办公商业综合体商业大厦商务商业可行性研究报告.doc

I 目 录 第一章 总 论1 1.1 项目名称1 1.2 投资单位概况1 1.3 可行性研究报告编制依据和原则2 1.3.1 编制依据2 1.3.2 编制原则2 1.4 项目概况.3 1.3.1 项目建设地点3 1.3.2 项目建设规模和内容4 1.4 主要建设条件.5 1.4.1 区位及交通条件5 1.4.2 气候条件7 1.4.3 水、电、气及通讯条件7 1.4.4 地质条件8 1.4.5 前期工作条件9 1.5 投资估算和资金筹措.10 1.5.1 投资估算10 1.5.2 资金来源10 1.6 主要技术经济指标.10 1.7 结论.12 第二章 市场分析与预测13 2.1 2010 年中国宏观经济运行状况分析13 2.1.1 GDP 增长情况.13 2.1.2 固定资产投资增长情况14 2.1.3 消费品零售总额增长情况14 2.1.4 城镇居民人均可支配收入增长情况15 2.1.5 2010 年中国房地产市场分析.16 2.2 市场供给现状分析.17 2.2.1 昆明房地产市场投资情况分析18 2.2.2 市场供应量20 2.3 市场竞争力分析.23 2.3.1 办公写字楼市场分析23 2.3.2 商业市场分析29 2.4 昆明房地产市场走势预测.30 2.4.1 土地市场30 2.4.2 经济前景与昆明写字楼发展31 2.4.3 城市更新昆明房地产发展32 第三章 建设条件与场址35 II 3.1 主要建设条件.35 3.1.1 位置及交通条件35 3.1.2 场址条件37 3.1.3 气候条件38 3.1.4 自然灾害39 3.1.5 公共设施条件40 3.1.6 环境条件41 3.1.7 征地拆迁条件及施工条件42 3.1.8 城市规划或区域性规划要求42 3.2 场址现状.42 3.2.1 地点与地理位置42 3.2.2 场址土地权属类别及占地面积44 3.2.3 场址利用情况44 3.3 综合办公楼建设地址基本情况表.44 第四章 建设规模与建筑方案选择46 4.1 综合办公楼建设的规模.46 4.2 建筑方案.46 4.2.1 建筑设计指导思想与原则46 4.2.2 设计依据及设计条件47 4.2.3 建筑艺术与风格48 4.2.4 建筑方案选择49 4.3 总平面布置.51 4.3.1 布置原则51 4.3.2 总平面布置方案51 4.3.3 竖向布置53 4.4 配套及辅助设施.56 4.4.1 供水56 4.4.2 排水58 4.4.3 防洪防涝59 4.4.4 供电59 4.4.5 消防系统64 4.4.6 通风空调65 4.4.7 照明系统65 4.4.8 弱电设计66 4.4.9 道路及泊车组织68 4.4.10 燃气工程规划68 4.4.11 防雷接地69 4.5 绿化.69 第五章 节能、节水措施71 5.1 节能措施综述.71 5.2 用能标准及节能设计规范.71 5.3 能耗指标及分析.72 III 5.4 主要的节能措施.72 5.5 节水措施.74 5.5.1 使用节水型卫生器具和配水器具74 5.5.2 开发第二水资源中水75 5.5.3 雨水利用76 5.5.4 消防贮水池的设置及加压76 第六章 环境影响和环境保护78 6.1 指导思想.78 6.1.1 主要依据78 6.1.2 总体要求78 6.2 项目主要产污情况.80 6.3 施工期污染源分析及处理.80 6.4 运行期污染源分析及处理.82 6.5 建设地点环境现状.83 6.6 项目建设与运营对环境的影响.84 6.7 环境保护措施.85 6.8 环境影响评价.89 第七章 劳动、安全、消防90 7.1 设计依据和主要技术规范及标准.90 7.2 危害因素及危害程度分析.90 7.3 安全及消防设施.91 7.4 避 雷.92 第八章 组织机构及项目实施进度94 8.1 项目组织机构94 8.2 运作机制.94 8.3 项目实施进度.95 第九章 投资估算和资金筹措98 9.1 编制依据98 9.2 其他费用编制说明.99 9.3 项目总投资.99 9.3.1 建设投资100 9.3.2 分项工程投资估算100 9.4 资金筹措.101 第十章 财务评价102 10.1 财务评价基础数据与参数选取.102 10.2 营业收入及税金.103 10.3 成本费用估算.103 10.4 融资前财务现金流量分析.103 10.5 融资后财务现金流量分析.104 IV 10.5.1 资本金财务内部收益率104 10.5.2 静态分析指标104 10.5.2 偿债能力分析105 10.5.3 财务生存能力分析105 10.6 不确定性分析.105 10.7 盈亏平衡分析.106 10.8 财务评价结论.106 第十一章 风险分析108 11.1 风险因素识别108 11.1.1 市场风险.108 11.1.2 工程风险.108 11.1.3 政策风险.108 11.1.4 财务风险109 11.1.5 管理风险109 11.1.6 其他风险.110 11.2 风险应对策略.110 第十二章 结论与建议113 12.1 结 论.113 12.2 实施建议.113 附表附表 附表 1、建设投资估算法 附表 2、流动资金估算表 附表 3、项目总投资使用计划与资金筹措表 附表 4、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 附表 5、总成本费用估算表 附表 6、外购燃料和动力费估算表 附表 7、固定资产折旧费估算表 附表 8、无形资产和其它资产摊销估算表 附表 9、工资及福利费估算表 附表 10、项目投资现金流量表 V 附表 11、项目资本金现金流量表 附表 12、利润与利润分配表 附表 13、财务计划现金流量表 附表 14、资产负债表 附表 15、借款还本付息计划表 附表 16、盈亏平衡表和敏感性分析图 附图附图 附图 1、规划总平面图 附图 2、鸟瞰图 附图 3、沿街透视图 附件附件 附件 1、项目单位营业执照 附件 2、组织机构代码证 附件 3、税务登记证 附件 4、投资项目备案证 附件 5、国有土地使用证 附件 6、建设用地规划许可证 附件 7、国有建设用地使用权出让规划条件 附件 8、昆明轨道交通有限公司关于地铁首期工程晓东村站设 计 1 第一章 总 论 1.1 项目名称 项目名称：悦天地项目可行性研究报告 1.2 投资单位概况 公司名称：昆明广基瑞特房地产开发有限公司 注册资本：4150 万元 公司类型：外合资企业 法人代表： 注册地点： 中外合资的昆明广基瑞特房地产开发有限公司是由云南广基瑞 特科技投资有限公司、香港田军先生以合资经营方式，经云南省发 展与改革委员会以“云计外资（2001）455 号文”和省商务厅以资 滇胞字（2001）0062 号批准证书” 、昆明滇池国家旅游度假区经济 发展局以“昆度经复（2001）第 30 号文” 、昆明市工商行政管理局 等审核批准，于 2002 年 11 月 28 日在昆明注册成立，取得中外合资 企业法人营业执照（原注册号：企合滇昆总字第 000839 号，后根据 国家工商局的规定变更为：530100400002149） ，注册资本金美元 2000 万元（约合人民币 4150 万元，已全部到位） 。顺应公司不断发 展的需要，2010 年 2 月，经公司董事会研究并报经股东会批准，公 司以未分配利润转增注册资本 1000 万美元。2011 年 6 月，公司再 次以未分配利润转增注册资本 500 万美元，上述变更经商务、外汇 2 管理等行政机关批准后已在昆明市工商行政管理局办妥变更手续。 目前公司实收资本为 2000 万美元，其中：云南广基瑞特科技投资有 限公司持有 75%， （香港）和生国际有限公司持有 25%。 昆明广基瑞特房地产开发有限公司现经营范围为：在昆明滇池 国家旅游度假区 V109 地块、五华区原春光器材厂地块、五华区原 黄土坡第一股份合作社地块、原昆明市橡胶厂地块进行房地产开发 与销售。在各级政府的支持和帮助下，度假区 V109 地块开发的 “广基·海悦花园”项目，得以成功运作，全部一、二、三期销售 率 100，并于 2005 年全面完工交房，业主已入住。项目已累计上 缴税金 4100 多万元，同时收回全部投资。昆明广基瑞特房地 产开发有限公司也因此于2004 年被评为云南省首批挂牌保护 的非公企业和昆明滇池国家旅游度假区纳税大户。 昆明广基瑞特房地产开发有限公司通过“广基·海悦花园”的 成功建成，在各级政府、金融系统、房地产业、广大消费者中间， 建立了广泛良好的信誉和口碑。 2004 年 9 月，中国房地产协会秘书长顾云昌参观该项目后，给 予“绿色人居”的高度评价；云南省政协苏正国副主席、省工商联 会长、省发改委王敏正副主任、昆明市李江副市长等出席了由昆明 广基瑞特房地产开发有限公司主办的“人居环境”论坛，对公司及 所开发的项目予以肯定和高度评价。 “广基·海悦花园”项目开发期间，公司与建设银行、工商银 行、中国银行、交通银行等金融机构建立了良好的银企关系，帮助 3 以上银行办理如房地产抵押贷款、住房公积金贷款等业务，公司信 用等级评定获得了“AA”级。 “广基·海悦花园”项目开发期间，得到了大量房地产业内人 士的一致好评，接待了数以万计的顾客看房、咨询，一、二、三期 业主入住以来，未发生一件质量投诉纠纷事件。 原春光器材厂地块开发项目“广基馨悦芳邻，被评选为 本年度地产风云榜“2006 云南地产最具潜力英雄企业”奖及 “2006 云南地产潜力英雄楼盘”奖。于 2006 年 8 月中旬开盘， 2007 年初实现住房销售率 100%，项目于 2007 年底已经成功交 房，业主对项目给予了高度评价。 公司本着务实高效的组织架构原则，设有项目拓展部、工程部、 策划营销部、财务部、资产管理部、行政办公室及人力资源部七个 部门，员工总人数近 30 人，本科以上学历者占公司总人数的 98%， 拥有高级职称员工 30%，中级职称人数 60%。公司另有储备土地约 200 亩已进入前期规划设计及报批阶段，并取得有房地产开发二级 资质。 1.3 可行性研究报告编制依据和原则 1.3.1 编制依据 （1）中华人民共和国城乡规划法（2008）； （2）云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009 年2020 年）； （3）昆明市城市总体规划修编（20082020）； 4 （4）城市居住区规划设计规范； （5）昆明市城市拆迁管理条例； （6）城市居住区公共服务设施设置规定； （7）建筑工程交通设计及停车场设置标准 ； （8）城市道路绿化规划及设计规范； （9）高层民用建筑设计防火规范； （10）投资项目可行性研究指南； （11）国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法 与参数的通知发改投资20061325 号； （12）昆明广基瑞特房地产开发有限公司提供基础资料。 1.3.2 编制原则 1. 以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以 较高的起点进行规划建设，促进当地社会经济的发展，实现经济效 益和社会效益的提升； 2. 认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策 及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。 3. 充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有 的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。 4. 严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设 布局合理、购物环境优美、办公便捷高效、个性鲜明的城市综合体。 5 1.4 项目概况 1.3.1 项目建设地点 项目拟建于昆明市西山区书林街 97 号（规划条件证载地址为 128-130 号）, 东邻停车场，西邻 20 米规划道路，南邻昆明市第三 中学，北邻 15 米规划道路。 东聚紫金商务中心建设项目总占地面积 9771.68m²（折合 14.66 亩），地处昆明市中心核心商圈位置，周围分布有东寺街、金马坊、 昆明市热点商圈，该核心区域构成了昆明市中心最具活力的商业区 域，也是昆明是中心商业化程度最高、最成熟的区域。 悦天地项目悦天地项目 金马坊商圈金马坊商圈 东寺街商东寺街商 圈圈 小西门昆小西门昆 都商圈都商圈 正义路正义路 商圈商圈 青年路青年路 商圈商圈 南市区南市区 云纺商业区云纺商业区 双龙商圈双龙商圈 南屏街南屏街 商圈商圈 1.3.2 项目建设规模和内容 项目以满足办公和商业需求为起点，以完整的服务体系建设为 核心，集域性区餐饮、购物、娱乐、会议域性区餐饮、购物、娱乐、会议等于一体的大型办公和商 6 业设施，独具艺术气息与商业特色的商业综合体。独具艺术气息与商业特色的商业综合体。 主要建设内容包括： 项目改造三栋原有厂房分别是 A 栋、B 栋、C-1 栋和 E 栋，新 建商业 F 栋和 C-2 栋，并建设地下停车场 8002。 项目建设期限： 2013 年 1 月2014 年 12 月 1.4 主要建设条件 1.4.1 区位及交通条件 a、区位条件 昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。作为云南省唯一的 7 特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安），它 是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、 商贸城市、西部地区重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈。 此外，它还是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一 面向东盟的大都市。昆明处于中国-东盟自由贸易区（10+1）和泛珠 江经济合作区域（9+2）两个国际、国内经济圈的有利结合部；同时， 在现代新昆明建设中，项目地处于主城和新城的连接带，是现代新 昆明建设中的产业支撑带，发展潜力和发展空间十分巨大。区位优 势明显。 b.交通条件 项目用地位于昆明市原橡胶厂，地处书林街。多条道路可到达， 并有多条公交线路设站经过，正在建设的地铁 3 号线金马寺站 600m。项目距北京路 1km，距环城南路 500m，距金碧路 600m，距 环城西路 1.5 公里，昆明南窑火车站 3km。综上所述，本项目的地 理位置，交通条件非常便利。详见下图。 8 1.4.2 气候条件 本项目所在地点属北纬低纬度亚热带-高原山地季风气候，由于 受印度洋西南暖湿气流的影响，日照长、霜期短、年平均气温 15。 气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，气候宜人，年降水量 1035 毫米，具有典型的温带气候特点，城区温度在 029之间， 年温差为全国最小，市区年平均气温在 15左右，最热时月平均气 温 19左右，最冷时月平均气温 8左右。 昆明气候的主要特点有以下几点：1.春季温暖，干燥少雨，蒸 发旺盛，日温变化大；2.夏无酷暑，雨量集中，且多大雨、暴雨， 降水量占全年的 60%以上，故易受洪涝灾害；3.秋季温凉，天高气 爽，雨水减少。秋季降温快，天气干燥，多数地区气温要比春季低 2左右。降水量比夏季减少一半多，但多于冬、春两季，故秋旱较 9 少见；4.冬无严寒，日照充足，天晴少雨。5.干、湿季分明。全年降 水量在时间分布上，明显地分为干、湿两季。510 月为雨季，降 水量占全年的 85%左右；11 月至次年 4 月为干季，降水量仅占全年 的 15%左右。 综上所述，本项目气候条件相当适宜。 1.4.3 水、电、气及通讯条件 a、供水条件及排水条件 供水 区内已形成供水能力 5 万立方米/日，管径分别为 600mm 与 400mm、300mm、250mm 的供水管道通至地块边缘。本项目供 排水均可使用已建成的城市市政管道。 排水及污水处理 (1) 开发区铺设了雨、污水管道 34 公里，下水实现雨污水分流。 (2) 污水通过开发区排污管网，进入日处理能力 5 万吨的东郊污 水厂处理后，排入滇池水系。 b.供电条件 区内现有雨龙变电站一座，容量为 110KV、2×5 万千伏安。根 据规划，还将建设另外一座 110KV 变电站。本项目临时用电和永久 用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。 c通讯 市区现有 100 万门程控邮电通讯中心，开发区内 IDD 程控电话 10 装机容量为 15 万门，一期装机总容量 4 万门已建成。 d供气 可通过城市煤气管网提供生产和生活用煤气。 1.4.4 地质条件 项目场地位于古滇池盆地边缘，场地近等高，自然坡度2%， 根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地有地下水，雨季施 工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。 拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置， 自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。 属对抗震基本有利地段（中软场地土类型），类建筑场地，适宜建 筑工业厂房和民用生活设施。地震设防基本烈度为 8 度。 综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建 设要求。 1.4.5 前期工作条件 项目用地为自有土地，地上定着物已基本清除完毕，地势也重 新经过平整，水电线路保持畅通。项目建设地块已具备开工条件。 项目建设的有关批文为： （一）投资项目备案证（官发改备案201112 号） 备案证编码：115301117490012； （二）国有土地使用权证 A1 地块国有土地使用权证（昆国用（2011）第 00362 号） A2 地块国有土地使用权证（昆国用（2011）第 00361 号）； 11 （三）建设用地规划许可证（地字第 530101201100242 号）； （四）昆明市规划局国有建设用地使用权出让规划条件（昆规 条件【2011】0181 号） 。 原有场地照片 1.5 投资估算和资金筹措 1.5.1 投资估算 项目总投资：66500 万元。其中，建设投资 65352 万元，流动 资金 508 万元，建设期利息 640 万元。 1.5.2 资金来源 本项目总投资 66500 万元，资金来源情况为： 1、自筹资金 46500 万元,占总投资额的 70。主要用于土地投 资和前期相关设计、规划费用、基础建设费； 2、银行贷款 20000 万元，占总投资额的 30。用于建设投资。 1.6 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目名称单 位数 量备注 1总用地面积 43463折合 65.19 亩 2总建筑面积 301193 其中：办公总面积 140184 商业总面积 90298 12 地下停车场 70711 3机动车位辆6415 4非机动车位辆1853 5容积率 4.5 6建筑密度%30 7绿地率%35 8项目总投资万元66500 其中：建设投资万元65352 流动资金万元508 建设期利息万元640 9资金筹措万元66500 比例 其中：银行贷款万元20000 30% 企业自筹万元46500 70% 10销售收入万元14199.04 100达产年 11总成本万元5726.19 100达产年 12可变成本万元1678.75 100达产年 13固定成本万元4047.44 100达产年 14经营成本万元2958.31 100达产年 15利润总额万元7691.91 100达产年 16净利润万元5768.93 100达产年 17累计盈余资金万元67615.47 100达产年 18上缴税金合计万元2703.92 100达产年 19项目投资财务内部收益率 所得税前%10.72 所得税后%8.58 20项目投资财务净现值(Ic= 7 %) 所得税前万元14817.41 所得税后万元6030.14 21项目投资回收期 所得税前年10.45 所得税后年11.16 22盈亏平衡点 BEP34.48 23总投资收益率11.60 6就业人数人40 24投资利润率11.57 25投资利税率12.74 26投入产出比2.48 27产值利税率59.67 28成本利润率260.01 29社会贡献率4.30 30社会积累率20.55 13 31项目资本金净利润率12.41% 1.7 结论 项目的开发是在公司现有土地资源的基础上，构建一个集办公、 购物、餐饮和娱乐为一体的城市综合体，从而实现经济效益与社会 效益最大化，促进环境保护并带动当地经济发展，改善东聚片区办 公和购物环境，促进区域经济、社会整体协调发展。 该项目对于云南宏盛东园商贸有限公司而言是在充分发挥自我 优势的基础上，实现公司发展战略目标的重大市场机会，该项目不 仅能为公司获得较为理想的财务投资回报，而且能为公司取得良好 的社会效益，为公司的进一步发展将奠定良好的基础。 14 第二章 市场分析与预测 2.1 宏观经济运行状况分析 2.1.1 GDP 增长情况 2010 年全年国内生产总值 397983 亿元，比上年增长 10.3%，增速比上年加 快 1.1 个百分点。分季度看，一季度同比增长 11.9%，二季度增长 10.3%，三季 度增长 9.6%，四季度增长 9.8%。 图 2.1：2003-2010 年中国 GDP 增长情况 分产业看，第一产业增加值 40497 亿元，增长 4.3%；第二产业增加值 186481 亿元，增长 12.2%；第三产业增加值 171005 亿元，增长 9.5%。 图 1.2：三大产业占经济的比重 15 2.1.2 固定资产投资增长情况 2010 年中国全年全社会固定资产投资 278140 亿元，比上年增 长 23.8%，增速比上年回落 6.2 个百分点，扣除价格因素，实际增长 19.5%。其中，城镇固定资产投资 241415 亿元，增长 24.5%，回落 5.9 个百分点；农村固定资产投资 36725 亿元，增长 19.7%，回落 7.6 个 百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长 18.2%，第二产业投资 增长 23.2%，第三产业投资增长 25.6%。分地区看，东部地区投资增 长 22.8%，中部地区增长 26.9%，西部地区增长 26.2%。全年房地产 开发投资 48267 亿元，增长 33.2%。 图 1.3：2005 年-2010 年中国固定资产投资增长情况 2.1.3 消费品零售总额增长情况 2010 年全年社会消费品零售总额 154554 亿元，比上年增长 18.4%，扣除价格因素，实际增长 14.8%。 图 1.4：2001-2010 年中国消费品零售总额增长情况 16 图 1.5：20012010 年 CPI 涨跌幅度 按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 133689 亿元，增长 18.8%；乡村消费品零售额 20865 亿元，增长 16.1%。按消费形态分， 餐饮收入 17636 亿元，增长 18.0%；商品零售 136918 亿元，增长 18.5%。其中，限额以上企业（单位）商品零售额 58056 亿元，增长 29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长 46.0%，家具类 增长 37.2%，汽车类增长 34.8%，家用电器和音像器材类增长 27.7%。 C P I 17 2.1.4 城镇居民人均可支配收入增长情况 2010 年全年城镇居民家庭人均总收入 21033 元，比上年增长 11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入 19109 元，增长 11.3%，扣 除价格因素，实际增长 7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资 性收入增长 10.7%，转移性收入增长 12.8%，经营净收入增长 12.1%，财产性收入增长 20.5%。农村居民人均纯收入 5919 元，增 长 14.9%，扣除价格因素，实际增长 10.9%。其中，工资性收入增长 17.9%，家庭经营纯收入增长 12.1%，财产性收入增长 21.0%，转移 性收入增长 13.8%。 2.1.5 2010 年中国房地产市场分析 2010 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方米， 比上年增长 26.6%；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%； 房屋竣工面积 7.60 亿平方米，增长 4.5%。其中，住宅竣工面积 6.12 亿平方米，增长 2.7%。 表 1.1：2010 年房地产开发和销售主要指标完成情况 指指 标标单单 位位绝对数绝对数比上年增长比上年增长 投资完成额亿元4826733.20% 其中：住宅亿元3403832.90% 房屋施工面积亿平方米40.5526.60% 房屋新开工面积亿平方米16.3840.70% 房屋竣工面积亿平方米7.64.50% 其中：住宅亿平方米6.122.70% 商品房销售面积亿平方米10.4310.10% 本年资金来源亿元7249425.40% 18 其中：国内贷款亿元1254010.30% 其中：个人按揭贷款亿元92117.60% 本年购置土地面积亿平方米4.128.40% 土地购置费亿元999265.90% 2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%，增幅比 1-11 月提高 0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积 增长 8.0%，办公楼增长 21.9%，商业营业用房增长 29.9%。2010 年， 商品房销售额 5.25 万亿元，比上年增长 18.3%，增幅比 1-11 月提高 0.8 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 14.4%，办公楼和商业营 业用房分别增长 31.2%和 46.3%。 2.2 市场供给现状分析 1、总体特征、总体特征 综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。第 三产业中小企业办公面积需求主要在 400以下；第二、三产业大 型企业及外资集团办公面积需求集中在 400-1000，表现为整层、 多层购买或租用。因此，99 世博会期间及之前入市的写字楼物业多 数存在供给尺度多样化的特点，同一物业既满足中小企业办公需求， 也满足大型集团企业的大面积产品需求。但从近几年以来面市的写 字楼项目来看，这一产品供给特征正在改变。中小面积分割与整层 大面积产品相互分离，北辰财富中心产品为整层或一分为二；顺城 双塔一栋提供小面积分割产品、一栋提供大面积分割产品；以商业 和办公两用的物业同样受到市场青睐。由此看来，昆明办公物业正 19 在向两个方向发展。 另一方面，健康、绿色、生态概念成为发展潮流；总部经济的 蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。高档写字楼存在阶段性市 场空间，中心区在营高档写字楼入驻率较高，大部分达到 90%以上， 有的达到 100%；2008 年新推高档写字楼销售情况相对较好，但进 入 2009 年后市场表现较差。 2、在售分析、在售分析 目前，写字楼营销模式主要以租售为主，一般来说大多喜欢租 售并用。但在售项目较少，在建潜在供应项目较多，且多分布于昆 明未来城市新格局下的各区域中心，写字楼市场正向着均衡式发展， 逐渐形成 CBD、次级 CBD、区域中心商务办公区域。以在售项目来 看，总体表现出了未来写字楼产品的两个发展方向，高端智能化与 经济绿色发展。 3、潜在供应、潜在供应 未来 2-3 年时间内，预计旧城改造项目推出的写字楼面积在 250 万左右，其中中高档写字楼预计推出面积达 100-150 万左右。 随着城中村改造的推进和各级政府多个 CBD 建设项目的启动， 近几年内，将有大量写字楼项目推出，且多为综合性或上办下商项 目，纯写字楼项目目前已知的只有俊发中心一个。 20 2.2.1 昆明房地产市场投资情况分析 近 3-5 年供应市场分析 开工量-竣工量 从 2007 年起，昆明房地产市场开工量呈现高速增长态势，4 年 平均年增长 354.35 万平方米，年平均增长 20%，2009 年和 2010 年 是高速增长期。竣工量 4 年平均年增长 103.17 万平方米，年平均增 长 19.5%。 （2）昆明房地产市场投资情况分析 近 3-5 年供应市场分析 2003 年-2010 年昆明房地产供需市场统计 年份20032004200520062007200820092010 供应量（万平方米）350200200570.5 529604.03718941.65 销售量（万平方米）400300300897.5 830513.9 726593.39 供需比0.8750.670.670.635 0.637 1.180.991.59 21 2003 年-2010 年昆明房地产供需市场对比图。 2.2.2 市场供应量 随着房地产投资的增长，昆明楼市供应量和销售量也出现了持 续上升的态势，但国家政策调控及房市大户型房屋居多，小户型房 子相对较少等原因，销售量波动起伏较大，但是供应仍保持一个较 为活跃的状态。 2010 年昆明房地产市场供应量为 941.65 万平方米，和 2003 年 350 万平方米相比增长 169.04%，和 2009 年 718 万平方米相比增长 31.15%，从 2003 年到 2010 年，昆明房地产市场供应量持续增高， 年平均增长 118.33 万平方米，年平均增长率为 33.81%。 近 3-5 年供应市场分析： 纯商业市场 22 2007-2010 年昆明商业市场交易情况图。 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 供应量（万）44.36137.77110.7264.57 销售量（万）22.8299.6274.4746.94 销售率51.44%72.31%67.26%72.70% 2007年2008年2009年2010年 2007-2010 年昆明商业成交均价及价格涨幅图 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 成交均价16340182581768524185 涨幅38%12%-3%37% 2007年2008年2009年2010年 2010 年昆明纯商业市场总供应量为 64.57 万，比 2009 年下降 42%。主要是由于 2010 商业供应量主要来自城中村改造项目，而城 中村改造项目目前上市的的项目主要为住宅类产品，开发商为了整 个项目的资金回收，商业类产品明显滞后于住宅类产品，从而影响 了商业类产品的有效供给。总体成交量 46.94 万，比 2009 年下降 37%，而整体销售率为 72.7%，市场交易相对活跃。 23 2010 年昆明纯商业整体均价达到了 24185 元/，价格涨幅达到 了 37%，价格涨幅明显高于全年住宅物业的价格涨幅。一方面是由 于随着昆明重大基础设施的不断完善，传统商业中心的垄断地位受 到新兴区域商业中心的挑战，昆明形成了多个区域性商业中心，区 域性商业中心快速成长；另一方面，2010 年国家出台了一系列针对 住宅的限购政策，购买住宅的门槛进一步提高，而商业市场受国家 宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。 昆明纯商业市场交易相对活跃，且因受国家宏观调整政策影响 较小，部分投资者转向投资商业地产。 近 3-5 年供应市场分析： 办公物业市场现状办公物业市场现状 2007-2010 年昆明办公物业市场供求变化图。 0 10 20 30 40 50 60 70 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 供应量（万）40.8863.946458.14 销售量（万）8.9920.2737.2631.58 销售率21.99%31.70%58.22%54.32% 2007年2008年2009年2010年 2007-2010 年办公物业价格变化图 24 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 成交均价5483554871738887 涨幅18%1%29%24% 2007年2008年2009年2010年 2010 年昆明办公物业总供应量为 58.14 万，2008-2010 年办公 物业供应量波动不大，基本保持在 60 万小幅波动，销售量为 31.58 万，整体销售率为 54.32%。 2010 年办公物业整体均价达到 8887 元/，价格涨幅达到 24%，价格保持持续增长态势。 预计未来 2-3 年，昆明写字楼供应量将达到 250 万平方米。 2.3 市场竞争力分析 2.3.1 办公写字楼市场分析 昆明市写字楼目前甚少专业、大型写字楼开发 ，市场上的写字 楼多是在 1999 年昆明世博会前立项开工的 。急速放量的昆明写字 楼市场整整用了 6 年时间来消化存量，最近才有新的写字楼项目上 市。 现在入驻率都在 85以上，个别甚至达到 100，像华尔顿、 世纪广场、三合商利、文贸大厦、证券大厦等写字楼的入驻情况都 比较好。租金也稳中有升，目前昆明高档写字楼的月租金普遍在 50 25 元/左右，条件好的可以超过 60 元/。 中心城区高层写字楼密集,其中专业写字楼占 63.2%,物业类型主 要有纯写字楼和商住楼两种形式,商住楼 36.8%,商务写字楼 63.2%。 总体上开发规模小,其中建筑面积在 3 万平方米以下的占 70.8%,建筑 面积在 3-4 万、4-5 万和 5 万以上的各占 23.6%、29.5%、17.7%。从 写字楼配备的电梯数量来看,电梯数量有 3 部及以下的占 47.7%,有 4 部的占 26.1%,有 5 部以上的占 17.8%。商业写字楼的交房标准主要 为毛胚房和初装修房,占 52%。经营方式上以租售结合的方式占主流。 写写字字楼楼所所属属区区域域分分布布情情况况 北京路沿线 16% 其它区域 16% 小西门商圈 4% 三市街商圈 18% 白塔路商圈 13% 昆都商圈 11% 青年路商圈 22% 白塔路商圈 昆都商圈 青年路商圈 三市街商圈 小西门商圈 北京路沿线 其它区域 （2）昆明中心区写字楼分析 我公司此次重点调查研究了市中心写字楼集中分布的区域，项 目周边的写字楼我们会在后面详细介绍，本部分重点介绍青年路、 南屏街以及其辐射范围中的 15 个写字楼情况。从地理位置、建成年 代和入住情况来看，这 15 个写字楼具有较强的代表性。 26 写字楼属性分析写字楼属性分析 纯写字楼 67% 商住混合型写字 楼33% 上图中，大开间布局的纯写字楼占比达到 67%，占据写字楼市 场的大部分份额；公寓式的商住混合型写字楼仅占到 33%； 从租金上来看：纯写字楼的租金达到了 45 元/·月；商住混合 性的租金仅有 34 元/·月，相差幅度达 32.3%。 楼层数分析楼层数分析 写写字字楼楼楼楼层层数数情情况况 30层以上 20% 26-30层 40% 20层以下 13% 20-25层 27% 20层以下 20-25层 26-30层 30层以上 上图清楚的反映了列表中写字楼楼层的主要情况：26-30 层的写 字楼占比最多40%；其次是 20-25 层的，占比 27%。2030 层 的写字楼占比共达到 67%。30 层以上和 20 层以下的写字楼则相对 27 较少，占比分别为 20%和 17%。 物管费用分析物管费用分析 名称名称 华域 大厦 红塔 大厦 三合 商利 华一 大厦 新华 大厦 美亚 大厦 鸿城 广场 志远 大厦 巨龙 大厦 护国 大厦 国托 大厦 环球 金融 物管费物管费（元 /·月） 3533.12.52.32.33.52.32.834.26 物物管管费费情情况况 2-3元 41% 3-4元 42% 4-5元 17% 2-3元 3-4元 4-5元 列表中写字楼的平均物管费为 3.1 元/·月。其中，3-4 元/·月的占比最多，达到了 42%；其次是 2-3 元/·月，占比 41%；4-5 元的写字楼仅有红塔大厦、环球金融两栋大厦， 因为物管水平更为专业化，并且这两座大厦的内部装潢、配置配套均体现了其较高的品质。