费 18.56 0.5 暂估 0.5元/平米 -17 沉降观察 37.11 1 暂按1元/m2 收取 3 三通一平费（不含土 方） 128.21 15 临水、临电、临时道路、临时围 墙、临时办公室、场平（15元/ 平米） 4 工程管理费 1383.25 -1 工程监理费 371.12 10 -2 工程管理咨询费 74.22 2 -3 预结算编审费 937.91 跟踪审计费 209.98 0.003 暂按建安造价0.5%计算*60% 招标代理费用 139.99 0.002 暂按建安造价0.2%计算 标底编审费用 587.94 0.0084 暂按建安造价1.4%计算*60% -4 质量、安全监督费 142.14 0.0018 暂估 -5 质量、安全检测费 209.43 7 含常规材料检测及抽检 26 5 文物勘探 37.11 1 6 不可预见费 60.24 暂按1-5项之和*费率2% 三 主体建安工程费 69993.27 1 土方 土方计入人防地下室工程费中 2 桩基 2094.30 70 地上面积*70元/平方米 （包括桩 基工程和桩基检测费等） 3 住宅及配套建安 5603.28 1200 地上面积，不含商业 4 商业建安 37873.65 1500 包括桩基、 建筑安装工程和外装 修工程 5 电梯设备 1196.74 40 2台*35万元/台*总单元数， 暂按 40元/平方米 6 智能化(仅有安防工程) 388.94 13 7 人防地下室 17983 2500 地下总建筑面积， 全部计入配套 设施费。 8 装修费用 4853.36 800 酒店公寓 四 公共基础设施配套费 723.76 155 只收取住宅，商业减免 五 社区管网工程费 5297.05 （一） 红线内社网工程 4913.59 1 室外给排水系统 3597.25 室外给水系统 1084.16 -1 自来水公司的给水管 道 628.29 21 地上总建筑面积，包括室外管 线、室内单元立管 -2 挂表费 55.00 1100 挂表费1100元*总户数，暂估住 宅 -3 泵房建设费 79.38 17 按17元*总建筑面积，暂估住宅 -4 运行维护费 112.07 24 按24元*总建筑面积，暂估住宅 -5 小区内部消防管网 209.43 7 地上总建筑面积 雨污水系统 1196.74 -1 污水管道 598.37 20 地上总建筑面积 -2 雨水管道 598.37 20 地上总建筑面积 2 室外燃气系统 1100 调压站 1100 1处 3 室外电气及高低压设 备 1305.34 室外电气及高低压设 备 557.38 18.63 按230元/总建筑平方米*系数 0.9*0.9 室外弱电管道埋设 478.7 27 -1 网络、监控、电信等管 道施工 89.76 3 总建筑面积 -2 有线电视管线 388.94 13 总建筑面积 防雷装置 29.92 1 总建筑面积 路灯 239.35 8 总建筑面积 （二） 增容费 279.59 -1 天然气户内费 130 2600 增容费及室内管道工程费按 2600元/户计算 -2 室外煤气管道 149.59 5 地上建筑面积， 户外管道工程按 800元/米计算，但每户可免1米 外管建设费 （三） 不可预见费 103.86 暂按（一）-（二）项之和*费率 2% 六 园林环境费 7995.42 1 绿化景观建设费 7479.63 250 指绿化和景观面积，按250元/ 平方米计算。 暂估70%总建面积 2 大门、 围墙等零星工程 359.02 12 总建筑面积 3 不可预见费 156.77 暂按1-2项之和*费率2% 以上一至六项合计 107073.77 总 投 资 估 算 序号 工程项目 计算公式 金额(万元) 一 工程建设费用 107073.77 二 其他费用 7441.62 1 开发建设单位管理费用 (一)*0.95% 1017.20 2 物业专项资金 (一)*3% 3212.21 3 市场销售宣传费 (一)*3% 3212.21 三 不可估算费 (一+二)*5% 5725.77 建设投资总计 120241.16 四、进度计划 根据国家建设工程工期定额及本项目的建设规模和建筑方案， 本着合理安排 28 建设期的原则，确定项目开发期为四年，其中建设期为二年，销售期为三年（从 开发期第二年起计）。 建设期：开发期第一、二、三年。 销售期：开发期第二、三、四年。 具体实施进度见下表： 项目实施进度表 时间 项目 项目 前期 2012 2013 2014 2015 1 - 2 月 3- 4月 5 月 6-12 月 1- 3 月 4- 6 月 7-9 月 10-12 月 1-6 月 2-12 月 1-6 月 7-12 月 立项 审批 勘察 设计 招投 标 项目 报建 施工 准备 基础 施工 主体 施工 装修 施工 安装 工程 景观 市政 竣工 验收 销售 五、项目投资与资金筹措 29 项目建设期历时四年，从 2012 年 1 月至 2015 年 12 月全面完成，在建设期内， 建设资金投入时间及资金筹措表如下： 序 号 项目 建设经营期 2012年 2013年 2014年 2015年 合计 1 土地 费 19991.85 19991.85 2 前期 工程 费用 设计费 261.66 261.66 261.66 87.23 872.21 报批报建费 591.41 591.41 三通一平费 128.21 128.21 工程管理费 138.33 691.63 414.98 138.33 1383.25 其他费 40.00 40.00 17.35 97.35 3 主体 建安 工程 费 桩基 1047.15 628.29 418.86 2094.30 住宅及配套建 安 3922.30 1120.66 560.33 5603.28 商业建安 22724.19 7574.73 7574.73 37873.65 电梯设备 0.00 717.84 478.90 1196.74 智能化 0.00 233.36 155.58 388.94 人防地下室 12588.10 4495.75 899.15 17983.00 装修费用 2912.02 1941.34 4853.36 4 公共基础设