2007年重庆市渝北两路空港回兴片区市调报告.ppt

重庆世涛营销策划顾问有限公司 徐明华 渝北两路空港回兴片区市调报告渝北两路空港回兴片区市调报告 蜘 掏 架 毫 淹 煽 瓦 核 嘲 无 菠 宗 齐 所 集 晴 馋 鸦 镀 嘛 谱 挠 赏 浦 笆 概 佳 坯 揣 砸 湛 搬 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 调研目标调研目标 调查并了解两路空港回兴片区楼盘销售基本 情况，明确当地居民可消化楼盘度，为后续 运做项目提供市场数据参考。 调查并了解两路空港回兴片区楼盘售价情况 ，了解当地居民对价位的接受范围，为后续 运做项目提供销售价格参考。 调查并了解两路空港回兴片区构成集合特点 ，发展趋势，为后续运做项目的产品定位提 供参考。 憋 遭 懈 有 决 唐 忙 纯 南 边 丧 胰 橱 嘉 活 过 谨 矩 点 翼 贞 峦 懒 概 乾 拷 狄 待 中 润 掌 褂 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 3 调研内容调研内容 两路空港回兴片区楼盘销售状况 两路空港回兴片区楼盘销售价格 两路空港回兴片区楼盘业态集合特点和发展趋势 调研范围 两路空港回兴片区已有和在建的知名楼盘 随 沧 桃 疙 啥 万 桥 租 眺 盈 流 鸯 夏 熔 除 矣 砒 厢 很 帅 宰 索 瞎 雷 捏 叮 抹 磋 庸 峡 宰 洼 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 4 调研方法调研方法 实地调查 资料法（通过网络和文献查找相关资料完成调 查） 电话访谈 境 嫁 蔷 篓 鬼 柜 棍 坝 证 吹 酗 疤 肖 稀 崖 读 窑 瀑 甄 撞 扩 镶 迅 狞 焊 掘 滦 岩 否 颜 乃 贵 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 重庆轻轨地铁规划 （九线一环）： 栋 镍 藕 棱 馒 泻 塘 瓷 瞥 茶 桅 胶 职 页 槛 沟 保 串 翘 恼 猾 茅 彰 旗 疾 搬 启 诗 懈 置 赖 坑 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 渝北区简介 渝北区位于重庆市北部，长江北岸，嘉陵江下游东岸的三角地带，北与四川 省华蓥市、邻水县分界，东与长寿县接壤，南与江北区比邻并同巴南区、南 岸区、沙坪坝区隔江相望，西与北碚区、合川市相邻。幅员面积1452平方公 里。 重庆北部新区的4个乡镇也全部位于渝北区境内。渝北区是全国首批命名的“ 武术之乡”和国家级卫生城区，也是国家环境保护模范城区、国家园林城区 和中国优秀旅游城区。先后获得全国卫生城区、全国优秀旅游城区、全国文 化先进区、全国社会治安综合治理先进集体、重庆市环境保护模范区、重庆 山水园林城区、水煮鱼之乡等殊荣。 渝北区拥有森林州万亩，森林覆盖率30，城区绿化率达35，区内有省级 风景区统景温泉城，亚洲第一地下长河-张关溶洞、玉峰山和华望山森林公 园、碧津公园、巴渝民俗文化村、恐龙化石展览馆等景点。西南政法大学、 重庆大学医学研究院、川外南方翻译学院、三峡联大外语学院、市一中寄宿 学校等院校先后来渝北办校，区境内的龙湖花园等6个小区被评为市“十佳住 宅小区”。 渝北区依华蓥，挟两江，素有山城北大门之称。渝北区旅游资源丰富，名 山胜水、古迹园林、民俗风情汇萃而成独具魅力的旅游胜景。东部有盛名远 播的“武陵仙境”统景风景区，是重庆“十佳”风景名胜之一，以“统景峡猿”居 古巴渝十二景之首，统揽山、水、林、泉、峡、洞、瀑，被誉为“自然博物 馆”，同时也是西南最大的亚健康温泉理疗保健中心。邻近的张关大型溶洞 群体，星罗棋布，其中2000米的地下阴河如海底潜龙，与御临洞相连而形成 全长5000多米的地下宫殿。白岩乡境内的天险洞内起伏跌宕、钟乳丛生，附 近有茂密的原始森林和白莲教遗址、悬棺、栈道等古迹；排花洞又称“水晶 龙宫”，以飞珠溅玉的排花飞瀑幽深怪异的钟乳洞天而著称。景地知名度高 ，极度富吸引力，旅游业发展潜力大。 身 软 蜘 腹 跌 裸 若 抛 烙 倘 射 痢 面 喀 脖 儿 本 恩 盐 缘 掺 泥 答 粘 踢 稚 抄 傣 口 级 摊 氟 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 渝北区区位优势明显，投资环境优越: 新城优势：区内两路至龙溪沿国道210红双段一线，重庆北部新城的主要组 成部份，系重庆市城市建设和开发的重点投资地区之一; 城郊优势：区政府所在地距重庆市中心19.5公里,最南端的龙溪镇距市中心仅 24公里,位于居城乡结合部,是重庆菜蓝子工程和发展都市型农业的重要基地; 空港优势：全天候现代化国际空港重庆机场位于两路镇，已开通48条航线 ，年进出港旅客200多万人次，目前机场二期工程已全面动工，将开通若于 条国际航线，成为重庆对外开放的“空中走廊”;二期工程完成后，客运量可达 3000万人次年，货运量可达100万吨年 国道优势：国道210、212、319线渝合路与区内乡镇公路连为一体形成了以 两路为中心的交通网络，拟建的渝怀铁路和动工兴建的319渝长高级公路贯 穿区境南部，动工改造的210国道纵贯全区，规划在人和修建的4平方公里的 重庆新客站，是西南最大的客货运输枢纽；西南地区最大的铁路货运编组站 也将建设在渝北区；重庆邮政电讯枢纽即将竣工投入营运，运输的黄金水道 长江、嘉陵江流经渝北区50公里。渝北区将是重庆重要的水、陆、空、交通 和通信枢纽; 库区优势：渝北区三峡工程库区范围享受国家三峡移民政策和对口支援政策 。 弦 式 腾 硒 韧 炬 歌 愚 铣 角 镐 姻 饭 诺 垛 孽 淘 迂 奋 毛 预 汹 文 僳 踢 列 嘘 挺 舒 此 惨 西 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 两路地区由小县城向空港国际新城嬗变过程： 1984年时，两路仅是一座在沉睡中封闭落后的小县城。当时城区面积0.53平 方公里，人口11297人，除了县属机关事业单位外，仅有为数不多的几家国 有食品、机械、印刷工业企业，以及小而散的商贸服务业。当时，回兴也是 两路区下属的院坝乡。 1985年，重庆江北机场破土动工，庚即机场高速公路开建。 1990年机场及之前的机场高速公路投入使用后，两路开放之门洞开。两路与 重庆乃至世界时空距离的拉近，空港独有资源的吸纳效应，形成了两路、回 兴等机场高速公路沿线开放开发特有的优势。 1992年，江北县委、县政府为实现将县城两路镇建设成为卫生城、花园城、 旅游城、会议城的目标，决定借鉴龙溪开发的成功经验，在老县城南部辟出 3.3平方公里建设新城区，并成立了城南开发建设指挥部。两路城南开发一举 成功。随后两路、回兴的开发建设势不可挡，城区规模迅速膨胀。两路工业 园区在实际运作中又分为东区和西区，分别向回兴、石坪和观音岩、鹿山村 方向推进。 2007年，在两路工业园区西区基础上组建了重庆空港新城建设管理委员会， 负责以重庆江北机场和两路老城为中心的46平方公里的城市建设，东区则继 承两路工业园区牌子且职能不变。通过大规模高强度开发建设，两路、回兴 的城区已连为一体，建成的城区面积已达到30平方公里，户籍人口21.44万 人，占全区总人口的26.4%。同时，航空服务业、汽摩产业、食品加工业、 房地产业、商贸流通业等产业快速崛起。2007年，两路地区实现生产总值 54.65亿元，占渝北板块45.49%；两路地区街道级财政收入17546万元，占 渝北板块40.4%；地税收入83793万元，占全区地税收入的45.6%；国税收入 52568万元，占全区国税收入的68.1%。 见 漳 潜 继 炬 镭 引 撅 施 硬 厨 贮 抿 媳 肇 蘸 日 往 微 题 移 渺 盟 椽 完 笼 轧 饶 胞 渝 慨 抨 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 两路发展优势及前景： 两路既是全区政治文化中心，又是全区经济的重要支撑； 两路离主城21公里，因地势平缓开阔而设为国际机场，拥有国际空港和保 税港区的对外开放平台； 两路因机场资源“从天而降”，使立体交通优势、城市拓展腹地广阔的空间 优势和产业发展优势凸显，机场及其立体交通的形成，为两路地区发展插 上了腾飞的翅膀； 有西南政法大学、南方翻译学院、渝北职教中心等知名大中专院校及渝北 中学等基础教育学校的文化支撑； 有闻名全国的文明城区创建系列成果； 有空港新城、悦来新城、空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区等 对城市化、工业化的强势推动； 龙溪、两路从开发建设的第一天起，就把投资软环境的打造作为主要工作 来抓； 重庆市正在加快实施的城市“北拓东进”战略，为龙溪、两路地区的城市化 转型升级提供了重大战略机遇； 城市副中心，两路城市组团是重庆城市规划近期重点拓展区域之一。两路 抓住作为重庆主城北移近期发展重点的战略机遇，及时进行战略调整，通 过20年左右的艰苦努力，建成为名副其实的重庆都市区第二大中心是完全 可能的； 利用空港对外开放优势及已经初步奠定的产业基础，两路成为重庆对外开 放第一平台和重要的现代产业基地，更是不容置疑的。两路地区正处于城 市扩张的发力期。按照重庆都市区第二中心、对外开放第一平台、重要的 现代产业基地定位，建议在适当时机，将两路商圈升级为重庆空港新城商 圈 氛 妓 恬 删 矽 父 戏 臃 欧 舜 辉 遗 徊 屠 储 损 卸 左 睫 性 捆 绣 缩 醋 津 难 驼 辙 眺 兑 醇 哥 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 空港新城发展必然性： 空港国际新城将建设成为重庆对外开放第一门户前沿，以骨干道路（七横 线为主）把辅助区、机场及周边高速公路连接为快速互通的整体，带活空 港广场、会展中心、总部基地、主题乐园等支撑大项目，来促进整个空港 国际新城的建设。 空港国际新城将定为重庆城市副中心；多渠道、多形式打通过老城到新城 通道，使新城与老城融为一体；以新城建设带动旧城改造，尽快搬迁行政 中心带动新城建设、带动旧城转移.来自政府规划部门的消息，渝北区政府 搬迁至空港新城。此片区是以后政府各部门集中的政务中心。空港新城包 括观音岩、郑家两村（均属于双龙湖街道管辖），占地面积达到5.4平方公 里。目前，空港老城占地面积仅3.6平方公里。渝北区规划局官员称，区政 府将搬迁到新城，形成占地面积0.2平方公里左右的行政中心，带动新城的 建设开发。同时，占地面积0.5平方公里的商业中心将与行政中心比邻而建 ，集金融、商贸、购物、娱乐、餐饮为一体，改变空港城目前缺乏商业中 心的局面。 通过空港广场建设，改变两路形象，提升两路人气，树立渝北对外开放新 形象 机场核心区，新城辅助区，实现二者联动，渝北必将建设成为国际化大都 市； 七横线、三纵线档次高、标准高，体现国际化大都市形象 ；渝北未来城区 将超过200平方公里，北部新区规划也有新的调整，新城如何与之有机衔 接、错位发展，突出自己的产业布局和特色。 依托空港实施“双核驱动”，实现城市分区向功能综合且特色明显的都市新 城的跨越。 倡 警 锻 圃 诗 嘛 允 必 哀 托 揩 惫 纽 黎 菌 行 佑 疡 辉 塔 畴 亥 糟 烤 冶 因 坯 颤 倡 泉 察 封 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 潜力优势：绝版地段升值快潜力优势：绝版地段升值快 现在离市区近的地越来越少了，住宅有向市区现在离市区近的地越来越少了，住宅有向市区 外扩张的趋势，像渝北两路空港回兴这样的地外扩张的趋势，像渝北两路空港回兴这样的地 段，将来也会越来越紧俏。两路空港回兴极具段，将来也会越来越紧俏。两路空港回兴极具 投资价值。作为新兴版块，升值潜力巨大。而投资价值。作为新兴版块，升值潜力巨大。而 规划的新城片区也将对其发展起到极其重要的规划的新城片区也将对其发展起到极其重要的 推动作用。据业内人士分析，该商圈形成后，推动作用。据业内人士分析，该商圈形成后， 并不亚于现在的解放碑。原因在于解放碑已经并不亚于现在的解放碑。原因在于解放碑已经 没有发展空间了。而新城的新商圈发展空间大没有发展空间了。而新城的新商圈发展空间大 、潜力大、规划合理。良好的规划前景引来了、潜力大、规划合理。良好的规划前景引来了 嗅觉敏感的房地产开发者。未来两路地区的空嗅觉敏感的房地产开发者。未来两路地区的空 港新城，将会在重庆主城区形成与以渝中半岛港新城，将会在重庆主城区形成与以渝中半岛 及周边观音桥、南坪、杨家坪、沙坪坝融合的及周边观音桥、南坪、杨家坪、沙坪坝融合的 核心商圈并列的两大城市核心之一，两路地区核心商圈并列的两大城市核心之一，两路地区 将是重庆主城区最重要的新兴核心区。将是重庆主城区最重要的新兴核心区。 素 灌 过 血 诵 罗 聘 劫 圈 蝇 哉 僧 峻 剂 卯 锭 帖 览 刁 瓶 锦 哀 愧 浦 悦 瘟 胶 涩 摘 挤 氏 扔 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 小结：小结： 重庆的中心已经向北偏移。密集的商圈和重庆的中心已经向北偏移。密集的商圈和 住宅逐渐让老主城区有些城区喘不过气来住宅逐渐让老主城区有些城区喘不过气来 。渝北新城正成为我市老主城区向周边新。渝北新城正成为我市老主城区向周边新 主城区辐射扩张的重点区域。众多政务部主城区辐射扩张的重点区域。众多政务部 门的汇集以及一大批实力开发企业的征战门的汇集以及一大批实力开发企业的征战 ，让此片区正在迅速成长为渝北城区锐不，让此片区正在迅速成长为渝北城区锐不 可挡的新板块。可挡的新板块。 酒 肇 选 洛 谜 稀 谱 汤 羚 镰 快 退 交 郡 瓶 蜀 惶 蹋 雏 王 樱 验 蜜 泼 魁 绪 餐 对 饰 褐 壬 栋 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 开发分析： 今年以来，在渝北两路空港回兴已动工的项目迅速增加。其中 包括万科渝园、万科朗润园、旭辉朗香郡、汇祥好莱屋等。供 应量迅速增加。除去已争相亮相的新盘外，开发商在土地上的 争夺也很激烈。随着房地产开发的纵深发展，渝北两路空港回 兴区域价值日益凸显。几年之前还是不毛之地，几年之后的渝 北两路空港回兴就涌入了数十家房地产企业，其中不乏知名企 业和品牌企业，如万科、保利、旭辉等，凭着雄厚的经济实力 和成熟的开发理念，渝北两路空港回兴将在短短的两三年时间 内脱胎换骨。 在几年前，渝北两路空港回兴基本属于被开发商遗忘的角落。 如今，两路空港回兴在地图上地理位置相邻的区域里，房地产 市场不约而同的形成了前所未有的开发热潮 虽然渝北两路空港回兴区域价值日益凸显，但还是有几大瓶颈 制约了它的发展 归 没 雌 懈 琵 页 腋 蒲 柒 膊 坚 斯 变 愧 岁 茎 扦 煌 季 骗 藤 搽 退 霍 己 弟 戎 耪 撤 古 蛛 歧 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 龙溪、两路向重庆重要中心城区转变的基本制约因素： 观念制约。区内的人们难以跳出从渝北看龙溪、两路的思维框架，难以用全市、全国乃至世 界的大视野审视龙溪、两路的发展定位、发展规划、发展模式，难以脱离盲目的见商招商和 自力更生式的小打小闹及低水平开发建设的惯性思维。 规划制约。从总体看，龙溪规划优于两路。但龙溪仍存在产业发展定位不明，城市功能不配 套等问题，导致商圈建设启动难，教育、文化、体育等社会事业项目及市政基础设施配套难 ，致使龙溪“卧城”和“办公城”的发展陷入困境。由于历史的原因，两路地区城市规划发展定 位缺乏前瞻性，规划方案缺乏大气势，城市风貌缺乏都市特色和风格；城市发展总体规划、 土地利用总体规划、产业发展总体规划、生态环境保护规划衔接不够，尤其对产业发展、中 小学布点、文体和卫生事业发展、市政基础设施、综合交通、绿地系统等专项规划的统筹不 力或漏项。不成熟不完善的城市规划，使两路城区至今定格在“县城”水准上，离都市区的基 本要求相去甚远。 项目制约。作为重庆重要中心城区，必须拥有一批在市内外乃至更大范围内有影响力的大项 目。目前，龙溪具备了吸引市级以上行政机关、事业单位、各类社团、企业总部等实力，但 苦于无地可供，许多优势项目只能眼睁睁地看着流入江北、南岸等区。两路虽然具有大型项 目发展的空间，由于受到基础设施不配套，城市发展总体规划、土地利用总体规划调整滞后 制约下的用地瓶颈，以及招商引资力度不够等制约，并不具有对市级以上社团组织、大专院 校、医卫文体项目和企业总部等明显的吸引力。大型项目引进难，一般项目落地难，使两路 地区的发展难以乘势而上，加快发展。 配套制约。市政环卫设施不配套。龙溪、两路排水设施建设滞后均不同程度地存在，照明设 施标准也不高。垃圾站、垃圾中转站、公厕规划建设太少。龙溪应建50座公厕，仅建成15座 ，回兴应建15座，只建成10座，正在开发建设的空港广场至仁睦滩无一座公厕。龙溪、两路 城区交通网络衔接不畅，立体交通配套设施缺乏，城区路面过窄，停车场库建设严重滞后， 公交站点和大型公交枢纽站场建设迟缓。广场、公园、游园不够配套。社会事业发展不同步 。缺乏引进科研院所、普通高校、职业院校、大型医院、市级文化体育社团的规划和政策， 龙溪、两路缺少大型社会事业项目支撑。在城市开发建设中，中小学校只拆不建、多拆少建 、拆大建小，导致城区入学难，尤其是回兴、龙塔入学矛盾十分尖锐。目前，全区没有一所 与主城区地位相适应的三级综合医院，文化馆、图书馆、博物馆、电影院等陈旧落后，大型 公共体育设施缺失。与重庆重要中心城区要求比，各类配套设施建设欠帐太多。 稳定制约。龙溪城市化升级，需要引进一批大型优势项目。在无地可供的状态下，只能把眼 光投向旧城改造，采取“腾笼换鸟”方式来升级产业、完善城市功能。两路城区则将通过大规 模征地实现城市化和工业化的空间发展，走外延扩张的发展路子。不管是旧城改造，还是征 地建城，都要遭遇拆迁安置引起的社会不稳定难题。目前，征地农转非和旧城改造拆迁人员 上访不断，已成为渝北最大的不稳定因素。今后，旧城改造和大规模征地拆迁安置出现的不 稳定因素，将直接影响到龙溪、两路走向重庆重要中心城区的时间表。 携 谆 谷 草 静 解 怜 茫 吾 腊 碟 节 致 侦 叠 笺 忆 卓 马 牙 天 孺 述 震 民 帚 堂 神 忻 紧 霉 拿 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 三、渝北两路空港回兴片区已有 和在建的知名楼盘调研分析如下 ： 于 袖 懂 弃 雪 亮 节 证 廓 蓟 必 孜 抄 弄 蔓 宜 桓 谣 车 肆 饥 榆 曰 某 澜 履 斩 交 删 桑 人 皿 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 两路空港老城片区主要楼盘调研数据如下： 项项目 名称 物业业 形态态 价格 水平 容积积 率 占地 面积积 建筑面 积积 开盘时盘时 间间 主力 面积积 销销售 方式 销销售率 唐 庄 多层层 、 高层层 均价 42002.48 52亩亩 10万方( 共724户户) 一期08/4 二期09/4 三期预计预计 09年底 85 -120 坐销销 为为主 一期售完 二期75% 红红 树树 林 花园 、电电 梯洋 房(多 层层、 小高 层层) 均价 4600 2.16160 亩亩 23万方 (18万方 住宅共 1628户户) 二期07/12 三期08年 开盘盘 110- 140 坐销销 为为主 一期售完 二期售完 三期86% 浩 博 天 地 小 高 层层 均价 3700 2.37230 亩亩 18、5万 方(共 1740户户) 一期07/10 二期08/5 三期预计预计 09年底 坐销销 为为主 一期售完 二期90% 属 按 厩 嵌 宾 袖 笨 戎 捻 钨 敖 伊 福 扩 允 塌 吟 丙 壕 瑞 虱 姓 酞 民 购 扁 誊 衣 稗 桌 淄 稼 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 两路空港老城片区数据分析： 商住楼以多层、小高层为主。 商住楼价格主要集中在4200元/左右。 容积率大约在2.33。 楼盘多以大型开发为主。 商住楼面积需求主要在90-130 。 据上表预计09年底此片区将有一场更加激烈的 竞争。 销售方式以坐销为主。 销售势头较好。 囤 爬 厢 袭 悬 慢 囱 缮 廖 贬 脆 察 升 承 韦 淫 界 励 属 缎 息 暖 勒 梢 枢 益 坏 奈 棋 遂 腔 块 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 两路空港新城片区主要楼盘调研数据如下： 项项目 名称 物 业业 形 态态 价格 水平 容积积 率 占地 面积积 建筑面 积积 开盘时盘时 间间 主力面 积积 销销售 方式 销销售率 强辉辉 金色 池塘 小 高 层层 、 高 层层 均价 4300 2.50 150 亩亩 28万方( 共2200 户户) 一期08/5 二期09/3 三期预计预计 09年底 二期 55 - 90 坐销销 为为主 一期售完 二期 汇汇祥 好莱 坞坞 高 层层 均价 4500 4.4677 亩亩 23万方( 共1300 户户) 一期08/9 二期预计预计 09/5 一期62- 89 二期52-77 坐销销 为为主 一期售完 立邦 盛景 天下 多 层层 、 小高 层层 均价 3550 1.90 380 亩亩 47.8万方 (共3800 户户) 一期07/8二期：35- 140 坐销销 为为主 一期售完 二期售完 三期 90.7% 柜 耀 晦 即 铬 阵 每 瑟 胖 逸 例 苟 册 肇 几 爷 写 拣 鼓 谱 诛 渺 塔 意 磅 腥 枢 父 溶 藏 体 欲 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 两路空港新城片区数据分析： 商住楼以小高层、高层为主。 商住楼价格主要集中在4200元/左右。 容积率大约在2.95。 楼盘多以大型开发为主。 商住楼需求主要以小户型为主，面积需求主要 在50-90 。 销售方式以坐销为主。 销售势头较好。 囱 誓 充 斡 荚 元 钓 扩 局 雪 东 诗 锅 绝 仿 韵 设 濒 愿 历 钥 梨 计 睫 假 粒 良 取 矣 蛋 斤 钧 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 两路空港片区小结：两路空港片区小结： 商住楼以小高层为主商住楼以小高层为主 商住楼价格在商住楼价格在42004200元元/ /左右左右 容积率在容积率在2.52.5左右左右 商住楼多以大型开发为主商住楼多以大型开发为主 此片区商住楼面积需求主要在此片区商住楼面积需求主要在50-50- 130130 销售方式以坐销为主销售方式以坐销为主 销售势头较好销售势头较好 仑 俘 饭 蜜 卒 零 磺 萨 凄 蒸 矽 镜 晓 朔 悔 慕 赤 帧 魂 僳 疽 克 萄 绑 斌 者 丁 挂 庚 赋 欠 侥 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 回兴片区主要楼盘调研数据如下： 项项目名称物业业形态态价格水平容积积率占地面积积建筑面积积开盘时间盘时间主力面积积销销售方式销销售率 纳纳帕溪谷 高层层 均价 28002.98 40亩亩 8.8万方(共 998户户) 一期08/5 二期预计预计 09/6 30-80坐销为销为 主一期92% 圣湖天域2 期 花园洋房 、 高层为层为 主 均价 42003.90 42亩亩 11万余方（ 共700户户） 08/376-129坐销为销为 主 一期98%二 期85% 旭辉辉朗香 郡 花园洋房 、商业业、 星级级酒店 待定1.42 305亩亩50万方 一期洋房 约约90148 坐销为销为 主 蓄客阶阶段 银银鑫莲莲花 半岛岛 高层层 均价 44004.98 40亩亩 1.2万方(共 932户户) 09/3推售1、 5栋栋 70120 坐销为销为 主 蓄客阶阶段 水木青华华小 小岛岛 花园、全 湖景电电梯 洋房、多 层层 均价 3800 1.96 51亩亩8.2万方(500 余户户) 一期07年底 开盘盘 69.84 -179.70坐销为销为 主一期60% 水木年华华 高层层均价 3800 3.4884亩亩25万方（共 1515户户） 一期08/7一期70- 115 坐销为销为 主60% 东东衡槟槟城 高层层 均价 38003.80 81亩亩 21万方（共 1797户户） 一期07/12二 期预计预计 09/8 49-103坐销为销为 主一期87% 中伦伦香山 美筑 小高层层均价 31002.80 27亩亩 6.3万方（含 1000方临临街 商业业）700 多户户 一期2007/10 37-82坐销为销为 主一期售完 滞 编 医 掳 谭 帽 苑 殿 趋 男 孩 橱 酗 运 牛 蹦 呼 始 舰 吻 腹 现 恢 渡 腔 赢 肮 戍 楷 遥 竣 赦 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 回兴立交片区数据分析：回兴立交片区数据分析： 商住楼多以高层、洋房为主。 商住楼价格主要集中在3800元/左右。 容积率大约在3.2。 楼盘以小、中型开发为主。 商住楼面积需求主要在40-120。 销售方式以坐销为主。 销售势头较好。 汕 履 友 藩 刁 佛 索 橡 卿 蓉 泽 怖 叮 甭 锤 圈 痔 出 整 享 懒 又 撮 鉴 图 擒 硅 辫 粳 柜 蔑 罪 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 项项目 名称 物业业 形态态 价格水平容积积 率 占地 面积积 建筑面积积开盘时间盘时间主力面积积销销售 方式 销销售率 龙龙德 番茄花 园 高层层、 小高层层 均价 36602.5025亩亩 5万方（ 500多户户 ） 一期08/1135-100坐销销 为为主 一期67% 正能 雅舍小高层层 均价 35802.5014亩亩 2.3万方 (392套) 2008/07 坐销销 为为主90% 伽蓝蓝 艺艺墅别别墅 均价 70000.63202亩亩13万方 (142户户) 一期06/10170-230 坐销销 为为主一期96% 青河湾别别墅 均价 75000.55250亩亩9万方(418 套) 独立316- 359、联联 排250 坐销销 为为主90% 常青藤 人文别别 墅 别别墅均价 19000 0.34507亩亩 约约11.5万 方（共 300套） 二期06/12 三期07/07350-600坐销销 为为主 三期90% 青河 世家 高层层.小 高层层 均价 43002.90100多亩亩 21.5万方 （共294 户户） 一期08/1 二期预计预计 09/7推出 57-115 坐销销 为为主一期89% 春光 港湾高层层 均价 30002.2075亩亩 18万方（ 共800套 ） 2007/1145_83 坐销销 为为主95% 斧 寓 邱 谜 丢 弧 挂 啥 宋 腋 掉 尽 逛 缘 靛 安 嫂 景 虱 焰 暇 左 州 笋 幂 仅 赌 啪 析 误 栈 朗 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 回兴西政片区数据分析：回兴西政片区数据分析： 楼盘开发以小高层、高层、别墅为主。 商住楼价格在3600元/左右；别墅项目价格 在7500元/左右。（常青藤人文别墅项目除 外） 容积率小高层、高层大约在2.5；别墅项目容 积率大约在0.5。 楼盘以大型开发为主。 商住楼面积需求在50-90；别墅面积需求 在200以上 销售方式以坐销为主。 销售势头良好。 滑 叶 阳 咱 侦 墩 滋 古 酞 蕊 庶 汛 览 彭 枉 阶 尽 稽 萤 瘩 葵 松 俏 误 羽 蹬 腐 附 晦 邢 僵 英 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 回兴片区小结：回兴片区小结： 楼盘开发各种类型的均有，呈现开发楼盘开发各种类型的均有，呈现开发 多元化发展态势多元化发展态势 商住楼价格在商住楼价格在37003700元元/ /左右左右 商住楼容积率大约在商住楼容积率大约在3.003.00 商住楼面积需求大约在商住楼面积需求大约在40-12040-120 销售方式以坐销为主销售方式以坐销为主 销售势头良好销售势头良好 寒 哨 纶 申 谆 母 砌 暮 阻 概 损 胆 辽 辖 俏 爆 发 氛 悠 辽 巩 蜀 摸 准 蛮 搁 柄 饲 霸 罚 牙 秆 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 渝北两路空港回兴片区总体数据分析：渝北两路空港回兴片区总体数据分析： 楼盘开发各种类型的均有，呈现开发多元化发展态势楼盘开发各种类型的均有，呈现开发多元化发展态势 ，各种类型楼盘需求都较明显，各种类型楼盘需求都较明显 销售价格多集中在销售价格多集中在40004000元元/，受到最近万科地产，受到最近万科地产 的火暴势头刺激，渝北两路空港回兴板块的楼盘销售的火暴势头刺激，渝北两路空港回兴板块的楼盘销售 价格也一路飚升。价格也一路飚升。 可以轻易看出可以轻易看出: :好点位置的销售价好点位置的销售价 格在格在45004500元元/ /平方米左右平方米左右, ,一般情况下价格基本维持一般情况下价格基本维持 在在38003800元元/ /平方米平方米 开发楼盘容积率大约在开发楼盘容积率大约在2.5-3.02.5-3.0 销售方式以坐销为主销售方式以坐销为主 地理位置相对集中，说明渝北两路空港片区的开发正地理位置相对集中，说明渝北两路空港片区的开发正 如火如荼的进行，离打造成一座城市副中心的距离不如火如荼的进行，离打造成一座城市副中心的距离不 远远 楼盘销售情况良好，说明市场刚性需求依然存在，如楼盘销售情况良好，说明市场刚性需求依然存在，如 何满足并引导此部分需求将是我们后期工作的重中之何满足并引导此部分需求将是我们后期工作的重中之 中重中重 峪 泰 意 和 耙 孤 贮 咒 蹋 首 喷 享 及 矩 贪 惶 亦 艺 酝 绵 汤 佑 轨 青 庞 屹 县 僧 掉 箱 洁 务 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 四、竞争项目相关单位统计表： 彪 不 诅 爷 坠 酥 檬 脓 逊 迫 辽 铆 拽 冠 箭 叶 昭 熙 兆 硕 边 聊 踪 伟 楚 瓮 锻 刨 圾 圾 欧 选 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 2 0 0 7 年 重 庆 市 渝 北 两 路 空 港 回 兴 片 区 市 调 报 告 项项目名称开发发商建筑设计单设计单 位园林景观设计单观设计单 位营销营销 代理公司广告公司物管公司 唐庄重庆庆本江房地产产开发发有限公司赛赛德景观观重庆庆划上房屋经经 济济有限公司 重庆兰华庆兰华 物业业管理有限公 司 红树红树 林重庆龙庆龙 港房地产产开发发有限公司钢铁设计钢铁设计 院中冶赛赛迪上海天夏重庆庆中原营销营销 策 划顾问顾问 有限公司 非也广告重庆庆正雅视觉视觉 浩博天地重庆庆浩博实业实业 集团团重大设计设计 院自销销第一太平融科物业业管理有 限公司 强辉辉金色池塘重庆庆强辉实业辉实业 (集团团)有限公司中媒（国际际）设计设计 研究院CD蓝蓝海国际际景观设计观设计 有限公 司 重庆庆中原营销营销 策 划顾问顾问 有限公司 ZEA正雅工坊重庆庆泓湖物业业管理有限公 司 汇汇祥好莱坞坞重庆汇庆汇 祥地产发产发 展有限公司自销销重庆汇庆汇 祥物业业管理有限公 司 立邦盛景天下重庆庆立邦房地产产开发发有限公司机械工业业第二设计设计 研究院机械工业业第二设计设计 研究院飞鹏飞鹏重庆庆立邦物业业管理有限公 司 纳纳帕溪谷重庆庆海丰房地产产开发发有限公司公 司、重庆庆恩达实业发实业发 展有限公司 西兹设计兹设计 院恒安易居（重庆庆 ） 极美亿亿（重庆庆）设计设计 广 告整合非也广告整合推 广 重庆庆宝山物业业管理有限公 司 圣湖天域2期重庆华庆华 辰物业发业发 展有限公司重庆庆市建筑工程设计设计 研究 院有限责责任公司 重庆庆今朝、澳大利亚亚DECO- LAND设计顾问设计顾问 公司 自销销重庆庆捌拾壹物业业管理公司 旭辉辉朗香郡重庆庆旭鹏鹏房地产产开发发有限公司泛太平洋中国公司自销销上海永升物业业管理（重庆庆 ）有限公司 银银鑫莲莲花半岛岛重庆银庆银 鑫房地产产开发发有限公司北京（现现代）世纪纪地产设产设 计计策划有限公司 天夏英国查查尔斯TAEA英联联地产顾问产顾问 （全案） 桔社广告（广告推广）塞 尚广告（整合推广） 重庆银庆银 鑫物业业管理公司 水木青华华小小 岛岛 重庆庆木鱼鱼石物业发业发 展有限公司重庆庆市渝北区建筑规规划设设 计计院 自销销水木物管公司 水木年华华重庆庆木鱼鱼石物业发业发 展有限公司自销销水木物管公司 东东衡槟槟城重庆东庆东 衡实业实业 （集团团）有限公 司 北京世纪纪同天国际际建筑设