神草堂国际健康产业园项目可行性研究报告227181.doc

神草堂健康产业园神草堂国际健康产业园可 行 性 研 究 报 告项目名称：神草堂健康产业园项目项目领域：生物基因健康科技申报单位：烟台神草堂生物科技有限公司 厦门福民康生物科技有限公司项目设计：清华控股成员企业 神草堂生物科技有限公司项目撰稿：道纪忠华公共管理咨询（北京）有限公司起草时间：2010年9月目 录第一章 总论11.1 项目背景11.2 项目概况4第二章 市场调查与市场预测52.1 市场供应调查与预测52.2 市场需求调查及预测82.3 市场定位102.4 市场竞争能力分析112.5 营销策略15第三章 项目建设规模与方案173.1 建设原则与理念173.2 规划设计依据173.3 项目建设内容183.4结构设计193.5 给排水工程规划203.6 供电工程规划213.7 电信工程规划223.8 采暖空调工程规划223.9 消防23第四章 项目选址244.1 场址所在位置现状244.2 场址建设条件25第五章 环境影响评价295.1 环境保护295.2 节能减排305.3 环境影响评价31第六章 劳动安全、卫生与消防326.1 安全措施方案326.2 消防设施32第七章 项目管理337.1 组织机构与人力资源配置337.2 项目管理337.3 项目招投标347.4 工程质量347.5 竣工验收35第八章 项目实施进度计划36第九章 项目投资估算与资金筹措379.1 编制依据379.2 投资估算范围与说明379.3 建设投资估算表389.4 资金筹措与使用计划40第十章 财务效益、经济与社会效益评价4410.1 财务评价依据4410.2 销售及经营收入测定4410.3 损益状况分析4710.4 现金流量表与盈利能力分析4710.5 不确定性分析4810.6 国民经济、社会效益评价50第十一章 项目风险与对策5211.1 市场风险及对策5211.2 开发风险及对策5211.3 经营风险及对策5311.4 财务风险及对策53第十二章 结论5412.1 市场条件5412.2 建设条件5412.3 主要指标5412.4 经济效益5412.5 社会效益5512.6 环境效益5512.7 可行性研究结论55附件：项目自主创新产品介绍561“药食同源”产品562 彩粒小麦项目583 功能型口香糖产品594 无创检测项目6060第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称项目名称：神草堂健康产业园1.1.2 项目依据（1）健康产业的战略重要性不管是在中国，还是在全球，健康产业都已经成为一项令人瞩目的产业。随着社会发展和人们生活水平的不断提高，以及人类生活方式的改变，健康产品的总需求量急剧增加。以生物技术和生命科学为先导，涵盖医疗卫生、营养保健、健身休闲等健康服务功能的健康产业已成为21世纪引导全球经济发展和社会进步的重要产业。现在各国均在抓紧制定和实施“国家健康促进行动规划”。健康管理及其相关产业已成为重点关注领域与优先发展方向：如美国正在实施的第三个“健康人民2010”规划；欧盟国家正在实施的第二个“欧盟成员国公共健康行动规划2008-2013”；日本正在实施的第三个“健康日本21”国家健康促进行动规划；中国正在制定的“健康中国2020”战略规划。目前健康产业已经成为带动整个国民经济增长的强大动力，美国的医疗服务、医药生产、健康管理等健康行业增加值占GDP比重超过15%，加拿大、日本等国的健康产业增加值占GDP比重也超过10%。而在我国，健康产业仅占中国国民生产总值的4%-5%，远低于许多发展中国家。对此，我国正做出积极应对措施：中华医学会健康管理学分会先后组织了五届“中国健康产业论坛”，来总结和促进健康产业发展；2008年，在中国科协的支持下，由联合基因集团主办的“首届中国国际人体基因科学与健康产业发展论坛”更是把健康产业的发展提到了一个更加前沿的新高度；同时，我国国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）提出“疾病防治重心前移，坚持预防为主、促进健康和防治疾病结合；研究预防和早期诊断关键技术，显著提高重大疾病诊断和防治能力”， 把预防未病、健康管理提上新的战略点。从国家战略来说，发展健康产业是提高国民生活水平、降低医疗成本的需求。当前以胡锦涛同志为总书记的党中央提出了构建社会主义和谐社会的战略任务。党的十六大提出提高国民健康素质是全面建设小康社会的重要保证；党的十七大进一步提出“健康是人全面发展的基础”，为中国的健康产业指明了方向；2008年中国政府制定的“健康中国2020”发展战略，更是我国发展健康产业遵循的目标和原则。（2）“药食同源 预防医学”的特色和趋势性现实中，我们偶然会发现这样的怪圈自从有了西药降血糖以后，糖尿病患者的群体不但没有减少，反而群体越来越大，全世界从五十年前的几百万人翻到几千万，现在已到了全球几亿人患糖尿病。当西药在人体降血糖的同时，长期服用西药对人体肝脏和肾脏产生了巨大的损害。全世界50年前糖尿病患者以老年人居多，30年前中老年患者居多，到了今天连十几岁的少年甚至几岁的儿童都莫名其妙地患上糖尿病越来越多的现实显示：人类的健康保护不是等有病再治，那样只能越治越被动！“预防医学”、“防治未病”，才是从根本上解决人类健康的根本出路和唯一途径！全球的健康产业已经开始从“治疗医学”向“预防医学”战略大转移。2007年7月，历来抵制中医中药文化的美国，也不得不立法承认中医中药是一个独立的科学体系。而“预防医学”“防治未病”的根本依据，就是中华独有的以预防为主的养生文化理论和“药食同源”一系列珍贵的植物资源！“药食同源”产品，在中国乃至世界健康产品市场中尚属于初期发展阶段。依照中华养生文化“预防医学”的理论，仰仗中华独有的87种之多的“药食同源”资源和237种保健品资源，我项目打造一个独树一帜的以“药食同源 预防医学”为倡导理念、坚持功能食品的产品定位、拥有民族自主知识产权的健康产业基地，将创造中国乃至世界史上健康产业的奇迹、成为健康产业的巨擘！ （3）“功能食品”定位优势1997年5月1日，国家技术监督局专门发布并正式实施了“GB16740-1997”国家标准。标准明确了功能食品的定义为：“功能食品是食品的一个种类，具有一般食品的共性，能调节人体的机能，适于特定人群食用但不能以治疗疾病为目的。”当前，我国对健康产品的分类正逐渐与国际接轨，我项目定位为“功能食品”，对于美国食品药品局（FDA）的产品分类标准具有吻合性，而且这种定位直接归属于食品行列，对于产品在出口检测检验等方面简化程序具有很大的优势。（4）拥有多项自主知识产权神草堂自2009年2010年在“药食同源 预防医学”产业领域里已获得4项国家发明专利。传承数代人给我们留下的“药食同源”养生文化和珍贵资源，迎合了全世界从“治疗医学”向“预防医学”战略转移的大势大潮。摒弃传统世袭的科研开发“各自为政”的产业研发套路和方法。将药用植物学、作物生物学、新材料结构学、中医临床学四个学科科学家的智慧和创意、研发和设计，交流交叉和交汇到一起，创意并创造出全新思路和全新理念的产品和产业链条。这种科研开发思路和产业定位思路奠定了神草堂发展的根基和基础。1.1.3 项目建设意义（1）紧随国家发展战略，促进健康产业升级、调整健康产业结构近十年来，健康产业也在国民经济中的比重不断上升，成为推动我国经济发展的又一新兴动力，也是近几年国家经济发展新的战略点。基地以生命科技和健康科技为主题，自主研发创新健康产品、专业打造高端健康服务，都将在一定程度上促进产业升级、调整产业结构，为国家发展健康产业做出贡献。（2）打造生命健康循环产业链，建设全国健康产业示范基地项目引进清华大学雄厚的科研、人才、技术优势、科技创新投资，紧抓当前政策导向，结合烟台健康产业特色，建设健康产业科技研发基地、高科技成果产业化基地、健康管理服务基地、健康管理教育培训基地，打造可持续发展生命健康循环产业链，为国内其他城市发展健康产业做出示范。（3）发展高新技术产业，提高地方企业自主创新能力，促进区域经济增长项目发挥科技园的聚集、聚合、聚焦、聚变效应，广集地方的资源和政策优势，以科技创新为手段，建设、整合生命&健康的新型产业链，通过与区域经济融合，与地方经济技术区形成生物质产业上下游的连接，与地方优势经济互补，提供地方经济新的增长点。1.2 项目概况建设地点：烟台市高新区建设内容：科研总部区、产业化区、健康管理区、配套服务区建设规模：占地面积400亩，总建筑面积36万平方米投资估算：计划总投资10亿人民币建设期：三年项目建设单位：神草堂生物科技有限公司第二章 市场调查与市场预测2.1 市场供应调查与预测2.1.1 健康产品和服务供应分析（1）健康服务作为世界公认的最具发展潜力的产业健康服务产业近年来在中国得到了快速发展。从国家统计局获得的数据来看，截至2006年底中国健康服务行业规模以上企业共有739家，随着宏观经济及产业环境的变化，到2007年底中国健康服务行业规模以上企业变为806家，2006-2007年该行业企业变动了67家，同比增长9.1%。随着行业规模的不断变化，截至2008年底，中国健康服务行业的企业数量已经变为915家，同比增长13.5%。图 2.1 2006-2008年健康服务行业企业数量增长趋势图现在国内健康服务市场主要以体检为主，健康体检能实现对疾病早发现、早预防，但它仍属于发现问题，而不是解决问题。作为促进健康，降低疾病发生率的一种新的健康服务健康管理，逐渐引起人们的重视。健康管理是基于个人健康档案基础上的个体化健康事务管理服务，它是建立在现代生物医学和信息化管理技术模式上，从社会、心理、生物的角度来对每个人进行全面的健康保障服务。（2）健康产品在健康产品方面，世界各国对健康产品的开发都非常重视。截至2007年底，我国已审批健康产品8900多种，共有健康产品生产企业1640多家，年产值达到1000多亿元。烟台市将生物医药产业纳入重点培育的战略性新兴产业。截至2009底，烟台市27家列入统计的制药企业中，产品在研新药涉及生物制药（含天然药物、生化药物）的有9家，生物制药类企业实现销售收入25.5亿元。与此同时，烟台市医药企业技术创新能力明显增强，全市共投入近3亿元资金用于新药研发，共申报各类新药200多种，申请专利270项，获国家中药保护品种和国家保密品种20个。2.1.2 健康产业园调查分析在生物技术迅猛发展的浪潮中，许多经济发达国家的相关产业都在向技术、人才、资金密集、生物医药企业相对集中的区域靠近，逐步形成了生物谷或药谷。我国已建立了众多的健康产业相关园区，特别是在一些大城市，园区在形成产业集群、促进健康产业发展方面发挥了重要作用；但大部分园区偏重研发，针对完整健康产业链整合的园区比较少；且这些园区以生物制药类为主，以“药食同源 预防医学”为主要概念的园区还未出现。表2.1 中国首批生物医药基地基 地主要领域龙头企业石家庄化学制药、生物制药、现代中药领域石药、华药、神威、以岭长春亚洲最大的疫苗和基因药物生产基地长春生物制品研究所、长生科技、金赛药业、修正药业、长春博泰医药、东北师大基因工程公司深圳国内市场化程度最高、功能最齐全的成果转化基地，最具竞争力的创新药物研发及产业化基地，技术含量最高的医疗器械产品生产基地。迈瑞、三九、海瑞普、海王、健康元长沙中药戒毒药列全国第一、生物疫苗和抗生素制剂列中南地区第一、减肥类保健品列全国第三、中药标准化提取物列全国第二。浏阳医药园中部地区第一个国家生物产业基地广州基因工程药物、现代中药、化学合成创新药物、海洋药物广药集团上海基因工程药物、现代中药、化学合成创新药物、生物医学工程等领域的新产品， 上海医药集团、张江生物产业园北京现代中药、化学制药、医疗器械、基因工程药物和生物医学工程产品。由中关村生命科学园、北京经济技术开发区和中关村大兴生物医药基地3个核心区构成，包括北京医药集团、北京同仁堂集团、中国生物技术公司、乐普医疗等青岛集中在生物医药、农业生物技术和工业生物技术及传统生物技术等领域。青岛海能生物武汉在生物制剂、诊断试剂及芯片产品、诊疗中心等方面具有明显优势，生物疫苗位居全国第五位。包括东湖开发区关南生物制药园、江夏现代中药园、葛店化学合成创新药物园、南湖生物农业园四大产业园区，面积为30平方千米。成都现代中药、创新药物、生物医学工程、生物医药服务；资源技术主导型的生物农业、生物能源。科伦药业、成都地奥集团、康弘、奥邦、维奥、蓉生昆明发展以良种产业，跨国重大动物疫病，有害生物物种入侵安全性评价、检测产品；生物农药、生物肥料为主的生物农业产业。云南沃森生物技术有限公司、云南白药、昆明中药重庆生物医学工程、中药材规范化种植与现代制药、兽药及绿色农用生物产品、特色生物育种、生物质工程、生物技术服务业。西南药业、莱美药业除了上述12个国家生物产业基地外，在哈尔滨、德州、泰州、郑州、通化、南宁、西安、天津、南昌、杭州等地也陆续建设了国家生物产业基地。国务院正式发布的生物产业发展“十一五”规划中指出，要重点推进京津冀、长江三角洲、珠江三角洲地区的综合性生物产业基地及若干专业性生物产业基地建设，形成8个产值过500亿元的生物产业基地。政府希望通过基地建设，形成创新能力的集聚地和辐射源头、科技成果转化和产业化的核心区、特色产业快速成长的增长极和带动全国生物产业发展的示范基地。2.2 市场需求调查及预测2.2.1 健康产品与服务市场需求（1）健康产品需求2001-2008年，世界各国健康产品的市场年均以10%的速度递增，远远超出了一般食品年增2%的发展速度。我国健康产品行业发展迅速，市场容量不断扩大。健康产品年销售额500多亿元人民币，年平均增长15-20%，占中国国民生产总值的4%-5%；到2010年，中国健康产品年销售额将达1200亿元人民币。健康产品出口遍及世界150 多个国家和地区。消费对象已由过去的老年、儿童及病后康复，扩大到妇女、中年和少年等各年龄段和各种阶层。图2.2 健康产品行业收入（2）健康服务需求随着我国经济体制的建立与完善，医疗服务市场逐步开放以及人民群众的生活水平日渐提高，人们自身的保健意识逐渐增强，由原来简单药物治病到现在全方位营养保健的预防，科学保健、强身健体、延年益寿成了人们消费的一大需求。据专家估计，未来5年内有健康服务需求并有消费能力的人群将新增1亿人，平均每人每年用于健康服务的支出为1000元，将产生至少每年1000亿元的市场增量。同时，中国社会的人口老龄化问题及全球70%的成年人处于亚健康状态（中国比例更高）的事实，为健康服务产业提供了巨大的需求空间。随着我国家庭规模的缩小、人们生活节奏的加快和人口流动的频繁，老年人的医疗护理照料问题日益突出，对老年家庭病床护理、健康咨询、老年康复中心以及提供医疗护理和保健器材等的服务需求面广、量大，老年保健服务市场发展潜力巨大。图2.3 烟台市近年人均医疗保健支出2.2.2 健康产业发展需求（1）中国成为全球医药研发基地之一的趋势越来越明显在国外的制药公司实验室中，可能有一半是中国人、印度人，他们在国外是研发的主力军。现在，有很多在美国工作的中国制药专家开始回国，以后全球医药研发中心会慢慢从西方向中国转移，这样中国就会成为与美国、欧洲研发并列的基地。加上中国在人力价格上具有优势，在美国雇1个博士的费用在中国可以雇4个博士，这样会对美国、欧洲的研发带来很大冲击。（2）产业升级带来的健康产业发展机遇在国际金融危机时期，我国提出“保增长、渡难关、调结构”等一系列应对策略，特别针对一些出口导向型、高能耗型等类型企业生产进行调整，避免过分依赖劳动力成本优势和海外订单，不断提升自主知识产权研发和抵抗风险能力，为科技含量高的健康产业带来了发展机遇。此外，随着我国工业化、城市化的加快，经济社会发展中的资源、环境瓶颈制约将日趋突出，迫切需要加快发展生物能源、生物环保、生物医药、健康管理等产业，推动循环经济和知识经济发展。（3）健康产业发展的政策推动基于我国人口年龄结构、健康水平以及医疗政策的改变，未来的健康产业发展更要关注生命全过程监控。随着国家人口的年龄结构、健康水平，发展战略也将随之改变，尤其是医疗政策的改变将极大推动健康产业的发展。卫生部：颁发预防性诊疗服务规范；卫生部、保监会及劳动保障部：明确健康管理为医疗保险风险控制策略；卫生部：健康产业（非医疗服务）的主题定为健康管理；中国人保PICC：全面推广以健康管理为基础的健康保障模式。2.3 市场定位神草堂健康产业园以生命科技和健康科技为主题，以中华传统养生文化和预防医学为主导产业，同时重点发展健康管理教育培训产业，打造可持续发展的生命健康循环经济产业链。项目定位是：中国“药食同源 预防医学”产业化基地；中国“药食同源 预防医学”国际生态健康管理基地；中国“药食同源 预防医学”新成果研发基地；中国“药食同源 预防医学”新成果展示交易中心；中国“药食同源 预防医学”行业标准制定中心；中国“药食同源 预防医学”文化传播中心；“药食同源 预防医学”养生文化国际高峰论坛；以健康信息为主体、新型产学研相结合的信息技术创新平台；高端知识整合及现代健康管理服务业聚集的平台。2.4 市场竞争能力分析2.4.1 主要竞争对手情况（1）烟台高新区国际生物科技园生物医药产业是烟台高新区着力发展的高端制造业的重要组成部分，是国家战略性新兴产业之一，国际生物科技园已被列入国家重大新药创制专项“国家创新药物孵化基地”。烟台高新区将为进驻园区的生物医药企业提供优越的研发环境、便捷的生活环境和最具吸引力的配套政策，并为LG生命科学和绿叶制药在生物医药领域的合作提供广阔的发展空间。表2.2 烟台高新区国际生物科技园项目分析项目名称烟台高新区国际生物科技园项目项目单位烟台绿叶生物科技园发展有限公司，经营范围为生物医药、海洋生物、生物农业等。项目总投资400000万美元项目内容建设规模以及条件规划总用地69.775公顷，其中研发用地37.604公顷，配套用地32.171公顷。配套建设：（1）公共孵化大楼，配备各类实验设施、孵化器；（2）公共服务平台，配备各类先进仪器设备；（3）公共动物实验平台，提供通过国家GLP认证的标准动物实验室；（4）中试车间等。研发方向生物医药：基因药物、人用疫苗、诊断试剂、抗体药物、生化药物、现代中药、生物医学材料、医疗器械；海洋生物：海洋生物能源、海洋功能性食品和化妆品方面 、海洋药物、海洋生物保健食品、优质种苗 、海洋生物新材料、海洋生物酶；生物农业：发酵类產品、动植物育种、生物农药、生物饲料、生物肥料、动物疫苗、生物兽药、生物渔药、植物生长调节剂。发展目标预计到2020年，入驻100家以上国内外知名企业研发中心；入驻100家以上国内外知名科研院所的研发中心/实验室；入驻300家以上生物创新研发公司；10个以上国际知名品牌产品；100个以上拥有自主知识产权的上市产品；200项国际领先的科技成果；园区内企业/机构申请5000项以上国际国内专利等。图2.4 烟台高新区国际生物科技园效果图（2）蓬莱CHINA-NEWSTART中心以蓬莱优秀的旅游环境、得天独厚的气候条件、丰富的历史文化积淀和近几年较高的国际知名度为前提，以中医无痛苦、无创伤、无毒副作用的适宜疗法为依托，以绿色食品、保健品、科学的生活方式和良好的生活习惯为基础，在开发区矫格庄村西，建设国际性的CHINA-NEWSTART中心。自然疗法康复中心：蓬莱作为沿海旅游城市，拥有丰富的旅游资源，将神仙文化和中医的针灸、气功、推拿、按摩、刮痧、茶疗等自然疗法有机结合，达到消除疾病、恢复健康、解除疲劳、延长寿命的目的。阳光社区（也称国际老年人度假村）：韩国和香港福利署每年都安排数量可观的资金用于老年人养老事业。香港准备先在深圳建一个老年公寓，专门用于香港中层市民的养老，韩国、日本的中产阶层的老年人对来中国养老表示出足够的兴趣。在蓬莱市建一个阳光社区（国际老年度假村）针对日、韩和台、港、澳地区老年人的生活需要，利用廉价的劳动力资源和中医养生疗法，使老人过上愉快和健康长寿的晚年生活。 开发中医药资源，建设中医药博物馆：蓬莱的自然地理和气候条件适应绝大多数中草药的生长，境内生长有药用价值的中药320多种，曾收购出售具有一定产量的挖采和种植（养殖）中药110种，在全国颇具影响的有丹参、黄芩、北沙参、全蝎、茵陈等20多种。 保健品开发：随着生活水平的提高了，人们将更加关注健康。针对这一需求的增加，各个保健品企业抓住这一市场机遇，在保健品上大做文章，市场上也出现了像太太集团、脑白金、万基药业等知名企业，人口寿命的增加、“亚健康”群体的增加、高额的利润回报，使保健品业市场前景看好。（3）周边地区生命园表2.3 烟台周边生物科技园项目分析园区名称相关内容青岛崂山生物医药产业园 药物研发制造、海洋生物工程等产业 占地面积229亩青岛市国家生物医药中试生产中心 提供生物技术产业的公共服务平台，侧重发展生物医药产业的创业孵化基地，以生物医药行业的中小企业为主要服务对象提供医药生产规范GMP标准的中试生产车间， 占地面积1.7万平方米，建筑面积5.9万平方米青岛蓝色生物医药产业园 青岛高新技术产业开发区管委会与北京科技园建设（集团）股份有限公司、青岛大荣置业有限公司 具有完善服务功能的生物医药研发孵化中心、具备国际一流水准的中试平台和开放性实验室；打造以生命科学为核心的生物医药科技产业集群 国家基础药物、小分子药物、蛋白质药物、基因重组药物、汉方药物、海洋生物药、检测试剂及设备开发、原料药物及辅料、医疗材料及器械、生物制剂济南国家生物医药产业基地 国家级生物工程与新医药产业基地 占地面积2平方公里，建筑面积3.8万平方米，包括科技孵化区、科技示范区产业发展区和山东大学科技园潍坊高新区生物医药科技产业园占地100公顷，建筑面积83万平方米，包括研发区、产业区和商务配套区威海清华紫光科技园占地100亩淄博高新技术产业区 国家火炬计划生物医药产业基地； 十五个“全国医药产品出口基地”之一；亚洲最大的解热镇痛药生产基地，中国最大的口服头孢类药品和药用玻璃生产基地；山东最大的医疗器械生产基地大连生物医药产业园 打造成国际生物制药产业向国内转移的承接地，成为中国北方生物制药的研发和产业化中心，并使其成为具有一定特色和优势地位的创新产业集群 生物医药技术、海洋生物技术、中药现代化技术、生物医用材料技术 占地7.2平方公里，包括技术研发区、国际生物制药园、北方医药产业园、医药物流园、生命科学教育园天津国家生物医药国际创新园 打造成我国最大的医药产品生产基地和贸易中心，成为东亚“药港”。 占地16平方公里，包括孵化区和生产贸易区2.4.2 竞争优势与劣势分析（1）优势分析项目位于烟台重点规划的高新区，具有良好的地理、区位优势、政策导向优势、海洋资源优势、科研人才优势和景观资源优势；项目规模适中，建设和服务功能完善，既便于管理又保证产业链比较完整；项目开创了传统养生、预防医学与文化旅游相结合的理念，概念创新，建造了独具特色的集养生、健康管理、旅游、科研、交流、生产于一体的健康循环产业基地，定位差异化；引入“药食同源”、七宝彩麦贡膳、功能型口香糖、无创检测等具有技术优势、市场优势的产业化项目，为项目启动奠定了基础；基地拥有民族自主知识产权，拥有国内一流健康医疗专家团队和清华大学的教育培训优势，对于开展健康管理教育培训优势明显。项目投资方在中医养生理论、健康产品研发方面具有丰富的实践经验和行业资源，操作团队具有园区运营、市场开发、营销策划等全面的知识和专业经验，为项目成功运作提供了保证。（2）劣势分析项目投资较大，回收周期较长，导致运作过程中风险因素较多；投资方品牌和知名度有限，与大型知名健康产业企业竞争存在一定劣势；产业化产品市场竞争激烈，营销工作任务较重。2.5 营销策略2.5.1 利用创新营销手段，快速销售“借船出海”、借势、借资、借网络：借一些市场疲惫、疲劳的网络导入我方产品，进行市场低成本、高速度运作；做OEM贴牌产品；创新营销手段，快速销售，建立和打造自己的营销队伍，创建新的营销模式和营销机制，创新培训机制和培训模式，服务前置，提升附加价值。采取活动公关、媒体推广、多渠道招商、定制化营销等多种营销手段，实现项目的快速销售，降低运营风险。活动营销：举办中华养生文化国际高峰论坛、邀请知名养生专家讲座等活动，宣传“中华预防科学”以及“治未病”的健康理念，同时宣传我项目打造成为中国“药食同源 预防医学”的第一产业集群、“药食同源”健康产业新成果研发基地，吸引人们的关注。媒体推广：利用报纸、广播、电视、网络等多种媒介强势宣传，引起广泛认同，充分宣扬项目理念、产品优势、服务优势，塑造健康养生品牌的代表形象。多渠道招商：广泛利用政府资源、清华资源、行业资源、个人关系资源，通过自销、代理分销、关系分销等多种渠道促进招商。定制营销：针对园区内的各大企业，以企业标准进行定向设计建造，大客户定制可以加快销售速度，减轻销售压力，同时可带动中小客户购买，形成产业聚集，以提升本项目的人气，增强园区的认同感。2.5.2 通过引进知名品牌和龙头企业，提升项目知名度清华教育品牌和资源，对于开展健康产业培训、科研交流活动以及提供投融资、人才服务等方面都具有很强的推动作用。在导入期，清华-道纪的人脉+信息可以起到推进本项目的作用；在启动期，我们更需要清华-道纪的资金+技术结合高新区的优势产业，寻求产业启动的突破口，从实际建设运营角度塑造本项目的成功示范典范；在发展期，清华-道纪的人力+信息+市场对本项目的做强、做大有着决定性影响；在成熟期，本项目已经进入良性发展中，成为清华体系内不可或缺的重要组成，从功能上与清华产生互补，从品牌上已经与清华捆绑互动。同时，行业龙头企业的入驻将产生巨大的拉动和聚合效应，能带动一批产业链的上下游企业入驻，因此，引导知名龙头企业入驻园区对于迅速提高项目知名度和项目快速启动具有重要作用。2.5.3 服务前置，提升附加价值服务前置：即把“服务”做成产品，把顾问式、介入式销售手段作为企业一种服务理念推销给自己的客户，并以此成为自身的品牌。这即是本项目创新服务体系的重要环节，也是区别于其它园区的核心价值。为科技研发企业提供清华资源体系的强大支撑，市场、技术、资金、人才、信息等；以及健康循环产业基地提供的独特的产品类型；和高新区政府优厚的政策；为健康循环产业基地的客户提供健康咨询服务、健康管理服务，如聘请国内一流中医理疗师，常年为居住怡健村者或度假者进行理疗服务及健康咨询；凡居住烟台怡健村或旅游度假者，随时可享受到国际一流的健康咨询、健康管理、健康服务。第三章 项目建设规模与方案3.1 建设原则与理念3.1.1 建设原则（1）坚持从本地区实际出发的原则。（2）坚持整体规划、功能完善原则。（3）坚持高起点、高标准的原则。充分利用国内外先进的材料和管理技术，提高开发建设水平。（4）可持续发展原则。以环境保护为前提，合理开发是有效保护的主要途径，坚持可持续发展战略方针。3.1.2 建设理念在规划设计中，强调结合基地本身的自然条件和区域位置，同时以服务对象为出发点，使人在园区内工作的同时能享受到良好的服务设施和景观资源。（1）开放性园区的空间环境和绿化景观对城市的开放与渗透，使园区纳入有历史机理的城市空间格局中。（2）包容性园区对传统和创新的建筑形式以及空间环境形态的包容并有机组织，使住区拥有多样性、多层次的环境特征，增强产业园区的趣味性。（3）交流性设计中通过公共辅助设施的设计和景观绿化带的结合形成“花园式产业园”，给园区内人员提供交流的平台和休息娱乐的场所，使园区内的绿化景观向空间延伸，形成多层次、多界面的绿化体系。3.2 规划设计依据烟台市城市总体规划烟台市城市规划管理若干规定甲方提供的资料、数据、说明书、专利证书3.3 项目建设内容本项目拟在烟台高新区建成并投资，计划园区占地400亩，分两期开发。以“四区互动、和谐发展”为原则，将基地分为科研总部区、产业化区、健康管理区、配套服务区四个功能区，打造生态健康的循环产业链。表3.1 神草堂健康产业园功能分区功能分区占地面积（亩）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率科研总部区8053333700001.31产业化区12080000800001.00健康管理区10066667800001.20配套服务区100666671300001.95合计4002666673600001.35科技总部区：占地80亩，建筑面积7万平方米。通过吸引以研发为基础的医药、生物、食品等行业的公司，依靠健康园的相关科研院所战略合作伙伴，形成强大的技术力量支持，建成区域健康产品创新研发基地、区域健康服务与管理信息化系统研发基地。物业建设类型包括科研大厦、研发总部楼、孵化器。产业化区：占地120亩，建筑面积8万平方米。是完成产品从中试到生产的流程功能区，实现健康产品的产业化和市场化，项目重点构建四大产业化基地：药食同源产业化基地、功能型口香糖产业化基地、七宝彩麦贡膳生产基地、无创检测产业化基地。物业类型包括加工区厂房、中试试验中心、物流仓储用房。健康管理区：占地100亩，建筑面积8万平方米。健康管理区以提供健康咨询服务、健康管理服务和休闲养生服务为目标，引进健康管理企业、休闲养生服务企业，并为客户提供中医文化旅游、药食两用植物园、无创检测生物组织中心和食疗、疗养基地。物业功能包括体检中心、心理调节咨询中心、展示中心、文化传播中心、食疗中心、健身中心、疗养中心。配套服务区：占地100亩，建筑面积13万平方米。配套服务区既为健康园区入驻企业提供金融、法律、咨询、财务等各类综合服务，也为园区员工提供衣食住行、娱乐等消费场所，保证园区整个系统的持续正常运行。物业类型包括商务中心、专家公寓、会展培训中心、职工宿舍和商业。表3.2 神草堂健康产业园建设内容功能区物业类型建面（）科研总部区80亩70000“药食同源 预防医学”产业研发中心20000药用植物学研发中心10000作物生物学研发中心20000新材料结构学研发中心20000产业化区120亩80000加工区厂房45000中试试验中心20000物流仓储15000健康管理区100亩80000体检中心8000心理调节咨询中心6000展示中心6000文化传播中心8000食疗中心6000健身中心6000疗养中心40000配套服务区100亩130000商务中心6000专家公寓80000会展培训中心12000职工宿舍12000商业200003.4结构设计3.4.1 荷载取值荷载取3.0KN/3.4.2 结构体系采用框架结构3.4.3 混凝土强度三层面以上：C40结构抗渗系数：S603.4.4 钢筋强度d12用HRB335级钢筋（），d12用HPB235级钢筋（）；钢材：Q235。3.4.5 结构特征结构体系：框架结构建筑结构安全等级：一级抗震设防类别：甲类抗震设防烈度：七度3.4.6 构造措施（1）设置后浇带，施工期间沉降调整缝，此方法是扩大伸缩间距、调整沉降的一种有效措施。（2）在温度影响较大部位提高配筋率。（3）截面设计应遵照直径细间距离的配筋原则。（4）严格控制混凝土原材料质量和技术指标，选择良好级配，提高混凝土密实度降低水灰比，减少水泥用量。3.5 给排水工程规划3.5.1 设计依据建筑给水排水设计规范【GBJ 15-88】（1997年版）高层民用建筑设计防火规范【GB50045-95】（1997年版）建筑设计防火规范【GBJ 16-87】（2001年版）室外给水设计规范【GBJ 13-86】（1997年版）室外排水设计规范【GBJ 14-87】（1997年版）3.5.2 涉及范围室内生活给水系统、室内生活热水系统给、室内消火栓系统、室内自动喷水灭火系统、室内排水系统、灭火器系统、室内气体灭火系统、室内供氧吸引系统。3.5.2.1 给水工程规划（1）管网布置及敷设方式管网为枝状布置，管网敷设在冻层以下，供水管均由单元入口引入。（2）管材选择管材选择两种管材：当管径DN80选用镀锌钢管；管径DN100选用防腐铸铁管。3.5.2.2 排水工程规划（1）污水排除 污水量估算污水量按综合生活用水量的80%计算。 管网布置及敷设污水管为枝状管网布置，各排出口之前设化粪池一座。管网起点埋深不得小于0.7米，坡度不得小于6，管网敷设在道路中间。管材选用钢筋混凝土管。（2）雨水排水系统暴雨强度按当地暴雨强度公式计算，重现期P=1年，地面径流系数取0.8。3.6 供电工程规划3.6.1 电源及线路敷设（1）电源区内10KV电源，引城市道路上10KV主干线路，以YJV-10-33×50电力电缆直埋方式引至箱式变电站。（2）线路敷设院内电力线路均采用电力电缆直埋方式暗敷设。低压线路采用放射式配电。3.6.2 耗电量计算照明等用电：项目建筑面积33.6万平方米，电力负荷按40W/计，计为13440KW，每天按12小时计，每天电力消耗为161280KWh，年电力消耗为5886.72万度。3.7 电信工程规划3.7.1 电信网络及固定电话指标院内设落地式电话交接箱五座，其主干引自城市道路主干网。区内一律采用电缆管道埋地敷设。3.7.2 固定电话需求量预测依照规划的各类建筑类别、建筑面积、各分区相关指标，预测电话需求量