平顶山项目、九家湾项目、地窝堡房产项目可行性研究报告.doc

Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF某项目可行性研究报告及整体开发建议 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF1 目录前项言 1目 概 况项 目 背 景 3 区 位 和 现 状 4市 政 配 套 设 施 情 况主 要 经 济 技 术项 目 建 设 内项 目 主 要 经指 标 预 测 8容 和 规 模济 技 术 指 标 1 0房 地 产 投 资 环 境 和 市 场 分 析 1市 场 回 顾 14 城 市 功 能 布 局 对 开 发 的 影 响 1 7房 地 产 发 展 趋 势 预 测 1 82 房地产市场需求分析项 目 规 划 建 设 和 进 度 安 排 2 4规 划 建 议 和 说 明 2 4建 设 方 式 和 进 度 安 排 3 0项 目 投 资 和 财 务 分 析成 本 分 析 33 收 益 分 析 4 6风 险 分 析 62 物 业 服 务 和 人 员 安 置投 资 收 益 汇 总 表 7 5附 件 8 13 某项目 可行性研究报告及整 体开发建议 前言 某某集团收购某项目后，我司和某某集团某项目项目部在对收购企业的资源和状况进行研究后，立即成立项目经营和开发研究小 组。本着认真务实的原则，双方人员细致调研后，对平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名） 进行可 行性研 究，在 研究的 基础上，提 出以下 初步的 构想。 1、以房地 产开发为核心， 整和收购企业的土地资 源，通过有计划 、循序渐进的开发，充 分利用土地资源 ，获得相应利润，实现 企业收 购后的 资源盘 活和价 值提升。 2、以资源 整和为目标，通过 对收购企业资产的分 析，对可产生利润 的行业进行新的资源 配置，对没有价值 的资产变现处理。重 点发展 公路运 输、公 路建设 和配套产业 ，在盘 活现有 优势资 源的同 时，为企业长远发展和持续盈利奠定基础。 3、以三产 服务为突破，充分 利用房地产开发和公 路运输带来的机会 ，积极发展三产服务 和相关配套产业 ，包括物业管理、租赁 经营、 仓储物 流、货 物配载 、新型建材 等，在 获取利 润的同 时，解 决大量职工安置问题。 4、解决人 员安置问题，保障 企业健康发展，采用 零利润集资的形式 ，为将来开发的三个 项目的居住职工提 供相应面积的安置住 宅，其中平顶山项目按 75 平左右米/户安置，九家湾项目按 90 平米左右/户安置，地窝堡项目按 80 平米左右/户安置。 4 5、发展小区物业 管理，三个项目完全 建成后，总建筑面积1145636平米，按0.5元/平米/月的物业收费计算，每年可实现产值 687 万 。其中 可以安 置收购 企业职工 177 人， 实现税 前利润 295 万 元。 6、房地产开发从 2006 年至 2010 年，预计可以为企业创造 95139.96 税前毛 利（其中 包括25538.56 万元的土地资产），成为企业未来的核心产业和主要利润来源。 69601.4万元的税前利润和其中平 顶山项 目的开 发总成本 是46197.64万元，可 以实现2030 9.44万元的 税前利 润。九 家湾项 目的开发 总成本 是69611.7 1 万元，可以实现 36562.93 万元的税前利润（商业含商务开发成本 42237.94 万元，可实现 31382.27 万元的税前利润；住 宅的开 发成本 27373.77 万元，可实现 5180.65 万元的 税前利 润）。地窝堡项 目的开 发总成 本是 42196.27 万元，可以实现 12729.03 万元的税前利润。 7、通过综 合分析，我们认为 ：平顶山项目具有良 好的盈利能力， 并具有较强的抗风险能 力；九家湾商业项 目具有比较高的盈利 能力，但抗风险能力一般；住宅项目的盈利和抗风险能力都一般；地窝堡项目从长远考虑具有良好的盈利能力和一定的抗 风险能 力。 根据以上分析，我们 认为平 顶山项 目完 全具备开 发条件 ，可尽快开发；九家湾项目应做更进一步的调研和分析工作，最终决定项 目规划 和开发 日程， 尤其对 商业开发要 进行深 层次的 论证； 地窝堡 项目应做中长线考虑，整体规划、循序开发。8、通过以 上一系列资源整和 和产业布局，不但盘 活的企业资产、 安置了企业职工，而且 为企业创造了丰厚 的利润，同时为企业 长远和 可持续 发展奠 定了基 础。 5 一、 项目概况 1.1 项目背景 新疆第一汽车运输公司是以货物运输 、公 路工程施工、仓储物流集散服务为主营业务的国 有运 输二级资质企业。下属生产经营单位有：运输分公司、工程公司 和运 输配载物流中心、子女学校、驾训学校、汽车修 理厂 、物资供销公司、劳动服务公司、物业管理公司、医疗诊所等。公司现有在职职工 11 38 人，其中：在岗职工 983 人、下岗职工（在再就业中心）260人、协保内退人员 148 人、离退休职工 1349 人。 截止 2003 年底，公司总资产 22902 万元（流动资产 4847 万元，固定资产 3955 万元，土地资产 12050 万元）；负债总额35684 万元，其中欠付职工各项费用 3 700 万元，职工集资建房办证所需款项 1 3502 万元。 某项目现有土地 79 万平米，其中生产用地 29 万平米（10 万平米已开发），剩余为生活用地，主要分布在平顶山、九家湾、地窝堡，另有一个 800 亩的农场 。 某项目按公司破产法规定的程序 向乌 鲁木齐市中级人民法院申请破产后，新疆某某实 业开 发有限公司采用“破产重组资产变现、全额退还”的方式收购某 项目 依法拍卖的原有资产，按照破产法的要求， 通过拍卖，以出让形式获得某项目全部土地的 使用权 。 平顶山项目：该项目是某某集团通过 收购区某 项目后 获得的 土地，该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，是乌鲁木齐传统 的农副 产品集 散交易 场地，周边市政设施完善，有大量成熟的居住区，适合商贸和居住。 6 九家湾项目： 该项目是某某集 团通 过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市西过境 公路 路和苏州路立交会处。是乌鲁木齐 传统的 物资仓 储物流 基地，交通便利，通达主要口岸和大型市场，为外贸和周边市场服务。 地窝堡项目： 该项目是某某集 团通 过收购某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路 。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所 在地，周边有大量大 型国有企业，该片区用地以企业生产、物流配载和企业社区为主。 1. 2 区位及现状 平顶山项目： 该地块位于乌鲁 木齐 市克拉玛依路和金沙江路交会处，南与克拉玛依西路相连 ，东 与金 沙江路及宏大锦福苑相接，西、北与广汇汇嘉园相连。该 片区 是乌鲁木齐最大的农副产品交易集散地，同时有 北园 春社区、广汇汇嘉园、宏大锦福苑等大型 居住社 区，市政配套 设施完善，适合商贸和居住。 该地块由三个相对独立的地块组成， 西区 与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相 连的 空地和库房、北区和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势 呈南 低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划， 形成整体围合又相对独立的三个组团。社区西区主要 沿街面 和社区 大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。 九家湾项目： 该地块位于乌 鲁木 齐市西过境公路路和苏州路立交交会处。是乌鲁木齐物资仓储 物流 基地，交通便利，通达主要口岸和 大型建 材、陶瓷、木材和机械市场，适合建设大规模的仓储、物流和配送中心，为外贸和周边市场服务。 7 该片区大型市场有国际建材批发市场 、信 中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场 、美 居物 流园、亚中机电市场、百商物流园、苏州路钢材 市场、百万庄机械市场等。 地窝堡项目： 该地块位于乌鲁 木齐 市迎宾一路。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地， 周边 有中 国石油地调处、乌鲁木齐国际机场 、南方航空公 司、新疆航空公司、某某省九运司等大型单位。 该片区属城郊结合部，市政配套设施 相对 完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位 置和 车程过远影响，对市区居民的居住吸引力 有限，但依托周边大 型单位，从配套社区建设方面而言，潜力巨大。 其次，该项目交通便 利，可以为周 边市场和企业提供综合服务，适合发展物流配载服务。 1.3 市政配套设施情况 平顶山项目： 主要道路：克拉玛依西路、金沙江路、阿勒泰路； 公交： 34 路、912 路、905 路、23 路、29 路、153 路、823 路、45 路、907 路、51 路、7 路、66 路； 购物：友好商场、太平洋百货、世纪金花、富成百货、新华图书城； 市场：北园春市场、明珠花卉市场、名都家具城； 医疗：军区总院、武警医院、煤矿医院； 8 教育：41 中、农大附中、附小、16 小、农业大学； 休闲：儿童公园、科技馆； 娱乐：北园春、友好大酒店、金阳酒店、科利华酒店、独山子酒店、翼龙酒店； 九家湾项目： 主要道路：西过境公路、苏州路立交、阿勒泰路； 公交： 54 路、23 路； 购物：五一商场、西单商场、西部国际超市、好家乡超市；市场：九家湾农贸市场、国际建 材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场 、美居物流园、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场、亚中机电市场等；医疗：铁路医院、武警黄金医院、冶建医院； 教育：铁三中、铁二小、林子校； 休闲：蜘蛛山、新城公园、植物园、体育馆； 娱乐：冶建俱乐部、红楼、诺亚方舟； 地窝堡项目： 9 主要道路：迎宾路、迎宾 1 路、乌昌公路； 公交： 51 路、27 路、37 路； 购物：购物设施缺乏，主要到铁路局购物； 医疗：石油医院； 教育：15 中、铁四小、南航航天学校； 社区：地调处家属院、机场家属院、九运司家属院、大修厂家属院； 10 二、 主要经济技术指标预测 2.1 项目建设内容和建设规模 平顶山项目： 该项目所 在地是 乌鲁木 齐成熟 的居住 区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区的住宅消费年消费规模在 30 万平米以上，消费潜力巨 大，适合大型 社区项 目开发。 该片区现 阶段多 层住宅 平均价 格在 1750 元1850 元/平米，从 2001 年以来，上涨幅度高达 30%以上，年增幅在 10%以上。 该地块由三个相对独立的地块组成，西区与 广汇 汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空 地和 库房、北区是和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地 势呈 南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划 ，形成整体围合又相对独立的三个组团。社区西区沿 街面和 社区大 道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。 九家湾项目： 该项目所 在地是 乌鲁木 齐传统 的物流 集散区，交通便 利，据统计，该区域 3 公里路程内的大型市场在 10 家以上，总建筑规模在 200 万平米以上。该项目 1 公里路程以内的大型市场有九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场 ，总建筑规模在 10 万 平米以上。 受高速路 和区域 位置影 响，该片区住宅 销售价格较低（均价 1300 元1400 元/平米），销售规 模十分 有限（5 万平米以内11 /年），因此现阶 段不适 合住宅 。 该地块十 分平整 ，西边 沿街面 主要为 沿街门店和 大型停 车场，中间区 域为厂 区和办公区，东面为居住区。 西区与过 境公路 相接， 利用便 利的交 通网络和周 边逐步 形成的 规模市 场优势 ，建议建设批发市场和仓储物流中心。 沿街进深 1000 米 内建设 大型市 场和办 公、酒店等配套设施，中区和 地下建 设与 市场配套 的大型 仓储中 心，东区待市场成熟后进行配套住 宅的开 发。 该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大 商贸 概念和大型物流中心快速发展的利好下，尤其是 乌鲁 木齐政府在十五计划中加大对九家 湾区域 的房地 产开发 和以北站区仓储运输业中心的定位，使该项目发展仓储物流的潜力更加不可估量。 地窝堡项目： 该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相 对完 善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置 和车 程过远影响，对市区居民的居住吸 引力有 限，住宅消费 量十分有限。 但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位 居民 ，借助乌昌一体化和郊区卫星城市建设战略的实 施，从单位配套社区建设和长远开发方 面而言 ，潜力巨大。 该地块十分平整，与迎宾路约一公里距离， 东与 地调处家属院、石油医院相连，西与武警支队相 连，地块中心有一水渠穿过。 根据该 地块特 点，建议做长线开发准备，先期可作为九家湾地块开发后运输、建筑和物流配载等项目的转移场地，同时12 进行整体 规划， 与周边 主要单 位协调 ，以销定产 ，落实 销售后 展开开 发，实 现项目的长期、可持续运做。 2.2 项目主要经济技术指标 平顶山项目： 占地面积：250465 平米 已开发面积（现有建筑）：基 地面积 ：43260 平米，建筑面积：约 100 000 平米 学校占地 面积：1 2479 平米 可开发土地面 积：194 636 平米。其中拆迁平房可开发土地面积 188651 平米，与锦福苑相连的某项目供应科仓库可开发土地面积 5985 平 米 经估算，本项目工程 的主要 经济技 术指标如下： 容积率：控制在 1.9 以内， 建议规 划两幢小高层，提高容积率 绿化率：35% 建筑面积：按 1.9 的容积率 计算，总建筑面积为 369808 平米 住宅建筑面积 ：占总建筑面 积的 93.7%，即 346647 平米 底商建筑面积 ：占总建筑面 积的 4.5%，即 16544 平米 公共建筑面积 ：占总建筑面 积的 1.8%，即 6617 平米 13 考虑到该 片区社 区规模在 50 万 平米以 上，缺乏社 区商业 配套， 建议建 设会所 ；增加商业开发面积，提升项目价值。 平顶山项目总建筑面积为 369808 平米，其中需拿出 3 8927 平米住宅作 为职 工安置住房（按 500 户，每户 78 平米计算），职工安置住房采用全额集 资的 方式建设。 实际可销售面积 330881 平米。 九家湾项目： 考虑到该项目的立地条件 ，提 出两种开发建议，并根据两种开发方案，制 定出不同 的项目规划经济技术指标。 方案一：商住开发（建议 方案 ） 占地面积：296593 平米 经估算，本项目工程 的主要 经济技 术指标如下： 容积率：考虑到三层 以下的 商业开 发，容积率控制在 1.45 以内 建筑面积：按 1.45 的 容积率 计算， 总建筑面积为 430060 平米 住宅建筑面积 ：占总建筑面 积的 56%，即 240275 平米 市场建筑面积 ：占总建筑面 积的 31%，即 134950 平米 商务建筑面积 （办公、酒店等）：占 总建筑面积的 10%，即 432 68 平米 14 公共建筑面积 ：占总建筑面 积的 3%，即 11567 平米 九家湾商住项目总建筑面积为 430060 平米，其中需拿出 4 4489 平米住 宅作 为职工安置住房（按 500 户，每户 89 平米计算），职工安置住房采用全额集 资的方式建设。 实际可销售面积 385571 平米。 方案二：住宅开发（备选 方案 ） 占地面积：296593 平米 经估算，本项目工程 的主要 经济技 术指标如下： 容积率：容积率控制在 1.65 以内 建筑面积：按 1.65 的 容积率 计算， 总建筑面积为 489378 平米 住宅建筑面积 ：占总建筑面 积的 95%，即 464909 平米 底商建筑面积 ：占总建筑面积的 3%，即 14681 平米 公共建筑面积 ：占总建筑面 积的 2%，即 9788 平米 九家湾住宅项目总建筑面积为 489378 平米，其中需拿出 4 4489 平米住 宅作 为职工安置住房（按 500 户，每户 89 平米计算），职工安置住房采用全额集 资的方式建设。 实际可销售面积 444889 平米。 15 地窝堡项目： 占地面积：203 393 平米 其中，预留 10 万平米用于兼并企业的生产和配套服务用地，剩余 103393 平米用于首期住宅开发。预留土地可作为公司长线开发的土地 储备（2 008、2 009 年开发）。 可开发土地面 积：203 393 平米 经估算，本项目工程 的主要 经济技 术指标如下： 容积率：容积率控制在 1.7 以内 绿化率：35% 建筑面积：按 1.7 的容积率 计算，总建筑面积为 345768 平米 住宅建筑面积 ：占总建筑面 积的 95%，即 32848 平米 底商建筑面积 ：占总建筑面 积的 3%，即 10373 平米 公共建 筑面积 ：占总 建筑面 积的 2%，即 6915 平米 地窝堡项目总建筑面积为 345768 平米，其中需拿出 4 0678 平米住宅作 为职 工安置住房（按 500 户，每户 80 平米计算），职工安置住房采用全额集 资的 方式建设。 实际可销售面积 305090 平米。 16 三、 房地产投资环境和市场分析 3.1 市场回顾 1、宏观市场回顾 从 90 年代以后，新疆国内生产总值年均增长 10.4%，各项主要经济指标上升明显，经济体制逐步由单一封闭的自然经济向全方位开放的 格局转 变，经济结构 不断调整和优化，市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展的硬环境得到 改善；通过进一步整 顿和规范市场秩序，制定和落实投资政策和消费政策，清理的取消抑制投资和消费的不合理政策，经济发展 软环境 日趋好 转，社会局势稳定，城乡人民生活水平明显提高。 经济的发展带 来了房 地产市 场的活 跃和城市化水平的提高，城市人口数量激增，旧城改造、市政基础建设的步伐加快，大大地拓展了新 疆房地 产市场 的发展 空间。随着房改政策逐步落实及银行信贷政策的相继出台，公房上市交易和房屋二级市场开始启动，房地产消费流 通渠道 呈多元化趋势。 新疆房地产开 发投资从 1989 年的 1.2 亿元增长到 2002 年的 137.92 亿元，房地产开发投资年均增长幅度达 42.3%，14 年间，全疆累计完 成住宅 投资 221.79 亿 元，竣工住宅面积 1971.17 万平方米，城市人均居住面积由 1989 年的 9.2 平方米增至 2002 年的 22.06 平方 米，增 长率为 107.17%。以上数据充分说明，新疆房地产市场已经进入平稳快速的发展阶段。 乌鲁木齐 市是新 疆维吾 尔某某 省的首 府，全市辖 7 区 1 县，总 面积 12000 平 方公里，市政面积 166.8 平方公里，人口 208.2万。乌鲁木齐经济发展水平居西部地区城市前列，房地产开发逐年、稳步上升，到 2002 年，个人购房已经达到住宅消费的95%以上， 以个人 购房为 主体的 市场结 构已经形成并完善，到 2003 年初，乌鲁木齐市共建设各类住宅近 14100 万平方米，17 共建成住宅类用房 25 万 余套， 居民住 房平均面积由 80 年代初期 人均不足 8 平方米扩大到现在的近 19.6 平方米。 截止 2002 年， 新疆城 镇居民 通过住 房制度改革，累计出售公有住房 5716 万平方米，合计 86 万套，占可售公房 85.4%，加上部分未出售 但仍享 有使用 权的公 房和个人私有住房，新疆城镇居民自有住房率已达到了 90%左 右，在全国居中上水平。 2、阶段性发展回顾 从乌鲁木齐房地产市场的发展历程来看 ，已经经 历了三 个时期 ，现在 正进行 第四个发展 阶段。 97 年以前，称得上是乌鲁木齐地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。 98 年至 2001 年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌鲁木齐 房地产业 获得蓬 勃发展 ，乌鲁木齐房地产市场出现过热现象。从 98、99 年的供给严重不足，转变为 2000 年，尤其是 2 001 年市场的严重过剩。 2001 年房产空置达 113.5 万 m2，占全市房地产开发量的一半，比 2000 年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到 67%，约为 76 万 m2。 2002 年，乌鲁木齐房产空置面积 151.2 万平米.其中高层空置面积高达 120 万平米，比 2001 年空置量增加了 57%； 2003 年，乌 鲁木齐房地产开发投资 38、2 亿；建筑施工面积 620 、47 万平米，其中住宅 施工面积 434、71 万平米；房屋竣工面积 195 .12 万平米，其中住宅竣工面积 175、57 万平米；商品房销售面积 235、85 万平米，其中住宅销售面积 2 22、37 万平米；房屋空置面积 168、 95 万平米，比 2002 年增加了 12%，比 2002 年房屋空置增长率大幅下滑。但高层的空置率18 和空置面积却进一步上升：高层的空置面积为 142 万平米； 乌 鲁木齐房地产市场空置面积发展趋势图 300250200150100500116.77637.52001151.2120302002168.9514226.952003239216.222.82004空置面积多层空置高层空置从上图中可以看出，经过三年的盘整，乌鲁木齐房地产空置量呈现大幅上升趋势。但从多层和高层的空置对比来看，高层空置量 持续上 升的同 时，多 层的空 置量却进一 步下降 。 分析深层次的原因，我们可以发现，受 2000、2001 年多层开发过热的影响，多层项目开发从 2002 年起已经大幅收缩，开发量仅为 2000 年的 58%和 2001 年的 6 5%，2003 年继续维持了 2002 年的低开发态势，从而使存量盘大量消化，多层空置量进一步 降低。 截止 200 4 年底，空置的多层住宅多为结构不合理的住宅，空置年限 2 年以上的或工程折抵房等。对市场需求已经不具备多大影 响。 19 3.2 城市功能布局对项目开发的影响 乌鲁木齐 市政府 在第十 个五年 计划中 提出，坚持“统一规划，合理布 局，因地制宜，综合开发，配套建设”和“优化土地利用”的原则，合理规划区 域布局 ，稳步拓展城市空间，形成中心城区体现繁荣，边缘城区体现实力的布局结构。 在优化天 山区、 沙依巴 克区等 中心城 区内部布局 的基础 上，积极向东 西方向 发展，拓展城市空间。重点开发西山地区、红光山地区及九 家湾地 区。集中建设 乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区、头屯河工业园区，使城市功能区布局更为合理，特色更为 鲜明。同时，加快城郊小城镇建设步伐，进一步扩大城市空间，推动全市经济社会发展。 中心城区 由天山 区、沙 依巴克 区、新 市区、水磨沟区组 成，重点发展 第三产 业，成为商贸、金融、信息、教育中心。周边城区由水磨沟 区部分 、头屯河区、东山区、南山矿区组成，重点发展第二产业，成为石油化工、建材、冶金、纺织等工业中心、仓储中心。其中水磨 沟区主 要布置纺织、电力、轻工业，并依托水磨沟风景区资源和温泉资源发展旅游业；头屯河区主要布置工 业和仓 储业，北站区以仓储运输业为主，西站区以铁路管理编组、石油储运为主；东山区主要布置符合环保条件的石油化工、煤炭、建材等工 业。城市郊区由城市南、北郊区组成，大力发展城郊现代化农业，成为以小城镇为中心的现代化农业 经济区 。其中南郊重 点建设无公害农牧业生产基地，发展生态农业、旅游业。北郊重点建设农业科技示范园区，发展高效 、优质农业和 观光农 业。 为适应城镇人 口规模 的扩大 和居民 改善居住环境的需求，大力发展房地产业，推进住宅产业化。重点建设经济适用房，积极建设廉租房 ，适度发展商 住房。结合城市中心区工业企业布局调整和城区功能调整，合理规划房地产布局，重点改造20 建设和平南路旧 城区、雅玛里克山铁路沿线住宅区，加快 西山地 区、红光山地区及九家湾地区等新城区房地产规划与建设，促进房地产业持 续发展 。 同时，乌鲁木齐在城市发展上提出两个中心 建设 。商贸中心：积极开拓国内外两种资源、两个市 场，将乌鲁木齐建设成为中国西北部最大的商品集散中心、购 物中 心和中亚地区的国际贸易中心。交通仓储中心： 加快交通运输、邮电业发展，配合二类口岸及交通枢纽设施建设，发 展具 有一定规模、适应国际贸易标准的仓储业。 将乌 鲁木 齐建成我国西北和中亚地区的交通枢纽，成为航空、铁路和公 路运输业发达的交通仓储中心。 从以上市政府 对乌鲁 木齐城 市发展 规划可以看出，未来政府将重点开发西山地区、红光山地区及九家湾地区，形成西山居住区、九家湾依托北 站形成 的仓储 物流区和地窝堡区域的工业和小城镇建设。 同时，乌 鲁木齐 政府还 提出的 商贸中 心和交通仓 储中心 的两个 中心的 建设，以上城市发展规划和建设，将对天运房产开发的四个项目产 生深远 的影响 。 3.3 房地产发展趋势预测 1、经济持续快速发展 促进 房地产业发展 乌鲁木齐市 GDP 连续多年保持稳步增长势头，2004 年乌鲁木齐，人均 GD P 突 破 2 万元；人均可支配收入 9728 元。经济的持续快 速发展 、人均可支配收入的稳步提高为改善居住条件提供了可能。目前，乌鲁木齐市人