个人住房贷款概述.pdf

第二十章个人住房贷款 20.1 概述 20.1.1 定义 个人住房贷款是指中国建设银行向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋 的自然人发放的贷款。 20.1.2 贷款对象 具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港 澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。 20.1.3 贷款种类 1.按照贷款的资金来源划分 个人住房贷款可以划分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房委托贷款和个人住房组 合贷款。 （1）自营性个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、 建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。 （2）公积金个人住房委托贷款，是指中国建设银行受地方住房基金管理部门委托，利 用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担。 （3）个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修 各类型住房时， 中国建设银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款 而形成的特定贷款组合。鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人 住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分 别签订借款合同。 2.按住房交易形态划分 （1）个人（首次交易）住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内住 房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房 贷款或称新建房个人住房贷款。 （2）个人再交易住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房 二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。 （3）个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住 房 （含商业用房） 时，中国建设银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。 所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房 贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借 款。个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。 3.按贷款的用途划分 （1）个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型 住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。 （2）个人商业用房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各 类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房 屋。 （3）个人自建房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造 各类型房屋的自然人发放的贷款。 （4）集资建房个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向参加单位集资建房的职 工发放的住房贷款。 （5）个人组合贷款，是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。 目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参 照相应的贷款办法，按照不同的期限、金额、利率等规定执行。 20.1.4 贷款条件 申请个人住房贷款的借款人应同时具备以下条件： 1.有合法的身份； 2.有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 3.有合法有效的购买、建造、 大修房屋的合同、协议以及建设银行要求提供的其他证明 文件； 4.有所购（建、大修）住房全部价款20% （含）以上的自筹资金，并保证用于所购（建、 大修）住房的首付款；个人商业用房贷款自筹资金需达到所购商业用房的40以上。 5.能提供有建设银行认可的有效、足额担保； 6. 建设银行规定的其他条件。 20.1.5 贷款金额 1. 借款人申请个人住房贷款购买或集资建造第一套自住住房，且以所购住房或以其 他住房做抵押的，贷款金额最高不超过购房款、个人实际应出资部分（集资建房）或者住 房评估价值（以两者较低额为准）的80% ；对贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应 当提高首付款比例。 2. 借款人申请个人商业用房贷款用于购买商业用房，贷款金额最高不得超过购房款 或评估价值（以两者较低额为准）的60% 。 3. 借款人申请个人住房贷款用于自建、大修住房的，贷款金额一般不超过建造（修 理）费用的70% 。 4. 以符合条件的有价证券( 包括财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融 债券、 AAA级企业债券、个人定期储蓄存款存单) 质押的个人住房贷款，贷款金额最高不得 超过质押权利凭证票面价值的90% ； 5. 以建设银行认可的除住房和有价证券以外的其他财产抵押的个人住房贷款，贷款金 额最高不得超过抵押物价值的70% ； 6. 以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款金额最高不得 超过所购（建、大修）住房价值的50% ； 7. 对由住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款、自营性个人住房贷款和公 积金个人住房委托贷款金额之和最高不得超过所购住房价值的80；对由住房置业担保公 司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，贷款金额最高不得超过所购住房价值的70。 8.委托性个人住房贷款的金额按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。 20.1.6 贷款期限 个人住房贷款期限最长为30 年。 1. 以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款期限一般不得超 过 5 年； 2. 以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限； 3. 用有价证券质押的，贷款期限最长不得超过有价证券的到期日。若用不同期限的有 价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限； 4. 对住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款，其中自营性个人住房贷款的贷 款期限最长不超过公积金个人住房贷款期限；对有住房置业担保公司提供担保的单一的自营 性个人住房贷款，其贷款期限最长不得超过15 年； 5. 对借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不应过长，一般男性自然人，其还款 年限不能超过65 岁，女性自然人，其还款年限不能超过60 岁； 6. 借款人申请贷款的金额较大的，贷款期限一般不宜采用1年或 1年以下的贷款期限； 7. 个人商业用房贷款，贷款期限最长为10 年； 8委托性个人住房贷款期限按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。 20.1.7 贷款利率 个人住房贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。 1. 贷款购买房改房或购（建）第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），贷款利 率按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行。 2. 贷款购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，贷款利 率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行（可浮动）。 3. 贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。目前个人住房贷款利率调整按以 下规定执行： （1）贷款期限在1 年以内（含1 年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执 行合同利率； （2）贷款期限在1 年以上的，遇法定利率调整，于下年1 月 1 日开始，按相应利率档 次执行新的利率。 20.2 操作程序和要求 个人住房贷款操作流程与信贷业务基本操作流程基本相同，但新建房（“一手房”）个 人住房贷款和公积金个人住房委托贷款比一般的贷款程序多一个贷前准备阶段，其业务流程 如下所示： 贷前准备贷前咨询贷款受理贷前调查贷款审核贷款审批贷款发放贷后 管理 20.2.1 贷前准备 20.2.1.1 个人住房贷款项目审查 银行在对借款人购买的期房发放个人住房贷款时，在该住房的房屋所有权证和抵押登 记手续办妥之前，需由开发商为借款人提供阶段性连带责任保证。因此， 在银行为购房人提 供个人住房贷款前，应对贷款项目及开发商进行全面审查，确定合作项目。 下面即以普通的 商品住房为例，来说明对个人住房贷款项目的审查。 20.2.1.1.1 房地产开发企业资信审查 1.应审查的企业资料 （1）经国家工商行政管理机关年审通过的企业法人营业执照（复印件）； （2）房地产开发企业资质等级证； （3）企业资信等级证书； （4）企业税务登记证明； （5）企业财务会计报表； （6）贷款证（卡） ； （7）企业领导者情况介绍； （8）商品房销售贷款合作申请书； （9） 企业董事会同意办理商品房销售贷款合作的决议（有符合规定人数的董事签字的 原件，其内容应包括同意对向银行申请个人住房贷款的购房者提供连带责任担保）； （10）建设银行认为其他需要的资料。 2. 企业资信审查 （1）通过审查企业营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握企业的经营期限 和经营范围， 了解企业注册资本和法人代表，确定项目开发、 销售是否在企业的经营范围内； （2）资质等级是反映房地产开发企业经营状况的重要指标，通过审核资质等级可以 了解到公司的开发规模、技术力量、资本规模等一系列重要的信息； （3）资信等级是企业信用程度的形象标识，通过审查资信等级证书，可了解企业守 约或履约的主观愿望与客观能力； （4）通过税务登记证明，了解企业按期纳税的情况，会同企业的会计报表，可较准 确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况； （5）通过审查企业会计报表，了解企业一定时期财务状况和经营成果，了解企业的 财务状况和资金实力，从而对企业的担保能力作出判断； （6）通过审查贷款证（卡），了解企业借款和为其他债权人提供担保的情况，判断企 业的担保能力、融资能力，为判断项目能否按期竣工提供参考； （7）通过审查企业领导者情况，可以对企业领导者的履历、资信状况、以往经营业 绩、学历等情况进行了解，对企业领导班子的结构、凝聚力、信誉、决策能力进行分析，为 今后能否合作以及怎样合作作好准备； （8）审查商品房销售贷款合作申请书及企业董事会关于同意办理商品房销售贷款合 作的决议，了解企业申请的按揭金额，以及企业董事会对进行销售贷款合作的态度。 20.2.1.1.2 项目审查 1. 应审查的项目资料 （1） 土地使用权证 ； （2） 建设用地规划许可证； （3） 建设工程规划许可证； （4） 建设工程开工许可证； （5） 商品房销（预）售许可证； （6） 项目开发合作协议书（开发项目由两个以上企业进行合作开发经营时提供）； （7） 工程竣工验收合格证（现楼提供） ； （8）建设银行认为需要审查的其他资料。 在对上述项目资料的进行审查时，要对资料的复印件与原件进行对照，对原件所盖印 章进行审查， 检查资料的真实性；查看资料上有关部门规定的有效期限，确定项目资料是否 有效。 2. 项目的合法性审查 （1）项目开发的合法性审查 通过审查开发商的 土地使用权证 、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证， 确定开发商是否已按政府规定交纳土地出让金，土地使用是否经批准，工程建筑时间是否在 有效期间内， 建筑物的结构是否与规划许可证相符，从而确定项目的开发是否合法。其中应 注意土地使用权是否已被抵押，对土地使用权已被其他银行抵押的项目，建设银行一般不应 再为该项目提供商品房销售贷款。 （2）项目销售的合法性审查 通过审查项目的商品房销（预）售许可证，确定项目的销售是否经当地政府房管部 门批准、 销售的商品房是否被抵押、销售的对象是否符合规定，外销房是否经过有关批准程 序等。 3. 项目工程进度审查 由于商品房的预售都需经过当地政府房屋管理部门的同意，一般政府部门对商品房预 售时的工程进度都作出了比较明确的规定，因此，在决定是否进行商品房销售贷款合作时需 对项目的工程进度进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。 4. 项目资金到位情况审查：审查开发企业自筹资金是否到位。 5. 实地考察 在对项目有关资料进行审查的基础上，还应对项目进行实地考察，主要调查了解以下 情况： （1）项目有关资料和数据是否与实际一致，有关文件是否经过政府有权批准部门批 准，从而保证项目资料的真实性、合法性。 （2）进一步认定开发企业从事房地产开发经活动的资格：一是检查工程的结构是否 与建设工程规划许可证相符，确保工程非违规施工；二是检查项目的工程进度是否到达 政府部门规定预售的形象进度。 （3）检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场实际，同时对项目的销 售前景作出理性判断。 20.2.1.1.3 撰写调查报告 信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考 察后，撰写出项目调查报告，报告应包括以下内容： 1. 开发商的企业概况、资信状况。 2. 开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景。 3. 通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商 进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险。 4. 项目合作的可行性结论和可提供个人住房贷款的规模、相应年限及成数的建议。 20.2.1.1.4 审核与核准 项目调查报告经审核人员审核，交有权审批部门审查核准。 20.2.1.1.5 合作关系的确定及合作协议的执行 1. 签订合作协议 项目经过审查批准，同意提供商品房销售贷款的，即纳入各行个人住房贷款项目库。 在办理各项目购房人的个人住房贷款业务前，建设银行要与开发商协商，尽量争取与开发商 签订商品房销售贷款合作协议书，以明确双方合作事项、职责等。商品房销售贷款合作 协议书的主要内容应包括： （1）合作双方的名称； （2）双方合作的房地产项目； （3）银行提供商品房销售贷款的规模、期限、成数； （4）企业同意对向银行申请个人住房贷款的购房者提供阶段性连带责任担保，并保证 在为购房者办理产权证后，及时协助银行办理房屋抵押登记手续； （5）企业在建设银行开立保证金账户或住房结算账户，并承诺保留一定存款余额，当 借款人未按时还款时，经办行可按合同约定，直接从保证金账户或住房结算账户中扣收借款 人欠付的贷款本息。 2. 签订协议后的管理 银行与开发商签订合作协议后，还需要加强对开发商和合作项目进行管理工作，具体 包括： （1）在开发商预售楼宇未竣工前，设置商品房预售款监控账户，以保证专款专用，即 购房人的借款全部用于项目的建设； （2）及时了解开发项目的工程进度，防止烂尾工程； （3）定期考察开发商的经营及财务状况，了解企业担保责任的履行能力； （4）检查对项目发放的个人住房贷款是否超过按揭总规模； （5）了解借款人的入住情况及住房的使用情况等； （6）发现借款人违约后应及时通知开发商履行担保责任； （7）密切注意和掌握房地产市场的动态等等。 银行批准的商品房贷款规模用完之后，开发企业如需要增加规模，应再向银行提出申 请，银行将根据以往与其合作的情况和自身的资金状况，决定是否继续合作。 20.2.1.2 公积金个人住房贷款委托合同的审查 由于公积金个人住房贷款的资金来源主要为职工缴存的住房公积金，根据住房公积 金管理条例 ，委托性个人住房贷款是银行的一项委托贷款业务，银行必须受当地住房资金 管理中心（以下简称资金中心）的委托，才能办理此项业务。 因此，在受理公积金个人住房贷款申请前，应首先审查资金中心是否与我行签订了办 理公积金贷款业务的委托贷款合同，并审查委托贷款合同中是否已经明确了以下事项： 1. 由资金中心负责贷款的审查和审批； 2. 委托性个人住房贷款的风险由资金中心承担； 3. 资金中心不得强令受托银行违规发放委托性个人住房贷款； 4. 受托银行未按委托贷款合同的约定发放的委托性个人住房贷款形成的风险由受托银 行承担。 20.2.2 贷前咨询 20.2.2.1 贷前咨询的渠道和方式 各级分支机构应通过网上银行、电话银行、客户服务中心、现场咨询、窗口咨询、业 务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务。 20.2.2.2 个人住房贷款贷前咨询的主要内容 1. 个人住房贷款产品介绍； 2. 申请个人住房贷款应具备的条件； 3. 申请个人住房贷款需提供的资料； 4. 办理个人住房贷款的程序； 5. 个人住房贷款利率、还款方式及还款额参考表； 6. 与个人住房贷款有关的保险、抵押登记、公证等事项； 7. 合作楼盘及开发商、合作中介机构的有关情况； 8. 获取个人住房借款申请书等申请表格及有关信息的渠道； 9. 个人住房贷款经办机构的地址及联系电话。 20.2.3 贷款受理 20.2.3.1 受理部门和人员 各行个人住房贷款业务经办机构负责受理个人住房贷款申请，并设立贷款受理岗。成 立个人住房贷款中心集中办理个人住房贷款业务的行，为妥善处理集中办理业务与客户分散 的关系， 各城区支行可接受个人住房贷款中心委托受理个人住房贷款申请，并对客户提交的 材料是否齐全进行初审后送个人住房贷款中心进行调查、审批等。 20.2.3.2 受理程序 20.2.3.2.1 接受申请 借款人通过咨询了解，明确其贷款的种类后，可分别根据不同的贷款种类，办理个人 住房贷款申请手续。若借款人按时足额交存了住房公积金，可以向当地住房公积金管理中心 提出贷款申请，获得批准后， 持当地住房公积金管理中心出具的公积金个人住房贷款委托 通知单，向我行申请住房公积金贷款（具体操作按照当地住房资金管理中心的有关规定办 理） ；若个人住房公积金贷款未能满足借款人的购（建、大修）住房资金需求或借款人不符 合个人住房公积金贷款条件的，可以申请我行自营性个人住房贷款。 若借款人申请自营性个人住房贷款，贷款受理人应要求其填写中国建设银行个人住 房借款申请书 ，并按申请的贷款品种提交申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求共 同申请人提交有关申请材料。 1. 个人住房贷款和个人商业用房贷款申请材料清单 （1）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、 军官证、 警官证、 文职干部证、 港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件； （2）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等； （3）合法有效的购房合同； （4）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权 人同意抵（质）押的书面证明； （5）涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺并提供保证人具有保证 能力的证明材料。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明；保证人为法人的，包括营 业执照、 近三年财务报表、 资质等级证明、 资信等级证明等； 保证人为法人且与我行签订商 品房销售合作协议的，不需要针对单笔个人住房贷款提供上述材料； （ 6）借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（发票、收据、银行 进账单、现金交款单等）；首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买 住房或商业用房的自筹资金的有关证明； （7）建设银行规定的其他文件和资料。 2. 个人再交易住房贷款申请材料清单 （1）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、 军官证、 警官证、 文职干部证、 港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件； （2）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明； （3）与房屋产权所有人（包括住房共有人）签订的合法、有效的房屋交易合同或协 议；交易房屋的共有人未在房屋交易合同或协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明。 （4）交易房屋的权属证书，即房屋所有权证或房地产权证。共有的房屋，还 包括房屋共有权证或房地产共有权证； （5）自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购再交易住房交易价格规定比例以 上的自筹资金，并存入建设银行指定账户； （6）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利权属证明文件以及有处分权人 同意抵 （质）押的书面证明。以所购再交易住房或其他抵押物抵押的，还需要提供建设银行 认可的评估机构出具的对交易房产或其他抵押物的评估报告； （7）涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。保证人为自然人的，包 括个人资产及收入证明，保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证 明、资信等级证明等； （8）建设银行规定的其他文件资料。 3. 个人住房转让贷款申请材料清单 （1）合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、 港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件。 （2）借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明。 （3）借款人与住房转让人（包括住房共有人）签订的合法、有效的住房交易合同、协 议。转让住房的共有人未在交易合同、协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明。 （4）住房转让人的原借款合同原件和复印件（复印件与原件核对无误后，原件退还住 房转让人）。 （5）所转让住房已办妥房屋权属证书的，应提供有关房屋权属证书（房屋权属证书包 括房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋，还包括房屋共有权证或房地产 共有权证 , 下同）。未办妥房屋权属证书的，需提供住房转让人的原购房合同复印件。 （6）如转让住房为原借款的抵押物，且个人住房转让贷款的建设银行与原借款的建设 银行不一致的，则应出具原借款建设银行同意该房产出售的书面证明。 （7）转让住房为期房或转让住房为现房但未办妥抵押登记，尚处于开发商或担保机 构担保阶段的，须向建设银行提供开发商或担保机构出具的同意为该房产项下新的贷款继 续提供担保的书面文件。 （8）借款人以所购转让住房抵押，且转让住房为现房并作为原借款抵押物已办妥抵 押登记手续，在转让住房未办妥过户手续及抵押登记手续前，需提供建设银行认可的其他 贷款担保方式作为阶段性担保，至住房转让人将转让住房所有权转移到借款人名下，借款 人取得住房权属证明，并办妥贷款抵押登记手续为止。如果转让贷款的建设银行与原建设 银行为同一经办行，借款人可不提供其他阶段性担保，但借款人、住房转让人必须向建设 银行出具承诺函，承诺原借款抵押登记注销、房产过户、新贷款抵押登记必须由住房转让 人、借款人和建设银行经办人员一起到房地产管理部门一并办理。 （9）自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购住房交易价格规定比例以上的自 筹资金，并存入建设银行指定账户。 （10）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分 权人同意抵（质）押的书面证明。以所购住房抵押的，还需要提供建设银行认可的评估机 构出具的对交易房产（抵押物）的评估报告。 （11）涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。保证人为自然人的，包 括个人资产及收入证明；保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证 明、资信等级证明等。 （12）建设银行规定的其他文件和资料。 4. 集资建房个人住房贷款申请材料清单 （1）有权部门批准的集资建房计划和批文； （2）单位集资方案； （3）参加集资建房的职工基本情况表； （4）单位出资部分交存在建设银行的资金证明； （5）建设银行认可的个人已交集资建房款的凭证； （6）借款申请人与单位签订的集资建房合同或协议； （7）借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷 款和个人商业用房贷款所需材料。 5. 个人自建房贷款申请材料清单 （1）建设用地规划许可证、土地使用权证、 工程规划许可证、施工许可证及相关材料； （2）与工程承建方签订的工程承包合同； （3）经建设银行认可的评估机构审定或认可的建造房屋所需资金的工程（材料）预算 书； （4）自筹资金或建设工程量已达到工程预算规定比例的证明，包括自筹资金或已投入 资金的有关证明文件； （5）借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷 款和个人商业用房贷款所需材料。 20.2.3.2.2 初审 贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申 请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。如果申请人不具备完全民事 行为能力，则不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。如果借款申请人提交材料 不完整或不符合材料要求规范，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。经初审符合 要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行贷前调查。 20.2.4 贷前调查 贷前调查是对借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对 借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。 20.2.4.1 调查部门和人员 各经办机构的个人住房贷款业务经营部门为个人住房贷款的调查部门。个人住房贷款 业务经营部门应设立贷前调查岗，贷前调查岗位人员与贷款受理岗位人员可以互相兼任。 20.2.4.2 调查方式及要求 贷前调查可以采取与借款申请人面谈、电话访谈、实地考察、通过行内外有关信息系 统查询等多种方式进行。贷前调查人必须至少直接与借款申请人（包括共同申请人）面谈一 次，面谈可以在受理贷款申请的同时进行。贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情 况、借款所购（建）房屋情况以及调查人员认为应调查的其他内容。贷前调查人与申请人面 谈应作书面记录， 对可能存在真实性风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据 的内容、 以及其他可能对贷款产生重大影响的内容应作详细记录。书面面谈记录应由贷前调 查人和借款申请人当面签字后存档作为贷款审批依据。 20.2.4.3 调查内容 20.2.4.3.1 对借款人提交的申请材料进行审核 贷款调查人应对以下申请材料进行审核。所有文件副本（复印件）均需由贷款调查人 负责验证文件正本后于副本盖章证实。 1. 审核借款申请人（包括共同申请人、代理人）身份证明 （1）贷前调查人须验证借款申请人提交的身份证件与申请人是否一致，原件和复印件 是否一致，是否经有权部门签发，是否在有效期内； （2）对于借款申请人委托他人办理购房贷款申请手续的，还须审核经公证的委托书以 及代理人的身份证件。 2. 审核借款申请人偿还能力证明 借款申请人偿还能力证明材料主要包括：（1）稳定的工资收入证明，如至少过去三个 月的工资单、 工资卡或存折、 住房公积金缴交清单等； （2）投资经营收入证明，如验资报告、 公司章程、股东分红决议、纳税证明等；（3）财产情况证明，如房产证、存单、股票、债券 等；（4）其他收入证明材料。 贷前调查人应结合借款申请人所从事的行业、所任职务等信息对其收入水平及证明材料 的真实性作出判断，必要时进行进一步调查、取证。 3. 审核首付款证明 （1）个人住房贷款和个人商业用房贷款的首付款证明材料包括开发商开出的发票或 收据、借款申请人支付首付款的银行进账单等，其中开发商开出的首付款收据应与银行进账 单同时使用作为首付款证明材料。贷前调查人应查验发票是否为税务局核发的商品房专用发 票；首付款证明是否由售房单位开具并加盖售房单位的财务专用章；首付款证明原件与复印 件是否一致、 首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合 同或协议一致； 交款人是否与借款人一致。对借款申请人尚没有交付首付款或没有足额交付 首付款的， 必须要求其提供可用于足额支付首付款的存款证明，并确定存款单据、凭证为借 款人所有，真实、有效；存款单据查验后，原件退借款人，复印件留存。 （2）对个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款，借款申请人在建设银行开立的专 门存款账户内存入的资金或其他存款凭证可以作为购房自筹资金证明。贷前调查人应查验借 款申请人是否有足够的购房自筹资金，确认借款申请人提供的存款凭证等自筹资金为借款申 请人所有。 （3）对集资建房个人住房贷款，贷前调查人应查验集资建房单位是否已在我行开立集 资建房资金账户， 并已经按集资方案中要求将单位应出资部分存入该账户；个人交付建房款 的银行收款凭证、 或者单位开出的收款凭证可以作为首付款证明。贷前调查人应查验个人是 否已经按照规定比例交付集资建房款（首付款），且已存入集资建房单位在我行开立的集资 建房资金账户。 （4）对个人自建房贷款，借款申请人在建设银行的存款证明及资金投入证明可以作为 自筹资金凭证。 贷款调查人应验证借款申请人提供的自筹资金证明是否真实、足额， 自筹资 金是否已经到位。 4. 审核购房合同或协议 （1）个人住房贷款和个人商业用房贷款 贷前调查人应查验借款申请人提交的商品房销售合同或协议上的房屋座落地与房地产 开发商的商品房销售许可证或售房单位的房地产权证是否一致，并根据当地实际情况审核购 房合同的交易鉴证和销售登记手续是否办妥；查验合同签署日期是否明确，所购住房是现房 还是期房，交房日期明确；所售住房面积、售价是否明确、合理等；核对商品房买卖合同中 的卖方是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真 实有效；商品房买卖合同中的买方是否与借款人姓名一致等。 （2）个人再交易住房贷款 贷前调查人应查验交易房屋的权属证明文件是否为有权签发部门签发，权属是否有缺 陷，房屋共有人是否同意将该房屋出售；查验借款申请人与售房人签订的房屋交易合同是否 合法、有效，合同签署日期是否明确，所交易住房面积、售价是否明确、合理，是否在房屋 交易管理部门进行销售登记备案等。 （3）个人住房转让贷款 对未办妥房屋权属证书的，贷前调查人应查验住房转让人的原购房合同是否合法、有 效，对已经办妥房屋权属证书的，应查验转让住房的权属证书是否为有权签发部门签发，权 属是否有缺陷， 转让住房共有人是否同意将该房屋出售；查验借款申请人与住房转让人签订 的住房交易合同是否合法、有效。 对于个人住房转让贷款转让住房为原借款抵押物的，需查 验原借款的建设银行是否同意该房产出售等。 （4）集资建房个人住房贷款 贷前调查人应查验借款人是否在集资建房单位提供的职工名单上，借款人与集资建房单 位签订的合同或者协议内容是否齐全，是否合法、有效。 （5）个人自建房贷款 贷前调查人应查验借款申请人提供的建设用地规划许可证、土地使用权证、工程规划 许可证、施工许可证等材料是否是有权部门签发、是否有效； 工程预算是否合理，是否经建 设银行认可的评估机构审定认可；工程合同内容是否齐全、是否有效合法。 5. 审核担保材料 （1）采取抵押或质押担保的，贷前调查人应核查借款申请人提交的抵押物或质押权 利凭证的权属是否清楚无异议。需要评估抵押物的，应审核抵押物估价报告书是否为原件， 并加盖出具部门印章；是否是我行认可的评估机构出具的估价报告，报告书是否完整，无缺 页，关键数据是否完整，准确； 如借款人以所购住房作为抵押的，报告书中住房价格、面积、 地段、结构、楼层、朝向等关键内容是否表述清楚。 （2）采取保证担保的，贷前调查人应查验贷款保证人同意提供保证的书面承诺及保证 人资信证明材料是否真实、有效等。 保证材料的审查要求参见本手册第三篇第三章信贷担保。 20.2.4.3.2 对借款申请人的资信进行调查 借款申请人资信调查，主要是对借款申请人的主体资格、偿债能力、还款意愿、信用 记录情况等进行调查。调查内容主要包括： 1. 借款人主体资格 重点判断借款人是否具备完全民事行为能力，核实借款人的年龄及健康状况。 2. 借款人家庭收支情况 贷前调查人通过与借款人面谈、电话查询、审查借款人提供的收入证明材料等方式， 按照审慎原则， 核实借款人的家庭收入情况，并将借款人家庭的薪资、财产等收入折算成月 收入； 同时调查借款人家庭支出情况，了解借款人正常的除购房贷款以外的消费支出、债务 支出情况；以月总收入减去月总支出得到借款人家庭的月净收入，确定借款人负债能力。 3. 调查借款申请人的信用记录情况。贷前调查人要通过访谈、电话调查、行内外信息 系统等多渠道调查借款申请人信用纪录是否良好、是否有还贷意愿、是否有不良记录；要充 分利用本行共享信息，调查了解借款申请人与我行的历史往来，如信用卡对账单、个人活期 储蓄账户往来记录、贷款偿还情况记录等。 4. 调查借款申请人是否已经利用个人住房贷款购买住房。对借款人借款购买多套住房 或已有其他负债的，要调查借款人的还款记录，并对其负债能力进行全面测评； 5. 对申请个人商业用房贷款的借款人，在测算其还款能力时，还要对其所购买商业用 房的经营前景、经营收入进行分析预测； 6. 贷前调查人应根据调查内容，对借款申请人的资信进行测评（个人信贷系统上线后 进行） 。 20.2.4.3.3 对借款申请人购房行为的真实性进行调查 贷款调查人应调查借款申请人购房行为的真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予 贷款。对出现以下情况的，应重点调查： 1. 多个借款申请人具有某一共性。例如，借款申请人为项目开发商、建筑施工单位、 建材供应商、销售代理商的职工、亲属，或者收入证明由同一单位开出，或者来自于异地同 一地区等； 2. 向借款申请人工作单位调查其情况时，所提供工作单位不存在或者查无此人； 3. 申请贷款所购买房屋的价格与该地区同类楼盘价格相比异常； 4. 借款申请人对所购买房屋情况不了解； 5. 借款申请人收入明显与实际情况不符； 6. 再交易住房的交易双方有亲属关系。 20.2.4.3.4对贷款担保情况进行调查 1. 对采取抵押担保方式的，贷前调查人应调查： （1）抵押物的合法性。包括调查抵押物是否属于担保法及其司法解释规定且我行 认可的抵押财产范围； （2）抵押人对抵押物占有的合法性。包括抵押物已设定抵押权属情况，抵押物权属情 况是否符合设定抵押的条件，借款申请人提供的抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是 否同意抵押，抵押物所有权是否完整； （3）抵押物价值与存续状况。包括抵押物是否真实存在、存续状态，交易价格是否合 理。对于个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款项下的抵押房产，或其他贷款品种中建设 银行认为需要评估的抵押物，要检查其是否经我行认可的评估机构对其抵押物价值进行了评 估，以及评估方法是否科学、评估结果是否合理。对抵押物交易价格或评估价格明显高于当 地平均房屋价值或明显高于当地同类物业价格的，调查人可要求经建设银行认可的两家以上 的评估机构重新评估。 2.对采取质押担保方式的，贷前调查人应调查： （1）质押权利的合法性。包括调查出质人出具的有价证券是否在我行个人住房贷款办 法规定的范围内，是否有伪造迹象。可以用于个人住房贷款质押的权利凭证包括1999 年以 后（含 1999 年）财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、单位定期存单、 个人定期储蓄存款存单； （2）出质人对质押权利占有的合法性。包括调查权利凭证上的所有人与出质人是否为 同一人，出质人是否具有处分有价证券的权利； （3）质押权利条件。包括调查有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相 匹配，质物共有人是否同意质押。 3. 对采取保证担保方式的，贷前调查人应调查： （1）保证人是否符合担保法及其司法解释规定，具备保证资格； （2）保证人与借款人的关系； （3）核实保证人保证责任的落实，查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任； （4）保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证人资格、是否具有代偿能力。如 果保证人三年内连续亏损、在我行黑名单之列、有重大违法行为损害我行利益的，不得作为 保证人； 对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资 本、经营状况、 或有负债、 是否按建设银行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担 保能力；对开发商提供阶段性保证担保的，要对开发商的经营情况、信用情况（主要包括履 行担保责任情况、履约情况等）、财务状况、高级领导层变动情况、是否卷入纠纷、与我行 合作情况（主要包括是否在我行有房地产开发贷款、以前合作是否顺利等）、是否按建设银 行要求存入足额保证金等进行调查。 （5）保证人为自然人的，应要求保证人提交相关材料，包括基本情况、经济收入和 财产证明等。贷前调查人可以采取与保证人面谈、电话访谈、 实地考察、通过行内外有关信 息系统查询等多种方式调查保证人的基本情况、担保意愿、担保能力、信用情况等。贷前调 查人必须至少直接与保证人面谈一次，通过面谈了解情况、告知其担保责任与履行的方式， 并将谈话内容作书面面谈记录，由贷前调查人和保证人当面签字后存档作为贷款审批依据。 20.2.4.3.4 填写调查审批表 贷前调查完成后