广州大型国际会议中心建设项目可行性研究报告.doc

广州某大型国际会议中心项目可行性研究报告 1 广州某大型国际会议中心项目广州某大型国际会议中心项目 可行性研究报告可行性研究报告 广州某大型国际会议中心项目可行性研究报告 2 目目 录录 一、一、总总 论论1 1.1 项目名称、地址1 1.2 项目承办单位概况1 1.3 报告的编写依据及范围1 1.4 项目提出理由和意义2 1.5 主要技术经济指标2 1.6 主要研究结论3 二、二、 项目建设的背景和必要性项目建设的背景和必要性5 2.1 项目建设的背景5 2.2 项目建设的必要性6 三、项目需求分析及规模定位三、项目需求分析及规模定位10 3.1 项目需求分析10 3.2 项目的规模定位27 四、项目选址和建设条件四、项目选址和建设条件29 4.1 项目建设区域概况29 4.2 项目的选址29 4.3 项目建设条件32 五、总平面设计方案五、总平面设计方案36 5.1 总体规划36 5.2 项目用地规划38 5.3 项目总平面布局40 六、六、 建筑方案建筑方案42 6.1 建设内容42 6.2 建设标准44 6.3 建筑方案44 6.4 室内装修46 6.5 结构方案47 七、公用工程方案七、公用工程方案49 7.1 给排水及消防工程方案49 7.2 供电照明及防雷工程方案54 7.3 空调及通风工程方案59 广州某大型国际会议中心项目可行性研究报告 3 7.4 智能化管理系统方案61 7.5 会议信息管理系统方案67 7.6 声学、音响、视线、及舞台方案设计71 7.7 燃气工程84 7.8 竖直交通86 八、环境保护、劳动安全及节能八、环境保护、劳动安全及节能88 8.1 环境保护88 8.2 劳动安全与卫生91 8.3 节能与节水94 九、组织机构及人力资源配置九、组织机构及人力资源配置97 9.1 组织机构97 9.2 人力资源配置97 9.3 营运管理模式97 十、十、 项目建设进度计划项目建设进度计划102 10.1 项目建设进度要求102 10.2 项目建设进度计划102 十一、投资估算及资金筹措十一、投资估算及资金筹措103 11.1 投资估算103 11.2 资金筹措与投资计划115 十二、财务评价十二、财务评价117 12.1 财务评价编制说明117 12.2 财务评价117 十三、社会效益及风险分析十三、社会效益及风险分析121 13.1 社会效益121 13.2 风险分析122 十四、研究结论和建议十四、研究结论和建议124 14.1 结论124 14.2 建议124 十五、附件十五、附件126 *国际会议中心及配套设施项目建设书 一、总论 1 一、一、 总总 论论 1.1 项目名称、地址项目名称、地址 1.1.11.1.1项目名称项目名称 项目名称：*及配套设施 承办单位名称：广州*项目建设办公室 法定代表人： * 承办单位地址：广州市*路 1.1.21.1.2项目地址项目地址 项目地址：广州市*大道以西原*地块 1.2 项目承办单位概况项目承办单位概况 项目承办单位是*项目建设办公室。 1.3 报告的编写依据及范围报告的编写依据及范围 1.3.11.3.1 报告的编写依据报告的编写依据 1） *建筑设计国际邀请竞赛技术文件 2） *建设项目项目业主补充要求 3） 关于*建设进度计划和建议的报告穗建督2005117 号 4）广州*建筑设计竞赛一号中选及深化方案 5）*项目建议书编写合同 1.3.21.3.2 报告研究的范围报告研究的范围 报告研究的范围包括项目用地范围内的主体建筑（会议中心主体、会议展 览配套服务设施、会议用房配套服务设施） ；声学工程、舞台、灯光、音响系统； *国际会议中心及配套设施项目建设书 一、总论 2 室外道路广场、绿化工程；给排水工程；消防、供电及照明、防雷接地工程； 空调通风、智能管理系统；投资估算、财务评价、社会效益分析以及风险分析 等。 1.4 项目提出理由和意义项目提出理由和意义 会议业是一个既能促进当地经济发展，又能提升城市国际形象的产业。专 家认为，会议会展业对相关行业的经济拉动比例为 1：9。特别是对当地酒店、 交通、餐饮、旅游等相关产业具很强的带动效应。不少城市通过举办大规模、 多层次、多种类的会议和展览，带来源源不断的商流、物流、人流、资金流、 信息流，在取得直接经济效益的同时，创造商机，吸引投资，推动商贸旅游业 的发展，进而拉动其它产业的发展，促进了经济和社会的全面发展。目前很多 国家已形成了相应的会议产业。 广州市自秦汉以来一直是岭南的政治、经济、文化中心，是海上丝绸之路 的发祥地、近现代革命的策源地、岭南文化的中心地和改革开放的前沿地，有 丰富的历史文化资源。按照广州市市委、市政府提出在保持广州历史文化名城 特色的前提下，将广州建设成为现代化中心城市，加快城市进程和提升城市现 代化水平，强调“区域政治、经济和文化中心”的精神，为提升广东省、广州 市的形象与地位，便于省市承接大型国际、国内会议，满足省市人大、政协等 大型会议和日益增长的商贸发展、文化交流的需要，省市政府决定建设广州 *及配套设施项目。 2005 年 7 月，广州*及配套设施项目业主正式委托*工程咨询公司进 行*及配套设施项目建议书的编制工作。 1.5 主要技术经济指标主要技术经济指标 *及配套设施项目主要技术经济指标详见表 1.5-1。 表 1.5-1 *及配套设施项目主要技术经济指标汇总表 序号项 目 内 容单 位指 标备 注 1总用地面积 m2270000 2总建筑面积 m2 270000 其中地上 221500m2； 地下 48500m2 会议中心m2 101000 *国际会议中心及配套设施项目建设书 一、总论 3 会议展览配套服务设施m2 30000 会议配套用房 A 区m2 78000 客房 600 间 会议配套用房 B 区 m261000 客房 500 间 3容积率0.82 4绿地面积151200 5绿地率% 56 6建筑密度% 17.5 7停车位辆 960 其中室内 710 辆 8用水量 m3/d 5697 9用电容量 kVA25200 变压器容量 10总投资额万元 316438 11建设投资万元 314150 12铺底流动资金万元 2288 13 内部收益率(全部)： %4.42 14 投资回收期(含建设期) 年 16.49 15 净现值(基准收益率为 4%)： 万元 13871 16 年均营业收入 万元 42025 17 年均营业税金及附加 万元 2311 18 年均总成本费用 万元 28984 19 年均利润总额 万元 10730 20 年均所得税 万元 3541 年均指营业期二十年 的算术平均数 1.6 主要研究结论主要研究结论 广东是一个经济大省，但目前仍是一个会议业基础设施建设相对滞后的省 份。会议业能拉动相关行业的经济发展，是一个既能促进当地经济发展，又能 提升城市国际形象的产业。项目的建设是展现地方文化特色、推动国际文化经 贸交流的重要场所，构建了一个广州面向世界的标志和面向世界的讲坛。同时 项目的建设，是广州市建设现代化国际大都市的需要，也是培育新的经济增长 点需要，项目还具有较大的社会效益。 项目选址于*区*原*用地范围，符合广州市*地区（B-29 分区）的 发展定位。会议中心主体建筑 10 万平方米的建设规模也符合广州市经济发展的 要求。 本项目全部投资财务内部收益率所得税前为 4.42%，略高于基准收益率 *国际会议中心及配套设施项目建设书 一、总论 4 4%，全部投资财务净现值，所得税前为 13871 万元。项目具有一定的财务效益， 但抗风险能力较弱，且有一定的经营风险。政府可给予项目的经营者优惠政策， 以降低经营风险。 *国际会议中心及配套设施项目建设书 二、项目建设的背景和必要性 *工程咨询公司 5 二、二、 项目建设的背景和必要性项目建设的背景和必要性 2.1 项目建设的背景项目建设的背景 世界上国际会议业发达的国家大部分位于欧美等地，美国是世界最大的国 际会议主办国，长期占据着国际会议旅游市场的领先地位。亚洲地区会议旅游 市场发展最好的是香港，香港每年的大小会议有上千个。很大程度上，香港就 是靠这些会议带动了地区经济及旅游业。 随着我国改革开放的不断深入，我国逐渐形成全方位的对外开放格局，经 济将与世界经济全面接轨，国际、国内间的经济合作关系得到进一步加强。国 际会议协会（ICCA）看准中国会议市场，把中国当作一个具有极大潜力的国际 市场。近几年，北京和上海的会议业发展很快，特别是上海，自 2000 年开始， 在上海举行的大型国际会展数量以每年 20%以上的速度递增，国际组织和跨国 公司的接踵来沪“催生”了上千个会议。 尽管国内已经举办了不少国际会议，但与国际上会议产业发达国家相比还 处在初级阶段。特别是作为华南地区政治、经济、贸易、文化中心的广州，承 接大型国际、国内会议次数有限，举行高规格国际及区域性会议的设施还不完 善，还没有相对集中的大型会议的主会场，这与广东省、广州市的经济发展水 平不相适应。为使广州与外界的经济活动更加顺畅，保持繁荣经贸流通和良好 的商业环境，政府宜投资建设一个能承办大型会议的交流平台，将给来往客商、 政府机要部门提供一个良好的交流环境，同时使广东、广州的城市形象得到提 升。广州市*及配套设施就是在这一背景下启动的。 2004 年底，省、市领导共同确定建设“*” ，选择为原*所在地。2005 年 2 月开始启动建筑设计国际邀请竞赛方案征集工作，11 个设计方案于 6 月份 正式出台，7 月份进入设计方案评审阶段，8 月上旬，一号方案“山中之城”被 确定为最后的优胜方案，10 月份，*及配套设施将正式开工建设。目前， *正在紧张的拆迁工作中。 *国际会议中心及配套设施项目建设书 二、项目建设的背景和必要性 *工程咨询公司 6 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.12.2.1 项目建设符合文化大省建设的要求项目建设符合文化大省建设的要求 在广东省建设文化大省规划纲要中提到要完善公共文化设施布局，广州、 深圳要适度超前，高起点规划，高标准建设一批标志性文化体育设施。珠江三 角洲各市要建设一批特色鲜明、功能完备的现代化文化体育设施，继续推进 “南粤锦绣工程” 。 政府在 2003 年初就提出：在“十五”期间要大力拓展和不断完善广州的文 化中心功能，提升现代化中心城市的品位，树立广州海上丝绸之路文化、岭南 特色文化、近代革命文化和当代改革开放文化的形象，使广州成为华南区域性 文化艺术中心和国际文化交流中心。广东省委书记张德江刚到广东就指出：做 大文化产业是广东势必要做的两件大事之一；广州市委书记林树森也强调：广 州市要以文化论输赢。 *及配套设施的建设是符合这一规划思想的，省、市政府有关领导明确 指出，要把会议中心建成广州市的一个重要文化设施，进一步提升广州城市的 文化品位。 由此可见，*及配套设施的建设是符合建设文化大省的精神的， 它既有利于推进我省民主事业的建设，又有利于活跃我省的文化市场。 2.2.22.2.2 项目建设是完善广州城市功能和建设国际化大都市的需要项目建设是完善广州城市功能和建设国际化大都市的需要 发达国家的经验表明，建设大型会议、展览设施是一个国家面向世界的标 志，一个面向世界开放的国家和城市，就应具有这样一个面向世界的讲坛。世 界上几乎所有的国际化大都市都有一流的会议中心和展览场所，这些被闪光灯、 摄像机追逐的场所是世界的聚焦点。 广州是一个有着悠久历史的文明城市，改革开放以来，城市功能不断完善， 特别是近年来，广州对外交往日益频繁，国际政治、经济、文化交流日益活跃， 国际知名度日益提高。经济的发展要求城市各项基础设施也逐步地达到世界一 流水一平，尽管广州国际会展中心已投入使用，广州在展览方面实现了突破， 但会议设施建设仍跟不上社会、经济发展的需要，广州举行高规格国际及区域 性会议的设施还不完善，广州相比国内其他的大城市，仍缺少一个大型的会议 *国际会议中心及配套设施项目建设书 二、项目建设的背景和必要性 *工程咨询公司 7 中心作为政治、经济、文化交流的平台。 广州作为珠三角的中心城市，祖国的南大门，要实现“带动全省、辐射华 南、影响东南亚的现代化大都市” ， 没有一个属于自己的国际会议中心是不可 思议的。拟建的*及配套设施是广东省最大的综合性会议中心，将全面改观 广东举办超大型会议场地捉襟见肘的窘况。项目的建设，是广州市建设国际化 大都市的必然需求，也将进一步完善广州的城市功能。 2.2.32.2.3 项目建设是为省市政府创建重要集会活动平台的需要项目建设是为省市政府创建重要集会活动平台的需要 广州市作为广东省的省会城市，是广东省、也是华南及东南亚的政治、文 化、经济交流的中心。特别是在贯彻落实科学发展观，加快实现现代化的进程 中，广州在国内及区域的地位越来越重要。但广州市还没有相对集中的大型会 议的主会场，既不方便，也不严肃。目前，广州市的会议中心主要有两种，一 种是依附于政府和大企业的礼堂，另一种是依附于酒店的大小会议室。广州市 的政务型会议一般都在省、市政府礼堂或中山纪念堂举行，省、市政府礼堂的 总体硬件设施落后，且均只有一个千余座位的主会场，召开日常的会议还能满 足要求，但要举行重要仪式、接见活动或召开国际型会议则显得简陋，中山纪 念堂的规模较省、市政府礼堂来说要稍大一些，但其建筑面积也仅 1.2 万平方 米，也只有一个能同时接纳三千多人主会场，目前，中山纪念堂承担着省市的 各种重要集会、文艺演出和纪念活动，已经不堪重荷。广州市的企业会议及其 他会议一般都选择在附设会议中心的酒店里举行。 建成后的*及配套设施将作为两会的主会场，届时每年一次的省、市人 大、政协会议将在此召开，会议中心将以舒适的会场、先进的仪器设备、优质 的管理服务为与会代表提供一个良好的交流平台，为我省民主事业的推进提供 了有力的硬件支持。在平时，会议中心将尽量满足广州市的政治、经济、文化 活动的需求，吸引更多的商业、文化、学术等方面的活动来这里举行，丰富广 州的文化市场。同时，会议中心还配套了展览、商业、会议配套用房等设施， 能为与会人员提供会议交流、展览、商务、住宿等一条龙服务。 *国际会议中心及配套设施项目建设书 二、项目建设的背景和必要性 *工程咨询公司 8 2.2.42.2.4 项目建设有利于提升广州的城市形象项目建设有利于提升广州的城市形象 当今社会，城市化进程已成为一个必然的趋势，城市间的竞争力也日趋激 烈，社会经济的发展特别是大城市的发展把城市的形象工程提到了很重要的位 置。广州作为有自己独特气质的大都市，正在不断地吸取世界各国的经验，努 力提升和不断完善自己的城市形象和品牌，提高本身的可持续发展的综合竞争 力，并加入到国际经济文化发展的竞争中。 近年来，广州的城市规模扩张迅速，城市面貌也日新月异，一批标志性建 筑拔地而起。80 多层的摩天建筑中信大厦成为广州城市面向世界的第一张名片； 飘带形设计的奥林匹克体育中心作为全亚洲最大的体育场馆傲视群雄，为广州 的瑰丽添上了重重的一笔；以大型展览为依托的、建筑风格雄伟现代的*会展 中心，也以其目前世界第二建设规模成为国内展览界的航母。正在建设中的珠 江*将以其七大标志性建筑广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广 州市第二少年宫、超高双塔和电视观光塔成为 2010 年广州的新地标。 拟建设的*及配套设施位于*大道西侧，东邻鸣泉居，西南面为即将开 建的*，东南面为已经建成的广州体育馆，地理位置十分优越。会议中心周 边风景宜人，大金钟水库水声潺潺，*山群山绿意盎然，给人以“都市桃源” 的美好感受。建成后的*及配套设施将为广州城市建设提供新的硬件，为广 州城市形象提供一张新的名片，对于提升广州城市形象有着重要的意义。 2.2.52.2.5 项目建设是推动第三产业发展和加强地区经济合作的重要举措项目建设是推动第三产业发展和加强地区经济合作的重要举措 近年来，广州对外交往日益频繁，国际政治、经济、文化交流日益活跃， 广州商贸、旅游、会展等第三产业发展迅速，前景十分广阔。2004 年广州生产 总值（GDP）突破 4000 亿元大关，达到 4115.8 亿元，比上年增长 15%。其中， 第一产业增加值 115.5 亿元，增长 5.4%；第二产业增加值 1817.71 亿元，增长 17.2%；第三产业增加值 2182.6 亿元，增长 13.8%。产业的比重为 2.8144.1653.03。第三产业的产值已经超越了第二产业，成为了广州经济 的重要来源。 省委省政府领导在视察*设计方案时曾指出，建设广州*及配套设 施是广州建设国际化大都市和推动第三产业发展的重要举措。会议与展览业在 *国际会议中心及配套设施项目建设书 二、项目建设的背景和必要性 *工程咨询公司 9 国际上又被视为继旅游、房地产之后崛起的“无烟产业” 、 “朝阳产业” ，它能给 与会者提供一个互动的交流平台，这是其他媒介所无法提供的。会议与展览业 对经济的拉动作用也是别的产业所不能比拟的。 从国际上来说，全球每年有大型国际会议约 7 万多个，总开销在 2800 亿美 元。许多城市由于成功举办系列会议而闻名于世，法国的戛纳如果没有国际电 影节，这个海滨小镇也不会被众人熟知；而米兰国际时装节也让米兰这个意大 利小城扬名；瑞士日内瓦更是弹丸之地，成为众多国际组织总部和重大国际会 议的代名词，目前瑞士是平均每年可举办的国际会议超过 2000 个，仅会议每年 就吸引外国游客超过 3000 万人，正是会议拉动的旅游经济使这个只有 700 万人 口的内陆小国扬名世界。 从国内来说，目前进入市场的会议项目每年有一万多个，随着经济合作的 局面全面开展，进入市场的会议项目将越来越多。国内一些大中城市纷纷开始 打造自己的会议中心，如为第十一届亚运会提供新闻中心服务而筹建的北京国 际会议中心，因举办 APEC 领导人峰会及系列会议而举世闻名的上海国际会议中 心，以及作为博鳌亚洲论坛的永久会址的博鳌国际会议中心。另外，深圳和杭 州等大城市也分别建立了自己的国际会议中心。 会议业是一个既能促进当地经济发展，又能提升城市国际形象的产业。会 议活动具有组团规模大、消费档次高、客人停留时间较长等特点，直接的经济 效益可观，同时它能将交通、住宿、餐饮、购物、娱乐、观光等串成一条旅游 消费链，刺激消费的同时也消化了大量闲置的劳动力，社会效益十分显著。据 专家测算，在经济上，会展业对相关行业的拉动系数为 1：9，也就是说，会展 行业每增加 1 元钱的收入，相关行业可增加 9 元钱的收入。 随着中国加入 WTO，广州申亚成功，国际上的大型公司和企业集团对广州 的未来发展充滿信心，新增资本不断涌入，广州的经济越来越国际化。因