长沙市新区基础设施建设工程可行性研究报告.doc

长沙市新区基础设施建设工程  可行性研究报告      湖南省某某工程咨询中心二一二年六月  长沙市新区基础设施建设工程  可行性研究报告  参加编制人员 主           任：副主任：总工程师：项目六处处长：项目负责人：  高级工程师高级工程师副研究员工程师工程师工程师工程师  第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称长沙市新区基础设施建设工程1.1.2项目建设单位简况长沙市经济发展投资集团有限公司是经市委、市政府批准于1999年9月组建成立的一家国有独资公司。公司主要职能是服务于市委、市政府的投资决策，担负城市基础设施建设及其管理工作。同时，拓展业务经营，发展城市经济。公司注册资本人民币1亿元，按中华人民共和国公司法规范运作，实行总经理负责制，设有总办、党办、工程部、财务部、经营管理部、审计监察部、投资发展部、征地拆迁部、行政管理部、采购办公室和法律顾问室，是资本和知识密集型企业。现有员工1029人，中专以上学历员工有515人，占员工总数50%；有高级职称2人，中级职称43人，初级职称22人，占员工总数的6.51%；至2011年止，公司资产总额达23亿元。2000年以来，公司从国家政策性、商业性、外国政府及外资银行、国债资金等五个渠道共融得资金13.5亿元。在城市建设项目方面，2000年以来，先后兴建了子午西路一期、永定城区防洪堤、城区截污干管、大庸桥公园、子午公园、张清公路、助农路等城市基础设施工程；投资改造了回龙路、城区道路绿化、主干道亮化和交通指挥灯等工程；为张清公路一、二期、张罗公路、张桑公路、常张高速联线等省属投资项目筹集了地方配套资金；承担了永定西路、大庸西路等工程投资的债务偿还；兴建了城市污水处理厂、城市垃圾处置场；投资在建的项目工程主要还有新火车站、五大片堤防（南庄坪、官黎坪、鹭鸶湾、彭家巷、胡家河）、子午西路、机场路扩建、且住岗片区城市道路建设（助农、且东、岗东路）等工程。在资本扩张和经营上，2000年以来，公司先后通过政府划转、收购、控股、组建等手段，划转了市中国旅行社，收购、控股了市土地房产开发公司、长康制药公司，组建并控股长沙景区环保旅游客运公司，新开办了长沙火车站广场建设开发公司、长沙市城市污水处理和城市垃圾处置公司。短短8年，公司由开办时5人团队发展到现在拥有员工1029人，公司由1个发展到现有二级公司8个；三级公司5个、参股公司2个的集团公司。年收入2.2亿元。公司多次被评为市、省先进企业，并获得省金融行业“讲信用、重合同”等荣誉称号。1.1.3可行性研究报告编制依据a）长沙市城市总体规划（20002020）；b）长沙市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；c）长沙市新区控制性详细规划；d）长沙科技工业园总体规划设计；e）长沙市人民政府 张府阅2011140号关于市经投集团公司向国家开发银行贷款项目有关问题的会议纪要；f）长沙市人民政府令第33号长沙市城市房屋拆迁办法；g）长沙市人民政府 张政函200710号长沙市人民政府关于更新市城区基准地价的通知；h）项目用地地形图1：2000；i）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；j）其他有关专业设计规范；k）建设单位提供的其他各项基础资料。1.1.4项目提出的理由与过程1.1.4.1项目提出的背景a）项目区概况长沙市位于湖南西北部，澧水之源，武陵山脉腹地。是1988年经国务院批准成立的省辖地级市。全市辖永定、武陵源两区和慈利、桑植两县，总面积9563平方公里，总人口161余万。    长沙市地处中亚热带山原型季风湿润气候区，境内气候温和，四季分明，光热充足，雨量充沛，土地肥沃，自然资源丰富，是全国十大水电基地之一，有“大理石之乡”、“杜仲之乡”的美誉。     长沙以旅游立市，其丰富独特的旅游资源名闻遐迩、冠绝寰宇。境内集“山峻、峰奇、水秀、谷幽、洞美、林翠”于一体的武陵源自然风景区由长沙森林公园、索溪峪、天子山三部分组成，总面积369平方公里。整个景区以世界罕见的石英砂岩、峰林峡谷地貌为主体，三千翠微峰，八百琉璃水，神姿仙态，风致天成，冠绝天下，被誉为“大自然的迷宫”、“天然博物馆、地球纪念物”、“扩大了的盆景、缩小了的仙境”。1992年12月，联合国教科文组织将其列入世界自然遗产名录。除此之外，“武陵之魂”天门山国家森林公园、“百里画廊”茅岩河漂流、“亚洲第一洞”九天洞等自然景观以及五盘山道教圣地、江南名刹普光禅寺、贺龙元帅故居等人文景观亦都别具特色、另有风韵。     长沙是少数民族地区，居住着土家族、白族、苗族，此外还有少数的满族、侗族、瑶族等少数民族，少数民族占全市总人口的百分之六十。各少数民族在长期的历史发展中，形成了他们独特的绚丽多彩的风情习俗，具有鲜明的民族特色和地方特色。     建市以来，长沙市以“大开放、大开发、大引进”的姿态和步伐走出了一条大发展之路，城市基础设施不断完善，经济飞跃发展、社会各项事业突飞猛进。一个“布局合理、设施齐全、环境优良、文明整洁，富有地方特色”的旅游新城矗立在人们面前。全市已基本形成以旅游工艺品开发、电力、采掘、食品、机械、纺织、化工、建材、印刷、冶金为主的工业体系。 2011年，全市实现生产总值151.2亿元，比上年增长14.6%，为建市以来增长速度最快的一年。旅游接待总规模达到1877万人次，旅游总收入达到91.25亿元，分别增长12%和1%。规模工业完成增加值20亿元，同比增长21%；实现净利润8000万元，比上年增长1倍；实现利税2.3亿元，比上年增长70%。农业增加值达到22.9亿元，同比增长5.2%。社会消费品零售总额实现49.3亿元，同比增长17%。全市完成财政总收入11.19亿元，其中一般预算收入7.87亿元，同比分别增长28.47%和29.48%。城镇居民人均可支配收入达到9595元，农民人均纯收入达到2580元，分别比上年增长13.9%和8%。生态环境不断改善，主要污染物减排任务全面完成。目前的新区是长沙城市总体规划中永定新城的一部分，在行政上属于西溪坪街道办事处管辖。西溪坪地区作为城市部分来开发建设最早可追溯至20世纪90年代早期。1992年4月，经省人民政府批准，市委、市政府成立了长沙旅游经济开发区，包括七个功能小区。西溪坪作为旅游工业开发区，是长沙旅游经济开发区的B区，其功能定位和建设目标是引进外资从事高科技、高新工业产品开发，发展以商业、金融为主的第三产业，围绕旅游建设一批无污染、高科技企业。其管理机构为区委、区政府成立的西溪坪旅游工业开发区管委会，并接受长沙旅游经济开发区管委会的统一管理。同时，市委、市政府还就西溪坪的开发明确了一些优惠政策。此后至2000年的八年间，西溪坪开发坚持“以地生财、滚动发展”的思路，积极招商引资，大力实施“两点一线”城市建设带动战略，规划建设项目20多个，完成投资10多个亿，相继完成了长沙老火车站客运站改造，建成了鸬鹚湾大桥，拉通了永定大道，建设了长沙小商品市场、万门程控电话大楼、第三自来水厂等一批重大基础性项目，西溪坪与老城区实现了物理上的对接，开发建设取得了初步成效。西溪坪作为永定新城提出并进行开发建设，是从新世纪开始的。2000年，市委、市政府在关于进一步加快小城镇发展的意见（张发20004号）中明确提出，“永定区要以西溪坪为重点，高起点规划，高标准建设，并逐步建设成为永定区的政治、经济、文化中心”，对西溪坪进行了新的定位。2001年，区委、区政府把“开发建设西溪坪新城，扩大城市容量”当作一项重要内容写入全区“十五”规划纲要。2002年，区委、区政府提出“建设长沙旅游核心服务区”的发展战略，并在当年的全区第四次党代会上作出了“加快建设西溪坪新区”的重要工作部署，明确要求以建永定新区、创旅游新城为奋斗目标，以区直机关搬迁和科技工业园建设为契机，把西溪坪建设成为全市产业升级的先行区、技术创新的辐射区、城镇化示范区和经济发展的主要增长点，正式把永定新城建设摆上了议事日程。几年来，随着以一山一水一城两园为内容的“五个一”工程的相继启动（其中“一城”即“旅游新城”，包括旧城改造和新城建设两部分），区委、区政府不失时机地把新城建设重点由发展工业转变到整体开发建设，逐步完善了新城的功能定位，开展了规划设计、基础建设、招商引资等卓有成效的开发建设工作。b）项目由来作为永定新城的组成部分，新区经过多年开发建设，已建成永定大道、车站路等五条街道（公路），基本形成了两纵三横的交通主干网络。常张高速公路、张罗公路两条区域性公路交汇于新城，使新城成为连通长沙、自治州交通网络的交汇枢纽，城市公路交通事业得到较大发展，目前已建成了长沙长途汽车客运站，开通了与老城区相连接的1、2、7路公交车。另外，城市供水、排污管（渠）、电路、通信、有线电视网络主干道基本拉通。随着长沙火车站的改造建成，依托高度集中的火车站旅客人流，老火车站一带已建成了比较繁华的商业服务街区。据统计，从2001年至今，永定新城内共审批建设各类项目126个，项目建设用地面积达到4718亩（其中临时用地面积641亩）；整个新城各类建筑面积达到74万平方米（其中居民、农户住宅面积35万平方米）。2001年以来，该区域的国内生产总值年均增速达到15%。由于新区在基础设施建设上缺少足够的资金投入，目前仅在老火车站一带建成城市街区，仅有一条通过以土地置换招商换来的真正意义上的街道，仅有一个城市广场（老火车站广场），包括城市路网在内的基础设施建设很不完善，存在严重滞后现象。目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，省委、省政府已经启动第二轮湘西地区开发，并把打造长沙世界旅游精品摆到与“长株潭”同等重要的战略地位。长沙市在2011年政府工作报告中提出2012年的城市发展目标：“加快城市建设和其它基础设施建设，着力打造经济发展平台。以构建产业发展物质技术平台、拓展产业发展战略空间为核心，在完善城市功能、改观城市面貌上争取实现重大突破”。以此为契机，长沙市政府计划通过招商引资，开展新区的基础设施建设，推动其社会经济快速发展。1.1.4.2项目提出的理由a）改变城市基础设施落后面貌，改善人居环境的需要新区是永定新城的主要组成部分，其城市基础设施建设极不完善。一是城市公路交通的发展与永定新城作为全市公路交通枢纽的地位极不适应。从城市交通方面来看，常张高速公路、张罗公路及正在建设的张沅公路汇集于此，将成为通往常德、长沙、沅陵、湘西地区和本区沅古坪、大坪等乡镇的必由之地，随着张罗公路、常张高速公路的通车，永定新城事实上已经成为全市乃至整个湘西北地区交通的连接枢纽。但目前永定新城的道路交通建设刚刚起步，连接这三条区际公路交通要道仅靠一条永定大道，由于永定大道建设标准低、建设年限长，已经十分陈旧老化，现已不能承载常张高速公路开通后巨大的车流量，而三年后张罗、张沅公路的全面开通必将给永定新城的城市交通带来更大挑战。二是仓储业、运输业的发展与地区人流物流的加速严重不适应。随着常张高速公路的开通，以及长沙火车站货运站的逐步改造，每天有大量人流、货物通过铁路、公路运输在这里加速流动，西溪坪已经成为一个巨大的人流物流集散地。但目前片区内没有一个上规模的仓储，货运站、客运站、停车场等设施也才刚刚起步建设，大量运抵长沙火车站的货物无处存放，只能堆积在火车站附近的田地里，仅火车站周边就有120多亩田地被用作临时存货场。三是城市基础设施的滞后与城市人口的急速增加极不适应。由于西溪坪的区位优势日益显现，这里逐渐成为投资、房地产开发的热点，未来510年，永定新城的城市人口必将急速增加到8万人左右。而目前片区内的各种城市基础设施极为落后，一些基础设施建设甚至是空白，必将带来空前的人居环境压力。因此，本项目将按照长沙市城市总体规划进行新区的基础设施建设，从根本上解决该区域的环境问题，同时改善该区域的居住环境。b）改变城市面貌，改善投资环境的需要长沙经济开发区位于新区内，虽然近几年引进了一些工业项目，但由于该片区的基础设施建设滞后，造成投资环境不佳，投资吸引力不强，引进的大型建设项目不多，使得西溪坪的区域经济发展较慢，与西溪坪将来“作为永定区的政治、经济、文化中心”、“成为全市产业升级的先行区、技术创新的辐射区、城镇化示范区和经济发展的主要增长点”的定位不相称，亦与长沙旅游城市的形象不相称。因此，本项目建设完成后，将通过良好的基础设施条件与政策优惠条件吸引大量的工商业、服务业、房地产业等进入本项目区，给该区域带来了经济繁荣。c）实现集约用地，充分发挥城市经济的聚集效益的需要目前西溪坪的开发建设基本上处于市、区、企业各自为政、混乱无序的现状。这一现状导致的直接后果就是城市建设的失控。一是片区内建私房现象愈演愈烈。2001年至今，片区内新增居民私房住宅350多栋，建房面积达12万平方米，占用土地面积达到150多亩。二是违规建设的现象严重。一些业主在彭家巷、打鼓台等村（居）采取与村民签约租地的方式，投资上千万元兴建了占地面积约250多亩的垂钓园。这些垂钓园建设均为临时占地，无合法建设手续。2009年上半年，老院子旅游文化有限公司违章建设1900多平方米建筑，影响很大。由于区级管理权力的缺位，市级管理权力的失位，对这些违章建设行为基本上处于失控状态。三是圈占土地的现象普遍。一些企业、单位通过市级审批，在西溪坪大肆圈占土地，控制了大量土地，使土地资源大量流失。如2001年启动的西溪坪木业大市场项目，由于多种原因，该项目建设最初的设想基本未实现，但这个项目实际圈占的土地达到近100亩。一些市直部门也纷纷瞄准西溪坪，采取各种手段立项审批了260多亩土地。显而易见，大量的私房、违规建设行为不仅造成城市宝贵土地资源的浪费和破坏，而且其既成事实的建设也将给今后的整体开发建设增添巨额的拆迁安置成本费用。而企业、单位控制的土地，不仅使政府丧失了一大笔经营城市土地可以带来的预期收益，而且也给今后的整体开发建设增加了一系列矛盾和纠纷，成为制约永定新城开发建设的一大障碍。而且，从目前建设的整体效果上看，这些新的开发建设项目又在重复老城区建设的老路，整个新城建设缺乏科学的规划，建筑风格比较差，缺乏品位，与城市整体功能定位不配套，没有体现新城的新意。大量的重复建设、非法建设完全违背了经营现代城市的理念和永定新城整体开发建设的总体思路，严重影响了新城建设的整体效果和效益。按照目前的建设速度推算，如果任由无序建设的状况自由发展，新城内可供开发的土地资源将在三、五年时间内消耗殆尽。因此，长沙市经济发展投资集团有限公司作为本项目建设的开发、投资主体，将代表政府统一运作土地资源，开展招商引资，进行片区内基础设施项目建设，可实现集约用地的目标，合理开发利用城市土地资源，充分发挥城市经济的聚集效益。1.2项目概况1.2.1拟建地点项目用地位于长沙市新区，毗邻澧水。1.2.2建设规模与目标根据长沙市新区控制性详细规划和长沙科技工业园总体规划设计，本项目总用地面积约为455.77ha（折合6836.61亩，澧水以北片区仅考虑部分道路用地），其中：澧水以南片区443.3 ha，澧水以北片区部分道路用地面积12.47ha。项目可供出售的用地面积为230ha（折合3450亩）。项目建设内容为：455.77ha项目用地的征地、拆迁与土地平整，44.898km项目区内路网工程及其沿线水、电、通讯、燃气、管线、绿化等市政配套基础设施的建设，主要工程量指标见表1-1。本项目建成后，用地性质主要为：商业、居住用地和公共设施用地等。       1.2.3项目建设方案项目建设方案包括：总平面布置、道路工程、给排水、供配电及弱电、燃气工程、绿化景观工程、消防等，其主要技术经济指标见表1-1。1.2.4主要技术经济指标工程主要技术经济指标详见表1-1。表1-1  工程主要技术经济一览表序 号指标名称单 位指标备注1总用地面积ha455.77折合6836.61亩1.1南片区用地面积ha443.3折合6650亩 其中：        居住用地面积ha79      公共设施用地面积ha109.7      仓储用地ha32      工业用地ha9.3      对外交通用地ha15.6      道路广场用地面积ha107.8      市政公用设施用地面积ha9.7      绿化用地ha80.2 1.2北片区部分道路用地面积ha12.47 2主要工程量   2.1新建道路长度km44.89826条道路 其中        南片区新建道路长度km41.78124条道路     北片区新建道路长度km3.1172条道路2.2给水管道长m32094 2.3雨水管道长m14275 2.4污水管道长m20131 2.5燃气管道长m32093 2.6供配电管线长m1725 2.7电信管线长m27851 2.8土石方量万m3703.4 3建设期年4 4总投资万元316859.8 4.1南片区投资万元301495.51 4.2北片区部分道路投资万元15364.28 5经营收入万元345345计算期内6贷款偿还期年8 7利息备付率 5.77 8偿债备付率 1.84  第二章 市场分析与建设内容2.1长沙土地市场运行现状2.1.1土地资源状况据经湖南省国土资源厅确认的土地利用总体规划修编基础数据，截至2009年末，长沙全市土地总面积为951603.2公顷，其中：农用地827483公顷，约占土地总面积的86.96%；建设用地38671.8公顷，约占土地总面积4.06%；未利用地85448.4公顷，约占土地总面积8.98%。农用地中，耕地119220.3公顷，约占土地总面积12.53%；园地16757.6公顷，约占土地面积1.76%；林地633165.3公顷，约占土地总面积的66.54%；牧草地3093.3公顷，约占土地总面积的0.33%；其它农用地55246.5公顷，约占土地总面积的5.81%。项目所处地为长沙市永定区，该区是全市政治、经济、文化中心。全区建设用地8310.6公顷，约占全市建设用地总面积的21.49%。项目所处片区位于永定区西溪坪组团（含珍珠峪组团），该片区为常张高速出口至鸬鹚湾大桥、枝柳铁路与澧水河之间的区域，在行政上属于西溪坪街道办事处管辖，包括西溪坪、胡家岗、覃家岗、胡家河、打鼓台、渡口、彭家巷、两岔等8个居委会（村），总面积约9.065平方公里。2.1.2土地市场运行状况2002年，我国经济进入一个新的增长新周期。该年，长沙市永定区（不包括市直）土地开发投资5001万元，完成土地开发面积30.98万平方米，购置土地面积23.04万平方米，分别比2001年增长5倍、1.6倍。之后几年土地开发呈增长态势。2011年，受宏观经济调控，全区土地开发利用呈现下降趋势。2011年1-9月份，完成土地开发面积15.8万平方米，同比下降67.2%，土地成交价款4918万元，与上年同期相比下降56.1%。全区房地产开发企业购置土地面积18.6万平方米，与上年同期相比下降62.1%（见下图2-1）。但与此同时，土地价格大幅上升。据长沙国土资源局统计结果，2009年全市城区土地出让成交均价为27万元，2010年上升到30万元，同比增长11.1%，至2011年，城区土地出让成交均价达67万元，同比增长120%（见下图2-2）。2.2项目升值潜力分析与价格预测2.2.1价值潜力分析项目所在地土地预期升值潜力由其所在地未来区域经济发展、居民商业投资和住宅投资需求、项目区位等因素共同决定。a）当地区域经济未来增长潜力项目所在地长沙市是国内外有名的旅游城市，拥有长沙国家森林公园、天子山自然保护区、索溪峪自然保护区和杨家界四大景区，风景游览区面积 264.6 平方公里，是中国首批入选的世界自然遗产、世界首批地质公园、国家首批 5A 级旅游景区。2011年，全市各景点共接待国内外游客1878万人次，实现旅游收入91.25亿元，分别比上年增长12.1%、15%。在旅游业的发展带动下，全市近几年经济发展迅速。长沙市统计局数据显示，“十五”期间，全市经济年均增长率达10.6%，比“九五”时期快0.8个百分点。2010年，全市实现生产总值 127.54亿元，比上年增长12.1%。2011年，全市实现生产总值 151.34亿元，比上年增长14.6%，增速为建市以来新高，比全省、全国分别快0.2和3.2个百分点，连续5年保持两位数增长（见下图2-3）。根据世界旅游组织预测，我国到2014年可能超过西班牙，成为世界上第二大旅游目的地国；到2020年，我国甚至可能超过法国，成为全球最受青睐的旅游首选地。作为某某知名旅游景区，长沙近年旅游基础设施正进一步完善。2011年，武陵源景区入选全国首批5A景区，天门山、万福温泉进入4A级景区行列，武陵源某某度假村等一批按五星级标准建造的酒店相继试营业。旅游规范化管理制度建设和信息化程度正在加强，因此预期其旅游经济将有更好的发展前景。同时，长沙市是纳入国家西部大开发发展战略的区域，享有区别于其它区域的特惠政策。仅2009年全市28个列入湘西开发的重点产业项目开工27个，到位资金22.78亿元，累计完成投资19.51亿元，有14个项目的部分生产线建成试产，新增销售收入2.76亿元、利税0.28亿元。因此预期未来长沙市区域经济将保持持续、稳定、高速增长趋势。b）当地商业投资和房产投资需求增长潜力经济的发展将带来居民收入水平的不断提高，尤其是导致中产人群规模扩大，这将进一步带动长沙市商贸物流、娱乐休闲等行业的发展，也带来房地产投资景气的进一步上升。2011年，按常住人口计算，全市人均生产总值首次突破万元大关，达10202元（折合1369美元），增长14.2%。全市城镇居民全年人均可支配收入9484元，比上年增长12.6%，其中经营性收入增长126.5%。这反映出近年居民经营性资产增长速度正处于超常发展过程中，商业投资处于快速发展中。在经济持续稳定增长背景下，经营性资产具有稳定、快速的增值潜力，容易使部分居民成为中产阶层。这部分人群具有较强的商业投资和房产投资能力，因此，长沙市商业投资和房产投资需求将有更好的经济支撑。c）项目区位条件和片区发展前景项目所处片区位于永定区西溪坪组团（含珍珠峪组团）。2000年，长沙市委、市政府在关于进一步加快小城镇发展的意见（张发20004号）中明确提出，“永定区要以西溪坪为重点，高起点规划，高标准建设，并逐步建设成为永定区的政治、经济、文化中心”，对新区进行了新的定位。2001年，永定区区委、区政府把“开发建设西溪坪新城，扩大城市容量”作为一项重要内容写入全区“十五”规划纲要。2002年，区委、区政府提出“建设长沙旅游核心服务区”的发展战略，并在当年的全区第四次党代会上作出了“加快建设西溪坪新区”的重要工作部署，明确要求以建永定新区、创旅游新城为奋斗目标，以区直机关搬迁和科技工业园建设为契机，把西溪坪建设成为全市产业升级的先行区、技术创新的辐射区、城镇化示范区和经济发展的主要增长点。目前，经过多年开发建设，西溪坪永定新城雏形初显。新城已建成永定大道、车站路等五条街道（公路），总长6120米，基本形成了两纵三横的交通主干网络。常张高速公路、张罗公路两条区域性公路交汇于新城，使新城成为连通长沙、自治州交通网络的交汇枢纽。长沙长途汽车客运站建成，开通了与老城区相连接的1、2、7路公交车。城市供水、排污管（渠）、电路、通信、有线电视网络主干道基本拉通。长沙火车站改造建成，成为比较繁华的商业服务街区。由此可知，项目所在片区将成为长沙新的经济、文化中心。由于本项目处于火车站周边，具有更高的升值预期。综上所述，项目所在市宏观经济和商贸业将有持续稳定的高增长预期，能够为项目建设提供产业支持。项目所在片区将成为长沙市新的经济、文化中心，项目增值尚处于启动阶段，因此项目应有高于其它地块更快的升值速度。2.2.2价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。从上面现状数据可以看出，近几年尤其是2011年长沙市土地交易价格有很大的增长，但各年同比增长率水平存在很大的差异，不具有稳定性，其值难以准确反映未来价格的变化趋势，需要借助其它观测数据进行预测。据图2-2提供的基础数据，结合以上对项目所在片区发展潜力的分析，并参比中国城市地价动态监测系统对中南地区城市（江西、湖北、湖南等省的大城市和重庆市）2001-2010年综合用地价格年均增长7%的监测结果，预期未来10年本项目价格年均增速为8%左右。长沙市区2011年综合用地平均交易价格为67万元，其中交易价格最高的为西溪坪组团西向官黎坪组团中的官黎坪办事处，其土地价格净用地价格达到128万/亩。由于各地块所处具体区位、用途不同，其价值会有较大的差异。本项目为综合用地，且处于火车站、区政府、银监会、木业大市场等集中的中心地段，其价值应高于市区综合用地平均水平。为保守计，预测以2011年市区综合用地平均交易价格作为项目的基准货币价值，以年均8%的增长率计，其测算结果如下。表2-1 项目土地价格预测     单位：万元年份价格201167201272.4201378.1201484.4201591.2201698.42013106.32014114.82015124.02016133.92013144.62016-2013年均价(土地出让期)120.3 工业用地按目前价格22万元/亩计。2.3建设内容根据长沙市新区控制性详细规划和长沙科技工业园总体规划设计，本项目总用地面积约为455.77ha（折合6836.61亩，澧水以北片区仅考虑部分道路用地），其中：澧水以南片区443.3 ha，澧水以北片区部分道路用地面积12.47ha。项目可供出售的用地面积为230ha（折合3450亩）。本项目建设内容主要为：455.77ha项目用地的征地、拆迁与土地平整，44.898km项目区内路网工程及其沿线水、电、通讯、燃气、管线等市政配套基础设施的建设。主要建设内容详见表2-2。表2-2    主要建设内容一览表序 号指标名称单 位指标备注1总用地面积ha455.77折合6836.61亩1.1南片区用地面积ha443.3折合6650亩 其中：        居住用地面积ha79      公共设施用地面积ha109.7      仓储用地ha32      工业用地ha9.3      对外交通用地ha15.6      道路广场用地面积ha107.8      市政公用设施用地面积ha9.7      绿化用地ha80.2 1.2北片区部分道路用地面积ha12.47 2主要工程量   2.1新建道路长度km44.89826条道路 其中        南片区新建道路长度km41.78124条道路     北片区新建道路长度km3.1172条道路2.2给水管道长m32094 2.3雨水管道长m14275 2.4污水管道长m20131 2.5燃气管道长m32093 2.6供配电管线长m1725 2.7电信管线长m27851 2.8土石方量万m3703.4 第三章 场址建设条件3.1场址现状3.1.1地理位置新区位于长沙市的东南角，东、西、北三面环依澧水，西与城市中心区隔河相望。焦柳铁路紧靠南侧东西穿越，长沙火车货运站处在片区内。另外，与西溪坪隔河相望、澧水以北有一块地在本项目用地规划范围内。3.1.2土地利用现状项目区域内主要为耕地、林地、弃置地和部分村镇建设用地。现状建筑少，建成区不足11%。长沙科技工业园有部分设在项目区内。3.2场址建设条件3.2.1地形、地貌、地震情况地形、地貌：项目区地势较为平坦，北部区域最高与最低高差不足5米，地形走势为南高北低、西高东低，目前区内空地主要为耕地及河滩地。山区石灰层在市区及周边分布甚广，岩溶地貌发育堪称全省之冠。流水沿层节理缝隙溶留溶蚀，多形在犬牙奇突的峰脊，进而成峰林和石灰岩孤峰。另发育有石林、漏斗、落水洞、地下暗河等。共同构成复杂的峰丛谷地形与丘陵漏斗洼地形溶蚀山原地貌。山地岩层倾角不大，形成单山形态，且山地、山原的西北角不大，形成单面山岗形态，山地、山原的西北坡与北坡分别缓于东南坡与南坡。山原边缘部分为近似壁立的悬崖峭壁，山高谷深，气垫雄伟，风景甚佳。市城区地势为两侧高(北侧朝天关，南侧七星山)中间低，属中低山区。地震：根据中华人民共和国地震参数区划图（GB183062001），该区域地震峰值加速度为0.05g，地震反应谱特征周期为0.35，对照地震烈度为度。为地震设防区。3.2.2地质和水文地质：项目所在地经历过多次大地构造运动，尤其是第四纪新构造运动对该区的地层岩性、地质构造、地貌景观形成的作用和影响最为深刻巨大。城区及周边出露的地层自老而新依次为：元古界的板溪群、古生界的震旦系和白垩系、新生界的第四系等。区域内褶皱极为发育，主要褶皱有桑植-石门复式相斜和武陵山脉复式背斜。断裂主要有永定-保靖断裂带，该断裂总体作逆时针水平移动。城区地层只有寒玵系、志留系下统、白垩系、第四系冲积等。基本能满足拟建项目对工程地质条件的要求。详细情况待作工程地质详勘时查明。水文：长沙位于武陵山脉东部末端，多崇山峻岭，水资源丰富，主要属于长沙水系支流澧水系，另有沅江水系少数支流，澧水干流在长沙市境内总流程388公里，年注入洞庭湖水量40多亿立方米，控制流域面积7255平方公里 。干流鹭鸶湾水文站址多年平均流量154m3/s，年侵蚀模数451T/km2，其中58月汛期输沙量约占全年的90%，澧水源自长沙市桑植县，流经长沙城区后，取道慈利、石门、澧县、津市，由小渡口进入西洞庭湖之七星湖。项目所在地地下水主要为地下潜水，大部分存于第(5)层泥砂卵石层，其来源和补给基本上是大气降水和澧水河的渗透水，水质好且较丰富。当地居民自古即有取地下水作生活和灌溉用水的习惯，但未见地下水位下降，地下水初见水位一般在距地表15.621.4m，静水位一般在距地表13.7115.43m。3.2.3气候条件长沙市全境地处北中纬度，属中亚热带山原型季风性湿润气候。总的气候特点是：四季分明、雨量充沛、无霜期长、严寒期短。由于受地形的影响，气候复杂多变，且垂直气候差异明显。境内风向随季节转换变化较明显，秋、冬、春三季多为偏北风，夏季盛行东风和东北风。全年全区平均气温为16左右，一年中元月份气温最低，平均气温为3.54.3，极端最低气温为-6，七月份气温高，平均气温为2629。历年平均日照、气温和降水量分别为1440小时、16度和1400毫米左右，历年平均无霜期在216天至269天之间。3.2.4城镇规划及社会环境条件本项目符合长沙市城市总体规划（20002020）、长沙市新区控制性详细规划及长沙科技工业园总体规划设计等相关要求。长沙市城市总体规划（20002020）中提出：“根据城市发展用地沿澧水两岸分布的特点，采用多种中心组团式带形布局的城市结构。形成永定组团（旧城区）、南庄坪组团、官黎坪组团、西溪坪组团、且住岗组团以及珍珠峪组团。并使自然山水环境、风光景色融入城市之中。”长沙市新区控制性详细规划中关于新区的发展目标与定位为：1）彰现长沙地域文化特征，山、水、城和谐发展的生态新城；2）代表长沙形象、具有某某水准的旅游休闲生态区；3）安全舒适的和谐居住社区。目前，长沙城市总体规划修编、长沙城市近期建设规划、长沙城市组团详细规划等专项规划正在抓紧编制中，这些将对本项目的实施起着重要的指导作用。3.2.5交通运输条件项目区已建成永定大道、车站路等五条街道（公路），基本形成了两纵三横的交通主干网络。常张高速公路、张罗公路两条区域性公路交汇于西溪坪，使其成为连通长沙、自治州交通网络的交汇枢纽，城市公路交通事业得到较大发展，目前已建成了长沙长途汽车客运站，开通了与老城区相连接的1、2、7路公交车。3.2.6公用设施条件a）给排水：项目区内现状生活用水来自第三水厂。沿永定大道设有给水管，澧水以北地块的饮水仍采用地下取水形式。永定大道建有一条排水管，其余均为零散明沟排水排污，直接排入澧水河及附近水体，影响了环境卫生。b）电力电信：红壁岩水电站位于规划区澧水河边。规划区内有110kV变电站一座珍珠峪110kV变电站。胡家坪220kV变电站在规划区旁。园区内现状有3条110kV高压线穿越，线路全部架空敷设，布局凌乱。有电信模块局三处西溪坪中心局、彭家巷模块局和区政府模块局，与长沙电信局由24蕊光缆连接。区内现建有联通、移动转信塔，并且已经开通宽带，网络覆盖全区。c）燃气：项目区现状尚未建设天然气管道，规划区内少部分居民使用液化石油气，以瓶装方式供应，没有通液化气管道。居民使用较多的是煤、柴等燃料。有少部分居民使用太阳能，主要用于热水。3.2.7防洪条件澧水贯穿整个项目区，区内已有一已建红壁岩水电站，具有较好的防洪蓄水调节能力。按50年一遇的洪水位线为167.1米。3.2.8征地、拆迁、移民安置条件本项目需征地455.77ha（折合6836.55亩），现状居住人口约10000人。区内居住建筑有近几年新建的小标准商住区，还有单位宿舍和自然村落，其中自然村落用地占居住用地的81%，并且分布较零散，居住环境较差，缺乏绿化系统以及开放的公共空间和相应的配套设施，对未来发展影响较大。项目区内拆迁、安置应根据长沙市人民政府令（第33号）长沙市城市房屋拆迁管理办法和长沙市征地拆迁补偿标准以及市国土局核定的指标进行。移民安置方式为