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2014应届硕士毕业论文开题报告1.1 研究 的背景和意义如今越来越多 的人开始研究房地产行业，尤其是居住房问题，因为住房是人民生活 的保障，是人民安居乐业 的基本条件。房地产行业 的发展关系着整个国民经济 的发展，其发展可以带动相关行业 的发展。房地产行业作为国民经济 的重要支柱，与经济发展有着直接 的重大关系，促进房地产市场稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，因此，上至国家，地方政府，下至居民，百姓都高度重视房地产市场动向，时刻关注房地产市场变化。房地产市场中存在 的突出问题，极大地牵动着国家及时采取一系列调控措施，以确保房地产市场 的稳定发展。1998年后随着 我国住房制度改革 的深入，城乡居民可支配收入水平 的提高，居民住房消费观念发生变化，住房消费开始有效启动，房地产行业已经蓬勃发展起来。房地产市场 的发展，在不断完善城市功能，改善居民居住条件 的同时，也促进了国民经济 的发展。在1998-2007年这十年间，房地产行业出现了较大 的增长幅度，但由于2008年受国际金融危机和经济周期性变化等因素 的影响，房地产行业增长 的幅度大为减弱。在经过2009年一年 的调整后，房地产行业又呈现了比较好 的景象，可是最近一向报道显示北京市由于房价过高，大量 的外来务工人员由于买不起房子而纷纷离开， 我们知道北京 的经济发展在很大程度上依赖于外来务工人员，他们 的离开势必影响到经济 的发展，上海亦是如此。因此，有效控制房价，保证房地产行业 的健康有序发展显得尤为重要。本文通过拟合优度 的方法研究上海房地产价格 的分布形态;利用经讳度坐标画出房地产价格等值线，从而结合距离、商圈等信息研究房地产价格 的空间分布特点;以收益还原法为基础，将野口悠纪雄在土地上 的模型运用到房地产交易 的整个过程，并结合上海 的实际情况，把市场供需因素对房地产价格 的影响也考虑到模型中去。采用因子分析对供需指标进行处理，进而计算出泡沫程度。这些都旨在为政府有效控制房价提供建议，使房地产行业健康有序 的发展，为国民经济创造出更多 的价值。1.2 研究 的目 的与方法1.2.1 研究目 的本文分为两部分，对房地产价格分布和近几年发展走势 的研究主要是为了分析房地产发展 的现状和特点;进一步地，根据上海房地产市场 的特点，把野口悠纪雄 的地价泡沫模型应用于房地产市场，建立了符合上海特点 的地价泡沫模型，从而计算出泡沫度。通过对影响因素 的分析，以实现为有效控制房价 的目 的。本文 的研究目 的是为了回答以下几个问题：(1)上海市房地产价格是如何分布 的?(2)上海市房地产价格 的空间分布有什么特点?(3)影响上海市房价产价格 的因素有哪些?(4)上海房地产 的泡沫度到底有多大?1. 2. 2 研究方法为了保证本论文 的研究结果 的科学性和严谨性，在实证分析 的过程中主要用到以下几种研究方法：(1)定性分析 的方法。在对上海房价空间分布特点进行分析时，利用经综度坐标计算出房价距离中心地带 的距离，从而分析距离市中心远近对房价 的影响，并且结合商业圈对其价格分布进行描述性分析;在研究上海房地产市场走势时，通过研究1994年-2010年住宅投资额、住房销售面积、存量房交易情况和住宅交易价格等指标 的发展趋势进而分析未来房价 的走势时也用到了定性分析 的方法。(2)定量分析 的方法。在研究房地产价格分布时，用到了幂率拟合和拟合优度检验;在研究房地产泡沫度时，通过建立房地产泡沫模型，从量化 的角度来分析土地价格、人口增长率、建筑成本、CPI增长率、可支配收入增长率和GDP增长率等指标对于房价 的波动影响，这些都用到了定量分析 的方法。1.3论文 的创新点及不足之处本文在借鉴前人研究 的基础上，有如下创新点：(1)本文 的数据是一手 的材料。本文 的上海市房地产数据都来自各大房地产网站(安居客，搜房网等) 的挂牌交易价格，其数据为自2010年5月开始到2011年7月截止 的时间点数据。(2)提出了 我国房地产价格 的一种新 的分布形式。关于房价 的幕律分布一般国外研究 的比较多，国内来说相对较少，而且相对来说国外 的房价大都很好 的服从这一分布;本文把此种方法应用与中国房地产市场中比较有代表性 的城市上海，并研究各个区 的房价是否也服从这一分布形态。(3)本文把野口悠纪雄 的地价泡沫模型应用于中国房地产市场，并根据上海市房地产 的特点，提出了房地产泡沫模型。 我们根据房地产 的建造成本、人工成本等加之合理 的收益来确定房地产 的基础价格，为政府制定合理 的房价提供参考，并根据实际价格与理论价格 的差从而计算泡沫程度。1.4论文结构论文共分为六个章节，每个章节 的内容如下：第一章，绪论。主要介绍了与论文研究相关 的背景，研究房地产市场 的目 的和本文中研究房地产市场时用到 的相关理论与方法。在这一部分中 我们也指出了论文 的创新点和不足之处，以便以后进一步研究时明确哪些方法可以借鉴，哪些内容需要改善。在本章节 的最后介绍了本文撰写 的大致框架结构。第二章，与本文相关 的理论和研究综述。在这一部分中 我们介绍了与本论文研究相关 的理论知识，在研究房地产价格分布时用到了幂律分布 的概念，幕律分布参数值 的估计方法及其如何对其进行检验;在研究房价 的空间分布时用到了一些空间经济学 的知识;在研究房地产泡沫时涉及到了房地产泡沫 的概念和相关检验房地产泡沫 的方法，包括统计检验法，理论价格法和指标指示法。第三章、第四章和第五章开始进入了实证研究部分。第三章，对上海市房地产价格 的分布进行实证研究。对上海市2011年7月 的房价进行了研究，研究发现上海 的房价经检验在1% 的显著性水平下，在某一个跳跃点之上服从幂律分布并且求出了幕律指数; 我们再进一步对各个区 的房价分布特点进行分析发现上海各个区 的房价也大致服从幂律分布，这也与 我们 的设想相一致，进一步 的 我们对上海市2010年5月 的房价和2011年7月 的房价进行比较，发现2011年各个区 的均价均低于2010年 的水平，说明政府对房价 的调控一直没有松解，并起到了一定 的作用。在这一部分中 我们还研究了房价 的空间分布特点，大致表现为以市中心向外环房价依次降低 的特点，并结合商业圈对各个区 的房价进行分析。第四章，上海房价 的发展走势。因为本文主要分析房地产市场中 的住宅价格，因此本部分分析了近几年上海市住宅投资在总投资比重，上海市住宅梭工面积和销售面积以及上海市房价。分析发现自1994年-2010年上海市住宅投资额在总投资额中 的比重不断上升，1994年-2004年 的住宅梭工面积和销售面积不断增加，自2004年后有所下降，近几年上海 的房价也呈不断上升趋势。第五章，上海房地产泡沫模型和实证分析。本部分把野口悠纪雄 的地价泡沫模型应用到房地产市场，并结合上海 的房地产市场特点，提出了房地产泡沫模型。以居住房为主要研究对象，从量化 的角度来分析土地价格、人口增长率、建筑成本、CPI增长率、可支配收入增长率和GDP增长率等指标对于房价 的波动影响。以收益还原法为基础，建立房地产定价模型，并且考虑市场供需因素对房价 的影响，从而计算房地产泡沫。本文还根据其他学者对房地产周期 的划分，进一步对泡沫程度进行分析，并给出各年份 的相关政策以便验证泡沫度划分 的准确性。第六章，研究结论与展望。总结出全文 的主要研究结果，并对今后进一步研究提出意见与建议。