【合同范文】买卖合同-商品房预售合同纠纷中“重大误解”[1].docx

第 1 页 买卖合同:商品房预售合同纠纷中“重大误解”1 特征码 rGuMItCScxiVlCgRhLTy 1、案由：商品房预售合同 2、诉讼双方： 原告：姚某 被告：南宁市雅和居房地产开发有限公司 (二)诉辩主张 原告诉称：2004 年 11 月 23 日，原、被告签订一份商品 房买卖合同 ，由原告向被告购买其开发 “悠雅轩”S11 号商 铺一套，约定层高为首层 3.6 米、二层 3 米，合同附件一房屋 平面图中仅标注有一条梁柱。房屋建成后，原告发现被告建造 的房屋有以下严重影响使用的问题：(1)一、二层中央均有一直 径为 15 厘米的粗大排水污管;(2)一层有两条柱子长宽分别为 38×54 厘米、72×13 厘米，高 2.94 米;(3)一层净高仅为 2.94-3.46 米;(4)二层有五根横梁;(5)二层有两个沉沙井，规 格分别为 2.6×1.54×2.35 米和 2.45×1.85×2.32 米;(6)二层 净高只有 1.93-2.84 米。由于原告签订商品房买卖合同是希望 买到符合合同附件一房屋平面图及合同第三条约定的商铺，而 被告实际提供的商铺违背了原告的真实意思表示，原告对此有 重大误解。原告要求退房无果，故诉至法院，请求判决撤销双 第 2 页 方的商品房买卖合同 ，判令被告返还购房款 258503 元及利 息(从 2004 年 11 月 23 日起计至返还之日止)，本案的诉讼费由 被告承担。 被告辩称：不同意解除合同。 商品房买卖合同是双方自 愿协商签订的，对双方当事人均具有法律约束力，受法律保护。 被告交付的房屋规格均符合合同约定，是按有关部门审查批准 的施工图纸施工建设的，也符合国家相关规范，不存在影响房 屋使用的问题。原告要求撤销合同的理由不能成立，请求驳回 原告的诉讼请求。 (三)事实和证据 南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：2004 年 11 月 23 日，原告姚某与被告雅和居公司签订一份商品房买卖合同 ， 约定由姚某(买受人)向雅和居公司(出卖人)购买其开发的位于 仙葫半岛编号为 068-1-1 号地块上的“悠雅轩”S11 号商铺一 套，商品房预售许可证号为(邕宁)房预售证字第 20040016 号， 房屋属于框架结构，层高为首层 3.6 米、二层 3.0 米，建筑面 积 85.09 平方米，其中套内建筑面积为 82.80 平方米，公共部 位与公用房屋分摊建筑面积 2.29 平方米。房屋按建筑面积计算 每平方米售价为 3038 元，房屋总价款为 258503 元。合同第八 条“交付期限”约定，出卖人应在 2005 年 12 月 31 日前将经验 收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变 更”约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计 第 3 页 变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品 房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起 10 日内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起 15 日内选择 退房，被告则应在原告提出退房要求之日起 30 日内退还已付款， 并按银行同期存款利率支付利息给原告。合同附件一为一、二 层的房屋平面图。 合同签订后，姚某于 2004 年 11 月 23 日交纳了购房款 103503 元，于同年 12 月 14 日交纳了购房款 26000 元，余款 120000 元也于 2005 年 9 月 30 日以按揭贷款方式支付给被告。 2005 年 12 月 30 日，被告通知原告接收房屋，原告前往实地查 看房屋后，于 20XX 年元月 17 日向被告提交了一份退房申请 报告 ，以房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符为由，要求 依据商品房买卖合同第十条的规定解除合同、退还房款及 利息。被告则于次日复函，称房屋严格按照原规划设计图纸施 工，从未做过任何规划设计变更，故不同意解除合同。20XX 年 3 月 15 日，姚某以雅和居公司房屋的层高、梁柱、排水管布局 和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常 使用为由，诉至法院，要求解除合同、退还房款及利息。在诉 讼过程中，原告变更诉讼请求，以其对房屋结构有重大误解为 由，要求撤销合同、退还房款及利息。 在诉讼过程中,法院于 20XX 年 4 月 19 日上午对争议房屋的 结构进行了现场勘验测量,所见情况如下:房屋内一层东、西 第 4 页 两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱(长宽分别为： 0.37 米×0.54 米、0.135 米×0.72 米);二层天面有两处沉箱 (长宽分别为 2.32 米×1.46 米、2.60 米×1.50 米，其底部距 离二层地面高度分别为 2.345 米、2.40 米);从二层窗户上方到 楼梯上方天面依次有四条相互平行的横梁，其间距不等(第一条 横梁位于窗户正上方，其底部宽 0.314 米、距地面高 2.13 米; 第二条横梁底部宽 0.32 米、距地面高 2.25 米;第三条横梁底 部宽 0.44 米、距地面高 1.935 米;第四条横梁底部宽 0.375 米、 距地面高 2.23 米);二层东侧墙面与天面交接处还有一条承重 梁(底部距二层地面 2.04 米，宽 0.328 米，长 5.48 米);一、 二层西侧墙面上均有一条直径约 0.15 米的排污管 管靠墙铺设，从二层天面直通一层地面;一层室内地面到天面 的距离为 2.94 米(最矮处)-3.45 米(最高处),二层室内地面到 天面的距离为 2.83 米(最高处)-1.935 米(最矮处即横梁下方)。 此外，位于 S11 号房旁的 S12 号房屋户型与 S11 号房屋相似， 但没有白色排污管，二层也没有沉箱，二层有三条横梁但其底 部与地面之间的目测距离大于 S11 号房二层的最低处。对于同 一栋楼的其余房屋与 S11 号房屋内情况是否一致，因无法进入 第 5 页 其余房屋内而未能勘验，对其余房屋的结构情况，原告表示不 清楚详情，被告则主张其余部分房屋中也有类似情况存在。 另查明，原、被告的商品房买卖合同附件一房屋一、 二层平面图中，只对梁柱的位置做了标注，对房屋内的排污管、 横梁等都未作标注。而原告在购买房屋时，被告也未将房屋内 存在排污管和几条横梁等情况告知原告。 上述事实有下列证据证明： (1)原、被告于 2004 年 11 月 23 日签订的商品房买卖合 同 ，证明双方之间商品房买卖合同关系的内容; (2)被告向原告开具的收款收据 ，证明原告已向被告交 纳全额房价款的事实; (3)2005 年 12 月 16 日雅和居商住楼 H 栋通过验收的建 设工程质量竣工验收意见书 ，证明争议房屋已经通过竣工验收。 (4)20XX 年元月 17 日原告向被告提交的一份退房申请报 告 ，证明原告在查看房屋后曾经以房屋不符合合同约定为由申 请退房。 (四)判案理由 南宁市青秀区人民法院根据上述事实和证据认为：本案当 事人的争议焦点，是原告姚某与被告雅和居公司签订商品房 买卖合同时，是否存在重大误解的情形。本案原、被告双方 签订商品房买卖合同时，涉诉的房屋尚未建成，原告作为 第 6 页 消费者，对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面 描述中得到认知。但被告在原告签订合同时，并未将房屋的详 细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知原 告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后现 场勘验的情况看，确实存在空间狭小以致严重影响使用的问题， 尤其以第二层的情况更为严重。也就是说，通常情况下常人根 据被告提供的信息对房屋空间结构的想象，与房屋实际情况确 有较大差距，并且，也没有证据证明这样的空间结构是同一楼 层所有房屋的通用设计，故原告主张其在购买房屋时对房屋空 间结构存在重大误解，本院予以支持。原告据此请求撤销双方 之间的商品房买卖合同符合法律规定。 商品房买卖合同 被撤销后，被告应当向原告返还已付购房款 258503 元。此外， 对于商品房买卖合同被撤销造成的已付购房款的利息损失， 也应由被告承担。原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。 (五)定案结论 南宁市青秀区人民法院依照中华人民共和国合同法第 五十四条第(一)项、第五十八条之规定，判决如下： 一、撤销原告姚某与被告南宁市雅和居房地产开发有限公 司于 2004 年 11 月 23 日签订的商品房买卖合同; 二、被告南宁市雅和居房地产开发有限公司应向原告姚某 返还购房款 258503 元，并支付该款利息(利息计算：按中国人 民银行同期流动资金贷款利率，从 2004 年 11 月 24 日起计至同 第 7 页 年 12 月 14 日按本金 103503 元计，从 2004 年 12 月 15 日起计 至 2005 年 9 月 30 日止按本金 129503 元计，从 2005 年 10 月 1 日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按本金 258503 元计)。本案案件受理费 6680 元，其他诉讼费 1000 元， 两项共计 7680 元，由被告南宁市雅和居房地产开发有限公司负 担。 (六)解说 本案有两个值得思考的问题，一是适度把握商品房预售合 同纠纷中“重大误解”的适用范围;二是法院在审理案件时如何 透过当事人诉讼请求探寻当事人的真意。 1、适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范 围 商品房预售是平等主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋 (以下简称期房)的交易行为。商品房预售区别于现房销售的最 大特征，是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成，买受人 只能借助出卖人提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况。 因此，房屋建成后的实际状况与买受人的想象存在差异是难免 的。正因为如此，与同等条件下现房销售相比，预售期房不但 价格偏低，而且为了维护交易的稳定性，对买卖双方的权利义 务也有特殊要求：一方面要求出卖人在履行如实告知义务时， 应保证买受人的想象与将来房屋的真实状况之间的差异在合理 范围之内;另一方面也要求买受人对差异风险有合理的预见。所 第 8 页 谓“合理” ，是以通常情况下常人的理解能力、承受能力为判断 标准的。是否超过“合理”范围影响到买卖房屋的真实意思表 示，是判断是否构成“重大误解”的标准。 本案原告作为消费者，在交易中处于弱势地位，对 其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到 认知。但被告却未将房屋的详细结构情况通过实物(如样板房) 或书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本 结构。而从房屋建成后法院现场勘验的情况看，虽然仍然该商 铺仍然能够使用，但确实存在空间狭小、结构低矮、有明显的 压抑感的问题，尤其以第二层的情况更为严重。这是通常情况 下常人根据被告提供的信息(包括合同中对户型和层高的文字描 述、平面图的标注等等)所无法想象的，也必将对房屋的使用人 造成不便及不适，显然不符合原告购房时的真实意思表示。因 此，原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解， 应予支持。 在本案判决生效后，同一小区的另外两户业主曾经以同样 的理由提起诉讼，但法院经现场勘验后，发现这两户房屋虽然 也存在梁柱、排污管占用一定空间的事实，但情况远不如本案 第 9 页 中的严重，不会给使用者带来明显的不适感。也就是说，常人 对房屋的想象与实际情况的差异尚未超过合理范围，因此，在 后两案中，原告的诉讼请求并未得到支持。三个案件的不同判 决，体现了对“重大误解”的尺度的把握。 2、法院在审理案件时如何透过当事人诉讼请求探寻当事人 的真意 本案原告在起诉时，是以房屋的层高、梁柱、排水管布局 和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常 使用为由要求解除合同。后在诉讼过程中，原告又将诉的理由 改为重大误解，要求撤销合同。严格地说，被告交付的房屋并 没有明显违反法律法规、国家标准、行业规范及合同的约定， 也符合房屋的一般用途。在建筑学上， “层高”与“净高”的概 念是不同的，双方当事人在合同中只约定了“层高”而未约定 “净高” ，虽然国家住宅设计规范中规定有住宅的局部净高 不应低于 2.10m，但本案原告购买的是商铺，其净高标准并没 有相应的国家规定，被告正是利用了这一法律空白，提出自己 没有违约的抗辩。如果原告没有变更诉的理由，而是坚持以违 约起诉，其诉讼请求能否支持呢? 一种观点认为，民事审判原则上不应当超出当事人的主张 范围。因此，如果当事人的主张不适当，应当予以释明后再进 一步审理。另一种观点则认为，不论原告主张撤销合同还是解 除合同，其提起诉讼的本意是终止双方的合同权利义务，故法 第 10 页 院在审理时，不应拘泥于诉状的表面文字表达，而应当着重审 查其诉讼请求能否成立，实现法律效果与社会效果的统一。笔 者倾向于后一种观点。当事人受文化程度、法律专业知识的限 制，无法准确地把握法学术语的含义，多凭直觉提出自己的诉 讼主张。因此，法院在审理时，不应局限于诉讼请求的文字表 达，而应当探寻当事人的真实意思表示，寻找最有利于解决纠 纷的切入点，实现法律的公平正义。