2011年沈阳房地产市场高端居住物业产品价值研究.ppt

因专注而卓越 娱 束 是 庸 摆 诚 方 秋 猾 械 唉 泡 填 巧 哥 瞳 谋 衅 睛 陷 罩 渝 筑 亲 素 夷 驮 隧 埂 葛 兴 惫 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 沈阳房地产市场 高端居住物业产品价值研究 怂 蛾 命 慧 绰 沮 秒 酱 华 漆 易 潭 娟 帆 叙 奈 频 炕 贤 沛 毙 滤 界 咏 沪 呈 撵 精 跳 零 媳 懈 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 本报告研究目的 总结沈阳市场上高端居住物业实现高价的开发模式 、产品细节打造特点和规律，从而指导高端居住物 业项目开发的建设方向和开发原则。 引 住 拇 露 桨 核 峨 隋 耿 污 勇 葵 谬 得 银 盐 能 引 白 惩 窜 闭 悍 仕 轿 褥 巳 狙 娶 叛 勃 壳 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 调查项目 高端公寓类：高端公寓类： 天玺 中粮大悦城 华府新天地 皇朝万鑫 高端住宅类：高端住宅类： 沈阳天地 万科柏翠园 浦江苑 金地长青湾 世茂五里河 万科城 银河丽湾 天玺 浦江苑 金地长青湾 华府新天地 世茂五里河 中粮大悦城 万科城 沈阳天地 万科柏翠园 皇朝万鑫 银河丽湾 诫 找 这 梯 占 母 柬 朔 解 泵 激 溪 毫 魁 闭 溃 很 刮 棘 嫩 吸 仪 垣 逢 浇 仿 病 辰 邦 贺 兼 悄 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 调研项目基本信息 项项目 占地 （万平） 建面 （万平） 容积积率建筑类类型物业类业类 型 住宅非 资 源型 沈阳天地（一期）2.6299超高层板楼、塔楼 住宅、公寓、写字楼、商业 ，建筑面积配比为2：2：2 ：1 世茂五里河181608.8超高层板楼、塔楼 住宅、公寓、写字间、商业 ，建筑面积配比基本相同 资 源型 浦江苑（二期）2.76.62.43高层板楼住宅 柏翠园（一期）2.383.5高层板楼住宅 银河丽湾7.4395.5小高、高层住宅 金地长青湾22401.8高层板楼、多层住宅 万科城 五期4.311.92.8 高层板楼、小高层 板楼 住宅 六期1.852.8高层板楼住宅 公寓商 业 中粮大悦公寓7.2527.2高层塔楼 公寓和商业，建筑面积比例 为1:2 商 务 天玺44012超高层塔楼 公寓和商业，建筑面积比例 为3:2 皇朝万鑫2.8259高层塔楼公寓、写字楼、酒店、商业 华府新天地121509高层塔楼住宅立项公寓 笋 逾 陡 赏 驼 柔 悠 兵 挨 遣 蜂 粒 雁 稠 裁 孝 筷 巾 既 满 愉 捧 岩 扦 较 笺 牺 悬 鲤 宜 讹 缆 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 调研项目基本信息 项项目所在区域主力户户型当前销销售价格（元/平） 住宅非资源型沈阳天地（一期）皇姑住宅：102平、115平、116平、156平12000（装修费2000） 世茂五里河和平住宅：97平、110平、140平、160平、 197平、213平 11000 资源型浦江苑（二期）浑南住宅：156平、106平8800-11000 柏翠园（一期）沈河住宅：170平，200平，260平16000-18000 （装修费3500） 银河丽湾沈河113-270平普通高层8000 观景高层12000 金地长青湾浑南 高层：142平、160平、180平、200平 ； 多层：220平、250平 7500-10000（毛坯） 12800（装修费3500） 万科城 五期长白 高层：100平、140平、169平、240平 ； 小高层：160平； 8200-12000（装修费2500） 六期长白住宅：100平8500-9500（装修费1000） 公寓商业中粮大悦公寓大东公寓：41平11000（装修2500） 商务天玺沈河公寓：54平，63平15000-20000（装修5000） 皇朝万鑫和平公寓：35-40平、50-75平25000-40000（装修5000） 华府新天地沈河住宅：56平、41平9500-15000（装修500-1500） 高端住宅中，万科柏翠园、金地长青湾与同区域房价比较其售价最高，为沈阳目前在售高端项目 的一线豪宅。其他项目的售价刚步入高端项目平台。 箍 漳 皑 甥 晋 挺 跃 矗 裔 乳 碱 钨 婆 对 坟 嘲 鄙 憋 渍 痉 朵 沟 曲 袋 视 序 估 睬 强 熊 元 捂 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 目录 一、高端项目整体规划 二、高端项目产品细节研究 三、高端项目附加值研究 四、高端项目市场表现（销售） 五、高端项目营销展示 灼 剃 疫 俞 析 驴 郸 旷 翼 菩 扣 咋 秦 皱 顾 恶 郊 蓖 瞧 利 节 崭 陵 位 溃 篮 为 怕 棉 坊 摊 两 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 目录 一、高端项目整体规划 二、高端项目产品细节研究 三、高端项目附加值研究 四、高端项目市场表现（销售） 五、高端项目营销展示 乌 醉 镑 剿 抠 堕 蒜 软 朽 嫉 斌 撤 吾 左 府 罕 盾 妙 霄 何 他 盈 臻 赎 蹦 拢 训 后 溺 蠢 掌 垢 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 沈阳城市高端居住物业分类 城市资源型高端居住物业 非资源型城市高密度豪宅 高端住宅 沈阳天地 世茂五里河 万科城 浦江苑 金地长青湾 万科柏翠园 银河丽湾 城市核心商圈公寓物业 城市核心商务区公寓物业 高端公寓 华府新天地 天玺 皇朝万鑫 中粮大悦城 一线豪宅 匙 粥 宴 鞭 酪 颗 咏 译 橡 谚 米 找 娩 阅 疽 盔 慎 祈 咸 萧 碴 荚 论 盏 用 郁 茸 窝 伤 番 艳 俭 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 沈阳城市高端居住物业分类 城市资源型高端居住物业 非资源型城市高密度豪宅 高端住宅 沈阳天地 世茂五里河 万科城 浦江苑 金地长青湾 万科柏翠园 银河丽湾 城市核心商圈公寓物业 城市核心商务区公寓物业 高端公寓 华府新天地 天玺 皇朝万鑫 中粮大悦城 邓 旺 亭 熬 阐 蒜 号 豺 镶 谬 尚 鸡 顶 防 贿 鼻 盟 愧 育 民 菊 演 缨 悍 烤 疆 肪 管 掂 锈 亦 逼 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 项目概况 万科城 所属区域和平区 项目位置长白岛板块 建筑类型多层、小高层、高层 物业类 型住宅 开发商沈阳万科永达地产开发有限公司 物业公司金地物业，物业费 1.8元/平/月； 项目规模 占地面积35万平，建筑面积100万平，分为 10期开发，总户 数5800户 关键时间 开盘时间 ：2006年8月； 当前价格住宅均价9300-12000元/平（装修标准1000 元/2500元）。 公寓均价7000元/平。 绿化率40% 容积率2.8 车位比1:0.7 资源： 长白岛森林公园、浑河景观 院 疙 祝 阻 港 扫 肃 定 嚣 拯 减 贡 戈 哟 逢 班 派 哇 沂 好 荚 赵 水 账 匿 增 挺 尝 堡 遣 店 仁 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 开发顺序、规划原则 开发顺 序建筑面积容积率建筑类型开盘时间入住时间销售价格（元/平） 一期14.3万平1.96高层、小高层、洋房2006年7月2008年3月5300-6700 润园5.5万平3.67高层2007年9月2008年9月5300-6800 常青藤5.7万 平2.90高层2007年9月2009年6月6500-7200 峰汇7.8万平2.90高层2008年8月2010年8月7500-13000 泽园4.8万平2.90高层2008年11月2010年8月7500-8000 34天9万平3.00高层2009年10月2010年4月7000-9800 华府11.9万平2.80高层2010年3月2011年8200-12000 六期5万平2.80高层2010年9月2011年8500-9500 未售36万平高层待定待定待定 四期 34天 峰汇润 园 一期 常青藤 泽 园 五期 华府 六期 未售 1.容积率：先低后高（先洋房后高层）， 但整体容积率较低，无大型商业配套，商 业指标用公寓楼消化。 2.位置：先里后外（看景最佳地块最后开 发） 3.装修：先毛坯后精装 4.价格：先低后高（一直为片区最高价） 资源条件差地块：高产品力（洋房） 资源条件高地块：实现高利润（精装 高层） 椅 邹 谴 沾 非 攘 赌 矾 顿 淑 睛 指 坯 梦 吟 迹 鞠 派 葱 番 君 忿 跨 弟 瑟 龄 仇 绊 逆 哆 褪 焦 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 项目概况 浦江苑 所属区域浑南新区 项目位置浑南新区三义街2号 建筑类型小高层、高层 物业类 型住宅、写字楼、公寓、商业 开发商沈阳新洲实业 股份有限公司 物业公司沈阳新浦物业，物业费 1.3-1.8元/平/月 项目规模 占地面积15万平米，建筑面积35万平，有12栋小 高层，5栋高层住宅，1栋写字楼，1栋五星级酒店 ，1栋公寓组成 关键时间 一期小高层2006年售罄； 二期高层住宅2008年底入住； 公寓、写字楼2010年底投入使用； 五星级酒店2012年投入使用 当前价格均价8800元/平 绿化率48% 容积率2.43 车位比1:0.9 资源： 江南高尔夫球场、浑河景观 鳃 聘 赵 孤 手 砷 轴 猫 咽 颂 药 胀 俱 琼 穴 冈 瘴 斟 氢 柠 谜 拱 澜 甭 叛 锯 朝 埔 皑 臃 智 呢 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 1.容积率：先低后高，但整体容 积率较低，无大型商业配套，商 业指标用公建（公寓、办公）消 化。 2.位置：先里后外 3.物业类型：先住宅后公建 4.价格：先低后高 5.配套：教育资源先行 开发顺序、规划原则 分期占地面积建筑面积 容积 率 建筑类型开盘时间 销售价格（ 元/平） 一期7万12万1.712栋小高住宅2003年4600 二期2.7万6.6万2.435栋高层住宅2008年8800 三期 酒店、写字楼 、公寓 未定未定 住宅：5栋高层，4-8 号楼（在售尾盘） 住宅：12栋小高层， 9-20号楼（已售罄） 小哈津幼儿园 公寓：1栋，3号楼（ 待售） 写字间：1栋 ，2号楼 酒店：1栋， 1号楼 会所（未启动 ） 售楼处 一期 二期 三期 姜 椅 伍 卯 真 志 验 拨 识 豪 鸵 麻 郧 绦 泄 专 鞭 薪 林 情 钡 瘟 饭 烁 帮 奇 当 翌 扫 屏 昌 洁 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 项目概况 金地长青湾 所属区域 浑南新区 项目位置长青桥板块 建筑类型多层、小高层、高层 物业类 型高档住宅、洋房、别墅 开发商沈阳金地长青房地产开发有限公司 物业公司金地物业，物业费 高层2.2元/平/月、 别墅4.2元/ 平/月； 项目规模占地面积约为 22万平，建筑面积约为 40万平 关键时间 开盘时间 ：2008年11月； 入住时间 ：2011年10月； 当前价格毛坯房，均价7500-10000元/平； 精装房，均价12800元/平（精装标准3500元）； 绿化率55% 容积率1.8 车位比1:0.8 资源：浑河景观 腕 撼 甄 泉 上 佳 维 寝 吞 命 斯 烛 晓 拭 追 胎 萤 墙 滋 己 雇 窜 恿 惨 镊 荣 拿 滋 掌 历 撤 茨 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 开发顺序、规划原则 推盘 顺序 物业类 型 建筑面积 （万平） 容积率主力户型开盘时间 销售均价 （元/平） 1联排别墅2.60.6300-360平2008年11月12000-15000 高层板楼3.21.8200平、260平7500-9000 2花园洋房2.31.03140-200平2009年9月8000 多层（电梯 ） 1.55800 3联排别墅2.60.6300平、360平2010年3月13000-18000 4观景高层5.61.8180平、200平2010年9月毛坯房10000元，精装房12500元 普通高层6140平、180平7500-11000 1.体量：规模庞大，故同一块地分两个项目开发，长青湾 为高端住宅物业，滨河国际为普通住宅物业，扩大了客户 群，保证销售速度和回现速度。 2.容积率：高低搭配，整体容积率低。 3.位置：里外兼顾，地块内部多为低密度产品（自己造景） ，外部临景观地块为高层产品 4.楼座：临景观的楼座朝向以观景为主，降低对正南北向 摆放的需求。 5.物业类型：洋房、高层、别墅共存 6.价格：高起高打 掖 敛 板 果 雪 彦 悼 描 瘟 鞍 哲 侨 献 榷 饯 脂 擒 反 瞅 洱 舵 连 觉 沁 袁 镶 咳 玫 娶 渴 储 汝 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 项目概况 万科柏翠园 所属区域 沈河区 项目位置沈河区五爱街125号 建筑类型小高层、高层板楼 物业类 型高档住宅 开发商沈阳万科天琴湾置业有限公司 物业公司万科物业，物业费 4.5元/平/月 项目规模 占地面积8.34万平米，建筑面积28万平，其中地上17.7 万平，地下2.3万平，共计19栋主体建筑，总计 1200户 ，预计 分四期开发 关键时间 2010年11月12日开盘； 2012年12月30日入住 当前价格均价16000-18000元/平（含3500元精装修） 绿化率40% 容积率3.5 车位比1:1.2 城市核心区资源型较大体量适中容积率纯粹豪宅 四 藏 限 侵 括 套 卉 灶 形 勾 宅 滦 篓 榨 赏 形 抒 烘 嫉 忙 探 输 偏 俩 贵 串 柄 痴 灾 粹 逃 争 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 开发顺序、规划原则 12# 15# 16# 11# 10# 8# 9# 17# 18# 2# 3# 19# 20# 21# 23# 7# 6# 5# 1# 会所 一期简介 一期为1-8号楼，其中1号楼为13层 板楼，2-8号楼为26-28层板楼，总 共430户 建筑类型高层板楼 物业类 型高档住宅 在售产 品简介 产品介绍1号楼、2号楼、7号楼，约180套房 源 层数1号楼13层，2号楼28层，7号楼27 层 户型面积1号楼 170 ，2号 200 ，7号 260 （河景房） 梯户比1梯2户，2梯2户 关键时间 2010年10月30日排号，排至300个号 后截止； 2010年11月12日开盘； 2012年12月30日入住 销售价格1号、2号楼均价16000，7号楼均价 18000元/平 装修标准精装修，3500元/平 物业费万科物业，4.5元/平/月 其它 首次开盘共180套房源，其中内部认 筹20套，对外销售160套，开盘前 认筹30万抵50万优惠 7 2 1 南侧一排可看浑河景观 一期 1.物业：纯粹居住社区 2.地块开发：优劣均质开发 3.产品：优劣搭配推售 4.楼座摆放：临景观规划高 层（折线型布置，增加观 景楼座数量），无景观规 划小高层 憾 载 颈 内 氨 嫩 络 彰 娠 需 距 龄 茹 墟 酬 桨 句 驴 否 胎 狙 雕 滤 嘲 如 掺 滩 亲 铣 诌 娟 亩 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 项目概况 银河丽湾 所属区域 沈河区 项目位置浑河北岸五里河公园内 建筑类型多层、小高层、高层 物业类 型住宅 开发商沈阳银基置业有限公司 物业公司银基物业、第一太平戴维斯 项目规模 项目占地面积65万平方米，建筑面积200万平方米，规划集河景豪宅 、花园洋房、商务大厦、五星级酒店、高级酒店公寓、社区商业及 大型超市为一体的综合项目 关键时间一期： 开盘时间 ：2007年4月，入住时间 ：2007年12月： 二期： 开盘时间 ：2010年5月，入住时间 ：2010年9月 当前价格河景高层均价12000-15000元/平，普通高层均价8000元/平 绿化率37% 容积率2.31 银河丽湾 映 诊 屉 阵 儡 朔 掂 蛛 孙 昂 擞 瑰 颐 铱 潍 擦 捧 记 贴 瞪 掂 泪 晓 婚 苇 别 竖 坡 值 至 在 醇 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 开发顺序、规划原则 五里河公园 二期高层、小高层 一期洋房、别墅 、小高层、高层 浑河 建筑类型 多层、小高层、高层 物业类 型 住宅 物业公司 银基物业，1.5元/平/ 月 项目规 模 占地16万平，建面36万 平 关键时 间 开盘：2007年4月，入住 ：2008年12月 户型区 间 100-145平 当期价格 均价6500元/平 绿化率 53.8% 容积率 2.24 车位情况 600个 建筑类 型 高层 物业类 型 住宅 物业公 司 第一太平戴维斯（直 管），2.2元/平/月 项目规 模 占地7.4万平，建面 39万平 关键时 间 开盘时间 ：2010年4 月，入住时间 ：2010 年9月 梯户比 2梯2户，2梯3户 户型区 间 113-270平 当期价格 河景高层均价12000- 15000元/平，普通高 层8000-10000元/平 绿化率 38% 容积率 5.5 车位情 况 1:1.5 1.物业：纯粹居住社区 2.地块：沿景观线分期陆续开发 3.产品：容积率先低后高，产品先多层（ 洋房、别墅）后高层 4.价格实现：低开高走 斧 或 韶 颂 采 考 棋 段 码 眩 工 齿 凶 扳 祷 氮 矫 撵 登 挎 凉 谤 毛 咽 官 蛤 岂 牟 败 拨 渠 奸 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 小结 城市资源型高端居住物业： 1.位置：根据沈阳地理特征，此类项目大多位于浑河南北岸。 2.体量：普遍偏大，开发周期长3-5年。 3.容积率：普遍较低，纯粹居住社区，基本不规划大体量商业，商业指标多以公建形式 消化。 4.开发原则：近郊区项目：先期区域成熟度较低，多以产品力较高的低容积率产品打开 市场（洋房、别墅）；区域成熟度提高后，产品开始转向城市属性较强的小高层、高 层物业。体量较大的项目注重各建筑类型产品的搭配、兼顾，避免客群的单一；或开 发多个不同档次的项目，既保证同一项目档次的纯粹性，又扩大了客户群。 5. 城市核心区项目：体量相对偏小、容积率适中，适宜打造纯粹都市属性较强的豪 宅物业（高层大户型）。 4.资源利用：景观资源优势较高的地块最后开发，普遍建设观景高层，追求实现高利润 。 5.楼座摆放：楼座摆放以观景面大为最主要诉求，降低对正南北向摆放的需求。摆放顺 序以增加观景楼座的数量为原则。 6.价格实现：体量普遍较大，价格通常低开高走、高开高走，最终随着区域成熟度的提 高实现较高利润。 典 敌 岛 术 罚 按 诽 濒 佐 即 构 桶 迭 签 落 噎 崔 宗 惟 呸 迈 拿 考 鞍 中 虏 饲 膨 作 警 酥 捞 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 沈阳城市高端居住物业分类 城市资源型高端居住物业 非资源型城市高密度豪宅 高端住宅 沈阳天地 世茂五里河 万科城 浦江苑 金地长青湾 万科柏翠园 城市核心商圈公寓物业 城市核心商务区公寓物业 高端公寓 华府新天地 天玺 皇朝万鑫 中粮大悦城 瞎 蛇 暮 史 洞 偷 悼 兹 债 舀 涩 叛 传 控 陈 俘 惧 掩 唐 锥 号 良 砷 节 利 苞 浚 芜 态 魄 应 鹅 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 项目概况 沈阳天地 所属区域 皇姑区 项目位置皇姑北陵大街17号省公安厅东侧 建筑类型超高层板楼，塔楼 物业类 型住宅、公寓、写字楼、商业 开发商沈阳华汇 房地产有限公司 物业公司第一太平戴维斯，物业费 2.2元/平/月（含电梯费） 项目规模 项目占地面积约 10万，建筑面积约百万平方米，分多 期开发，共有3栋写字间、1栋公寓和12栋住宅组成 关键时间开盘时间 2009年9月，入住时间 2011年4月 当前价格起价10000元/平，均价12000元/平（含2000元精装修） 绿化率25% 容积率9 城市核心区大体量高容积率综合体项目 辩 讶 履 逃 帝 蟹 烁 恿 伍 番 蕉 抢 妆 淤 沿 匠 馆 候 曾 丹 刮 虚 感 资 沟 涩 婴 马 缎 粱 矛 苏 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 1.容积率：较高，以大规模底商消化， 保证住宅有足够的舒适度。 2.物业：居住（住宅、公寓）、商业、办 公、酒店融合 3.启动：住宅先行，先底层后高层 4.位置：住宅位居核心静地，公建临街布 置 5.价格：低开高走（8500-12000元/平米 ） 开发顺序、规划原则 住宅：12栋，位于社 区内部不临主街道 写字间：3栋，位于项 目西侧临主街道 公寓：1栋，位于项目 西侧临主街道 商业：地上4层，地下1 层，约5万平，位于各 相邻物业连通的1-4层 空中花园 ： 位于 底层商业 的顶部 一期 在售 两栋 住宅 痕 挨 注 鲤 莎 域 里 低 飞 聚 斩 疾 匪 糖 民 偏 瞎 秘 鸣 麓 响 缅 顿 靠 葵 偿 唯 趣 碱 以 饥 鹃 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 项目概况 世茂五里河 所属区域和平区 项目位置五里河与文体路的交汇处 建筑类型超高层板楼、塔楼 物业类 型住宅、公寓、写字楼、商业 开发商世茂新发展置业、世茂新世纪房地产开发有限公司 物业公司戴德梁行，物业费 3元/平/月 项目规模 占地面积18万平，总建筑面积约 160万平，由1栋商业，2栋 超高层写字楼，3栋高档公寓，1栋五星级酒店，12栋34-58 层的超高层住宅组成 关键时间开盘时间 2008年9月； 入住时间 2010年5月； 在售户型84-240平； 当前价格均价11000元/平； 绿化率50% 容积率8.8 车位比1：1 城市核心区大体量高容积率综合体项目 情 朝 接 指 职 挟 拓 弊 迸 币 窝 锯 商 秽 厨 躁 龄 蹬 姆 嘴 纂 迟 和 笺 虾 明 纂 皑 琅 捏 菇 叮 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 开发顺序、规划原则 住 宅 S2S2商业商业 写字楼 公寓公寓 酒店酒店 文 体 路 青 年 大 街 半围合式的布局，东、北侧临街繁华地段布置的是商业，西、南侧 是住宅，动静分明，合理利用土地资源。 1.容积率：较高，打造综合体物业 ，主要靠公建、商业消化容积率指 标，保证住宅的舒适度。 2.物业：居住（住宅、公寓）、商业 、办公、酒店融合。 3.启动：住宅、商业（出售返租模式 ）先行。 4.位置：住宅位居地块核心静地，公 建临街。 5.楼座摆放：楼栋布置呈弧形，增加 楼座看内部景观的均好性。看外部 景观的高层不在最外围，设计在中 心区，兼顾内外景观的价值。 6.价格：先低后高 在售 氦 刷 螺 察 坎 霹 黎 帘 蹲 禹 笼 汹 胎 汁 同 肉 师 降 渭 巩 羔 碾 姬 蔬 绽 踢 缆 呛 龚 蝗 戍 埠 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 小结 非资源型城市高密度高端项目： 位置：普遍位于城市传统核心区。 容积率：普遍较高，规划中注重容易率的不均衡利用性，多以大规模集中底商或 综合体中的公建（公寓、办公）消化，从而保证住宅部分有足够的舒适度。 体量：体量适中或偏大，均为分期开发，开发周期约3-5年。 物业形态：体量大、容积率高的项目普遍为综合体物业（办公、居住、商业）。 开发原则：综合体普遍为住宅销售、商业招商同步进行，办公等其他物业最后开 发；居住物业一般位居地块核心位置，环境安静，公建物业位居地块周边，占据 地标形象高点。 楼座摆放：非一线观景资源项目，楼座摆放兼顾内外景观的价值。 推售原则：注重高中低价值的搭配销售，满足不同层次客户的需求。 价格实现：普遍低开高走，但入市价格普遍会创造或步入区域最高价格平台。 穷 好 赖 礼 芥 如 垄 嫁 烤 菲 岿 痪 娄 邹 钻 潞 雀 竿 霞 瑰 镇 洁 勿 卸 屋 甭 梧 虞 批 勇 广 倚 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 沈阳城市高端居住物业分类 城市资源型高端居住物业 非资源型城市高密度豪宅 高端住宅 沈阳天地 世茂五里河 万科城 浦江苑 金地长青湾 万科柏翠园 城市核心商圈公寓物业 城市核心商务区公寓物业 高端公寓 华府新天地 天玺 皇朝万鑫 中粮大悦城 豪 荡 酗 药 菜 掠 融 期 硅 月 汐 您 菊 震 眶 玫 钻 狼 藤 砾 嚣 唤 妨 冰 炕 赐 闲 摊 驯 逊 寓 瞬 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 项目概况 中粮大悦城 所属区域大东区 项目位置东中街 建筑类型高层塔楼 物业类 型精装公寓、住宅、商业 开发商沈阳大悦城房产开发有限公司 物业公司中粮物业，物业费 2.5-3元/平/月； 项目规模占地面积约 9万平，建筑面积约 38万平，总户 数728户 关键时间 开盘时间 ：待定 入住时间 ：2011年 当前价格均价11000元/平，装修标准2500元，开盘前认筹可享3 万抵5万优惠 绿化率30% 容积率9.4 车位比1:1，每馆1800个车位，业主5元/晚 户型区间36-62平 梯户比3梯16户 层数2栋，6-28层 城市传统商业中心较大体量综合体 指 抨 腐 榆 近 起 汛 停 宁 莲 微 牢 锤 怯 伪 遍 邯 晋 泄 头 客 淀 镇 杰 另 迢 谱 砾 靴 竖 屏 野 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 开发顺序、规划原则 1.分期：体量较大，分2期开发，开发周期约4 年。 2.物业类型：商业为主，搭配小户型住宅、公寓 产品。 3.开发原则：沿着中街走向先后开发，延伸中街 商业线。 4.推售原则：住宅销售、商业招商同步进行。精 装公寓最后推出，实现较高溢价。 5.价格实现：价格低开高走。 分 期 推 盘盘 顺顺 序 建筑 面积积 开盘盘 时间时间 入住 时间时间 物业类业类 型 销销售 均价 主力 户户型 一 期 14.5 万平 2007 年9月 2008 年6月 住宅 4600 元/平 60- 100 平 212万 平 2008 年7月 2009 年5月 商业出租 34万 平 2008 年11 月 2009 年底 住宅 6500 元/平 80平 二 期 411.7 万平 2009 年10 月 2010 年8月 住宅 7000 元/平 40- 90平 523万 平 2010 年4月 2010 年底 商业出租 63.6 万平 2010 年11 月 2011 年底 公寓（ 住宅立 项） 11000 元/平 36- 62平 1住宅 3住宅 4住宅 6公寓 2商业 5商业 一期二期 中街 针 清 异 腹 捍 探 于 欧 怔 代 卢 膏 似 磋 顷 摔 赛 耶 嘿 诬 撬 事 耀 驳 蒙 摆 棍 隧 趋 碧 怂 送 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 沈阳城市高端居住物业分类 城市资源型高端居住物业 非资源型城市高密度豪宅 高端住宅 沈阳天地 世茂五里河 万科城 浦江苑 金地长青湾 万科柏翠园 城市核心商圈公寓物业 城市核心商务区公寓物业 高端公寓 华府新天地 天玺 皇朝万鑫 中粮大悦城 裴 琐 推 挚 吠 尽 吗 兄 锦 函 围 相 害 坡 平 之 媳 驯 喇 锚 骡 黎 柒 芥 程 搓 芬 烫 英 舌 眼 误 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 项目概况 华府新天地 所属区域沈河区 项目位置惠工广场西侧 建筑类型高层、超高层塔楼 物业类 型住宅、公寓、酒店、写字楼 开发商沈阳华锐 世纪发 展投资有限公司 物业公司第一太平戴维斯顾问 项目规模项目整体分为二期开发，一期占地面积5万平，建筑面积40万平；二 期即华府新天地，占地面积约 12万平，总建筑面积150万平，规划为 五星级酒店、精装公寓、5A级写字楼、住宅及购物中心 关键时间 开盘时间 ：2010年10月； 入住时间 ：2012年秋季 当前价格9500-15000元/平，装修标准500-1500元/平， 绿化率20% 容积率9 车位情况地下车位2800个 城市传统商务中心大 体量综合体 一期 二期 华府天地 华府新天地 拇 辜 稗 洞 腊 帅 嗓 醋 添 邯 繁 指 旅 黄 渺 猴 赵 孤 楼 趟 荐 荆 演 旭 鸳 郑 具 肆 裹 艳 捐 腾 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 开发顺序、规划原则 一期 二期 1.分期：体量较大，分2 期开发，开发周期约5年 。 2.物业形态：每期可视作 独立综合体，分别规划公 寓、写字楼、商业等物业 形态。 3.开发原则：公寓、写字 楼组团建设，底部裙楼为 商业。 4.推售原则：公寓发售与 招商同步进行。 5.价格实现：一期低开高 走，二期平开平走。 C2C2 C3C3 C4C4 C5C5 C1C1 pC组团：总建筑面积约19万平，共计5座塔楼，C1-C5(C4除外)共29层，为住宅立项 打造的公寓；C4共38层，为酒店式公寓。目前在售2#、5#。 p商业：地下一层至地上五层相互贯通，面积近15.5万平。 p住宅、公寓、商业、酒店+写字间的建筑面积比例大概为3:1.5:1.5:4。 C组团：公寓 写字楼+酒店 择 氮 乡 催 踌 匣 轩 令 派 蒙 讯 潞 音 聪 甫 吃 哥 贷 匿 帛 纸 照 移 啪 毗 带 汉 梧 框 辊 哨 沥 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 2 0 1 1 年 沈 阳 房 地 产 市 场 高 端 居 住 物 业 产 品 价 值 研 究 因专注而卓越 项目概况 天玺 所属区域 沈河区 项目位置青年大街与市府大路交汇处 ，市府广场北侧 建筑类型综合体，塔楼 物业类 型公寓、写字楼、商业 开发商沈阳新华世纪房地产开发有限公司 物业公司仲量梁行顾问 ，物业费 3-5元/平/月 项目规模 项目占地面积约 4万，建筑面积约40万平方米，分二期开发， 一期是两栋精装公寓和4万平高档生活馆，二期是两栋5A级写字 楼和5万平大型主