资产公司租赁管理办法.8.(doc).pdf

温州市轨道交通资产经营管理有限公司 资产租赁管理暂行办法 第一章总 则 第一条为规范国有资产的租赁行为，提高国有资产运行 效益，防止国有资产流失，确保国有资产的保值、增值，根据 中华人民共和国企业国有资产法、企业国有资产监督管理 暂行条例（国务院令第378 号） 、 中华人民共和国合同法 等相关法律、 法规、温州市国资委 关于进一步规范市属国有 企业资产租赁行为的意见 （温国资委 2014 196 号）及集 团公司关于印发资产租赁管理暂行办法的通知（温铁 投2015 96 号）的规定，结合本公司实际，制定本办法。 第二条公司发生资产租赁行为适用本办法。公司与外单 位通过合作方式对资产进行利用的行为不适用本办法。 第三条本办法所称企业国有资产租赁，是指本公司将闲 置的设备、房产等国有资产部分或者全部租赁给承租人使用， 并由承租人支付租金的行为。 第四条资产经营部负责对公司租赁业务的监督检查，负 责与集团财务部关于租赁业务的对接。 资产经营部应根据市场情况、资产布局和使用功能， 严格 遵守国家有关法律、 法规等相关规定， 符合国家产业政策和行 业布局结构调整规划， 充分发挥国有资产保值增值的作用，按 照“合规、公开、有效、安全”的原则和有关规定，积极开展资 产租赁业务。重视租赁方案的制订与审议， 认真履行租赁合同， 建立健全租赁档案，切实做好对租赁资产的监督检查。 第五条资产租赁方案的制订和重大租赁项目的确定。 凡要租赁资产必须制定资产租赁方案。资产租赁方案应包 括：租赁资产产权归属情况、明细记录、可行性、租赁资产初 步定价及市场调查情况、租赁期限、承租意向人基本情况等。 凡年租金在 10 万元以下，且租期在1 年及以上的，资产 租赁方案由资产经营部报公司经理层，由公司经理办公会议对 租赁方案进行审议， 通过后形成书面会议纪要，公司完成审批 后报集团财务部备案。 凡年租金在 10 万元及以上，且租期在1 年及以上的，资 产租赁方案由资产经营部报公司经理层，由公司经理办公会议 对租赁方案进行审议， 通过后形成书面会议纪要，公司完成审 批后将资产租赁方案报集团财务部审核，由分管副总经理审 批。其中：达到以下条件之一的资产租赁应当列为重大资产租 赁项目，其租赁方案须经公司董事会或执行董事会审议通过形 成书面决议， 经集团财务部审核后， 报集团经理办公会议审议 通过，并形成书面决议。 （一）年租金高于100 万元的； （二）租赁面积超过4000 平方米的； （三）涉及各类重要经营权、商标权、许可权、专利权等 无形资产的。 公司应当结合租赁资产情况，遵循科学合理、 客观谨慎的 原则， 严禁将重大资产租赁项目列为一般、零星资产租赁项目。 第二章 租赁方式、期限及租金管理 第六条资产租赁应当遵循“公开、公正、公平”原则； 租赁的方式分为一般方式和特殊方式。 一般方式主要是指采取公开招租的方式，特殊方式主要是 指采取协议租赁、续租、转租等方式。 第七条资产租赁期限一般为1-3 年， 原则上不超过 5 年。 承租方对承租资产有较大投入的，租期可以按投资回收期适当 延长，在做好相关投资回收测算的基础上，按照重大资产租赁 项目进行审批。 租期超过 5 年的资产租赁项目， 应当在合同中约定五年期 满后对第六年租金进行市场询价或评估，之后每隔二年询价或 评估一次。 如原租金与市场询价、 评估结果相差达到下列标准 之一，应按询价或评估结果调整租金。 （一）市场询价、评估结果与原年租金相差超过10 万元 的； （二）市场询价、评估结果与原年租金虽未超过10 万元， 但两者之差达到原年租金的10% （含）以上的。 第八条签订合同时应严格按照招租条件执行，不得以任 何条件对租金进行打折、优惠，并严格按照租赁合同的规定， 及时、足额收取租金，不得随意缓收，减免租金。 第九条资产租赁附带为承租人提供水、电、气及供暖等 关联服务的，出租企业应当按照有关收费标准和消耗数量及时 足额收取费用。 第三章资产租赁的一般方式及程序 第十条采用公开招租，具体可采取拍卖、招投标、网 络竞价以及其他竞价方式。可以委托具有国有产权转让业务 资格的交易机构招租，也可以自行组织招租。 第十一条公开招租的主要程序： （一）制定租赁方案。 由公司资产经营部制定，主要内容 包括租赁资产明细，产权归属情况、可行性、租赁期限、初步 定价及市场调查情况、承租意向人等。 （二）审批租赁方案。 资产租赁方案按本管理制度第五条 进行审批，审批后及时报集团财务部。 （三）确定招租底价。 资产经营部按照相关规定，组织市 场询价、评估，招租底价以市场询价或评估结果作为参考依据， 其中首次挂牌价格不得低于市场询价或评估结果。 采取市场询价作为参考依据的，市场询价由公司询价小组 负责，比较实例不少于3 个，并做好相关询价记录， 签字齐备； 采取评估结果作为参考依据的，评估报告须报集团备案， 未经 备案的资产评估结果不得作为价值参考依据。 （四）发布招租信息。 进行公开招租时， 应当披露有关公 司国有资产招租信息， 合理设置承租方资格条件，广泛征集承 租意向人。招租信息中不得出现具有明确指向性或者违反公平 竞争的内容。 1.招租信息至少应当同时在本企业、集团及市国资委的网 站上公告，其中重大资产租赁项目还应当将招租公告刊登在市 级（含）以上公开发行的经济类或综合类报刊上。 2.招租公告期不得少于10 个工作日。公告经公司主管领 导或主管领导授权人签署意见后提交集团财务部审核，审核后 统一交至集团办公室发布。 公告时间自公开发布信息之日起计 算， 未按规定在市国资委信息平台发布的，不得计算其公告期。 如需进行租赁结果公示， 集团办公室凭租赁公告审批单和公告 内容直接予以公告。 3.招租公告的主要内容包括租赁资产的基本情况，租赁期 限、租金底价及租金交付形式，承租方应当具备的基本条件和 其他需披露的事项等。 4.经公开征集没有产生承租意向人的，公司可以根据租赁 资产情况确定新的挂牌价格并重新公告，新的挂牌价格不得低 于资产评估结果的90% ；如再次公开征集没有产生承租意向 人的，拟确定新的挂牌价格可低于资产评估结果的90% ，但 应当获得原经济行为批准机构书面同意。 5.经公开征集没有产生承租意向人，且不变更招租公告内 容的，公司可以按照招租公告的约定延长公告期限，未在招租 公告中明确延长公告期限的，公告到期自行终结。 （六）完成竞价签约。 招租公告期满后， 产生两个及以上 符合条件的承租意向人的，按规定的公开招租方式实施竞价； 只产生一个符合条件的承租意向人的，可以按承租方不低于挂 牌价的报价直接签约。 第四章资产租赁的特殊方式及程序 第十二条协议租赁的适用范围 （一）位置偏僻、 面积小、租金收入低的房地产及其他零 星资产，且不能采取公开招租方式的。达到以下条件之一的租 赁资产可认定为零星资产： 1.年租金低于 1 万元的； 2.租赁面积小于30 平方米的； 应当严格控制协议租赁， 不得将租赁的资产拆分成若干零 星资产进行租赁。 （二）国有企业、 国有全资公司、 国有上市公司及国有单 位之间的资产租赁。 第十三条协议租赁的程序要求 （一） 制定租赁方案。应当按照资产租赁的一般程序要求， 制定资产协议租赁的方案。 （二）审批租赁方案。 协议租赁方案应当经董事会或执行 董事会审议通过， 并形成书面决议。 凡年租金在 10 万元以下， 且租期在 1 年及以上的，公司完成审批后报集团财务部备案； 凡年租金在 10 万元及以上，且租期在1 年及以上的，公司完 成审批后报集团财务部审核，由分管副总经理审批； 其中达到 重大资产租赁项目标准的，按本管理制度第五条权限进行审 批，并形成书面决议。 （三）确定租赁价格。 资产经营部应当按照资产租赁的一 般程序要求， 开展市场询价、 资产评估工作， 确定协议租赁价 格。 （四）进行租赁公示。资产经营部应当按照本办法要求， 在规定的公示场所、公示期限对协议租赁的有关事项进行公 示。 （五）签订租赁合同。 公司采取协议租赁方式的，应当与 承租方进行充分协商， 依法妥善处理资产租赁中所涉及的相关 事项后，签订资产租赁合同。 第十四条资产的续租 出租资产剩余租期在半年之内，原承租人需要到期后继续 承租的，应当在租赁到期3 个月前递交书面续租申请。 资产经营部按照承租人续租申请，做好该资产的租赁方 案，并在租赁期限届满2 个月前将租赁方案的内容通知承租 人。承租人不接受续租条件的，视为放弃续租， 公司重新组织 招租。承租人接受续租条件的，公司应按规定进行公示。 续租的程序要求 （一） 制定租赁方案。应当按照资产租赁的一般程序要求， 制定资产续租的方案。 （二）审批租赁方案。 资产租赁方案按本管理制度第五条 进行审批，审批后及时报集团财务部。 （三）确定租赁价格。 资产经营部应当按照资产租赁的一 般程序要求，开展市场询价、资产评估工作，确定续租价格。 （四）进行租赁公示。资产经营部应当按照本办法要求， 在规定的公示场所、公示期限对协议租赁的有关事项进行公 示。 （五）签订租赁合同。 公司采取续租方式的， 应当与承租 方进行充分协商， 依法妥善处理资产租赁中所涉及的相关事项 后，签订资产租赁合同。 第十五条资产的转租 承租人原则上不得将资产转租，确需转租的， 须征得出租 方同意，解除原资产租赁合同， 并由出租方与新的资产承租人 签订租赁协议。 新租赁协议的承租期不得超过剩余租期、租金 不得低于原租金。 第十六条协议租赁和续租的公示要求 1.资产经营部至少应当同时在本企业、集团及市国资委的 网站上公示， 同时在企业内显要位置张榜公示，其中重大资产 租赁项目的续租还应当在市级（含）以上公开发行的经济类或 综合类报刊上公示。 2.公示时限不得少于5 个工作日。公示经牵头单位 （部室） 领导签署意见后交由集团财务部审核，审核后统一交至集团办 公室发布。 公示时间自公开发布信息之日起计算，未按规定在 市国资委信息平台发布的，不得计算其公示期。 3.公示的主要内容包括承租人情况、租赁资产的范围、 租 赁期限、租金及租金交付形式等。 4.公示期内有异议的，应调查核实、妥善处理；若出现符 合条件的新承租意向人的， 新承租意向人自交纳不低于原年租 金 10%的诚意金日起被列为承租意向人，与原承租人享有同 等承租权利。 同时，将租赁方式转为公开招租，公开招租程序 按照本制度第十一条要求执行，原承租人享有同等条件优先 权。 第五章租赁合同的管理 第十七条资产出租时，应依照 中华人民共和国合同法 的相关规定，与承租人签订规范的资产租赁合同。 第十八条资产租赁合同主要条款： （一）资产租赁范围； （二）资产租赁期限； （三）租金及租金交付形式； （四）双方权利与义务（包括安全消防、综合治理等）； （五）违约责任； （六）应当终止 （解除）合同的内容 （企业因改制、 出售、 拆迁等情况）； （七）其它应在合同中明确的条款。 第十九条资产租赁的合同调整 发生资产租赁合同无法继续履行情况时，公司可以依照合 同约定或法律法规有关规定终止合同，并采取有效措施保障国 有资产权益； 也可以应承租人申请， 在双方协商一致的基础上 调整合同。 （一）租赁期内承租人要求调整合同的，应当同时满足以 下条件： 1.已承租二年以上的重大资产租赁项目； 2.承租人因不可抗力或无法预见的宏观经济变化导致无 法继续经营； 3.重新招租成本（包括时间成本与租赁差价）过高。 4.剩余租期不少于1 年（含延展期）。 （二）调整合同的认定程序 1.承租人向公司资产经营部提交调整合同的申请及相关 材料。申请应当包括承租资产概况、承租年限、已承租年限、 现承租租金、 调整合同的原因等有关情况，相关材料包括营业 执照、最近一年的纳税证明， 企业单位还需提供最近一年的财 务报表等。调整合同的申请书应有承租人签章。 2.资产经营部应根据承租人的要求就租赁资产是否满足 对调整合同进行初步调查，如满足本制度第十九条第（一）1、 3、4 款条件的，资产经营部应向承租人传达初步意见，要求 承租人提交同意接受核查的承诺书。如承租人不出具承诺书或 不履行承诺的， 资产经营部应视为不接受调整合同的申请，已 接受的申请也应当退回。 3.组织调查核实。 资产经营部应当组织有关人员进行调查 核实， 核查内容应包括但不限于： 是否属于重大资产租赁项目； 是否符合调整合同的时间要求；承租人是否因不可抗力或无法 预见的宏观经济变化而无法继续经营，非因承租人自身经营不 善或市场风险而导致； 该资产重新招租成本是否远高于调整合 同带来的损失等。 调查核实后形成核查报告，核查人员应写明 核查的意见并签字， 由公司分管租赁的领导签字确认，并归档 保存。 （三）调整合同事项具体操作程序 1.经调查核实认为满足调整合同条件的，资产经营部应当 制定合同调整方案并上报集团，调整方案的审批程序按重大资 产租赁的审批程序执行。 2.集团财务部根据所属企业上报的合同调整方案及有关 材料，提出初审意见， 上报集团分管领导， 由集团经理办公会 议对合同调整方案进行审议，并形成书面决议。 3.集团审议通过后， 资产经营部应按规定委托评估机构对 租金重新评估，并提交集团进行评估备案。 4.资产经营部拟以不低于经集团备案的评估结果为底价 确定新的租赁价格， 并报公司经理办公会议进行审议，通过后 形成书面会议纪要。 新的租赁价格一经确定， 应及时上报集团。 5.公司与承租人双方根据新的租赁价格在剩余租期内签 订调整的补充合同或新的租赁合同，新的租赁合同的期限 （含 延展期）不得短于一年。 第二十条资产出租及租赁期限届满收回租赁资产前，应 对资产技术状况、 损坏情况等进行检查与备案。租赁期间， 资 产经营部应当于每年年末对租赁资产进行技术状况及损坏情 况等检查，形成检查记录，公司分管领导签字后报集团备案。 第五章国有资产租赁的档案管理 第二十一条国有资产租赁， 在每年的国有资产产权登记 年检时，由资产经营部填报资产租赁情况备案表，经集团资产 管理部门汇总后，报市国资委登记备案。 第二十二条资产经营部要妥善做好租赁工作的计划安 排、做好资产租赁审批文件、市场询价记录、 评估报告和评估 备案表、公告公示材料、核查报告等租赁流程的业务归档工作。 第二十三条资产经营部要认真履行好租赁合同，按时足 额地收取租金， 定期了解承租户的经营情况，切实加强承租户 的信用管理。 第六章检查监督与责任 第二十四条承租人不履行或者不完全履行资产租赁合 同时，公司应当按照合同的规定，及时采取相应的法律措施， 保证合同的履行。 第二十五条不按规定程序出租资产， 不与承租人签订资 产租赁合同、不收取租金、少收取租金或不及时收取租金的， 造成国有资产损失的， 将按相关规定追究企业主要负责人及相 关责任人的责任。 第二十六条企业负责人在资产出租过程中滥用职权、玩 忽职守造成国有资产损失的，应当负赔偿责任， 并按相关规定 给予纪律处分处理； 涉嫌犯罪的， 依法移送司法机关追究法律 责任。 第七章附 则 第二十七条企业整体资产或影响企业主业生产的资产 租赁，应当做好企业职工的安置工作。 第二十八条已列入拆迁安置、 改制重组、 清算破产计划 的企业的资产， 或上一级出资人已有明确处置意见的资产，原 则上不得出租， 遇到特殊情况需临时出租的，必须与承租人特 别约定相关事项的处理方式。 第二十九条对专业市场、 商场、写字楼等， 公司可以按 照市场规则自行制定租赁管理制度，报集团审议同意后实施。 第三十条对出租给集团系统内的职工宿舍、办公楼，其 租赁方式经公司董事会或执行董事会审议通过后形成书面决 议，并报集团审议同意后实施。 第三十一条公司发生的非国有资产租赁业务可参照本 办法。 第三十二条物业部管理中涉及的租赁业务，其租赁行为 由物业部负责， 资产经营部予以配合。 其中物业部管理中涉及 的停车服务、 业主委托的管理资产等相关业务，其租赁方式由 物业部提出经公司经理办公会议进行审议，通过后形成书面会 议纪要， 并报资产经营部备案。 物业部在签订租赁合同时，应 当与承租方进行充分协商， 依法妥善处理资产租赁中所涉及的 相关事项，其合同主要条款应符合本管理制度第十八条规定。 第三十三条对列入市政府重点招商引资项目、市级招商 引资项目的资产租赁，可按招商引资有关规定办理。 第三十四条本制度于发布之日起实施。 附件： 1.资产租赁方案审批表 2-1租赁公告审批表 2-2租赁结果公示会签表 附件 1： 资产租赁方案审批表 租赁企业名称：单位：元 租赁资产名称 产权（使用权） 登记证号 资 产 概 况 及明细记录 租赁资产权属 拟租赁方式1、招租2、续租3、协议租赁4、其他 租赁方式确定理由 可 行 性 租赁期限 市场调查情况 租金的初步定价 及依据 承 租 意 向 人 概 况 单位名称 近三年净利润 或租金偿付能力 承租意向 备注： 出租企业资产管理 部门意见： 经办人： 部门负责人： 出租企业负责人意见： （公章） 年月 日 集团财务部门意见：集团分管领导意见： 注： 1.租赁金额 10 万元以下由资产所在单位负责人签字后加盖公章交由集团财务部备案。 2.租赁金额超过10 万元以上（重大资产租赁以下）的，由资产所在单位负责人签字并 加盖公章后与相关会议决议一并交由集团财务部审核，报集团财务分管领导签批，重大资产 租赁事项还需提交集团经理办公会议审议通过后形成书面决议。 3.本表一式两份。 附件 2-1 ： 租赁公告审批表 租赁内容 租赁金额 牵头部室 牵头部室（单位）意见： 经办人：年月日部室负责人：年月日 集团财务部意见： 部室意见： 年月日 注：请将公告内容附后。 附件 2-2 ： 租赁结果公示会签表 租赁内容 租赁金额 牵头部室 牵头部室（单位）意见： 经办人：年月日部室负责人：年月日 集团财务部意见： 部室意见：年月日 注：请将结果公示内容附后。