项目可行性研究该书内容报告编写.ppt

第九章 项目可行性研究,概述、内容 报告编写,勾兑白酒质量标准,第一节 房地产投资项目可行性研究概述,一、可行性研究分类 二、房地产开发程序与可行性研究的关系 三、可行性研究与项目评估 四、房地产项目可行性分析的内容,勾兑白酒质量标准,分类,二,开发程序与可行性研究关系,勾兑白酒质量标准,流程,勾兑白酒质量标准,内 容,勾兑白酒质量标准,勾兑白酒质量标准,可行性研究报告的内容,1、项目概况：介绍项目的背景（即由来）；项目的主要建设 内容；项目建设的必要性；报告编制的依据（立项、规划、政 策、委托方提供的有关资料）；项目财务测算的主要指标（总 投资及其构成；销售收入、利润、利润率；财务评价指标等） 2、公司情况：属合营企业者，阐明公司名称、经营宗旨、经 营范围、经营规模；合营各方基本情况（名称、法定地址、法 定代表人、职务、国籍）；合营公司总投资额及双方出资情况 （投资额、注册资本、注册资本份额、资金运转方式）；合营 期限；合营性质。 3、市场分析：考虑当前本开发项目的销售情况及房地产市场 现状、前景预测和对本项目的影响。,可行性研究报告的内容,4、项目选址及建设条件：项目位置、基地现状、周边环境、大市政条件。 5、规划构思及建设规模：规划构思包括主体结构用途、配 套服务设施、道路交通形式、绿化方式、建筑风格、结构类 型等。建设规模包括主要技术经济指标，如总占地面积、规 划建设用地面积、规划建筑面积、配套设施面积、容积率、 绿化面积、绿化覆盖率等。 6、物料消耗与供应：“三材”用料、水、电、气等的用量。 7、基础设施：项目自身的基础设施规划安排。 8、（消防、安全、）节能 9、环境保护,可行性研究报告的内容,10、建设进度 11、公司机构设置与人员组织 12、投资估算及资金筹措 13、财务分析（包括基础数据说明；收入及税金估算；总 成本费用估算；现金流量分析；资金平衡分析） 14、不确定性分析（盈亏平衡分析；敏感性分析） 15、外汇平衡分析：公司是否具有涉外经营权，销售收取 外汇所占比例，以及外汇需要支出项目，外汇结算是否能够 平衡。 16、结论与建议,可行性研究报告的内容,17、附表： （1）经济技术指标表；（2）物料供应表；（3）投资估算表；（4）投资使用与资金筹措表；（5）销售收入及税金估算表；（6）损益表；（7）借款还本付息计算表；（8）现金流量表（全部投资）；（9）现金流量表（自有资金）；（10）资金来源与运用表；（11）资产负债表；（12）外汇平衡表；（13）敏感性分析表等 18、附件 （1）有关项目立项资料 （2）有关企业资料（营业执照、章程、验资报告、合作协议 等） （3）有关项目规划批复资料 （4）有关市政设施的规划或可行性研究资料和环境评价 （5）有关该项目的各部门协调会议纪要 （6）项目的位置图,房地产贷款项目评估报告的框架,建设银行房地产贷款项目评估报告要求 1、项目评估结论 2、借款人及项目主要关系人资信评估 3、项目概况和建设情况评估 4、项目市场情况评估 5、投资估算与融资方案评估 6、财务基础数据的确定 7、财务效益评估 8、不确定性分析 9、银行效益与风险防范措施评估 10、附表及附件 报告内容参见附件1,可行性研究报告的编制,一、资料收集 二、编制技术程序,一、资料收集,1、公司情况：公司合作各方情况说明；合作协议书；项目公司章程；企业法人执照；企业注册资金验资报告 2、项目前期审批资料：项目建议书及有关立项批复；项目选址意见书（含位置图）；规划设计条件通知书；审定设计方案通知书（含规划图和建筑设计图）；市政咨询意见 （如危改项目，市政公用局、电力等部门出具的意见）,续上,3、项目现状基本情况：占地面积（其中，规划建设用地面积、 市政代征地面积、保留用地面积）；现有建筑面积（住宅面积 （按公房和私房分）、单位用房面积（按商业、办公、学校等 性质分）；现状居住人口、户数，单位数量；树木、公厕等； 市政基础设施情况（上水、下水、电力、供气、供热、电信的 管线情况、设施用房情况） 4、项目规划设想：总建筑面积（其中，物业分割情况：（1） 住宅、写字楼、商场、公寓、地下车库、人防及设备用房、配 套设施用房（居委会、锅炉房、煤气调压站、变电室等）；或 者简单分为居住物业、配套公建、非配套公建；（2）地上建 筑面积和地下建筑面积）；绿地率；规划容积率；建筑密度； 各类建筑成本的初步估算资料。 第五节 房地产投资项目可行性研究报告的编制,续上,5、拆迁设想：居民补偿标准；住宅和单位用房补偿设想；树木、公 厕、市政管线补偿费用等 6、市政和环保咨询情况，包括： （1）供电：北京供电企业管理协会咨询服务部的“供电可行性咨询 报告”； （2）上水：市自来水公司设计部门的“给水规划方案”； （3）下水：市政局的四方市政技术开发公司的“排水方案”； （4）供热：热力公司业务科的“规划供热方案”； （5）煤气：煤气公司的“煤气大市政综合意见； （6）天然气：天然气公司的有关咨询方案； （7）电信：电信规划设计院的“内部电信管道建设方案”； （8）环保：市环保所对“环境影响分析”（由市环保所做）的批复； （9）其他：有关该项目或所在地区市政综合协调会的纪要,续上,7、项目建设进度安排：是否分期进行（各期建设内容和规 模）；项目建设周期（各栋号开工时间、竣工时间等） 8、项目资金落实情况：自有资金（注册资金、自筹资金） ；贷款规模（贷款期限、利率和还款要求） 9、项目经营设想：销售、出租和自用房产的数量；售价和 租金的水平；分期销售和分期租赁的计划（预售和预租的 物业类型、面积、收款计划）；出租经营的成本费用构成 和各自取费标准,二、编制技术程序,1、了解项目的公司情况和该项目的来龙去脉； 2、了解项目的现状和规划情况，主要是需拆迁的情况和规划物业的分割情况； 3、了解项目的市政基础设施情况和规划设想； 4、初步分析项目的市场前景，主要在不同物业的售价和租金的定位上；,技术程序,5、估算项目的投资构成（根据规模，应有针对性的控制和调整），编制总投资估算表； 6、确定项目的建设进度安排（编制工程进度表，即横道图）和分期（按年、半年或季度）投资情况； 7、确定销售计划，编制销售收入与税金及附加预测表； 8、初步编制项目的损益表（注意：各年的开发成本并非按实际投入的资金计算，而是按照销售的商品房面积来分摊）；,续上,9、根据项目的资金情况（包括自有资金和预售（租）收 入），分析能否保持建设期间各期的资金平衡（需要注意 的是，并非所有的预售所得都用来投入建设，而是扣除必 要的两税一费、销售费用和利息（若有贷款的话）；如 果自有资金和预售收入难于满足投资的需求，应考虑安排 贷款，此时应考虑编制借款还本付息计算表，每年的利息 作为当期损益，计入开发费用，同时列支在总投资估算中； 编制投资使用计划及资金筹措表； 10、上述的第5-8步是财务测算的关键环节，应根据不同 项目具体分析（特别是涉及到贷款的情况下，需细加斟酌）,续上,11、对于销售和出租并存的项目，总投资中的建设投资按所有物业的投资额考虑；但在损益表中计算利润时，应将销售和出租两部分分开： （1）出租部分的总成本费用中含有折旧费和摊销费（按出租物业 占总物业面积比例来确定其建设投资，即形成的资产价值），而销售 部分参照各年销售收入来回收（或核销）相应的开发成本； （2）有关税金：土地增值税仅对销售部分征收，不对出租经营部 分征收，应按比例单独计算，其他税金（两税一费）则单独计算后再 汇总； （3）有关费用：根据实际发生情况，按实际发生时间投入计算； （4）发生时点：土地增值税和所得税一般按销售完成后才结算； 出租经营时按年度结算所得税,续上,12、编制现金流量表（全部投资）和现金流量表 （自有资金），计算有关指标（注意：如果不需 贷款且仅计算总自有资金（而不是分合资各方单 独编表的话）的现金流量表，有关指标（净现值 和内部投资收益率）和全部投资完全一样，可以 不编） 13、编制资金来源与运用表（资产负债表和外汇平 衡表根据情况编）。,附件1：房地产贷款项目评估,一、项目评估结论 （一）项目受理情况（简要介绍项目的由来，客户提出贷款 申请的时间、金额、期限、利率，建设银行受理并开始评估 项目的时间、过程） （二）贷款项目评估结论 1.建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件（如评估结果为 不同意为项目提供贷款，说明不同意的理由） 2.概括项目的竞争优势和劣势 3.该项目贷款给银行带来的收益（1）直接收益；2）间 接收益） 4.银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施（1） 潜在风险； 2 ） 风险防范措施） 5.有关数据摘要,有关数据摘要,二、借款人及关系人评价 （一）借款人评价见下表,（二）项目其他主要关系人评价,（若借款人没有经营业绩，应对借款人母公司或其他主要投资人进行客户评价，并在此列表反映有关单位的基本情况）附主要关系人基本情况表（有多个主要关系人的，应分别填列） 项目相关人家族树图（根据项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘出项目各方关系树形图）,三、项目概况和建设情况评估,1.项目基本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设 指标、总投资和开发期及项目所在地区有关房地产开发的政 策、发展规划和发展状况) 2.项目建设条件（调查项目建设是否已经取得政府有关部门 的批准文件） 3.项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况并对预 计工程进度、销售计划进行分析） 4.项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的 资质、业绩及参与本项目有关人员的技术水平） 5.环境评估（调查项目的环境状况，并分析项目建设对周边 环境的影响）,四、项目市场情况评估,1.房地产投资环境评估（主要分析国家、区域、经济、文化 教育条件、城市基础设施等情况进行分析） 2.项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收 益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性 ，判断项目的档次及其面向的主要消费群体） 3.房地产经营方式评估（主要分析项目采取租售、自营等不 同经营方式的市场情况） 4.市场情况评估（1）供求情况；（2）价格分析； （3）成本分析；（4）项目竞争能力分析；（5）销售前 景分析）,五、投资估算与融资方案评估,1.房地产项目资金需求预测 （分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理。并测算各项 费用）（1）土地费用;（2）前期工程费;（3）基础设 施建设费；（4）建筑安装工程费；（5）公共配套设施建 设费；（6）开发间接费用；（7）管理费用；（8）财务 费用；（9）销售费用；（10）开发期税费；（11）其 他费用；（12）不可预见费；（13）经营资金； 经评估，调整房地产项目总投资为_万元，其中：开发建 设投资_万元，经营资金_万元。 （并据此填列项目总投资估算表）,2.融资方案评估 简述项目的资金筹措方案：该项目总投资_万元，其中自 有资金 万元，预租售收入_万元，银行贷款_万元 ，其它资金来源 万元，此次申请建行贷款_万元。 自有资金（指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金 ，具体）、预租售收入、银行贷款、其他资金来源（外部投 资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金）、利用 外资情况和方式、投资估算及融资方案尚存的主要问题 （根据项目所需资金总量、分年度用款计划、资金筹措方式 及所确定的到位时间安排，对项目建设所需资金来源中的各 类资金来源进行综合评估，并填列投资计划与资金筹措表 ）,六、财务基础数据的确定,1.项目建设期_年，经营期_年。 2.开发产品成本估算 （根据物业租售计划，将开发建设投资归集到不同类型的物 业中，填列开发产品成本归集估算表）（1）住宅成本；（2）写字楼成本；（3）商铺成本；（4） 3.开发产品成本分摊估算 （根据物业各年经营计划，计算开发产品成本各期分摊成本，填列开发产品成本分摊估算表） 4.租售价格测算（利用市场比较法）（1）出售价格（测算 的依据及结果）；（2）出租价格（测算的依据及结果） 5.项目收入测算 （根据物业经营计划，计算各类物业收入，并填列经营收 入与经营税金及附加估算表）（1）销售收入；（2）出 租收入；（3）自营收入,七、财务效益评估,1.盈利能力分析 （综合企业开发经营期现金流入流出情况，填列 项目全部投资现金流量表。计算生产经营期内 企业各年盈利情况，并据此填列损益表。根据 上述结果，计算得出） （1）项目投资利润率；（2）项目销售利润率； （3）财务净现值；（4）财务内部收益率,七、财务效益评估,2.贷款偿还期计算 贷款偿还期（年）贷款偿还完毕的年份贷款开始支用的年份当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资金。 （1）独立项目 （对于除贷款项目外无其他在建项目，仅以贷款项目投产后自身效益 中的可用部分用于还贷，填列项目贷款偿还期计算表，测算项目 贷款偿还期作为贷款偿还期指标） 该项目申请贷款_万元，以_（如未分配利润、可还款折旧、全部 摊销等）作为还款来源测算，计算得出项目贷款偿还期为_年。 （2）多个项目 （除贷款项目外客户还有其他在建项目或拟开发项目，除了测算项目 贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负 担，填列企业综合贷款偿还期计算表，计算综合贷款偿还期，作 为贷款偿还期的另外一个指标）,七、财务效益评估,3.利息保障倍数（计算利息保障倍数并对计算结果进行分析 ） 若做了客户现金流量预测，则： 利息保障倍数=经营活动现金流量净额/（当年财务费用 +当年未记入财务费用的借款利息支出） 若没有做现金流量预测，则， 利息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-（应 收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加） /（当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）,七、财务效益评估,4.本息保障倍数（计算本息保障倍数并对计算结果进行分析 ） 若做了客户现金流量预测，则， 本息保障倍数=经营活动现金流量净额/（当年到期的贷款 本金+当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支 出） 若没有做现金流量预测，则， 本息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-（应 收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加） /（当年到期的贷款本金+财务费用+当年未记入财务费用 的借款利息支出）,八、不确定性分析,1.盈亏平衡分析：销售率盈亏平衡点 2.敏感性分析（敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的 主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动 5、10和20计算） （1）敏感性因素的选择及依据 （对利用外资达投资总额30以上的项目应将汇率作为敏感性因素进 行敏感性分析） （2）进行单因素敏感性分析 （3）多因素敏感性分析 对项目有重要影响，并可能发生足以影响项目财务情况的因素有_。 （在基本方案的基础上，根据预测，选定各敏感性因素的变化值，计 算新的各项指标值的结果，并填列项目敏感性分析表）,九、银行效益与风险防范措施评估,1.银行效益 进行项目评估时，我行提出如下业务合作要求： 对方答复： 根据推算，我们认为: 另外，其他未与客户协商的相关情况有： 综上，银行效益水平： 2.风险防范措施评估 项目的担保方式为： （信贷评估人员须对保证人的主体资格和偿债意愿、能力进行分析，对 抵押、质押财产及其权属按规定进行评价） 3.客户以往在我行的信用情况 （须详细列出客户与重要关系人在我行的全部贷款记录，包括合同号、 发放日期、期限、回收日期、回收方式、备注。） 4.风险防范措施（评估人员在对项目不确定性进行分析的基础上，须对 项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措 施）,十、附表,附1：借款人应提交的材料清单 附2：房地产贷款项目评估表,附件二：房地产开发项目可行性 研究报告撰写,第一章 总则 第二章 房地产市场调查与预测 第三章 房地产开发项目策划 第四章 房地产开发项目投资与成本费用估算 第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措 第六章 房地产开发项目财务评价 第七章 房地产开发项目不确定性分析 第八章 房地产开发项目方案比选 第九章 房地产开发项目综合评价附表 附录 基本报表及辅助报表（格式）,第一章 总则,第一条 评价目的 第二条 评价原则 第三条 按经营方式的项目分类 第四条 评价分类 第五条 财务评价 第六条 综合评价 第七条 评价基础工作 第八条 评价作用 第九条 适用范围 第十条 评价基础数据选择,2-4,第二条 评价原则 微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性 分析相结合、动态分析与静态分析相结合 第三条 按经营方式的项目分类 出售型、出租型、混合型房地产项目。 第四条 评价分类 分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需 进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较 大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项 目，在作出决策前应进行综合评价。,5-6,第五条 财务评价 财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房 地产项目的财务收和财务支出，分析项目的财务盈 利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的 财务可行性。 第六条 综合评价 综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计 算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察 项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合 理性。,7-8,第七条 评价基础工作 房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地 产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产 项目收估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房 地产项目进行不确定分析和多方案比选。 第八条 评价作用 房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务， 作为房地产开发商投资决策的依据；可为政府管理部门 服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；可以 为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据 。,第二章 房地产市场调查与预测,第十一条 房地产市场调查与预测目的 第十二条 按房地产项目用途分类 第十三条 房地产市场调查与预测内容 第十四条 房地产市场调查方法 第十五条 房地产市场预测分类 第十六条 房地产市场预测方法,11-12,第十一条 房地产市场调查与预测目的 分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。 第十二条 按房地产项目用途分类 居住（包括普通住宅、高档分寓、别墅等）。 商业（包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等）。 办公（包括商务办公楼（写字楼）等）。 旅馆（包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等）。 餐饮（包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等）。 娱乐（包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等）。 工业（包括厂房、仓库等）。 特殊（包括停车楼等）。 土地开发项目（指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建设熟地的房地产项目）。,13,第十三条 房地产市场调查与预测内容 一、房地产投资环境的调查与预测。 房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进 行。主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规 划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房 地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。 二、房地产市场状况的调查与预测 1供求状况。包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等 的房地产的供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其 中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批的项目、潜在的竞 争项目及预计它们投入市场的时间。 2房地产商品的价格、租金和经营收入。 3房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时 间等。,14-16,第十四条 房地产市场调查方法 普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。 第十五条 房地产市场预测分类 定性预测和定量预测。 第十六条 房地产市场预测方法 一、直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。 二、历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。 三、因果预测法，包括回归分析法和相关分析法等。,第四章 房地产开发项目投资与成本 费用估算,第二十四条 房地产项目总投资和开发期 第二十五条 开发产品的成本 第二十六条 经营成本 第二十七条 房地产项目完成后的企业资产 第二十八条 房地产项目土地费用 第二十九条 房地产项目前期工程费 第三十条 基础设施建设费 第三十一条 建筑安装工程费 第三十二条 公共配套设施建设费 第三十三条 开发间接费用 第三十四条 管理费用 第三十五条 财务费用 第三十六条 销售费用 第三十七条 其他费用 第三十八条 开发期税费 第三十九条 不可预见费 第四十条 运营费用 第四十一条 修理费用 第四十二条 资金使用计划表,.,.,.,.,.,.,.,.,.,.,40-42,第四十条 运营费用 运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各 种运营费用。主要包括：管理费用、销售费用等。 第四十一条 修理费用 修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期 间发生的物料消耗和维修费等。 第四十二条 资金使用计划表 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和 金额编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段，计算 期可取年、半年、季甚至月为单位，资金使用计划应按期编制。 编制资金使用计划应考虑各种投资款项的付款特点，要考虑预收 款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编 制资金使用计划的影响。,第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措,第四十三条 租售计划制定目的 第四十四条 租售计划内容 第四十五条 租售房地产的类型和数量 第四十六条 租售价格 第四十七条 房地产项目的收入 第四十八条 收款方式 第四十九条 资金筹措计划 第五十条 编制辅助报表,44-48,第四十四条 租售计划内容 房地产项目租售计划包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量 、租售价格、租售收入及收款方式。 第四十六条 租售价格 确定租售价格要与开发商市场营销策略相一致。 第四十七条 房地产项目的收入 房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和自营收入。 第四十八条 收款方式 确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。,49、50,第四十九条 资金筹措计划 资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投 资、成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。 房地产项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷 资金三种渠道。 第五十条 编制辅助报表 在进行房地产项目经济评价时，应按期编制销售收入 、经营税金及附加估算表，租金收入、经营税金及附加估 算表，自营收入、经营税金及附加估算表，投资计划与资 金筹措表。,.,.,.,第六章 房地产开发项目财务评价,第五十一条 房地产项目财务评价 第五十二条 基本财务报表 第五十三条 现金流量表 第五十四条 资金来源与运用表 第五十五条 损益表 第五十六条 财务盈利能力分析 第五十七条 清偿能力分析 第五十八条 资金平衡分析 第五十九条 资产负债分析,51、52,第五十一条 房地产项目财务评价 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。 第五十二条 基本财务报表 应编制的基本财务报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。,.,.,.,.,.,55,利润总额的计算： 利润总额=经营收入经营成本管理费用销售费用财务 费用经营税金及附加土地增值税 经营收入=销售收入+租金收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收 入 租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入 经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加 经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成 本+出租房经营成本,56,第五十六条 财务盈利能力分析 一、财务内部收益率（FIRR）。 二、财务净现值（FNPV）。 三、投资回收期（主要适用于出租和自营的房地产项目）。 四、投资利润率。 投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100%。 五、资本金利润率。 资本利润率=年平均利润总额÷资本金×100% 六、资本金净利润率。 资本金净利润率=年平均所得税后利润率总额÷资本金 ×100%,57,第五十七条 清偿能力分析 房地产项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内的 财务状况及偿债能力。 借款偿还期的计算：具有自营部分的房地产项目应计算国内借款 偿还期。仅含产品租售的房地产项目一般可不计算国内借款偿还 期。 借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房 地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及 其他还款资金，偿还房地产项目借款本息(Id)所需要的时间。其 计算公式为： Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+（当期偿还借 款额÷当期可用于还款的资金额）,.,.,第七章 房地产开发项目不确定性分析,第六十条 房地产项目不确定性分析 第六十一条 房地产项目不确定性分析内容 第六十二条 敏感性分析 第六十三条 临界点分析 第六十四条 概率分析,61、62,第六十一条 房地产项目不确定性分析内容 主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。可进行不确 定性分析的因素主要有：租售价格、销售进度、出租率、开 发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、 融资成本等。 第六十二条 敏感性分析 进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由 不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也 可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。,63,第六十三条 临界点分析 临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产 项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因 素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值 的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常可进行临界点 分析的因素有： 一、最低售价和最低销售量、量低租金和最低出租率。 二、最高土地取得价格。 三、最高工程费用。最高工程费用是指在预定销售额下,满 足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。当土地开 发工程量不大时,最高工程费用是指最高建筑安装工程费用。 第六十四条 概率分析,第八章 房地产开发项目方案比选,第六十五条 房地产项目方案比选 第六十六条 房地产项目方案比选指标 第六十七条 方案比选适用方法（一） 第六十八条 方案比选适用方法（二） 第六十九条 方案比选适用方法（三）,第六十六条,第六十六条 房地产项目方案比选指标 注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一 致的原则。指标有： 一、差额投资内部收益率（IRR）。与投资者的最低可接 受收益率（MARR）进行比较，当IRRMARR时，以 投资大的方案为优选方案。 二、净现值（NPV）。在进行方案比选时，以净现值大的 方案为优选方案。 三、等额年值（AW）。在进行方案比选时，以等额年值大 的方案为优选方案。,第六十七、八条,第六十七条 方案比选适用方法（一） 当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资 内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发 经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行比选，如果要 采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选， 须对和可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作 适当处理。 第六十八条 方案比选适用方法（二） 对于开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接采用利 润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。,第六十九条 方案比选适用方法,对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。 一、费用现值（PC）指标。 式中C第t期投入总额；B期末余值回收。 在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。 二、等额年费用（AC）指标。 在进行方案比选时，以等额年用小的方案为优选方案。,第九章 房地产开发项目综合评价,第七十条 房地产项目综合评价 第七十一条 综合评价中的效益划分 第七十二条 综合评价中的费用划分 第七十三条 综合评价中的费用与效益计算口径 第七十四条 综合盈利能力分析 第七十五条 社会影响分析,第七十条 房地产项目综合评价,房地产项目综合评价是从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性。 房地产项目综合评价包括综合盈利能力分析和社会影响分析。,第七十一条 综合评价中的效益划分,指房地产项目对区域经济的贡献。 一、直接效益。指在房地产项目范围内政府能够得到的收益： 1出让国有土地使用权所得的收益。 2因土地使用权转让而得到的收益，如土地增值税等。 3项目范围内的工商企业缴纳的税费，如房地产税、土地使用税、车般使用税、印花税、进口关税和增值税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、消费税、资源税、所得税等。 4项目范围内基础设施的收益，如供电增容费、供水增容费、排水增容费、城市增容费、电费、水费、电讯费等。 二、间接效益。间接效益是指由房地产项目引起的、在项目直接效益中未得到反映的那部分效益。主要有：增加地区就业人口、繁荣地区商贸服务、促进地区旅游业发展等带来的收益。,第七十二条 综合评价中的费用划分,指区域经济为项目付出的代价。 一、直接费用。指在项目范围内政府所花费的投资和经营管理费用。 1征地费用。 2土地开发和基础设施投资费用。 3建筑工程城市配套设施费用。 4经营管理费用。 二、间接费用。指由项目引起的、在直接费用中未得到反映的那部分费用。主要有：在项目范围外为项目配套的基础设施投资，为满足项目需要而引起的基础服务供应缺口使区域经济产生的损失等。当基础服务（如电力）供不应求时，为满足项目需求而使区域经济产生的损失，可用该项服务的当地最高价格计算。,第七十三条 综合评价中的费用与效益计算口径,综合评价应遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，防止重复计算或漏算。例如：具有行政职能的开发企业在开发过程中上缴政府的税费，如耕地占用税、建设期间的土地使用税等，在综合评价中应视作区域经济中的转移支付，不计为项目的效益或费用。一般商业性开发企业在开发过程上缴政府的税 费，在综合评价中应作为效益处理。,第七十四条 盈利能力分析,一、综合评价盈利能力分析根据房地产项目的直接效益和直 接费用，以及可以用货币计量的间接效益和间接费用，以及 可以用货币计量的间接效益和间接费用，计算综合内部收益 率（CIRR），考察房地产项目投资的盈利水平。 二、综合评价盈利能力分析的主要报表是综合评价现金流量 表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算的基础， 考虑直接与间接费用和效益，计算综合内部收益率指标，考 虑房地产项目的盈利能力。,第七十五条 社会影响分析,社会影响分析是定性和定量的描述难以用货币计量的间接效益和间接费 用对房地产项目的影响。 一、就业效果分析。 就业成本=项目开发总投资÷项目范围内总就业人数 就业密度=项目范围总就业人数÷项目占地面积 二、对区域资源配置的影响。 三、对环境保护和生态平衡的影响。 四、对区域科技进步的影响。 五、对区域经济发展的影响。主要包括：对繁荣商业服务的影响、对促 进旅游业的影响、对发展第三产业的影响等。 六、对减少进口（节汇）和增加出（创汇）的影响。 七、对节约及合理利用国家资源（如土地、矿产等）的影响。 八、对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。 九、对远景发展的影响。,