北京望京商业步行街(商业广场)项目可行性研究报告.doc

北京望京商北京望京商业业步行街步行街(商商业业广广场场)项项目目 可行性研究可行性研究报报告告 XXXX 房地房地产产开开发发有限公司有限公司 市市场场部部 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 一区域总体环境分析一区域总体环境分析3 3 1、望京区域规划.4 2、望京区域环境发展趋势.4 3、望京产业发展布局.5 4、望京区域写字楼物业状况及分布.6 5、望京地区交通状况总体分析.9 6.人口状况分析.15 二、区域商业市场环境分析二、区域商业市场环境分析2424 1、区域商业市场发展历程24 2、区域商业市场现状分析24 3、区域商业市场未来发展趋势27 三、本项目周边的状况分析三、本项目周边的状况分析3434 1、项目区位及研究范围34 2、本案交通状况分析34 3、本案周边住宅状况分析36 项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究 四、市场初步定位四、市场初步定位4949 1业态定位49 2租售价格定位52 3终端客户定位58 五、项目操作性分析五、项目操作性分析6363 1市场面分析63 2技术面分析65 3经济面分析67 六、经济模型部分六、经济模型部分6969 1.成本部分核算.69 2.额度比例核算.70 3.租赁现金流分析（静态）.71 4.租赁现金流分析（动态）.72 5.项目租售同步操作现金流状况.73 七、可行性分析结论七、可行性分析结论7575 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 一区域总体环境分析一区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市 区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型 公建的综合性区域。 按照北京市政府对望京地区“城市副中心城市副中心”的定位，以及 2003 年北京市政府数 次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。产业、交 通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企 业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增， 望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。 1 1 1 1、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划 望京地区总用地规模为 17.8 平方公里(其中西侧绿化隔离带用地约为 1 平方公 里)，规划总居住人口为 33 万人，现有常住人口近 15 万人。总体布局由地区功 能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括 1 个地 区级主商业中心、5 个次商业中心、8 个社区商业中心和 6 个文化娱乐中心； 8 个区间公园、38 个社区绿地和 3 条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为 地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。 望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。 北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居 住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技 产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服 务功能的综合区。 目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四 使馆区落户望京，从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。 2 2 2 2、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势 望京在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢， 被称作“睡城”。但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到 很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多 国外高新企业纷纷落户。 近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家 乐福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场 也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日 趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。 在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，望京正朝着“城市副中心”的定 位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。 3 3 3 3、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局 望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地 10.5 平方公里。园区以首都机 场高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路，西至四环路， 南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。 2004 年 5 月 31 日，北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入 驻望京高新技术产业区的第一家全球 500 强企业正式落户望京。随后 世界 500 强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的望京，2004 年 12 月摩托罗拉研发总 部在望京破土动工，2004 年 11 月 12 日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基， 韩国三星电子、西门子、松下、LG 等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。 目前望京高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链， 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：望京科技创业 园和中国北京(望京)留学人员创业园。截止 2005 年望京高新科技产业园区内的 电子信息类产业已达 73.45%，望京产业已形成以通信、计算机、数字视听为主 的产业支柱。 在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。西 门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资 企业总部自建物业面积预计超过 30 万平方米面积。望京地区跨国企业的高速发 展，同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。 望京外资企业在建物业面积比例图望京外资企业在建物业面积比例图 单位单位: :平米平米 从望京的产业园的发展方向来看， “十一五”规划期间，朝阳区重点发展目标之 一就是把望京打造成一个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过 程中，这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的 提升。随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞 争力，以及整体环境的日趋完善，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。 4 4 4 4、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布 4.14.1 望京写字楼物业供应情况望京写字楼物业供应情况 望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也 有着突飞猛进的发展。在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企 业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。 望京写字楼物业项目统计表望京写字楼物业项目统计表 项目名称项目名称体量（体量（m m2 2）租金租金( (元元/ /日日/m/m2 2) )档次档次 爱慕国际 210002.5 乙级 博雅国际中心27000（规划）待定甲级 众运大厦 196002.6 乙级 叶青大厦 500003 甲级 中辰大厦 174002.8 乙级 洛娃科技大厦 155002.8 乙级 鑫佳泓大厦 175003 甲级 博泰大厦 240003.15 甲级 博泰国际 65000 7000 元/m2商住 望京科技创业园 700003 甲级 星源国际 220002.5 商住 娜丽莎大厦 50002.3 商务 Loftel17000 8500 元/m2商住 望京大厦 358003.2 甲级 佳境天成 650002.8 商住 鹿港写字楼 50000 规划 嘉美风尚 37000 规划 人济大厦 56000 规划 从统计数据来看，望京地区写字楼面积(含未来规划)整体供应量超过 61 万平方 米(此数据不包含外资企业自建物业面积)。单从现有物业面积来看，此体量的 办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑未来望京地区高科技 产业基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较 少，对区域消费支撑有限。 从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于 发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消 费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于 中档符合望京区域内企业需求情况。 4.24.2 望京写字楼物业分布状况望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业 的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入 科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而望京当地一些 SOHO 族及 小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL 等分布于人 口密集区且交通便捷的商住公寓。 望京地区写字楼及跨国企业总部分布图望京地区写字楼及跨国企业总部分布图 4.34.3 望京写字楼物业市场发展趋势望京写字楼物业市场发展趋势 从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布 主要集中于高科技产业园区，且未形成一定的商务气候。但随着望京区域产业 发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物 业供应体量的逐步增大、物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进一步提 升望京区域的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。在这种 变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向 生活型与商务型消费互补的方向发展。 4.44.4 周边写字楼对本项目影响周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产 业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客 观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此， 项目定位上也需考虑一定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 5 5 5 5、望京地区交通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析 5.15.1 区域公共交通状况分析区域公共交通状况分析 5.1.15.1.1 地面公交客运系统地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项 目对外联通的主要工具之一。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交 客运系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直 接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区 的消费环境。对望京地面公交客运系统作如下分析： 望京地区现有公交线路一览望京地区现有公交线路一览 线路线路主要站点主要站点区域站名区域站名 城铁临城铁临 5 5 路路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站 城铁临城铁临 6 6 路路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街 小小 5 5 路路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园 小小 6 6 路路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区 小小 7171 路路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区 小小 7373 路路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区 运通运通 101101 线线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心 运通运通 104104 线线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城 运通运通 107107 线线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城 运通运通 110110 线线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城 运通运通 111111 线线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园 运通运通 113113 线线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通运通 201201 线线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心 361361 望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街 402402 四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园 404404 东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街 405405 路联路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街 409409 来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街 416416 来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街 418418 金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园 420420 望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园 421421 大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路 422422 三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地 606606 雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街 614614 东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路 623623 望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北大街 627627 三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街 629629 环行铁道阜通西大街望京花园立水东北旺中路阜通西大街 630630 来广营望京花园北营门门头村北京植物园香山东路望京花园 701701 大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里 707707 嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街 710710 善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街 735735 锦绣大地市场玉海园中关村四元桥望京公园金盏望京公园 737737 孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街 752752 西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街 827827 北京西站北辰路望京购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街 840840 外外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠 852852 老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街 909909 前苇沟望京花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场望京花园 921921 大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街 939939 北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街 944944 菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街 951951 东北旺中路圆明园五道口亚运村花家地南十里居花家地 952952 东湖望京花园朝阳公园小武基北大地岳各庄北桥望京花园 952952 支支望京路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路 966966 东直门长途站览中心广顺北大街朝来家园平西府广顺北大街 975975 东直门阜通东大街广播学院北七家桃峪山庄桃峪口阜通东大街 976976 北湖渠大西洋新城酒仙桥商场大望路潘家园亦庄大西洋新城 976976 支支北湖渠东口广顺北大街四惠站北苑群芳园大地站广顺北大街 983983 王佐汽车站五棵松营慧寺广顺北大街北湖渠广顺北大街 望京地区交通站点分布图望京地区交通站点分布图 如图所示，望京区域公交站点呈区域性集中的特点，多分布于城市主干道附近， 处于望京边缘地带的住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城 铁望京西站附近没有直接延伸到望京中心区的公交线路，且现有线路车次少、 拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统的脱节，由此也滋生了诸多 交通及安全隐患问题。但其现有公交线路基本能够承接多个交通枢纽、密集居 住区、商务办公区和旅游景点，这些地方聚集着大量的流动人口、常住人口、 商务办公人群和国内外旅游观光人士，而依靠良好的公交线路组织，可以为本 地区带来较为充足的人流支持，使其成为本地区潜在的投资及消费群体。 随着北京城市的进一步发展和建设，望京地区吸引着人们越来越多的关注，川 流不息的人流、私家车和出租车给区域的地面交通系统带来了沉重的负担。随 着望京地区人口的不断引入，为缓解交通压力，地区地面公交系统完善空间很 大。而公交线路增调，将给区域带来更多的消费人群，同时也便于其疏散。 5.1.25.1.2 轨道交通系统轨道交通系统 由于城市化发展速度越来越快，轨道交通已经发展成为重要的交通工具之一， 不再仅仅是原来的辅助交通工具的一种。从商业方面分析，轨道交通可以很好 的扩大辐射半径带来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通存在的不足，购 物物品运输方式便捷度，交通管制影响都是地面公交系统的存在的问题。 望京区域已知建成并投入运营的轨道线路有地铁 13 号线，周边规划和在建的轨 道交通线路还有 L1 线、地铁 15 号线，地铁 13 号线途经望京西站，地铁 15 号 线是连接东直门-望京-顺义区的规划线路。L1 线则是自东直门至机场线的机场 快速轨道线路，但目前 L1 规划为机场线，通过望京东南侧，望京区域不设站点， 未来也存在规划调整的可能。 望京地区现有轨道交通系统较为匮乏，部分地铁线路尚处于规划中，其对望京 地区的影响有待观察。地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流 疏导作用十分明显。如未来规划的地铁线路竣工通车后，将大大改善望京地区 的现有轨道交通状况，对望京地区的辐射可能形成新的延展。 5.1.35.1.3 望京地区道路组成状况望京地区道路组成状况 5.1.3.15.1.3.1 外部公路系统外部公路系统 望京地区位于北京城区的东北部，在机场高速与京顺路和京承高速之间，南至 北四环，北到京包线，外部交通网络比较完善。主要交通干线有：京承高速公 路，东北五环路，京顺路，北四环东路。发达的外部公路系统可为本地区带来 充足的人流、车流、物流支持，便于商业项目后期的经营及组织运输。 北四环东路：北四环东路：道路状况良好，其较宽的双向车道每天承载着较大车流，是 望京主要交通干线之一。 东北五环路：东北五环路：道路状况相对较好，其承载的较大车流、人流，基本上是连 接东部地区和北部地区的交通干线，是望京主要交通干线之一。 京承高速公路：京承高速公路：与四环、五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区的 主要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要的交通干线。 京顺路以及机场高速路：京顺路以及机场高速路：是北京东北部最重要的交通干线，与东北四环、 五环相交，是望京地区非常重要的交通干线，主要起引导交通的作用。 5.1.3.25.1.3.2 内部城市道路系统内部城市道路系统 望京区域内的道路在建设之初为了与社区东南的京顺路、首都机场高速路平行， 因此出现了一些非经纬向的道路。但是望京北部等新型区域内的道路，却是经 纬向，于是望京内部的道路走向便变得错综复杂。总体来说，望京的主要道路 大体可归结为两纵一环线。 两纵指的是广顺大街和南湖北路两纵指的是广顺大街和南湖北路- -花家地大街（中环南路）：花家地大街（中环南路）：广顺大街是整个望 京地区的中轴线，大体将望京分为东西两半；利泽西路、南湖北路、南湖南路 与花家地大街的连接道路，与广顺大街平行，是连接望京西部和花家地建成区 的重要干线。 一环线指阜通西大街和阜通东大街：一环线指阜通西大街和阜通东大街：二者与北四环东路构成了一个环线，将望 京的核心区于京顺路、北四环紧密地联系在一起。 广顺大街：广顺大街：城市主干道，双向六车道，红线宽度 60 米。广顺大街（广顺北 大街和广顺南大街）是望京地区的中轴路，它北接北五环的广顺桥，东南 与京顺路相交，从而将望京分割为东西两半。 阜通东大街：阜通东大街：与京顺路平行，南起三元西桥，北至四元桥北，与望京地区 内部路网相接，全长约 2470 米，红线宽度为 45 米，为城市主干道。 阜通西大街：阜通西大街：与阜通东大街、京顺路平行，为城市主干道。沿大西洋新城 走到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与望京西路相交。 宏昌路：宏昌路：位于望京新城（A05 区）的西北部的一条斜街，与广顺北大街、宏 泰西路构成了一个三角形区域，并且宏昌路两端的十字路口都是不规则的 十字路口。 望京地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交 通管制，有力地支撑了望京内部日常地交通组织。合理的交通布局，不但缓解 了望京地区的人流、车流疏导问题，有序的消费环境也便于吸引更多的消费人 流来此消费。 5.1.3.35.1.3.3 立交桥立交桥 立交桥为疏导缓解交通阻塞问题、提高道路通行能力、保障行人安全起到至关 重要的作用。望京地区现有立交桥 11 座，分别为：来广营桥、广顺桥、广泽桥、 五元北桥、五元桥、大山桥、南湖渠桥、四元桥、望京桥、望和桥、北湖渠桥， 以及将于今年完工的湖光中街立交桥。上述立交桥分别设置于望京周边地区， 绝大部分是进出望京地区的主要出入口，主要承担了连接外部公路系统与内部 城市道路系统的纽带作用，是望京地区保持交通顺畅的有力保障。 望京地区原规划出入口可达 15 个，但仅 4 个可用，所以造成外部公路系统与内 部城市道路系统脱节，上下班高峰期间进出望京的交通系统全面瘫痪。从目前 现状看，随着政府市政投入力度的加大，望京地区的交通问题已得到初步缓解， 立交桥在望京地区起到了很好的连结作用，是望京地区高速运转的关键所在。 5.25.2 区域交通未来规划及道路改造分析区域交通未来规划及道路改造分析 望京地区内部交通路网较为密集，地区的道路状况较好，路幅普遍较宽，基本 上是城市次干道，但是道路缺乏复合化规划，随着入住人口的增多，望京区域 私家车数量迅速上涨，私家车数量巨大对道路交通状况提出了较大考验，以往 交通规划不完善的方面开始显现，外部公路系统与内部城市道路系统脱节，交 通拥堵较为严重，特别是上下班高峰期间进出望京的道路易堵。另外，区内的 交通监控系统还不很健全，道路交通指示牌明显不足。针对以上问题，政府对 交通规划进行了调整，并投入较大资金进行改造，同时加大交通监控力度，设 立了更多指示牌，可以预见，望京地区未来的交通将更加顺畅。 按照规划，望京地区将完成六个主要出入口和五个次要出入口的建设，建立一 个以快速轨道交通和公共交通为主，多种客运方式相结合的综合交通体系。今 年已完成阜通大街西延线建设，实现进出城区的快速连接，完成了花家地南街、 花家地街、望京街与京顺路进出望京地区出入口的改造，预计 2008 年前全部实 现望京地区道路网络规划。 6.6.6.6.人口状况分析人口状况分析人口状况分析人口状况分析 商业项目开发最重要的因素之一就是人口消费支持，人口消费特性与消费结构、 层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之 前，先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。 6.16.1 住宅项目发展及人口状况分析住宅项目发展及人口状况分析 望京区域自 1994 年规划为北京市“城市居住副中心”至今十多年时间，其土地 开发过程划分为四个阶段： 阶段阶段时间时间主要建设区域主要建设区域开发项目类型开发项目类型 第第 1 1 阶阶 段段 94-98 花家地、南湖渠路区域 以福利分房和最早先购置商品房的购房 人，区域开发早期以普通板楼为主，95 年开始有高密度楼盘项目 第第 2 2 阶阶 段段 98-01 以望京新城为中心向外辐 射 大型住宅项目启动，以高密度纯居住项 目居多，投资购房者多为工薪阶层，另 有韩籍人为主的外籍人士 第第 3 3 阶阶 段段 01 至 04 北部科技园区、望京整个 地块都有 产业研发基地，品质型住宅（公寓）项 目、商务办公楼、底商等 第第 4 4 阶阶 段段 05 年至今望京东部新区、西南区 大型商业、配套型物业项目开发、商务 办公楼、高品质住宅、公寓项目；大型 企业或集团购买 从上面的表中数据分析，目前，望京区域开发已在处于第四阶段，土地开发速 成度较快，区域内已没有太多空置地块，除望京新城 B30 地块、北京香颂二期、 融科橄榄城、宝星国际二期、国风北京二期项目还未动工外，其他均在建设过 程中，但从区域整体状况来看，住宅项目开发基本完成，但综合类商业项目相 对较少，配套商业缺乏，整个区域商业发展仍不成熟，但大型商业已经在建设 过程中，未来将有明显的改变。从调研资料显示，望京区域内部分楼盘项目主 要有： 序序 号号 物业名称物业名称 序序 号号 物业名称物业名称 序序 号号 物业名称物业名称 序序 号号 物业名称物业名称 1 望京花园东区 17 融科橄榄城 32 风格雅园 47 花家地西里 2 星源国际 18 大西洋新城 33City one48 望京雅特住区 3 炫彩嘉轩 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 动感之都宝星园 4 望京西园 20 金隅丽港城 35 星海明珠 50 世安望京家园 5 望京花园 21 夏都盈座 36 丽港美度 51 利景名门 6 丽景新贵 22 利泽西园 37 嘉美风尚中心 52 亚特兰大厦 7 慧谷根园 23 望京悦城 38 博雅国际中心 53 绿荫芳邻 8 慧谷时空 24 博泰国际 39 都市心海岸 54 花家地商住楼 9 慧谷阳光 25 澳洲康都 40 嘉润花园 55 嘉悦精英家园 10CLASS26 望馨园 41 华阳公寓 56 慧谷金色家园 11 望京明苑 27 上京新航线 42 宝星国际 57 望京新城 A5 区 410 12 望京西园四区 28 圣馨大地 43 点击未来沁居 58 花家地小区 13 望京国际商业中心 29 季景沁园 44 城市月光 59 望兴园 14 国风北京 30 北京香颂 45 望京新居 60 信荷城 15 望京新城 31 银领国际 46 东湖湾 61 方舟苑-艺术城 16 华鼎世家 47 花家地西里 62 望京利泽家园 48 望京雅特住区 63LOFTEL 望京地区总占地面积 860 公顷，其中建设用地 510 公顷，区域内住宅项目还有 一部分没有进行建设，街建设完成后，区域内住宅总体量将近 1000 万平米，按 照千人指标计算，区域内固定居民约为 25-30 万人左右，目前望京常住人口约 15 万人左右。 望京区域住宅项目分布图望京区域住宅项目分布图 6.26.2 望京人口结构及未来人口放量望京人口结构及未来人口放量 从区域不同物业类型放量情况分析，除固定居民外，商务办公人群数量近期有 所增加。就不同类型人口结构和未来人口增长比例情况做如下分析。 6.2.16.2.1 住宅人口数量住宅人口数量 根据统计资料统计，由于区域规划以高科技产业园区、城市副中心区等定位， 区域自开发以来，人口数量不断递增，03 年望京地区的常住人口数量在 10 万人 左右，04 年已超过 15 万，其中固定居住户数达 7 万户，截止到 05 年 5 月，统 计指标已接近 20 万，根据北京市总体规划，2010 年预计望京地区人口总数将超 过 35 万人，而在未来的 10-15 年内，望京地区人口数量预计达到创记录的 60 万人。近几年人口递增数量约为 3.5-4 万人/年。 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 200320042005-2010 6.2.26.2.2 写字楼人口数量写字楼人口数量 随着望京区域在 2002 年 5 月被国家科技部正式批准为中关村电子城科技园（西 区）后，产业发展速度加快，研发基地、留学人员创业园区在较短时间里建成 并投入使用。在望京的整个北部区域占地四公顷，总建筑面积 70000 平方米已 全部投入使用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高 新技术企业孵化基地和留学人员回国创业基地。 从望京产业园区得到的数据显示，望京电子城西区累计引进各型企业 660 家， 其中高科技企业 438 家，注册资本金 33.9 亿元，产业方向涉及微电子、现代通 讯、光机电、生物技术和新医药、新材料等领域。入园企业就业人员超过 1.18 万人，加上望京新区规划为大型公建用地，未来以大型公共建筑，包括金融、 贸易、商业、旅游等设施为配套服务物业，短期内商务建筑有大幅增加，待望 京区域整体开发完成后，区域内可投入使用的商务型物业项目总量将达到 67 万 平米。 按写字楼物业每百平米 12 人计算，望京区域未来商务人士总数将超过 8 万人， 大量高等消费人群聚集，影响区域消费特性，同时现有消费习性也有明显改变。 6.2.36.2.3 外来人口数量外来人口数量 截止 2004 年年底的统计数据，望京区域已有约 5 万韩籍人口居住在此，占在京 韩国人总数的 90%，到去年年底，望京地区已成为韩国人及朝鲜族人相对集中的 区域，目前常住韩籍人口已达到 7 万人，占目前全区固定居民人口总数量的 30%，支持韩籍居民的消费商品种类也相对完善，望京区域已成为北京市韩国商 品最集中、种类最多的区域。 除韩国之外，望京区域还有几千其他国籍人士在此居住，型成了一个以高端消 费和特色消费为主的消费群体，也是本区域高消费核心力量。自望京科技产业 园区规划确定后，外籍人士对本区域的认可度也逐渐递增，自住型购房者、投 资型购房比率大大增加，常常出现预售阶段房号全部被预定，外籍购房人团购 现象也时有发生。 不难看出，随着望京区域规划不断完善，各项附助设施及配套项目建设完成， 交通、商业配套、商务环境等有利因素的增加，加之第四使馆区的规划建设完 成并投入使用，望京国际型大社区和国际化产业特色也将日益彰显，本区域外 籍人士还将有较大幅度的增长，区域商业生命力也将随之增强。 6.36.3 年龄、职业状况年龄、职业状况 望京地区楼盘的中高价位客观显示出望京社区居民具有较高的收入水平，知识 层次和职业层次相对较高，消费能力较强。 从目前研究机构的数据分析，望京区域 20 万常住人中，社区居民年龄构成以 30-45 岁为主，占 60%以上，人口年龄结构呈现出年轻化的趋势，25 岁以下的 约占 25%，45 岁以上的仅占 15%左右。 望京区域常住人口年龄比例望京区域常住人口年龄比例 60% 25% 15% 30-45岁25岁以下45岁以上 投资购房人的职业包括：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、 记者、外籍人士等较多，从事贸易、IT 行业的高精人才的中产阶层比重较大， 其中外籍人士以日籍和韩籍为主。韩籍人士多从事贸易性活动，还有一些开设 餐饮、服装服饰等有一定规模性的企业，另外一部分外籍人士则为进入望说区 域的外企高级管理层，不同语言、习俗文化，已经构成望京浓厚的国际氛围。 从我们对区域的调研资料显示，望京区域常住人口学历普遍较高，以大专、大 学本科、研究生及研究生以上者占多数，科技园区内就业人群本科以上学历约 占企业总人数的 70.7%，其中博士 9.3%，硕士 20.1%。平均教育水平较高，拥 有较好的收入和个人素质。 6.46.4 外籍人口分布特色外籍人口分布特色 自望京区域开发工程开始，就不断有外籍人士进驻，有纪录显示，1998 年有 200 多户韩国人组成的购房团进驻望京，自此之后望京区域成为韩籍人聚集地。 目前区域内近 20 个大型社区，每个社区都有韩国人入住，其中，望京西园 3 区 和西园 4 区内的韩国人最集中，约占该小区人口的 80%左右，据不完全统计， 现在望京区外籍购房人群已由原来以韩国人、日本人逐渐发展扩大至欧美、新 加坡等不同国家的购房人，已有数万韩侨、欧美人士在此定居，外国专家也开 始大规模的聚集在此，人群多元化发展趋势显著。 从区域开发过程中我们了解到，一些外籍地产开发公司看好本国投资人的投资 意向，吉宝置业的季景泌园就是新加坡公司全额投资的项目，早期就在新加坡 进行推售，随之也带来了不少新加坡、台湾、香港等地区的投资购买，同时在 一定程度吸引日、韩人士对望京的投资倾向。该项目也是区域里外籍人士购买 数量较多的一个楼盘。 6.56.5 区域人口消费特性分析区域人口消费特性分析 6.5.16.5.1 区域消费能力分析区域消费能力分析 从调研资料统计，望京常住人口中，25 至 45 岁之间的占到 85%，具有一定的经 济实力，购买能力比较强，望京地区月收入在 5000 元以上的人群占 62%，望京 区域人口素质普遍比较我高，大专以上人群占到 70%。 从对望京地区人均可支配性收入调查显示，望京地区较高收入以上的人数比例 占到了 50%，低收入与较低收入的比例仅占到 25%，根据统计得出的望京地区人 均可支配性收入为 19390 元/年，高出北京市平均水平近 24 个百分点。 北京市北京市 20042004 年人均可支配性收入调查年人均可支配性收入调查 统计对象统计对象低收入低收入较低收入较低收入中间收入中间收入较高收入较高收入高收入高收入平均水平平均水平 人均可支配收入人均可支配收入 （元（元/ /人）人） 7400.910960.814245.118454.529634.615637.8 数据来源数据来源20042004 年北京市统计年鉴年北京市统计年鉴 望京地区人均可支配性收入调查望京地区人均可支配性收入调查 统计对象统计对象低收入低收入较低收入较低收入中间收入中间收入较高收入较高收入高收入高收入平均水平平均水平 人均可支配收入人均可支配收入 （元（元/ /人）人） 84001200015000200003500019390 所占比例所占比例 10%15%25%30%20%100% 6.5.26.5.2 区域人口消费特性分析区域人口消费特性分析 区域内常住人群消费主要以日常购物、配套型服务商业消费，同时对餐饮类区域内常住人群消费主要以日常购物、配套型服务商业消费，同时对餐饮类 的消费有较大需求。的消费有较大需求。 望京区域早先定位为城市中心居住区，区域内物业品质较好，高档住宅项目 居多，在这里生活、工作的人群消费层次较高，区域内常住人口不乏有外企 管理工作人员、来京的商务人士，未来还有以第四使馆区的驻华使馆人员成 为本区域的核心消费群。 这些消费人群的经济状况及收入一直保持着较高的水平，大部分人群具备较 高的消费能力并具有较新的消费理念，注重品质消费，对生活质量的要求也 相应较高。追求更高层次的文化及娱乐享受，追求生活品位，消费讲究高雅 有情调，消费以中、高档产品为主，消费金额相对较大，对购物环境要求较 高。 由于望京区域先期规划中缺少对商业配套设施的设计，故区域早期很少有相 对综合的商业物业供区域常住人群消费，而本区域常住人口中存在大量工薪 族，作息时间相对较为固定，受此影响，区域内除早晚上下班的高峰时段外， 白天人数明显少于夜间，区域内消费高峰时段与市区也有较大差异。从对区 域调研结果得知，望京区商业经营时间一般为早 11 时，晚上营业时间可持 续至晚 23 时左右。白天冷清夜晚火爆的营业状况成为望京消费的特色。 但由于原来望京区域商业配套条件不完善等诸多不可回避的问题，直接造成 了社区休闲性购物及文化娱乐需求的商业存在着很大的市场空白，区域内消 费没有得到有效释放。目前对百货零售类商业的需求量明显较大，配套服务 类项目的档次也有较大差距。 商务办公人群对餐饮、休闲类业态消费需求较大，对一定档次的消费购物需商务办公人群对餐饮、休闲类业态消费需求较大，对一定档次的消费购物需 求也明显高于普通居民。求也明显高于普通居民。 商务办公人群具有较高的学历水平，普遍文化素质较高，此类人群拥有超前 的消费意识，消费观念较为前卫，购物、餐饮以及娱乐、休闲都是他们日常 生活的重要组成部分，对个性的特色商业有着浓厚的兴趣，他们工作压力较 大，作为缓解工作压力的一种方式，在工作之余他们普遍到休闲、娱乐场所 进行消费。 由于区域内有大量写字楼、公寓存在，在此工作、居住的人群又以