南区经济适用住房廉租房可行性研究报告.doc

泰泰安安市市 经经济济适适用用住住房房、廉廉租租房房建建设设 可可行行性性研研究究 报报告告 前前 言言 受泰安市惠安住房开发有限公司的委托，泰安市睿泰建设项目管理有限公司 编制了泰安市经济适用住房、廉租房建设可行性研究报告 ，在编制过程中得到 了建设单位的大力支持与帮助，在此表示感谢。 由于编制时间较紧，水平有限，本可研报告难免有不当之处，请予指正。 可研报告编写组 二 00 九年八月 目 录 第一章第一章 总总 论论1 第一节 项目名称及申报单位概况1 第二节 可行性研究的依据和范围3 第三节 可行性研究的结论4 第二章第二章 项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性8 第一节 泰安市概况8 第二节 项目提出的背景9 第三节 项目建设的必要性12 第三章第三章 市场分析及建设规模市场分析及建设规模16 第一节 泰安市房地产现状、趋势及存在问题16 第二节 项目目标群体定位及价格分析25 第三节 建设规模26 第四章第四章 建设地点和建设条件建设地点和建设条件28 第一节 建设地点28 第二节 建设条件28 第五章第五章 规划设计方案规划设计方案32 第一节 规划设计依据32 第二节 规划设计方案32 第三节 建筑设计方案37 第四节 结构设计方案40 第五节 给排水设计方案40 第六节 变配电及通讯设计方案42 第七节 燃气供应设计方案43 第八节 供热设计方案44 第九节 管线综合布置方案45 第六章第六章 节能方案分析节能方案分析46 第一节 用能标准及规范46 第二节 能耗状况和能耗分析46 第三节 建筑节能设计47 第四节 节能措施综合分析48 第五节 节能效果分析53 第七章第七章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析55 第一节 环境和生态现状55 第二节 环境影响分析55 第三节 环境保护措施56 第四节 地质灾害影响分析58 第五节 特殊环境影响分析58 第八章第八章 工程招标方案工程招标方案59 第九章第九章 建设实施与工程进度安排建设实施与工程进度安排62 第十章第十章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措65 第一节 投资估算依据及说明65 第二节 投资估算66 第三节 资金筹措66 第四节 销售收入估算67 第五节 销售税金及附加估算67 第六节 销售利润估算68 第十一章第十一章 社会影响分析社会影响分析69 第一节 社会影响效果分析69 第二节 社会适应性分析71 第三节 社会风险及对策分析72 附件及附图： 1、投资估算表 2、项目承办单位营业执照复印件 3、委托书 4、房地产开发资质复印件 5、项目总平面布置图 6、项目招标方案 其他有关附件及附图由项目承办单位根据项目主管机关的要求另行提供。 第一章 总 论 第一节 项目名称及申报单位概况 一、项目名称一、项目名称 泰安市经济适用住房、廉租房建设项目 二、建设地点二、建设地点 泰城南部新区，万官路以南。东临长城路，西为大白峪村土地，南临南外环 路，北临大白峪新村。 三、项目主管单位及开发单位概况三、项目主管单位及开发单位概况 1、项目主管单位概况： （1）单位名称：泰安市住房保障中心 （2）单位简介：2007 年 3 月，根据泰安市委、市政府的部署要求，经市编 办批复，泰安市房产管理局设置泰安市住房保障中心，具体承担住房保障建设。 市住房保障中心在市房管局党委的带领下，不负市委、市政府的重托，尽职尽责， 务实创新，科学设计，精心施工，团结协作，任劳任怨，无私奉献，仅用一年半 的时间就圆满完成了市委、市政府交给的阶段性任务，将这一惠及普通百姓的民 生工程，建设成为传递党和政府爱心的利民工程、温暖工程和放心工程。在国家 和省市组织的历次检查中，均对住房保障中心的工作给予了充分肯定，泰安市纪 检监察部门对住房保障中心的反腐倡廉工作给予了高度评价，2009 年 3 月，住房 保障中心被泰安团市委授予“泰安市青年文明号”称号。 2、项目开发单位： （1）单位名称：泰安市惠安住房开发有限公司 （2）单位地址：泰安市泰山区徐家楼街道办事处 （3）注册资本：1000 万元 （4）法定代表人：亓中河 （5）单位简介：泰安市惠安住房开发有限公司成立于二 00 八年九月，该公 司系由泰安市住房保障中心出资 1000 万元组建而成。该公司目前拥有职工 10 人， 其中：高级工程师 1 人，高级经济师 1 人，工程师 3 人，经济师 2 人，会计师 1 人，助理工程师 1 人，初级会计师 1 人。 泰安市惠安住房开发有限公司主要经营范围为房地产开发、房屋销售等业务， 目前正在具体实施泰安市经济适用住房和廉租住房建设项目的管理工作，包括项 目的方案设计及施工招标、项目全过程管理以及经济适用住房的销售管理等工作。 该公司正在实施的泰安市经济适用住房、廉租房项目建设，是为了改善泰安市城 区低收入家庭住房困难的面貌，该项工程是泰安市构建和谐社会、维护社会稳定 的重要内容，同时也是泰安市政府履行住房保障职能、为民办好事、办实事的重 要职责，市委、市政府关注民生、维护社会公平的具体体现。本项工作已经得到 泰安市政府的高度重视和社会各界的广泛关注。 四、项目可研报告编制单位四、项目可研报告编制单位 1、单位名称：泰安市睿泰建设项目管理有限公司 2、单位地址：泰安市岱宗大街 317 号 3、工程咨询资格等级： 丙级 4、工程咨询资格等级证书编号：11820060037 5、发证机关：国家发展和改革委员会 第二节 可行性研究的依据和范围 一、可行性研究的依据一、可行性研究的依据 1、国家及省有关政策、法规和规定； 2、现行有关技术规范、规定； 3、国家发展和改革委员会关于项目可行研究报告内容和深度的规定要求； 4、泰安市新一轮城市总体规划； 5、泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 6、 泰安市经济适用住房管理暂行办法 （泰政发200789 号） ； 7、泰安市城镇廉租住房保障办法（泰安市政府令第 135 号） 8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据； 9、项目承办单位委托编制本项目可行研究报告的委托书。 二、可行性研究的范围二、可行性研究的范围 1、项目提出的背景及建设的必要性 2、市场分析及建设规模 3、建设地点和建设条件 4、规划设计方案 5、节能方案分析 6、环境和生态影响分析 7、工程招标方案 8、建设实施与工程进度安排 9、投资估算和资金筹措 10、社会影响分析 第三节 可行性研究的结论 经济适用住房和廉租住房建设是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式， 是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一，是实践“三个代表”重要思想 的具体体现，它的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实 意义，其经济效益和社会效益显著。 泰安市经济适用住房、廉租房建设项目是泰安市委、市政府按照泰政发 200795 号文解决泰安市市区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划而 建设的，是在已经建设完成两期的基础上进一步切实解决城市低收入家庭住房困 难，完善住房保障制度，维护社会稳定，促进房地产市场健康发展的又一重要举 措。 一、项目建设规模一、项目建设规模 本项目规划总用地 11.26hm2（合 168.9 亩） ，居住区用地 11.13 hm2（合 166.95 亩） ，总建筑面积 103207.5 平方米，分为两部分，其中： 1、住宅部分 总建筑面积为 96299.4 平方米，总套数 1775 套，其中：经济适用住房 45841.6 平方米，总套数 746 套；廉租房 50457.8 平方米，总套数 1029 套。 2、公建部分 总建筑面积为 6908.1 平方米，为会所和社区管理中心以及商业服务配套建筑。 二、投资估算及资金来源二、投资估算及资金来源 本项目总投资为 17416.55 万元，其中：工程费用为 10925.42 万元，其他费 用 5351.73 万元，预备费 1139.4 万元。 所需资金廉租房投资全部由泰安市政府财政投入；经济适用住房投资由项目 承办单位自有资金投入 1800 万元，其余可滚动开发解决。 三、项目建设期三、项目建设期 本项目建设期两年，分三期实施如下： 一期：2009 年 12 月2010 年 8 月，完成项目的立项、征地及勘察设计等前 期工作，建设经济适用住房建筑面积 28027.8 平方米。 二期：2010 年 5 月2010 年 12 月，完成经济适用房面积 17813.8 平方米， 廉租住房面积 13232.8 平方米，公建 4729.7 平方米及相应的配套设施建设。 三期：2010 年 12 月2011 年 8 月，完成廉租住房 37225 平方米，公建 2178.4 平方米。完善相应的配套设施建设及绿化，并通过有关部门组织的验收。 四、项目效益分析四、项目效益分析 该项目的建设符合泰安市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。项目 建成后，可进一步缓解泰安市低收入家庭住宅紧张的状况，特别是满足低收入家 庭对住房的需求，对低收入家庭的生活质量将起到积极的推动作用。 名称工程费用其他费用预备费总投资 经济适用住房5715.862613.8583.088912.74 廉租房5209.562737.93556.328503.81 合计10925.425351.731139.417416.55 本项目主要技术经济指标详见下表： 序 号指 标 名 称单 位数 量备 注 1建设规模 1.1规划总用地平方米112600169.8 亩 1.2建筑面积平方米103207.5 1.2.1住宅建筑平方米96299.4 其中：经济适用住房平方米45841.6746 户 廉租住房平方米50457.81029 户 1.2.2公建平方米6908.1 1.3总居住户数户1775 1.4总居住人口人5680 2建筑容积率0.93 3建筑密度%16.8 4绿化覆盖率%40.86 5机动车停车位辆387 6建设总投资万元17416.55 6.1工程费用万元10925.42 6.2其他费用万元5351.73 6.3预备费万元1139.4 7经济适用房投资利润率%3.11 8经济适用房投资利税率%11.56 第二章 项目提出的背景及建设必要性 第一节 泰安市概况 泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博， 西濒黄河。东西长约 176.6 公里，南北宽约 102 公里，总面积 7762 平方公里。泰 安因境内的泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。 泰安市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有 86 个 乡镇办事处，3700 多个行政村。2005 年末总人口 550.8 万人，其中：男性 279.6 万人，女性 271.2 万人，男女性别比为 50.8：49.2。年内，全市出生 5.9 万人，人 口出生率 10.8；死亡 3.5 万人，死亡率 6.4；人口自然增加 2.4 万人，自然增 长率 4.4。泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南 66 公里，南距三 孔圣地曲阜 66 公里。城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务 院公布的首批对外开放旅游城市，是首轮国家卫生城市，首批全国城市环境综合 优秀城市和中国优秀旅游城市，也是著名的历史文化名城。 泰安市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国 最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇 险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。人文景观以神为尊，儒、释、道三派 文化相融发展，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的 文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库” 。每年慕名来泰山旅游考察的中外游客 多达 800 万人次。 泰安交通便利，科技文化发达。京沪铁路，京沪、京福高速公路、 104、105、205、220 国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。电话 可直拨世界各个国家和地区的大中城市。全市现有科研单位 21 所，大专院校 5 所，中等职业技术学校 23 所，是山东省第三大文化教育中心。 “十一五”以来，全市经济发展呈现速度逐年加快、效益大幅提升的良好态 势，2008 年全市实现生产总值（GDP）突破 1500 亿元，达到 1513.3 亿元，按可 比价格计算（下同） ，比上年增长 13.4%。其中，第一产业 161.1 亿元，增长 2.6%；第二产业 839.3 亿元，增长 12.5%；第三产业 512.9 亿元，增长 18.4%。三 次产业结构由上年的 10.8：56.2：33.0 调整为 10.6：55.5：33.9。人均生产总值达 到 27794 元，突破 4000 美元。 第二节 项目提出的背景 一一、是是国国家家解解决决（中中）低低收收入入家家庭庭的的住住房房问问题题，促促进进社社会会稳稳定定的的重重要要举举措措， 是是宏宏观观调调控控住住房房市市场场的的重重要要手手段段。 低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生问题。经济适用住房和廉租房建 设是党中央、国务院近年来推出的顺乎百姓安居乐业的民心工程、康居工程、德 政工程。据原建设部统计：近四年来，全国城镇住房年均竣工面积超过 6 亿平方 米。到 2006 年底，城镇人均住房建筑面积达到 27 平方米。我国城镇居民人均住 房面积从 1988 年住房制度改革前的不足 7 平方米提高到了现在这个水平，提高 速度如此之快，这在世界过去 200 余年城市化历史上是一个奇迹，这中间经济适 用住房所起的作用是功不可没的。 我国属于发展中的国家，中低收入者所占比例较大，属于“金字塔”结构。 这种结构意味着贫富差距大，意味着利益格局的失衡。据国家统计局的统计，我 国的基尼系数已达 0.458，超过了 0.4 国际警戒标准。从世界各国的发展经验看， 收入差距加大，易激化社会矛盾，社会动荡的危险性也随之增强。贫富差距是当 今社会的三大问题中最大的问题。如今中国最根本、最迫切的问题是稳定，没有 稳定就没有发展，这也是我党十六大提出“构建和谐社会”思想的深层次背景。 所以我们不能仅仅用经济学的眼光去分析住房问题，它是关系到我国社会稳定与 和谐的大问题。党的“三个代表”一再强调：“我们党始终代表最广大人民群众 的根本利益，保障广大民众的基本权益和基本生活，是由共产党的性质和根本宗 旨决定的。 ”也就是说，民众的利益就是党的利益。 二、泰安市城市住房现状二、泰安市城市住房现状 泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续 增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着泰城城 市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，到“十一五”末，泰城规划面 积将从现在的 50 平方公里扩大到达到 100 平方公里，其中建成区面积 65 平方公 里，人口达到 65 万；到 2010 年泰安市将跨入大城市行列，城市人口达到 100 万， 城区面积突破 100 平方公里，城市化水平要从 2000 年的 36%提升到 2010 年的 50%。 根据泰安市房产管理局 2005 年泰安市房屋普查的数据表明，泰安市城区内 人均住宅建筑面积小于 16 平方米的共计 7156 套，小于 8 平民的还有 120 套。城 区人均拥有居室 0.79 间，距离全面建设小康社会的居住目标 中提出的 “人均一间房”尚有一定差距。根据 泰安市城市总体规划（ 20042020） 中指出，2004 年泰安市中心城区人口数为 72.5 万人，按目前的人居居室为 0.79 间/人的比例推算，中心城区拥有居室约60 万间，到 2020 年，城市总人 口将达到 125 万人，按“人均一间房 ”总体目标测算，中心城居室总量要有 目前的 60 万间，增长为 125 万间，任务非常艰巨。 泰城目前住房闲置量较大，同时又拥有相当数量的住房困难户和地域小 康住房标准的住户。为解决这一矛盾，今后要进一步完善住房供应体系，重点 发展中低档住房，适度发展高档住房。实现高收入者购买商品房、低收入者购 买经济适用住房、最低收入者申请廉租住房。 城市化是标志一个区域现代化发展水平的标准，也是城市建设尤其是 对房地产 建设产生深远影象的重要因素。泰安市是一个老城区，资料表明， 1970 年建成的房 屋现有108.4 万平方米，占城区房屋总建筑面积（ 1036.91 万平方米）的 10.45%，1970 年1980 年建成的房屋现有283.32 万平方米，占城区房屋总建筑面 积的27.32%，这些房子由于建设较早，不仅建筑功能不能满足人满的日常需要， 而且外部也年久失修，与现代化的旅游城市不相适应。 旧城改造的老城区也正是中、 低收入者最为集中的地区，市场上商品住宅的供应并不能与中、低收入拆迁户旺 盛的购房需求相匹配，本项目的建设可以有效地推进泰安市城市化建设的进程。 第三节 项目建设的必要性 一一、符符合合国国家家、山山东东省省、泰泰安安市市国国民民经经济济和和社社会会发发展展 “十十一一五五”规规划划 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 指出“要 按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注 重经济社会协调发展，千方百计扩大就业，加快发展社会事业，促进人类的全 面发展；更加注重社会公平，使全体人民共享改革发展成果；更加注重民主法 制建设，正确处理改革发展稳定的关系，保持社会安定团结。” “对在城市已有稳定职业和住所的进城务工人员，要创造条件使之逐步转 为城市居民，依法享有当地居民应有的权利，承担应尽的义务；对因城市建设 承包地被征用、完全失去土地的农村人口，要转为城市居民，城市政府要负责 提供就业援助、技能培训、失业保险和最低生活保障等。鼓励农村人口进入中 小城市和小城镇定居，特大城市要从调整产业结构的源头入手，形成用经济办 法等控制人口过快增长的机制。 ”因此，该项目的建设符合科学发展观的要求， 有助于解决城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和谐社会 的全面建设，为城市低收入家庭提供了更好的生活居住条件。 山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 指出“坚持从最广 大人民群众的根本利益出发谋发展、搞建设，着力促进充分就业，增加居民收 入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。 完善社会管理和协调机制，加快建设文明山东、平安山东，促进社会主义物质 文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展。”该项目的建设有 助于改善城市中低收入家庭生活居住环境条件的改善，有利于人民群众物质文 化生活水平的提高，有利于山东和谐社会的全面建设。 泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 指出：“加大住房 供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适 用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完 善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成 梯级消 费的良性循环。深化物业体制改革，提高物业管理服务水平。” “经济适用住 房建设和完善廉租住房租金补贴制度工作是市委、市政府关注民生 、改善民生、 构建和谐社会的重要举措。 ” 该项目的实施对解决泰安低收入家庭住房问题，有助于改善和提高他们的 生活水平的提高，是政府履行住房保障职能的具体体现。 二二、符符合合泰泰安安城城市市化化发发展展方方向向和和规规划划要要求求 一直以来，泰安市委、市政府对经济适用住房建设和廉租住房制度建设工 作高度重视，2006 年和 2007 年连续两年将此项工作列为为民要办的实事之一。 2008 年，市政府以政府令的形式颁布了 泰安市城镇廉租住房保障办法 ，确 定以货币补贴和实物配租相结合的方式解决城镇低收入家庭的住房保障问题。 市房产管理部门作为主管部 门，负责廉租住房保障管理工作。 办法出台以 来，按照市委、市政府的统一部署，联合有关部门认真组织落实廉租住房政策。 为进一步健全和完善住房保障体系，泰安市住房保障中心根据泰安市低收入住 房困难家庭情况，在 2007 年已经建设 6.8 万平方米经济适用住房、2008 年建 设 1.5 万平方米经济适用住房及 5.8 万平方米廉租房的基础上，拟再建设 9.6 万 平方米的经济适用住房和廉租房 。因此本项目建设符合泰安市的总体规划，有 利于改善解决城市低收入家庭住房困难。 三三、符符合合国国家家的的相相关关政政策策 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 (国发200724 号)中 明确指出“党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众 居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。” “以邓小平理论 和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社 会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市 （包括县城）低收入住房 困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共 服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市 (包括县城)低收入家庭住房困难的政策体系。 ” “以城市低收入家庭为对象，进 一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，力争到 “十 一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善 ” 。 四四、符符合合国国家家树树立立和和落落实实科科学学发发展展观观要要求求 开展解决城市低收入家庭的住房困难问题是树立和落实发展观，统筹城乡 发展，改善城市低收入家庭的住房条件，提高城市低收入家庭的居民生活质量 的需要。解决城市低收入家庭的住房困难问题，根 据国发200724 号文国务 院关于解决城市低收入家庭的住房困难的若干意见 中明确列为各级政府下一 步工作和住房制度改革的重要内容，符合国家相关政策的要求。 目前，泰安市城区低收入家庭的住房困难现状，影响了泰安旅游城市的发 展，不利于泰安和谐社会的建设。因此，充分利用泰城优美的自然环境，结合 泰安市泰山区的开发，依据泰安市城市规划要求，进行解决城市低收入家庭的 住房困难问题，创造优美、舒适的居住环境，并带动附近地区的经济发展，符 合国家相关产业政策。 由以上分析可以看出，本项目建成后，可进一步缓解城市低收入群体住房 紧张的状况，特别是满足泰城低收入者对住房的需求，对提高 泰城低收入家庭 生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动与建筑业相关产业的发展， 最终为推进泰安市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到良好的 带动作用。 综上所述，该项目的建设是可行的、必要的。 第三章 市场分析及建设规模 第一节 泰安市房地产现状、趋势及存在问题 城市化进程加快、房改政策的实施 以及人民生活水平的提高，促使 泰安 市房地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业 之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小 康社会目标的实现。 一一、房房地地产产业业发发展展的的现现状状 1、房地产开发投资高速增长。泰安市房地产业经历了低迷、徘徊、成长 期,近两年出现高速增长的态势。 1992 年至 2004 年，全市房地产综合开发完成 投资 43.27 亿元，年均增长 45.7%。特别是近两年增势异常迅猛，两年 内房地 产投资总额达 35 亿元，是前 10 年投资总额的 4.2 倍，其中：2003 年完成投资 额 15.1 亿元，比上年增长 1.4 倍，2004 年完成投资额 19.9 亿元，增长 31.9%。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资 增长的重要力量。 2、房地产队伍不断壮大。 1992 年，全市有 9 家房地产开发公司相继成立， 改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，随着房地产业的发展，截止 2004 年底全市房地产企业已增至 115 家。 3、商品房需求旺盛,销售价格一路走高。伴随房地产开发投资的快速增长， 商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。 2004 年全市在建房屋规 模达 325.8 万平方米，增长 24.8%；商品房销售面积 86.67 万平方米，增长 39.2%，其中住宅销售面积 71.82 万平方米，增长 22.3%；商品房屋空置面积 14.65 万平方米,比上年下降 34.6%。随着销量的增长，泰安房价也持续增长, 1992 年全市商品房平均销售价格只有 460 元/，1999 年涨到 930 元/， 2004 年达到 1608 元/，目前全市最高房价已超过 5000 元/。 4、人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。抽样调查资料显示： 1990 年，泰安城区人均住房面积只有 11.71 平方米，2004 年翻了一翻达 25.48 平方 米。根据房屋产权分类，在房改前 泰安市居民大多为公有住房，房改后的 1998 年居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为 72%，2004 年底自有住房率 达到 93%，六年间无房户同比缩小了 21 个百分点。 5、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的深 入、货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施，使人们彻底告别了 实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。 1998-2004 年五年全 市销售商品房总面积为 352.95 万平方米，其中售给个人 268.17 万平方米，个 人购房比例占到 76%，而 2004 年个人购房比例达到创纪录的 87.1%。据调查， 当前全市有 90%的房改房已被居民拥有，泰安市住房消费已由集团消费投资转 为完全个人消费、投资。由此带动城镇居民居住消费逐年提高， 1998 年泰安人 均居住消费 333 元，2000 年增加到 512 元，2004 年达到 551 元。 6、二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高，带动二手 房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。据调查， 2002 年，全市二手房成交额为 6.68 亿元，平均销售价格为 1049 元/，2004 年成交额增到 11.26 亿元，增长了近一倍，平均价格涨到 1272 元/，上涨 21.3%。 7、住房消费信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产 消费。当前各商业银行都加大了消费信贷力度，随着贷款手续不断简化和完善， 泰安个人住房消费贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调查，当前购房 者有 60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。 8、居住环境不断改善。随着 “蓝天、青山、碧水、绿色家园 ”生态化城 市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年泰城加大 了公园绿地建设，建成了以东湖公园、南湖公园为代表的公共休闲场所 ,居民居 住环境有很大的改善，特别是随着一些外地房地产商的进驻 ,提升了泰安房产的 开发理念,如新建的龙泽花苑已成为泰城对外宣传的标志性建筑 ,此外,近几年建 成的嘉德现代城、奥泰山庄、新元花园、擂鼓石小区等住宅，由于设计新颖合 理、建筑美观以及良好的居住环境受到泰城居民的青睐。 二二、泰泰安安市市房房地地产产发发展展趋趋势势 目前泰安房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本 平衡，房价升势确立。随着住房供应的进一步改善 、销售环节的规范、住房金 融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年 泰安市房地产仍将持续发展。 1、泰安市房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于起 飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活 质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积 30 平方米之前，人均 GDP 在 800-1500 美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。泰安 2004 年底 人均住房建筑面积 25.49 平方米，人均 GDP 为 1615 美元，还处于住宅和房地 产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国 家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此， 泰安市房地 产业可持续发展潜力相当大。 2、房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。 国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套 房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。 根据调查资料显示，2004 年泰安城区有 43%的城市家庭有 3 间或 3 间以上的住 房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨 大需求。国际经验表明，城市化程度在 30%-60%之间，房产市场将进入高速发 展期。2004 年泰安市的城市化水平为 44%，按照市委、市政府提出的 “加速推 进泰安市工业化和城镇化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，如果 2008 年泰安城市化水平达到 48%，那么三年间将新增城镇人口 22 万人，按届时人 均建筑面积 30 平方米计算，需要新增住房面积 660 万平方米，相当于 2004 年 竣工住宅面积的 3 倍，泰安市房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成 时尚。我们对 1992 年到 2004 年间的股票市场、银行储蓄和房地产市场的运行 行情进行了统计，10 年来我国的股票指数由 700 点增长到 1200 点，增长不到 1 倍，居民储蓄利率不断降低，而 泰安市商品房价格则由 1992 年的 460 元/ 增长到 1478 元/，上涨 2.2 倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越 来越多。随着泰安市城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对泰安市房地 产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端 倪。 3、房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。今年国家针对局部市场过 热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，泰安房地产市场未受到大的影响 ， 经过短期观望之后，已步入正常的发展轨道。当前 泰安市房地产市场基本上还 处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重很小 , 未出 现真正意义上的炒房行为。统计资料显示，今年 1-9 月份，全国商品房销售平 均单价到了 4239 元/，与泰安市相邻的济南商品房平均销售价格为 3456 元 /，全省青岛最高达到 5487 元/，泰安市销售价格为 1724 元/，在全国仍 处于较低水平。预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳， 在市场需求增加和成本上涨因素的影响下， 泰安市房价将呈稳步上升的趋势。 4、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞 争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐 渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、 实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市 场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。 三三、泰泰安安市市房房地地产产业业发发展展的的主主要要问问题题 近几年，泰安市房地产业发展很快，但仍存在一些机制性、政策性、结构 性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题主要表 现在以下方面： 1、高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。房地 产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，目前， 泰安市住宅产业发展中 房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业 受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价 虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同 时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房、 廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用 房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严， 或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。 2、房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。近两年，一方 面居民消费价格日趋平稳，另一方面则是房价节节攀升。两年之前泰安最高房 价超过 3000 元时，好多人感觉已是天价，而短短两年之后，最高房价已超过 5000 元，房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买 房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多， 形成了有价无市的局面。当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的 微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部 分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。 3、存在部分开发商盲目追捧的现象。房地产行业前景看好、加之房价连 年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利 已经是公开的秘密，由此导致外来资本 “逐利而来” ，大量涌入。在房地产市 场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金 纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高 和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。突 出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被 追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。 4、房地产开发企业资质水平低，经营理念低。当前 泰安市房地产开发企 业虽已达 115 家，但是拥有国家资质的只有 62 家，其中拥有一级资质的只有 2 家，二级的有 6 家，三级、四级分别是 21 家和 33 家。泰安市房地产企业处 于刚刚起步阶段，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理 念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品 结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色，使得一方面大量拥 有购买能力的消费者买不到合适的房屋，另一方面已有的商品房销售不出去。 2004 年，全市竣工房屋面积为 143.44 万平方米,实际销售面积 86.67,产销比只 有 1.7：1。统计资料表明，泰安 2002 年至 2004 年空置商品住宅面积为 12 万 平方米、22 万平方米、15 万平方米， “有房无人住，有人无房住”的现象并非 少数。 5、房地产市场的信息不对称。一是政府把国有土地使用权出让给房地产 开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。政府掌握着要出让国有土地的 信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息了解很不充分，以至于出 现了“有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人 ”的情况。二是消费者 购房时的信息不对称问题。由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性， 而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品 的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。特别是购买期房 时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商 之间的信息不对称。 6、物业管理不配套、服务质量差、收费难。物业管理是房地产开发链中 最后一个项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者一 哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员 会，但服务不如人意。泰安市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少 物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地、站站岗就行。 当前，一方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满； 另一方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为 一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，从而引 起纠纷。 7、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。住房作为大宗消费品， 其价格动则几万元、十几万元、甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障 制度不完善的我国居民来讲，购买一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一个家 庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条 款限制多，加