【优秀毕业论文】滨海小区房地产项目可行性研究.pdf

山东大学 硕士学位论文 滨海小区房地产项目可行性研究 姓名：刘海泉 申请学位级别：硕士 专业：建筑与土木工程 指导教师：董睿 20111007 山东人学硕士学位论文 摘要 随着我国市场经济的稳步发展，房地产市场和住房制度改革的逐步完善和规范，房 地产市场竞争越来越激烈，房地产业已经成为我国国民经济的重要组成部分，但是作为 一种高收入、高风险的投资，房地产业中还存在许多不合理的地方，尤其是投资前期的 可行性研究方面还比较落后。目前我国的房地产市场出现了很多问题，这与房地产开发 企业在投资决策前没有重视可行性研究有关。房地产项目可行性研究是房地产开发决策 过程中的重要步骤，也是房地产开发项目决策的重要依据。它通过对所要开发项目的全 面分析，各方案的评价和比较，从而保证了在技术上可行，经济效益上显著，环境上允 许，经济上合理。房地产项目开发前进行详细的可行性研究有利于加强房地产开发项目 指标的控制，可以减少投资的盲目性，促进城市土地流转，提高企业的经济效益，推动 房地产市场的不断完善和健康发展。 本文主要包括六个部分内容：首先是本文的绪论，然后是房地产项目可行性研究的 分析和房地产项目可行性研究中的关键问题和完善方法，接着以滨海小区房地产项目为 例进行可行性实证研究，重点是项目的投资环境及市场分析、项目的S W O T 分析、项目 策划定位、项目盈利能力分析、财务分析及经济评价、项目H S E ( 健康、安全、环境) 评 价，随后提出房地产项目可行性研究的完善方法，最后得出结论和提出展望。 关键词：房地产项目；设计；居住；可行性研究 I I I 山东大学硕士学位论文 A BS T R A C T W i t ht h es t e a d yd e v e l o p m e n to ft h em a r k e te c o n o m yi nC h i n a , t h eg r a d u a li m p r o v e m e n t a n ds t a n d a r do ft h er e a le s t a t em a r k e ta n dt h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r m ，t h er e a le s t a t em a r k e t c o m p e t i t i o ni sb e c o m i n gm o r ea n dm o r ef i e r c e A tp r e s e n t ，t h e r ea l em a n yp r o b l e m si nt h e r e a le s t a t em a r k e to fo u rc o u n t r y , p a r t l yb e c a u s eo ft h er e a le s t a t ed e v e l o p e r sn e g l e c to ft h e f e a s i b i l i t ys t u d yb e f o r ei n v e s t m e n ta n dd e c i s i o n - m a k i n g T h ef e a s i b i l i t ys t u d yo ft h er e a l e s t a t ep r o j e c ti sa l li m p o r t a n ts t e pa n das i g n i f i c a n tb a s i si nt h ed e c i s i o n m a k i n go ft h er e a l e s t a t e d e v e l o p m e n tp r o j e c t s B yc o m p r e h e n s i v ea n a l y s i s o ft h ed e v e l o p m e n tp r o j e c t s ， e v a l u a t i o na n dc o m p a r i s o no ft h ep r o g r a m s ，t h ef e a s i b i l i t ys t u d ye n s u r e st e c h n i c a lp o s s i b i l i t y , s i g n i f i c a n t e c o n o m i cb e n e f i t s ，e n v i r o n m e n t a l p e r m i t t i n g ， a n de c o n o m i cr a t i o n a l i t y I t c o n d u c i v e st oc o n t r o l l a b i l i t yo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c ti n d i c a t o r s ，r e d u c e st h e b l i n d n e s so fi n v e s t m e n t ，b o o s t st h ec i r c u l a t i o no fc i t yl a n d ，i m p r o v e st h ee c o n o m i cb e n e f i to f e n t e r p r i s e s ，p r o m o t e st h ec o n t i n u o u si m p r o v e m e n ta n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t e m a r k e t T h i sp a p e rc o n s i s t so fs i xp a r t s ：f i r s t ，i n t r o d u c t i o no ft h i sa r t i c l e ，t h e nt h ep r o j e c t f e a s i b i l i t ys t u d ya n a l y s i sa n dt h ek e yi s s u e sa n di m p r o v e m e n tm e t h o d so f r e a le s t a t ep r o j e c t f e a s i b i l i t ys t u d y A n dt h e nI t a k et h eB i n h a id i s t r c tp r o j e c ta sa ne x a m p l et oc o n d u c tt h e f e a s i b i l i t ye m p i r i c a la n a l y s i s T h ek e yp r o b l e m sa l et h ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n ta n dm a r k e t a n a l y s i s ，S W O Ta n a l y s i so ft h ep r o je c t ，a n di t sp l a n n i n gp o s i t i o n i n g ，p r o f i t a b i l i t ya n a l y s i s ， f i n a n c i a la n a l y s i s ，e c o n o m i ce v a l u a t i o n ，H S E ( h e a l t h ，s a f e t y , e n v i r o n m e n t ) a s s e s s m e n t ，w h i c h W a sf o l l o w e db yi m p r o v e m e n tm e t h o d s I nt h ee n d ，Id r a wc o n c l u s i o n sa n dp r e s e n tp r o s p e c t K e yw o r d s ：R e a le s t a t ep r o j e c t s ；D e s i g n ；L i v e ；F e a s i b i l i t ys t u d y I V 山东大学硕士学位论文 1 1 研究背景与意义 1 1 1 选题背景 第1 章绪论 随着我国经济体制的建立，房地产制度和规范的逐步完善，房地产市场竞争也越来 越激烈。当前，房地产投资商如果靠投机获得利益的机会越来越少，只有靠正确决策、 规范经营、科学投资，房地产项目开发才能获得成功。现在中国的房地产市场发展迅猛， 房地产开发企业也纷纷成立，为了获得利润及抢占市场，很多开发房地产项目往往仓促 上马，导致房地产投资规模过大、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。在如此激烈的市 场竞争中，如何脱颖而出取得胜利成为关键，而解决这些问题，首先要对所要开发的项 目进行前期的可行性研究，进而作出合理决策。房地产项目一般投资规模都比较大，建 设经营周期较长，受自然以及社会、经济、行政、心理等因素的影响较大，如果决策出 现失误就会给投资者带来巨大的经济损失，因此可行性研究是房地产项目投资决策的重 要依据。 1 1 2 研究目的和意义 房地产投资是一个高风险与高收益并存的产业，它一方面为投资者带来了一个不可 逾越的障碍，也为投资者提供获得高收益的机会。投资者要想取得投资的成功，必须熟 知市场信息，具备经济头脑和战略眼光。房地产项目可行性研究，要求投资者必须运用 个人和集体的能力及智慧，从各个方面分析影响投资项目的因素，进而保证获得较高的 投资收益率。同时，房地产项目可行性研究，能为投资者提供科学合理的投资决策，确 保投资者能够在激烈的竞争中立于不败之地，并能取得成功。本文从项目可行性研究的 基本理论入手，针对房地产项目可行性研究的关键因素进行分析，通过对滨海小区房地 产项目的可行性研究分析论证中发现的问题，提出了一些合理的建议及意见，希望能为 房地产企业在进行可行性研究时提供参考和借鉴。 1 2 本文框架 房地产项目可行性研究是一项既复杂又繁琐的工作，需要涉及很多完全不同却又相 互交错的因素。如何开展房地产项目可行性研究，如何使可行性研究客观真实有效，我 们可以从可行性研究的主要内容、步骤、发展轨迹以及有关规范中得到重要启示。通过 山东大学硕士学位论文 分析项目投资的经济和社会环境、设计合理的投资方案、分析各种不确定因素、比较各 个方案的经济社会效益、选择合理的投资方案等方面搭建起可行性研究的基本框架。本 文框架如下：第一章为绪论，主要提出论文所要研究的问题及进行这些研究有何意义； 第二章主要是阐述项目可行性研究的基础理论，对可行性研究各个方面进行分析；第三 章针对房地产项目可行性研究中的几个关键问题分析，提出解决办法：第四章进行实证 分析，以滨海小区房地产项目为例，理论及实例相结合；第五章针对房地产项目可行性 研究的不足之处，提出一些完善方法；第六章结论和展望。 1 3 国内外研究现状综述 1 3 1 国外研究综述 房地产项目投资虽然有着较高的经济效益，但是同时伴随着较大的风险，正因为房 地产投资的风险性，在国外，已经将房地产项目的可行性研究作为项目投资前期进行技 术经济论证的一种科学方法。它能够为投资者减少风险，提高投资的成功率。这项方法 最早起源于美国。可行性研究真正得以迅速发展，是在第二次世界大战后，可行性研究 被广泛应用于建筑工程方面，并且在生产过程中也被推广和应用。1 9 7 7 年，阿拉伯国家 工业发展中心出版的工业评价手册，提出项目的评价要分为两个部分，分别是：国 民获利性评价和商业获利性评价。1 9 7 8 年，联合国工业发展组织出版了工业可行性研 究编制手册，该书将项目从开始到投产，分为投资前的决策阶段、投资阶段、生产阶 段三个时期，并且将投资前期的决策阶段分为四步：一是机会研究、二是初步可行性研 究、三是详细可行性研究、四是评价及决策。 国外一些专家和学者还分别从房地产开发的区位选择、资金筹措、投资成本和收益、 投资风险不确定性等方面阐述和论证房地产项目的可行性。比如： 1 、A r t h u rJ K e o w r ( 1 9 9 3 ) 认为，在房地产项目可行性研究中对不确定因素分析时， 可以采用概率分析法测算风险的大小以及对项目的影响程度。 2 、J a h i d u l A l u m 和R o b e r t T i o n g 分析了工程项目的融资承诺。 3 、G a g l o nE G r e e r A n dM i c h e rD F a r r e d ( 1 9 9 3 ) 认为，在房地产可行性研究中要对风 险有足够的认识，以免出现决策失误。他把风险分成财务风险、可保风险、经营风险等， 它们是可行性研究中要切实考虑的因素。 4 、T u m m a l a 等提出了风险管理过程。 5 、一些学者在可行性研究中，对房地产项目进行经济评价时，采用O E C D ( 或 L M ) 法、W B ( 或S T ) 法、U N I D O 法及U N I D O I D C A S 法等。 2 山东大学硕士学位论文 1 3 2 国内研究综述 在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，2 0 世纪8 0 年代以后才被引入到基本 投资管理活动中。1 9 8 0 年5 月，中国技术经济研究会召开了可行性研究座谈会，并于 1 9 8 2 年出版了可行性研究的内容和方法，这次会议的召开和该书的出版对于可行性 研究工作在我国的普及起到了推动作用。1 9 8 3 年，国家计委又颁布了关于建设项目进 行可行性研究的试行管理办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础 和依据，进一步明确了可行性研究在基本建设中的地位。 进入2 0 世纪9 0 年代，随着国民经济的迅速发展，国家的投资环境发生了巨大变化， 出现了许多新情况、新问题，可行性研究进入了快速发展阶段，也越来越受到重视。1 9 9 3 年，国家计委在广泛收集全国各地在进行建设项目经济评价中暴露出的问题及成功的经 验后，下发了中共中央关于制定国民经济和社会发展“九五“ 计划和2 0 1 0 年远景目 标的建议。到2 0 0 0 年，建设部颁布了房地产开发项目经济评价方法。这也进一步 说明，随着经济体制改革的不断深化，房地产项目可行性研究越来越受到重视。2 0 0 2 年，中国电力出版社编写的投资项目研究指南，为建设项目的投资分析提供了一个 初步的框架。 正因为如此，除了政府引导发起外，国内一些学者也对房地产项目的可行性研究进 行了深入的阐述。 、 1 、安力( 1 9 9 5 ) 在房地产投资可行性分析售价预测方法浅析中认为，在市场 经济条件下，房地产开发企业对拟开发项目的可行性分析评估结果，是直接影响企业投 资决策的重要文件之一。 。 2 、刘洪玉( 1 9 9 6 ) 对房地产市场各种物业所面临的风险及影响房地市场的各类风 险因素进行了系统的分析和研究。 3 、陈传钊( 1 9 9 7 ) 在房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨中认为， 采用计算机等高科技手段，可以提高可行性分析的准确性和科学性，并提出了可行性分 析计算机软件程序设计思路。 4 、阎小燕( 1 9 9 9 ) 在房地产投资可行性研究中的区位分析中建议，房地产开 发商在投资时要总揽全局，选择变现能力强的地块进行投资，在进行投资地段分析时， 可根据高走理论、近水发展理论、上风口发展理论和沿边发展理论来进行。 5 、杜建平( 2 0 0 0 ) 对房地产开发投资风险因素进行了全面、深入的分析与分类。 6 、梁爽( 2 0 0 1 ) 在房地产投资可行性分析中的成本及投资估算中，提出了房 地产投资成本的估算原理和方法，如行业平均水平估算法、近似估算法等。 8 、冯俊文、高鹏、王华亭( 2 0 0 9 ) 在现代项目管理学中，对现代项目管理的 理论作了详尽、系统的阐述。 山东大学硕士学位论文 虽然，我国房地产项目可行性研究已取得了长足的进展，获得了比较明显的经济和 社会效益，但是同西方研究成熟国家相比，还处在起步的初级阶段。目前，主要存在以 下几个问题：理论比较缺乏；从学术研究来看，对于房地产项目的可行性研究只局 限于对某一方面的研究；从提交的各类房地产项目可行性报告来看，分析的内容不全 面，格式很不规范；缺乏深入的市场研究；偏重定量分析，忽视定性分析；没有 提供对比方案。 1 4 研究方法 ( 1 ) 定量分析与定性分析相结合。论文在对投资方案的经济效益进行了定量分析 的同时，也对项目的社会环境效益进行了定性分析，通过定量与定性分析相结合的办法， 能更加全面地分析项目所面临的问题。 ( 2 ) 理论分析与实证分析相结合。在论文中先从理论上对房地产项目可行性研究 进行分析，然后以滨海小区房地产项目为例进行实证分析，通过理论与实证分析相结合 的办法，能够对问题了解得更深刻。 ( 3 ) 静态分析与动态分析相结合。在对房地产可行性分析中，采用了静态和动态 两种分析方法相结合的办法，多个方面对项目的投资情况进行论证分析，给投资决策提 供客观全面真实的依据。 ( 4 ) 宏观与微观分析相结合。房地产项目受各个因素的影响比较大，在论文中采 用宏观分析法对经济环境进行分析，用微观分析法对企业的投资和融资能力进行分析， 通过宏观与微观分析相结合的办法，能够使投资者充分了解到项目的各个方面，为投资 决策提供重要依据。 4 山东大学硕士学位论文 第2 章房地产项目可行性研究的分析 2 1 房地产项目可行性研究 2 1 1 房地产项目可行性研究的内涵 项目可行性研究是指在投资决策之前，对拟建项目有关因素进行全面的科学论证， 在投资管理中，可行性研究是指对与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调 研、分析、比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目的建设必 要性、经济上的合理性、财务的盈利性、技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能 性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 房地产项目可行性研究的发展主要归结于房地产产业的兴起，它是以技术进步及经 济管理学的发展为基础，并逐渐完善的一整套系统的科学方法。房地产项目对于整个城 市的布局，人民生活环境的提升及区域经济的发展都会带来深远的影响，它会提升城市 整体的水平。对于开发房地产项目的企业来说，项目的建设必然要投放大量资金、物资 和劳动力，从而也会对企业的经济效益产生影响。因此，对所要开发的项目必须有一个 充分的了解，就该项目所在的位置、大小，项目的周边环境和设施进行彻底的调查并分 析该项目的经济效益能力，以此保证房地产开发企业投资决策更加科学、民主，减少或 避免投资失误，改善社会、经济和环境效益。而这些都是房地产项目可行性研究所包含 的内容。 房地产项目可行性研究有比较明显的预测性，它是在项目开发前对其进行的预先分 析和估计。尽管有一部分项目评估论证是在项目完成后进行，但其主要的目的，也包含 一部分对前期研究结果的验证。这一方面说明它包含一定的假设性和近视性；另一方面 也是要求尽可能的预见房地产的发展趋势和前景，充分掌握必要的资料和信息，尽量做 到准确的评价及分析，避免出现因决策失误，而造成经济的损失。 2 1 2 房地产项目可行性研究的作用 ( 1 ) 可行性研究是房地产项目进行投资决策的重要依据。任何一个房地产投资项 目的成功与否，投资后的效益如何，都会受到社会、技术、经济、心理等多种因素的影 响。只有对房地产项目从选址到资金、从设备到技术、从环境到利润等方面进行深入的 可行性研究，才能实现房地产项目投资决策的科学化。 ( 2 ) 可行性研究是房地产项目审批的依据。国家计划发展部门规定，房地产项目 山东大学硕士学位论文 的建设需要当地政府和规划部门批拨建设用地，建设的项目要符合当地的市政规划、法 规以及环保要求，也就是说，一个新的建设项目必须经过主管部门的审批同意才能“立 项、注册、开工“ 。 ( 3 ) 可行性研究是房地产项目进行资金筹措的依据。房地产项目可行性研究对项 目的财务指标及经济指标都进行了分析，从中可以了解到该房地产项目获取经营效益的 能力和筹资换本的能力。可行性研究为金融机构提供了项目的活力信息，从而保证了金 融机构资金的流动性、收益性和安全性。 ( 4 ) 可行性研究是编制建设任务书的依据。房地产项目可行性研究对开发项目的 建设规模、内容及建设标准都作出了安排，而这些正是项目设计任务书的内容。 ( 5 ) 可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。房地产项目可行性研究中涉及 到该项目建设中的各个要点，从经济、社会、环境、施工等诸多方面都做了明确、全面 的分析，依据这些内容，开发商可与各个相关单位签订合同，从而保证项目的顺利实施。 ( 6 ) 可行性研究可作为科学管理依据。房地产项目的开发建设往往耗资巨大，如 果设计方案错误，必将造成人力、财力、物力及资源的巨大浪费。因此，任何房地产项 目的开发建设都要进行深入的经济技术分析和评估论证工作，这样才能为项目设计及编 制设计计划任务书提供可靠的依据，有助于加强科学管理。 2 1 3 房地产项目可行性研究阶段的划分 房地产项目可行性研究，按照研究所处的阶段及研究的内容，一般分为：投资机会 研究、初步可行性研究、详细可行性研究三个阶段。 ( 1 ) 投资机会研究 又称投资机会鉴定，主要任务是提出房地产项目投资方向的建议，即在一个确定的 地区和部门，根据对自然资源和市场需求等方面的调查、预测、研究，寻求最有利的投 资机会。房地产投资机会研究相对与工业企业来说一般比较粗略，它主要是从投资的收 益和盈利的角度来研究投资的可能性。其精确度误差在正负3 0 左右，研究费用一般占 投资的O 2 1 1 ，所需时间为1 2 7 个月。机会研究的结果一旦引起投资者的兴趣，就应 进行下一步研究。 ( 2 ) 初步可行性研究 又称预可行性研究，是在投资机会研究的基础上进行的，是进行详细可行性研究前 的预备阶段。其主要任务是弄清在投资机会研究阶段提出的房地产项目设想能否成立。 初步可行性研究是投资机会研究和详细可行性研究的一个中间阶段。 初步可行性研究的主要任务是：分析机会研究的结论，并在此基础上作进一步的分 析，确定能否进行下一步更加详细的可行性研究，明确有哪些关键问题需要进行专题研 究，判断该项目的投资设想是否具有生命力，能否获得较高的利润。初步可行性研究阶 6 山东大学硕士学位论文 段的投资与成本估算的精确可达到2 0 ，所需费用占总投资额的O 3 1 5 ，所需时间约 需2 4 个月。初步可行性研究主要应该得出以下结论：该项目不必进行详细可行性研究； 该项目需要进行下一步详细可行性研究；该项目不具备实施条件。 ( 3 ) 详细可行性研究 又简称为可行性研究，是项目前期研究的关键环节，其主要工作是对项目从经济、 技术、财务上进一步探讨其合理性和可能性，对房地产项目提出最终性意见并形成可行 性研究报告。这一阶段占有大量的原始资料，对拟投资项目进行全面的技术经济论证。 通常要求误差精确度1 0 ，所需费用约占投资总额的O 2 5 3 ，可行性研究所需的时间 约8 个月至一年，大型项目甚至会更长一些。 2 2 房地产项目可行性研究的基本内容与评价 2 2 1 房地产项目可行性研究的基本内容 随着市场经济的发展，房地产项目可行性研究越来越受重视，房地产项目可行性研 究的内容因项目的复杂难易程度、项目的具体情况及环境状况的不同而有所不同，但规 范的房地产项目可行性研究报告一般是从项目的市场、技术和经济等方面进行可行性研 究。具体应该包括以下内容： ( 1 ) 项目概况 项目概况就是项目总体情况的概述，是对项目总体上进行描述和说明。主要包括以 下内容：项目的名称；该项目提出的背景；项目所在区域的人口、交通、自然环境、植 被、地理位置、居民情况、水文、地质、社会经济等已具备的条件；该项目建设的性质 及项目的主要特点；项目开发的前景，对社会经济发展的影响及项目在整个城市布局中 所起的作用地位等；项目开发的宗旨、开发规模、总体构想、项目的功能性及建设该项 目所产生的社会经济意义等。 ( 2 ) 市场需求预测、调查分析 主要包括：市场需求分析与预测；市场供给分析与预测；自身竞争力及竞争对手分 析；市场价格分析及未来走势预测；相关市场如劳动力市场、建材市场等的调查分析。 ( 3 ) 项目开发的技术分析 包括：规划设计，主要有建筑物主要参数、建筑布局、市政设施及其他公共设施 配套等的确定和选择；项目投资估算，主要有土地征用费估算、拆迁安置及补偿费估 算、前期工程费用估算、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、 管理费用及其他支出等；资金的筹集方案及筹资成本估算，有：资金筹集的方案、资 金筹集的成本、项目支付能力及还贷的能力分析等；规划方案优选。 7 山东大学硕士学位论文 ( 4 ) 开发进度安排 包括：项目各个阶段、各个片区具体的施工实施进度；主体工程和附属工程的 开发进度计划；统筹安排各项作业活动等。 ( 5 ) 风险分析 风险分析是通过对影响投资效果的经济、政策、环境、社会、市场等因素的分析， 充分了解各因素对项目的影响程度和性质，从而为项目运作过程中关键因素的控制提供 可靠的依据，同时，根据风险发生的可能性，为投资者了解项目的风险大小与风险来源 提供参考，是可行性分析的一项重要内容。具体包括：房地产投资风险因素分析； 不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析以及概率分析等内容。【9 】 ( 6 ) 财务评价 财务评价是根据我国现行的财税制度和价格体系，分析并计算项目的盈利能力、清 偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判定项目的财务可行性的一种方法。财务评价的 内容包括：项目投资估算；财务效益和费用的识别；经济效果的指标计算；财 务报表的编制；项目经济效益评价和财务效益分析指标的计算与评价；盈亏平衡分 析、敏感性分析以及概率等的不确定性分析。 ( 7 ) 国民经济评价 国民经济评价主要从两个方面进行，分别是环境效益评价和社会效益评价。环境效 益评价主要是指开发该项目能否对城市的环境改善及提升带来好处；社会效益评价是指 项目的开发对社会造成的影响，能为整个社会需求做出多少贡献。国民经济评价在项目 评价中所起的的作用十分重要，它是投资决策的重要依据之一。 ( 8 ) 结论及建议 根据对相关因素的分析和各项评价指标的估算，对项目的可行性作出明确结论，针 对本项目存在的问题，提出相关建议并且对建议的效果作出预期估计。 2 2 2 对房地产项目可行性研究报告的评价 房地产项目可行性研究报告编制好以后，上报主管部门和综合计划部门进行投资决 策，这时，应由决策部门组织或委托有资质的机构、银行、有关专家，对上报的房地产 项目的可行性研究报告进行全面的审核，并再次进行评价。主要目的是判断及审查该房 地产项目可行性研究的真实性、客观性和可靠性，判断拟建项目是否可行，并对优选出 的最佳投资方案的合理性提出准确的评估意见。主要从以下三个方面对拟建项目的可行 性研究报告评价进行论证： ( 1 ) 拟建项目是否违反国家的政策、法令，是否符合地方规定。 ( 2 ) 拟建项目是否符合国土规划的总体要求，布局上是否合理，是否符合国家关 于经济发展的行业规划和长远规划，最重要的是拟建项目是否符合国家和地区的宏观的 8 山东大学硕士学位论文 经济意图。 ( 3 ) 拟建项目建设中运用的工程技术是否实用，是否具有先进性，是否对社会效 益和经济效益产生积极的影响。 项目评价人员在进行项目评价时要本着实事求是的原则，从国家全局利益出发，认 真的进行调查研究，同时，要广泛的听取各方面的意见及建议，采用“走出去“ 的方式， 进行实地的调查研究，现场采集等，对报告中提到的经济参数、技术参数及一些基本资 料进行认真仔细的核实，对拟建项目的评估意见要把握三点：科学、客观和公正。 9 山东大学硕士学位论文 第3 章房地产项目可行性研究中的关键问题 3 1 房地产项目的市场定位 市场定位就是项目方通过对市场进行前期分析，从而制定具体的经营和销售策略的 过程。它是根据项目及其所属企业已制定好的发展战略，充分分析市场需求及市场供给 的趋向和状态，对项目市场需求前景和最佳的投资机会作出准确预计，在此基础上对市 场数据进行全面分析论证，制定具体的销售、经营策略。 房地产项目市场定位，主要是进行市场的调查和分析，在获取详细资料的基础上， 选定合理的目标市场，确定项目针对的群体，明确项目的结构及档次，制定建设的标准 等。 3 1 1 房地产项目市场定位的程序与内容 ( 1 ) 房地产项目市场定位的基本程序 具体来说，房地产项目市场定位主要按以下流程进行：前期市场调查区域土地 条件分析潜在客户群确定产品定位( 规模、户型、档次等) 定位租售价格 开展公众调查调整方案测算费用及成本预测租售收入及租售的进度 进行经济效益评价确定最终方案。 ( 2 ) 房地产项目市场定位的主要内容 房地产项目市场定位的内容主要包括以下几个方面： 确立开发理念。使项目能够体现企业文化，提高项目的竞争力。确定项目开发的 经营模式和指导思想，使项目定位有利于企业的品牌建设，有利于企业的长久发展。 明确用途功能。根据城市总体规划的要求和限制条件，选择最佳最优的方式确定 开发类型，充分挖掘所要开发的土地的潜能。 筛选目标客户。在前期市场调查的基础上，以需求为导向，初步确定部分符合该 项目的客户，分析其消费能力，为产品的价格定位和档次定位打好基础。 进行项目初步设计。在前期研究的基础上编制初步设计任务书，委托规划设计部 门对项目进行初步设计，进一步确定房型、建筑风格、面积、结构形式和建筑标准等内 容。 测算租售价格。以类似房地产的市场价格为参照，综合考虑该房地产项目的价格 影响因素，确定的租售价格。 根据房地产开发企业自身的经济实力以及项目的准备金流量，充分考虑到风险和 利益等方面的辩证关系，在恰当的时机提出可行的营销方案，确保项目能够顺利进行。 山东大学硕士学位论文 3 1 2 房地产项目市场定位的基本原则 ( 1 ) 与企业发展战略相一致的原则 企业的发展战略有很多种，总体来说可划分为以下三种：管理战略、品牌战略和经 营战略。企业在这个框架下，对项目的市场进行定位，发挥企业的核心竞争力，构建起 适合自身发展的企业文化，打响企业品牌和产品品牌，体现企业的竞争优势。这样，企 业的产品才会更有创新性和延续性，企业的发展目标才能尽快实现。 ( 2 ) 经济性原则 房地产项目的市场定位中经济性原则主要包括以下三个方面：从企业的角度来 说，主要是提高效率，控制成本，做到效益最大化；从产品上来说，产品的定位要有 较高的性价比，就是既要保证必要的建筑功能，又要做到租售价格的合理；从项目的 经济利益实施可行性上来说，首先要在效益测算和成本费用测算的基础上，对各项经济 指标进行测算，看是否达到社会平均水平，然后才能确定项目实施后预期的盈利可能性 及风险性。 ( 3 ) 适应性原则 房地产项目适应性包含以下四个方面：首先，开发的项目必须与当地消费者收入水 平和区域经济发展水平相适应；其次，要与当地房地产市场的总体要求相适应，如物业、 品质、档次、标准等；再次，要与经过市场调查后确定的目标客户的消费能力i 消费心 理及消费特点相匹配；最后，在技术和管理水平上，要与企业自身的发展情况相适应。 ( 4 ) 可行性原则 可行性原则，主要从经济评价的可行性以及项目实施的可行性两个方面来验证。为 了避免开发的项目出现没有档次，租售困难的现象，就必须根据项目的优势及特性来选 择入市的时机，合理的组织项目实施进度，同时，运用各种分析方法，分析项目经济可 行性。 3 1 3 可行性研究中的项目市场定位 ( 1 ) 时间操作的可行性 因为房地产的开发和销售周期长，考虑到市场的不断变化和发展，影响因素较多， 项目产品定位时必须要从时间操作的可行性上进行分析，如果时间操作可行性不高，就 会造成项目建设速度慢，项目推出延迟，产品没有新意，从而造成销售困难，致使企业 经济上遭受损失。因此，衡量一个项目是否成功的重要因素就是能否准确把握项目的操 作时间，通过对地块的特性、项目的规模及产品的推出时间等因素的全面分析，把握合 适的入市时机。但是，除了时间的变化，政策调控、基础设施建设的情况、周边市场的 1 2 山东大学硕士学位论文 成熟度等都会影响项目的开发。 ( 2 ) 经济技术指标的可行性 主要是通过开发过程中成本的精细测算、市场售价的研究及资金投入产出的利润期 望平衡等方面，来确定项目盈利预期的风险性和可能性，明确项目经济技术指标的可行 性。 ( 3 ) 可持续发展 项目长久可持续发展的问题是项目定位的难题，其中规模超大的房地产项目尤为突 出。如果项目自身的产品过于单一，与项目的客户群的需求不符，且项目自身的供应量 过大，这样会直接影响到项目开发的进度及资金的回笼，造成项目的利润空间下降，进 度缓慢，致使项目无法可持续发展，影响房地产开发企业品牌。 3 2 房地产项目的财务效益评价 财务评价是依据国家现行财税制度、价格体系和项目评估的有关法规，对房地产项 目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡能力等项目财务状况进行分析，并借以考察项目财 务可行性的一种方法。【1 9 】财务评价主要是采用以定量分析为主，定量和定性分析相结合 的方法。项目的效益分析及财务测算是投资项目经济评价的定量计算部分中最为重要 的，也是投资决策者最为关注的决策依据。项目财务状况是通过一系列财务评价指标反 映出来的，从是否考虑时间因素的影响，可以将财务评价指标分为动态评价指标和静态 评价指标。f 捌 3 2 1 静态评价指标 是指通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算房地产项目的盈利和投资 回报率的数值，以此计算与同类房地产项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理 性，这种指标主要在建设工期短的小型项目的投资分析中使用。常见的静态分析指标主 要有投资利润( 税) 率和静态投资回收期。 ( 1 ) 投资利润( 税) 率 投资利润率的计算公式为： 投资利润率= 年利润总额或平均年利润总额投资总额×1 0 0 投资利润率是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总 额的比率。 投资利润( 税率) 主要用来判断项目的经济可行性，具体操作方法是将计算的投资 利润率与一个预先确定的可以接受的投资利润率( 基准利润率) 相比较，得出该项目的投 资经济效益。 山东大学硕士学位论文 投资利润( 税) 率指标的优点是计算简单并且易于理解，缺点在于选择正常年度的 利润额有困难。因为房地产项目是很难确定正常年份的利润额，它是根据房地产的市场 行情以及预售情况来反映每年的销售收入的。 ( 2 ) 静态投资回收期 静态投资回收期指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。 静态投资回收期不考虑资金的时间价值，只考虑收回初始投资所需要的时间。静态投资 回收期可以在一定程度上反映出项目方案的资金回收能力，其计算方便，有助于对技术 上更新较短缺或未来情况难以预测的项目进行评价，也便于投资者能粗略地衡量投资的 风险情况，但它不能考虑资金的时间价值，也没有对投资回收期以后的收益进行分析， 从中无法确定项目在整个寿命期的总收益和获利能力。所以，要对项目投资回收情况及 资金回收时效性进行全面的评价，就必须将静态投资回收