银行系统论文：关于个人住房贷款中风险管理的思考.doc

银行系统论文：关于个人住房贷款中风险管理的思考一、我国个人住房贷款的发展现状我国个人住房贷款起步于1998年，特别是2000年以后，个人房贷出现了超常规发展：1998年初全国个人住房贷款余额仅有190亿元，到2004年10月末，全国个人住房贷款余额已达14977亿元，比1998年增加了14594亿元，增长了34倍，其增速远远超过房地产开发贷款；虽然2003 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上，如2004 年底和2005 年1 季度末分别达到15922.3 亿元和16743.7 亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。 我国居民个人住房贷款的快速增长：一是源于国人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变；二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为38年，这就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期；如一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升趋势。从实际情况看，2004年中国房地产金融报告指出，在房地产开发资金来源中，企业自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算我国房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，潜在与现实风险实在不容忽视。因此，在此背景下对个人住房按揭业务中银行信贷风险识别与防范等问题的分析研讨就具有特别重要的现实意义。二、银行个人住房贷款的风险剖析1.假按揭风险：假按揭的“假”，一是指不具有真实的购房目的，二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象，三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。 假按揭的产生主要有三方面原因：一是开发商自身资金实力不足或产生资金流动性障碍，在直接融资或向银行申请开发贷款受阻的情况下，利用个人住房按揭贷款申请门槛较低、银行审查不严格的特点，炮制假按揭，从银行套取资金；二是银行内部工作人员为完成上级下达的贷款发放任务，单方面放松了对借款人购房真实性和还款能力的调查和审核，放任具有假按揭苗头的行为发生；三是银行内部工作人员与售房人、中介机构等内外勾结进行金融诈骗。 假按揭对银行和诚实的借款人都具有重大不利影响：对银行而言，容易造成不良贷款、抵押物变现能力不足，从而形成损失。对诚实的借款人而言，往往因为所购房屋楼盘烂尾或存在严重质量问题而不能正式取得房屋产权或不能正常居住，购房目的往往落空。 2抵押物风险：主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。 从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要存在以下情况：一是土地管理部门与房产管理部门相互独立、缺乏协调，房产管理部门存在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证就对房屋单独办理抵押登记现象，致使银行在行使抵押权时存在一定的不确定性；二是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。因国家对集体土地使用权转让进行严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置，也要付出非常高昂的成本。 抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。 抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”；第七条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，而且这种前置性义务没有明确的判断标准，明确时间限制。 3房屋买卖合同瑕疵风险从表面看，房屋买卖合同与房屋抵押担保贷款合同是两种互不隶属的合同。但从法理来看，房屋买卖合同纠纷可能对房屋担保贷款合同产生重大影响。如最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”房屋买卖合同可能被确认无效或者被撤销、解除的事由也将成为影响银行个人住房贷款安全性、稳定性的事由。这些事由主要表现为：一是出卖人在房屋买卖合同订立后将房屋另行出卖或抵押，如出卖人又将该房屋出卖给第三人、或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是出卖人故意隐瞒重大事实而造成房屋权属存在重大瑕疵，如故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明、或提供虚假商品房预售许可证明、或是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实等；三是因一方或双方违约致使合同标的无法实现；四是房屋本身相关的事由，如房屋主体结构质量不合格、或是房屋套内建筑面积与房屋买卖合同约定面积误差等纠纷。在这些情况下，房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，按最高人民法院在上述解释中规定：出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结果就是银行的债权由原来的抵押担保债权沦为一般债权，既有的优先受偿权归于灭失，银行个人住房贷款风险就骤然大增。4银行资金筹措与安排风险一是资金流动性的影响。个人住房贷款期限长，流动性较低，银行发放大量个人住房贷款会占用巨额资金。银行用来发放贷款的资金主要来源于存款，而存款具有较强的流动性与不稳定性，在鼓励创新与冒险的现代经济环境中，银行吸纳存款的难度会大大提高，导致资金流动性不足的可能性会加大。考虑到国内资本市场的逐渐壮大，金融机构从分业经营向混业经营转变的趋势，金融产品将越来越丰富，金融创新将越来越快。必然导致国内居民资产从银行存款大量分流。资金流动性在未来将成为银行必须努力解决的问题。二是提前还款的影响。当市场利率下降时，借款人可能通过再融资的方式提前偿还银行的抵押贷款，以降低贷款成本，而对于银行来说，预期相对高收益的投资提前收回，因而面临在低利率环境下再次投资的问题，从而造成了一定程度的风险；由于投资渠道的狭窄和“无债一身轻”等传统观念的影响，借款人一般倾向于提前还款，当市场利率上升时，因需要承担更高的利息，借款人提前还款的倾向更加明显。提前还款能够确保银行资金安全回笼，降低资金流动性风险，但现实的情况是，个人住房贷款属于银行优质资产，是银行实现资产结构优化的重要工具，有意愿和实力提前还款的借款人往往属于银行的优质个人客户，银行为营销个人住房贷款支付了一定的成本（有些成本是难以量化的）；借款人在贷款后很短时间内大量提前还款，将造成银行支付的成本尚不能完全收回，更不要谈盈利，同时也打乱了银行的资金安排计划，迫使银行必须支付利用提前收回的资金再次投资的成本，资金安全性也没有进一步保障。三、银行个人住房贷款风险的控制我们认为银行个人住房贷款的风险控制应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，进行综合防范，建立行之有效的个人住房贷款中银行风险的法律防范机制。（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制在我国目前个人住房贷款的传统做法中比较突出的特征，就是从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况，极大促进了我国住房商品化进程，作为个人住房贷款中重要一方的银行应当充分利用这一有效模式防范和化解金融风险。一是规范二个合同即购房合同和个人住房按揭贷款合同，银行要密切关注房屋买卖合同的瑕疵，并在住房按揭贷款合同中明确卖方（开发商）承担贷款出险时回购抵押物的义务关系，确保住房贷款合同相因要件的稳定与可靠；二是明确三方当事人即开发商、购房人和银行的职责关系，特别是开发商与银行的关系，开发商是保证人、银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任，一旦购房人未按约定归还银行贷款，银行可向开发商进行追偿，当银行依法处分抵押房产时，开发商应无条件回购该房产。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同偿还借款时，开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，这样银行可以真正实现“双保险”。（二）实现住房按揭与保险相结合，建立住房按揭风险转移机制保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。近期比较可行的做法，就是围绕住房按揭贷款开发设计出一系列市场需要的保险险种，如购房人所购房屋财产保险、开发商和购房人的履约保险、住房抵押贷款人寿保险（目前美国友邦保险公司上海分公司已推出这种保险险种）、购房人破产保险、失业保险、意外保险等，从而降低支付风险，提高居民购买力。此模式没有太大的政策和立法限制，却拥有巨大的保险市场细分空间，比较适合我国目前现实。未来的长远思路可考虑建立一个专门的国有住房金融管理机构，为居民提供住房贷款保险。借款人将住房贷款利息按期还给银行，而将本金交给保险公司。由保险公司不断地增值运用，在贷款到期后，由其一次将本金还给银行。由于保险公司是按复利计息，同时又有有力的增值手段，最后的这笔钱支付本金后还可有一笔盈余（盈余的多少视贷款利率、期限和保险公司的经营业绩），既可以充当意外保险费，也可以返还借款人，从而建立起买房人、银行、保险公司的多赢关系，从而推我国住房按揭标准化的发展。(三)开辟律师业务与按揭业务的契合点，确立按揭风险预防机制实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，虽然我国目前还缺乏足够的结合面，但笔者认为，律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用：1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全等。2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。3、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让；该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得合法有效证明等。4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。（四）加强制度建设，提高个人住房按揭中银行的风险防范能力实践证明我国商业银行在长期管理中建立起来的许多内部管理机制是有生命力的，我们所要做的就是适应市场、灵活运用，通过加强管理来提高风险防范能力。一要加强贷前调查、贷中审查和贷后管理方面的制度建设，要切实将借款人的购房用途、收入来源、还款能力等环节纳入信贷风险的制度化管理体系。二要严格遵守银行同业公会“关于进一步加强个人住房贷款管理的约定”，规范个人住房贷款市场秩序，防范住房按揭中信贷风险，促进房地产金融健康、持续发展。三要健全有效的内控机制，强化一级法人制度下的授权和转授权制度，从提高内控监督的广度和深度、改善内控机制运作质量上完善内部管理制度，加强薄弱环节的管理，提高住房按揭风险的防范能力。总之，当前在我国商业银行面临个人住房按揭多种风险的情况下，通过培育银行信贷风险防范的外部机制和内部机制，从内外两个方面来防范、化解银行风险，在理论上讲是合乎逻辑的，在实践上也是切实可行的。4