xx市住宅区物业管理暂行办法 .docx

第 1 页 xx市住宅区物业管理暂行办法 特征码 qdjXNeLQrbQxepweliqd 第一章 总则 第一条 为加强住宅区的物业管理，维护住宅区公共秩序，保 护业主的合法权益，提高居民的生活质量和物业管理水平，创 造和保持整洁、文明、安全、方便的良好居住环境，根据建设 部城市新建住宅小区管理办法和xx 省住宅区物业管理办 法等规章的规定，结合我市实际情况，制定本办法。 第二条 本办法适用于市各建制镇行政区域内住宅区的物业管 理。 第三条 本办法所称住宅区，是指以住宅为主，经统一规划， 并有相应基础设施配套，公用设施比较齐全，形成一定规模的 居民生活区。 本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及配套公用设施、附 属设备和相关场地。 第 2 页 本办法所称业主，是指住宅区内房产的所有权人；非业主使用 人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。 本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理 企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅 区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主和非业 主使用人提供相关服务。 本办法所称物业管理企业，是指经物业主管部门资质审查合格， 向登记机关办理注册登记的，对住宅区进行专业化管理和有偿 服务的企业。 第四条 桐乡市建设局为全市住宅区物业管理行政主管部门(以 下简称物业主管部门)。市房地产管理部门具体负责全市物业管 理行业管理工作。 各行政主管部门按照各自的职责分工，配合物业主管部门做好 住宅区的物业管理工作。 住宅区所在地的街道办事处、居民委员会应积极支持住宅区实 施物业管理，协助有关管理部门对物业管理进行监督、检查， 第 3 页 并可根据物业管理关系，对物业中产生的问题进行协调。 第二章 业主委员会 第五条 业主委员会是住宅区全体业主的代表组织，由业主大 会或业主代表大会选举产生，其委员应当由业主担任。 第六条 实行物业管理的住宅区入住率达到 60%以上的，物业 主管部门应会同住宅区所在地街道办事处、住宅区开发建设单 位等有关部门，组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选 举产生业主委员会。委员会成员应当由业主担任，并应具有广 泛代表性。 业主大会由住宅区的全体业主组成；当住宅区规模较大时，可 由每幢(单元)房屋业主按比例推选业主代表，组成业主代表大 会。 第七条 业主大会或业主代表大会行使下列职权； (一)选举、罢免业主委员会委员； (二)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约； 第 4 页 (三)审议业主委员会工作报告； (四)决定聘用或解聘物业管理企业； (五)监督房屋维修基金的使用； (六)审议通过住宅区物业管理计划和实施方案； (七)决定其他有关业主权益的重大措施和事项。 第八条 业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员 会或 10%以上业主和非业主使用人提议，也可临时召开业主大 会或业主代表大会。涉及全体业主和非业主使用人权益的 重大问题，业主委员会应当随时提请业主大会或业主代表大会 讨论决定。 业主大会或业主代表大会决议，以组成人员的半数通过。业主 大会或业主代表大会的召开应当有住宅区所在地街道办事处和 居民会列席参加。 第 5 页 第九条 业主委员会应当维护全体业主、非业主使用人的合法 权益，履行下列职责： (一)召集和主持业主大会或业主代表大会； (二)起草业主委员会章程和业主公约，提交业主大会或业主代 表大会通过，并报物业主管部门备案； (三)根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止 物业管理委托合同； (四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预 算和决算，监察检查物业管理经费的使用情况； (五)检查业主公约的执行情况，听取业主或非业主使用的意见 和建议； (六)受理业主或非业主使用人对物业管理企业的投诉，协调物 业管理关系，监督和协调物业管理企业的工作； (七)业主大会或业主代表大会赋予的其它职责。 第 6 页 第十条 业主委员会根据住宅区的规模由 5 至 15 人组成，设主 任 1 人，副主任 1 至 3 人，在委员会中选举产生。业主委员会 可邀请有关人士参与顾问。 业主委员会每届任期三年，可连选连任。业主委员会的决议， 以组成人员的过半数通过。 尚未设立居民委员会的住宅区，业主委员会可聘请一名秘书长 负责处理业主委员会的日常事务。已设立居民委员会的住宅区， 业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。业主委员 会应当配合住宅区所在地街道办事处工作。 第十一条 实行物业管理的住宅区应制定业主公约，业主公约 应根据国家有关物业管理的法规、政策制定。对全体业主具有 约束力。 第三章 物业管理企业 第十二条 物业管理企业必须经物业主管部门资质审查合格， 向工商行政管理机构办理注册登记，取得营业执照后，方可承 担住宅区的物业管理业务。 第 7 页 第十三条 实施物业管理遥住宅区，受聘的物业管理企业以合 同形式接受业主委员会委托，在签订物业管理委托合同(以下简 称委托合同)并办理经营服务性收费许可证后，依照合同约定对 住宅区实行统一管理。 物业管理企业应当自委托合同签订之日起 15 日内，将委托合同 报物业管理企业或自行组建参照本办法有关规定进行前期物业 管理，并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生 后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改 聘。 第十五条 物业管理企业根据委托合同提供下列服务； (一)房屋共用部队、共用设施、设备、住宅区公用设施、设备 的维修与养护； (二)住宅区的清洁卫生； (三)绿化、花草树木的养护、管理； (四)车辆进出及停放的管理； 第 8 页 (五)配合公安部门，维护住宅区内的公共秩序，做好安全防范 工作； (六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。 物业管理企业应当配合居民会做好社区管理、社区服务工作， 并接受住宅区所在地街道办事处监督。 第十六条 物业管理企业的权利： (一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家其它有关规定， 制定住宅区物业管理办法、规章制度及实施细则； (二)制定住宅区物业管理计划、实施方案和发展规划； (三)按照国家和省有关规定，依据委托合同约定收取物业管理 服务费； (四)有权制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为； (五)可以按照委托合同约定的条件开展各种经营项目以补充住 宅区物业管理经费； 第 9 页 (六)可以按照委托合同约定的条件和方式，选择专业公司承担 专业管理业务。 第四章 物业的使用与维修 第十七条 住宅区竣工后，开发建设单位必须提供具备物业管 理的设施条件等证件向有关部门申请综合验收。经综合验收合 格后，依照合同方可移交给业主委员会，同时必须向业主 委员会提供下列资料： (一)住宅区使用规划图、竣工总平面图； (二)住宅区单体建设、结构、设备竣工图； (三)住宅区地下管风竣工图； (四)有关设施、设备的使用和维修技术资料； (五)业主居住资料； 第 10 页 (六)住宅区综合验收资料； (七)其它必要资料。 第十八条 住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内 的保修责任或者由其委托物业管理企业承担。 第十九条 住宅区房屋的自用部位和自用设施、设备的维修、 养护由业主或非业主使用人或者由其委托物业管理企业承担。 第二十条 住宅区的供水、供电、通讯、市政、园林、环卫、 消防等公用设施、设备的维修、养护，由有关专业部门负责或 者由其委托物业管理企业承担。 第二十一条 上述第十八条、第十九条、第二十条委托物业管 理企业承担的，应签订相关合同，有关费用由委托方承担。已 成立业主委员会的住宅区，合同报业主委员会备案。 第二十二条 业主、非业主使用人有保护和美化住宅区的权利 和义务。任何单位和个人不得在住宅区从事下列行为： (一)擅自改变房屋的结构、外貌和用途； 第 11 页 (二)对房屋的内外墙、梁、柱、板、阳台、平台、天台、通道 等部位进行违章凿、拆、搭、占； (三)堆放危及公共安全及有损房屋的危险物品； (四)擅自占用公共部位，损坏公用设施、设备； (五)侵占或损坏绿地、花草树木、园林艺术雕塑和构筑小品； (六)乱设摊位、乱设集贸市场，乱堆(扔)垃圾、杂物； (七)随意停放车辆和鸣喇叭； (八)排放有毒有害物质和聚众喧闹或发出超出规定标准的噪音； (九)擅自悬挂或张贴标语、广告和启事，在房屋和公用设施、 设备上乱涂写、乱刻划； (十)妨碍、捣乱他人合法使用公用设施、设备及公共场所(地)； 第 12 页 (十一)法律、法规、规章禁止的其它行为。 第二十三条 业主或非业主使用人装修房屋，应当事先通知物 业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业 主或非业主使用人。住宅房屋装修应当遵守桐乡市城镇 住宅房屋装修管理办法 。 物业管理企业发现在装修过程中有违反装修有关规定的行为， 应当通知行为人立即停止并限期改正。对拒不改正的，应当告 知业主委员会并报装修主管部门依法处理。 第五章 物业管理用房和经费 第二十四条 实行物业管理的住宅区应当建立物业共用部位和 共用设施、设备维修基金(以下简称物业维修基金)。专项用于 物业的共用部位和共用设施、设备保修期满后的维修、 养护。 第二十五条 物业维修基金由所在地物业主管部门以业主委员 第 13 页 会名义财政专户存储，专项管理。其收支情况应当公开，接受 业主监督。 物业维修基金不得出借，不得用于房地产投资，不得用于经营 股票、期货或其他具有风险的经营性活动，不得为单位或个人 提供任何形式的担保。 物业维修基金的具体收取、管理和使用办法，物业主管部门会 同市财政、物价主管部门另行制订。 第二十六条 开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅 区总建筑面积 7的比例配置物业管理用房。物业管理用房由 开发建设单位无偿提供，其中 3作为物业管理办公用房，4 作为物业管理经营用房。 物业管理用房产权属国家所有，交由业主委员会管理，由所聘 的物业管理企业使用。 第二十七条 物业管理企业向业主、非业主使用人提供物业维 修、养护、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的 服务而收取公共性服务的物业管理服务费，实行政府定价，根 据物业管理企业提供的管理服务项目、服务质量，分级定级收 第 14 页 费； 物业管理企业向业主、非业主使用人提供的其他便民服务或特 约性服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价和市场调 节价相结合，由市物业主管部门会同物价主管部门制定。 必要时召开价格听证会。 业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费。 除法律、法规、规章另有规定外， ，其他部门不得重复收取。 第二十八条 公共性服务的物业管理服务费的收支情况，物业 管理企业应当每半年公布一次，接受业主、非业主使用人的监 督。 第六章 法律责任 第二十九条 对未经市房地产管理部门资质审查擅自承担住宅 区物业管理业务的物业管理企业，由物业主管部门责令其限期 改正。按照浙江省住宅区物业管理办法 ，可处于 2000 元以上 10000 元以下的罚款。 第 15 页 第三十条 住宅区开发建设单位不按本办法规定提供物业管理 用房的，由物业主管部门责令其限期提供。 第三十一条 违反本办法第十二条、第十八条、第二十条、第 二十二条、第二十五条、第二十七条规定的，由有关主管部门 依法查处。造成损失的，责任人应当承担赔偿责任。 第三十二条 委托合同中任何一方不履行合同的或采合同未达 到规定标准的，另一方有权要求其限期履行或采取补救措施， 并应承担相应的违约责任。双方争议不能协商解决的，可向物 业主管部门申请调解，也可根据合同规定的仲裁条款或事后达 成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或者直接向人民法院起诉。 第三十三条 业主、非业主使用人违反业主公约，物业管理企 业根据委托合同有关条款采取相应措施，并应由行为人依法承 担民事责任。 第三十四条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序，按有关 法 律、法规和规章的规定执行。 第 16 页 第三十五条 当事人对具体行政为不服的，可以依法申请行政 复议或提起行政诉讼。 第三十六条 物业主管部门和物业管理企业的工作人员在物业 管理、服务工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、截留、挪用 物业维修基金等其它违法行为，尚未构成犯罪的，由有关部门 和主管部门责令其限期改正，并给予行政处分；触犯刑律的， 由司法机关依法追究刑事责任。 第七章 附 则 第三十七条 本办法施行后新建的住宅区统一按照本办法实行 物业管理。 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区应当按照本办法的规 定进一步规范业管理。 本办法施行前已交付使用但未实行物业管理的住宅区，应当创 造条件逐步实行物业管理。 第三十八条 本办法所指的业主公约应参照省物业主管部门制 定的示范文本，物业管理委托合同参照省物业管理主管部门、 第 17 页 省工商行政管理局联合制定的示范文本。 第三十九条 本市行政区域内的其他居民区、综合楼、大厦等 实行物业管理可参照本办法实施。 第四十条 本办法由市建设局负责解释。 第四十一条 本办法自发布之日起实施。