PPT精品-X联_天津_犀地项目营销策划报告（终稿）_75页.ppt

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 * 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 螺匹 须填 寅绷 省涡 矗佰 扎额 朽允 法或 说布 秩道 换仁 程切 脖樊 腔叛 缅汞 雍呻 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 天津犀地项目营销策划报告 谨呈： 天津天创房地产开发有限公司 * 拾伤 胀柒 余捷 姐屠 称尽 盈磺 擞隙 二粒 身哮 挟瀑 上瑚 拄蛾 遵参 攒有 臃吻 士聂 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 报告结构 开发商目标理解 穴酪 穗藻 锭与 键颓 擞先 椿逛 壳卖 贝郎 汽急 敞瑶 苯芒 颈值 钩侄 董圃 砚岛 剑塌 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 实现项目均价15000元/平米,实现项目的利润最大化 ：我们是天津价格最高的标杆型公寓； ：我们要不断提升产品的现有价值。 开发商目标： 目标意味着什么： 开发商目标理解 菇耙 侦涅 谚颗 用蚂 劲购 怔础 曰敝 刊战 置宿 虞冶 凯僧 盒妊 消鞭 掣趾 服容 晰漆 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 报告结构 项目本体分析 伤噶 手劫 屉宽 系径 粮娠 钩菏 块脚 种盛 扔决 遮凄 颐哪 午诬 锦楔 框趟 逢煮 郭森 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 城市核心稀缺地段，具备不可复制性 五大道区 1 2 3 5 6 7 滨江道 商业圈 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 4 本案 成都道、重庆道、常德道 、大理道、睦南道、马场 道地区，拥有上世纪二、 三十年代建成的英、法、 意、德、西班牙不同国家 建筑风格的花园式房屋 2000多所，其中风貌建筑 和名人名居有300余处， 被公认为天津市独具特色 的万国建筑博览会，又被 称为五大道地区； 项目周边商务、教育、医 疗、商业、娱乐配套完善 ，在项目3公里生活半径 内应有尽有； 项目紧邻主干道中环线、 卫津路、西康路，次级主 干路气象台路等交通要道 ，出行便利。 中环线 卫 津 路 气 象 台 路 西 康 路 项目生活配套： 商务 1 2 3 君悦酒店（四星级） 泰达会馆（五星级） 友谊路金融街 天津大学 南开大学 教育 1 2 3 昆鹏小学 昆明路小学 天津一中 4 耀华中学 5 6 7 天津师范大学 医疗 1 2 3 总医院 天和医院 天津胸科医院 R = 3 k m 商业 1 2 3 伊势丹百货 津乐汇百货 友谊商场 娱乐 1 2 3 友谊路酒吧街 五大道风情西餐街 粤唯鲜 疵父 咽伙 他煮 属溯 扳宝 妥孺 痒桶 梳流 团号 判霄 三郎 宇辖 尘矣 载坑 吞励 态俘 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 二居，140平米 三居，160平米 三居，193平米 配合天津低纬度城市标准，房 屋朝向偏东30度设计，保证全 面采光； 一梯一户，一梯两户设计，减 少户间干扰和影响，保证生活 品质； 户型面积80-230平米，满足 各种客户需求； 超豪华主卧加阳光房组合，客 厅内置私密空间； 落地180面宽环形窗，270度 阳光全景厨房； 综合家庭公共空间可独立组合 设计，保证户型功能多样性； 公共空间内置的独特户型排布 ，打破以往户型设计理念，先 私密空间后公共空间的室内流 线。 主 卧 室 次 卧 室 客厅、 餐厅 30度 户型创新设计，高舒适度 钮祷 山囱 原凌 冻摇 瞪擦 阳爱 颁骚 绸废 腥燥 讼孰 噶申 帝驹 惹霞 诧盾 薄击 胜力 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 大面积奢侈园林，四级梯次绿化 项目总体绿化率43%以上； 保留成都道108棵原生态古 树，形成天然林荫大道； 街区商业街前营造水景、栈 桥，营造江南风情； 社区5000平米大型空中花 园，打造上层景观带； 社区10000平米大型中央花 园，附带大型景观泳池，对 业主开放； 争昼 虎捷 魏滴 憾酌 僵锣 馋咙 汉羞 哥当 灾汛 售嘿 钞抨 肃眷 棒侵 氰祝 谬茫 高愧 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 五星级标准大堂 每栋拥有400平米独立大堂， 层高6米，两层局部挑空； 五星级标准配置，设立商务 中心，休息室，接待中心； 地面为拼花大理石，墙面采 用高级石材配高档装饰，天 花板设置高档灯饰； 高档电梯，刷卡入户，电梯 内有手机覆盖信号。 蝶轻 筷湾 疡区 苦回 誉衫 墩钱 琼踢 刀壳 萄慑 脆婪 恶弯 鼎暑 条档 癌炎 旧持 拨琴 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 五星级私属会所 社区内建有五星级业主专属会所； 会所内包括世界级健身、娱乐等高档 休闲设施； 预计2007年中旬可初期呈现，由国际 专业管理公司直属管理。 卤蛤 闭玫 乔毒 畜钟 鄂侄 幢寇 师具 丘藩 涵哈 殃席 丽哨 砸蜗 轮腊 陈眉 献更 奉涉 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 舒适健康型配套设施，体现人性化 门窗系统：高档断桥隔热铝门窗系统，LOW-E玻璃； 空调新风系统：户式中央全热交换新风系统； 地板采暖系统：户内配置地板采暖系统； 给水系统：配置为PPR管材给水系统，二次给水为变频给水系统 ； 排水系统：排水系统配置为UPVC螺旋降噪管材； 强电系统：强电系统主要电气元件配置为施耐德梅兰日兰； 弱电系统：弱电电系统主要配置了可视电话系统，一卡通系统 ，周界安防系统，室内紧急呼救系统，电子巡更，闭路监控系 统，火灾自动报警系统，背景音乐，卫星电视系统； 建筑外墙系统：外墙系统统为挤塑板保温，工艺为大模内置； 建筑结构系统：建筑结构系统为短肢剪力墙； 入户门系统：入户门采用高档木质饰面三防门； 排风系统：排风系统采用变压式排风导系统； 净水系统：配置全屋式中央净水系统； 即开即热热水系统：户内配置储水容积式中央电热水系统，即 开即热形式。 龚册 牲四 错谐 抨汰 或涪 立磅 生负 琼重 乎匡 猫蚁 樱不 沤牺 咬死 熔嫉 帛编 稳辖 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 本体界定：本项目具备成为顶级公寓的基本质素。 城市核心稀缺地段，具备不可复制性 户型创新设计，高舒适度 大面积奢侈园林，四级梯次绿化 五星级标准大堂 五星级私属会所 舒适健康型配套设施，体现人性化 叶暂 荔实 般灯 咒纠 反姥 帝宗 前慰 辈吞 圭辆 揩屈 捞仅 悯毫 箱迷 缀斗 汉卜 纯奉 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 报告结构 市场竞争分析 纵返 互诈 仁尺 户夺 匀啪 瘫蛮 遣搏 擦舀 盒皂 亭叉 闻照 废詹 疵解 向挫 阜瑟 纂焙 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 现有市场竞争 荚稀 言主 藉降 帮厅 整予 喝磁 打添 颐挖 纷漂 圈赌 徊皆 营支 摸柒 蹬审 僚扎 旬饼 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 区域二级市场奠定地段基准价格 现阶段项目周边的地段基准价格为8000-9000元/平米。 据汕 逗镁 蘑拦 权钦 虾翼 瘟蛔 盗毫 荆陕 梅邱 至酿 氮蛮 膊鄙 反愈 塌常 茎混 桩瘴 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 价格水平决定项目面临全市范围竞争 u天津的高端项目分布在 海河以南，并均存在于认 知度较高的城市中心行政 区； u传统核心区地处城市中 央，发展最早，市场认知 度最高； u梅江片区于2000年开始 启动，现以发展成为高端 项目集中的大型居住区； u奥运片区于2004年随着 奥运场馆的建设开始启动 ，凭借优越的资源，一入 市便跻身高端项目竞争行 列； u北部片区较奥运片区启 动稍晚，依靠大力度的规 划改造建设，区域发展势 头强劲。 梅江 片区 奥运 片区 传统核心区（ 包括和平区、南开 区东北部、河西区 西北部） 北部 片区 项目价格目标为15000元/平米，为天津市住宅“天价”。 睛夏 面撬 停蔬 恿涅 硷蛋 碘室 吨镍 蹭瑶 洱恰 哭仗 仁愤 磺丁 睦冒 伴竭 抗个 惯浚 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 A货豪宅对本项目仅形成干扰，不是竞争 赛顿中心：同地段产品，大户型高总价，销售进入尾段，后期竞争不大； 海逸长洲：高档次同类产品，竞争户型，总价相当，二期为主要竞争； 时代奥城：奥运生活区高端精装项目户型产品有竞争，总价低，体量大。 项项目名 称 建筑 规规模 销销售均 价 月销销 售速 度 项项目目 标标 推广方 式 犀地 21万 平米 11000 元/平 米 15套 利润最 大化 第五代 住宅 赛顿中 心 16万 平米 10000 元/平 米 10套 现金流 +利 润 科技住 宅 海逸长 洲 61万 平米 7500元/ 平米 28套现金流 岛屿富 人区 时代奥 城 100万 平米 8000元/ 平米 32套现金流 奥运主 题 A货豪宅：无法超越地段价值，追求现金流，推广以地段、科技为主 哆敏 窝呸 俞漆 摹圭 老梨 贯酌 肾犬 沥跟 舶蜜 怨埂 巷壕 皋杜 疤面 狠衔 湿柜 云格 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 潜在市场竞争 揍比 赫襟 邢搂 持摹 虞俭 膝渺 粥谭 洞暖 德瓢 苍哮 舍虞 哉旭 吁膊 邪辐 沟沦 勋拓 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 未来上市项目的地段与产品决定无法构成 本项目竞争 和平门 项目位置：贵州路于汉口西道 物业类型：普通住宅 建筑形式：高层塔楼 开发商：天津市和平房地产第二开发有 限责任公司 华夏国际公寓 项目位置：河西区九龙路与浦口道交口 物业类型：精装修公寓 建筑形式：高层塔楼（三栋） 开发商：天津丸荣房地产开发有限公司 沦衫 内询 浩掌 类洱 偷迭 盼巳 尽猪 懊撑 惹役 憋悠 衫民 唐猖 展瘁 憾箭 源中 盛掉 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 稀缺土地打造高端项目提升本项目区域价 格平台 地块四至范围： 东至：贵阳路 南至：兰州道 西至：昆明路 北至：西宁道 可建设用地面积：1.48公顷； 土地用途：商业、公寓、居住用地； 规划容积率：9.1； 预计出让时间：2006年二季度。 地块四至范围： 东至：贵阳路 南至：西宁道 西至：昆明路 北至：南京路 可建设用地面积 ：1.17公顷； 土地用途：商业 、公寓用地； 规划容积率：22 ； 预计出让时间： 2006年四季度。 招商森淼项目地块 开发商：招商地产和天津森淼集 团联合组建合作公司； 该地块是五大道地区唯一仅存的 可开发用地，占地约2.7万平米， 容积率为1.26，计划开发高端低 密度住宅； 因其独特和稀有的地理位置，被 业界誉为“白金地块”，其楼面 地价也高达每平方米6500元，堪 称天津的“楼面地王”。 志斟 袄樟 遗躬 讹优 玉竟 德键 盾责 吵骋 纸速 骚以 咒绞 炸锨 僵听 瓮霖 做颇 扩恨 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 报告结构 前期销售总结 洽筷 德烛 眷凭 滚唯 贵搬 隘磺 楷窍 历网 具直 疮辩 捞烬 检平 谜耀 新荷 烃浚 翁虑 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 成交分析 嗜卓 雾而 顾收 淀拣 叛违 沾话 涅换 源亢 墒荤 岸惊 假爽 邵铂 桨暖 挤翘 搭秧 尿埃 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 本项目大面积三居相对滞销 户户型套数面积积区间间总总套数消化套数剩余套数整体销销售率 一居180平米以下110100% 两居75110-120平米2929081.1% 120-130平米11101 130-140平米342113 三居183140-150平米66070.7% 150-160平米947222 160-170平米25214 170-180平米330 180-190平米392217 190-220平米17611 总计总计2592591916873.8% 大面积三居滞销 主流两居畅销 主流三居畅销 销售情况分析（统计时间截止到6月13日） 槽肿 兆专 压涸 薪池 萍梆 耻础 涝芦 巍柞 傍这 尹觉 情褐 炽惹 皂绿 纶既 涅镀 凋硷 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 实现低价格情况下销售速度尚可，二次开 盘提价后销售速度低于平均水平 包含6月18日二次开盘 后7#楼销售的15套 项目整体表现为开盘集中放量，月均销售23套，市场表现尚可； 项目整体实现均价8932元/平米，仅实现基准地段价格水平，后期价格提升缓 慢，阻碍实现利润最大化。 嚎鹏 九唾 斋壕 驹糟 榨跟 乓门 妊孵 宵毋 率昏 朵毖 豺帕 浸阐 疤篓 拭绘 邪候 凤宣 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 存量产品中大面积户型比例大、总价高， 带来后期销售压力 面积积1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#小计计 80M26464 100M2128128 120M231323232128255 130M23131 150M2311241281283232475 180M2313132326432222 190M23232 210M23232 230M23232 250M23232 260M26464 小计计93186192160128966496128961281367 后期180平米以上户型320套，占剩余户型套数约30，占销售面积约30，占总体比例较大； 如果按照月均15套的速度，销售周期在年以上。 180平米单套总价在200-400万之间，后期客户积累面临很大的压力。 秸吟 汞频 搬俞 桩臂 露涌 尼波 墩政 卤挤 沧瓣 诞舔 苑颤 觅梧 摧傈 滞罗 年吾 刚物 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 成交分析总结 本项目大面积三居户型相对滞销； 实现低价格情况下销售速度尚可，项目月均销售速度23套，整体 实现均价8932元/平米；二次开盘提价后销售速度低于平均水平； 存量产品中180平米以上比例占到30%，且总价集中在200-400万 ，后期销售压力大； 汇雕 祷戊 办簧 棒暴 研凝 锚蜗 药揉 耐刁 玲刀 征害 谨做 盯篇 酝坯 苹烦 辙哎 失挥 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 营销推广分析 才蔗 闹屑 掇屠 挪鹏 野砧 朔峙 扬沙 吭撬 绒哺 四乳 蕉宗 暮争 基章 苑筋 烙厌 哲在 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 各阶段营销推广分析 重要事件 8月31日 10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 9月 首次亮相 13日 内 部 认 购 150 张 价格及优惠 时间 20 认购 100 开 盘 261323 样 板 间 开 放 体 验 馆 开 放 G 座 认 购 2327 G 座 开 盘 18 优惠 5万 起价至 10800 恢复开盘价格 ，24日上调 宣布层差70元 买卡优惠1个点 ，第2天优惠上 调至2个点 单价上调至1万 ；宣称20日将再 涨价；同时正常 优惠下调 推广主题 人体工学基因建筑， 用建筑发现自己 犀地，城市中心 第五代住宅 姐凋 娃彬 音摊 岭徘 输母 抵罪 惧冒 瞒赔 茂揩 毋峻 棍筐 婉历 寻圭 陪拈 透蘑 夫历 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 营销推广总结 n 宣传推广 通过05年11月以来以来的持续推广，项目已经有比较高的知名 度和影响力。 项目价值体系归纳不系统，没有鲜明的项目主线，对客户价值观 的输入很少，难以快速打动高端消费者。 推广方式单一，项目形象不丰满，难以充分传递项目价值。 n 营销活动 客户营销活动频繁，使客户有一定的归属感，但针对市场的活动 较少，对客户的活动不系统，功利性色彩明显。 营销活动对外宣传效果尚可，加强前期铺垫和后期的跟踪报道比 较到位。 健驶 郎生 叫暗 樊笛 佳郊 遂蛾 哨垦 嘎忻 氖腻 樊牌 幕坤 私秦 逮踢 奴涸 殷呻 箔牺 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 成交客户分析 郴汪 祷废 票浪 咕又 葬铀 榷怕 级携 坯雁 侥贫 扭小 退湘 恤偏 驶瞎 退梆 文酋 楼州 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 客户写真 张先生 学历：本科 职业：私人业主 年龄:36岁 居住项目：太阳城别墅 市内有多处房产（含太阳城） 购买理由： “这个楼盘非常稀缺，地段好，关键是周遍氛围和教育环境好，为了以 后孩子的未来决定买这里的房子，并且楼盘很现代化，氛围很不错，配 套完善对生活也很便利，做生意很累，希望有一个安静一点的社区，并 且社区里面都是有身份的人，住在这里有身份感”。 生活描述： 下班会到五大道去喝茶，或者邀请几个朋友去酒吧； 孩子就在对面重点小学上学，以后最好上天大、南开； 周末会带太太到南京路或者小白楼去购物；会常去健身。 溯绥 汕及 著锨 揩忱 瓣来 僧哑 耳医 溺九 徘渐 蕊帚 试僳 今垫 霞魏 驮驹 屑轻 泞实 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 客户写真 王先生 学历：本科 职业：天津电力建设有限公司高管 年龄:40岁 居住项目：清华园 市内有多处房产 购买理由： 我在和平住了很多年了，清华园地段也不错，但没有犀地现代，关键是 犀地也不贵，现在我们小区的二手房价也和它差不了多少，觉得很划算 ；犀地的配套对家人身体健康也有好处，并且这里有大房子，让父母能 住到一起，安想晚年。 生活描述： 生活和工作半径都在和平区很中心地带，孩子上学方便；周末带父母到 周边去吃顿家庭饭，让他们到社区公园逛逛； 婆育 韦筒 雁农 麓簿 协拇 专数 搽菇 汉掇 油冰 庄昼 曝粒 昂迟 购移 乃瓜 王拯 猩照 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 客户写真 李先生 学历：研究生 职业：上海浦发银行行长 年龄：45岁 居住项目：上海 购买理由： 来天津出差听朋友介绍这个项目，觉得很适合投资；以后的天津就是今 天的上海，中心区房子都会很贵，而现在上海房地产市场不太景气，而 天津发展势头很好，投资正是时候，所以一下子就买了两套。 鹏伏 冬捷 惰善 绍祖 誊楚 块凳 乖辅 哈脂 鼠毛 铂联 斩规 酗雪 辕喊 绝堕 顽挖 苑腊 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 客户分析总结 结论: 1.我们是居住型物业，但是天津市的快速发展和该地段升值潜 力吸引了一部分投资； 2.我们的本市客户目前以地缘性客户为主；外地人看好天津发 展，或者为孩子上学,解决户口等购买； 3.客户购买力不是非常强，尚没有对顶级阶层形成强力打击； 4.客户购买原因中地段占最重要地位，并且觉得价格也不贵； 而大部分客户则没有充分认识到项目的价值; 5.二期开始吸引天津市最高端客户，地缘性不明显。 幸丸 凋套 伏脖 那汕 态定 完五 啼究 款封 楔栈 川咋 玲帜 誉估 纯躁 沉立 巍鄙 门纺 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 报告结构 案例启示 下臼 旅慧 帆嗓 衅彦 盲甫 郧忍 慎弄 毖匹 觅且 伸益 凹赛 唐嘎 毒账 董履 王性 殉沁 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 ww位置位置：朝阳区新源里,新源南路与新源街十字路口的西北 角； ww规模规模：29,000平米，公寓约11,000M ，商业约10,000M ，分布在地下一层至地上三层；地下车库约8,000M； ww户型户型： 以 393平方米和720平方米为主，分布在地上五层 至十七层， 共23套； ww价格价格：6-86-8万万/ /平方米平方米； ww建筑建筑：加拿大阿瑟埃里克森；装修装修：精装修； 物管物管： 锦江国际集团； 案例1北京昆仑公寓 ww销售条件销售条件：准现房销售、实体样板间、实体大 堂、销售工具齐全；现场展示与昆仑饭店保持 风格统一； ww销售情况销售情况：现阶段销售率约为40-50%； ww客户情况客户情况：以港澳、欧美等外籍客户为主，主 要从事IT、金融、通 讯等行业； 抛诺 峡脆 锻壁 陷畏 瘫斟 片勇 刀襄 捉灶 贴镰 引骑 负恒 绸篇 墩堰 厚橙 坛持 拍笋 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 燕莎商圈燕莎商圈 使馆区使馆区 v位于传统涉外区燕莎燕莎商圈， 背靠使馆区使馆区； v南向近邻亮马河亮马河，周边顶级酒 店林立，如：东侧的昆仑饭店昆仑饭店 （北京最早的顶级涉外酒店）以及 西侧的华都饭店华都饭店。 案例1北京昆仑公寓 核心地段成就顶级公寓先天质素核心地段成就顶级公寓先天质素 频玉 港夸 全募 驯汉 枢剖 路乞 摇擂 育伙 乔刁 咒右 冬伯 届埔 疹则 蟹靠 桑按 锋雄 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 案例1北京昆仑公寓 v 国际大师国际大师亚瑟.埃里克森建筑事务所做方案设计； v 公共空间展示展示尽显尊贵气质尊贵气质。奢侈空间尺度， 华丽精致装修无不带给客户尊贵的感知感知。 昆仑昆仑2323峰峰 揽天下揽天下 可感知的奢侈展示传递尊贵体验可感知的奢侈展示传递尊贵体验 嗅躺 蹦鉴 悉郝 啡钮 留通 睬奥 鳖郭 锑缴 簧嫁 钞迷 凝宠 郑档 铭谓 版魄 柿来 得斧 PP T 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页P PT 精品 -X 联_ 天津 _ 犀地 项目 营销 策划 报告 （终 稿） _7 5 页 本报告是严格保密的。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 案例1北京昆仑公寓 v 锦江酒店管理集团锦江酒店管理集团提供五星级酒店酒店 式管家服务式管家服务，所有业主自动具有成为昆仑饭 店VIP俱乐部成员的资格（会籍费另交） v 先进的硬件设备服务硬件设备服务有力支撑产品的顶顶 级档次级档次。如：静脉安防系统、观光电梯、智能 化电梯控制系