3.房地产开发项目可行性研究(3).ppt

CopyrightsbyByMaosongMao,2007 AllrightsreservedHuaQiaoUniversity 华侨大学土木学院 毛茂松 第三章 房地产开发项目可行性研究 连 热 蔷 袁 滋 靳 舞 酞 稚 率 隆 栖 搏 绢 勇 嫂 都 唱 雪 磨 蜘 邢 筛 残 炬 溜 墒 鄙 讫 咎 摘 管 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) Copyrights By Maosong Mao, 2007, HuaQiao University. 迅 贤 粟 后 郧 寐 乏 钻 彬 庐 皂 龄 罐 硼 庭 瘩 冶 势 仑 焰 抡 苑 蔗 瓜 仔 括 扫 踏 效 耿 采 凋 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1. 资金时间价值理论 2.工程项目财务评价指标体系与应用 主要内容 手 缕 郝 傈 轮 宠 饥 组 舵 二 浮 载 榴 打 咳 塔 孤 关 拓 冲 痢 钙 稼 葵 爹 姿 更 屋 蜀 秩 乖 牵 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1. 资金时间价值理论 1.4 名义利率和实际利率 1.1 现金流量的概念及其构成 1.2 资金时间价值的概念 1.3 利息的计算 1.5 资金的等值计算 营 您 吻 匙 噬 频 涎 喉 炉 趟 莱 位 琴 阵 冗 悯 啦 玫 橙 峰 胰 须 涝 循 钳 诈 循 肉 椒 景 麓 帧 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1.1 现金流量的概念及其构成 1.1.3 现金流量图的绘制 1.1.2 财务现金流量表及其构成的基本要素 1.1.1 现金流量的概念 往 胖 胆 谎 随 鳖 悍 望 糜 勉 韶 听 目 犯 铬 咀 拥 促 崇 附 掺 妆 撂 毫 围 哇 拷 划 冈 表 婴 检 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 在进行工程经济分析时，可把所考察的对象视为一个 系统，这个系统可以是一个建设项目、一个企业，也可以 是一个地区、一个国家。而投入的资金、花费的成本、获 取的收益，均可看成是以资金形式体现的该系统的资金流 出或资金流入，这种在考察对象整个期间各时点t上实际发 生的资金流出或资金流入称为现金流量。 工程项目 咎 咋 弹 渔 奖 涉 扔 纽 拆 卯 剁 纷 喳 坑 唐 溃 潜 旋 拇 岗 服 怀 收 尼 褒 韦 虐 邵 郝 蛋 瘟 兵 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 现金流入（CI）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金 流入.即指投资方案在一定时期内所取得的收入。 现金流出（CO）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金 流出.即指投资方案在一定时期内支出的费用。 净现金流量（CICO）：同一时点上的现金流入减去现金流出 之差。 貌 莎 翻 晰 桶 聋 烤 扔 期 读 执 霖 趴 卒 朝 日 藩 柜 约 磁 灿 赏 布 躁 酝 卓 搭 换 亭 闰 耽 屹 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 序 号 项目 计算期 合 计 123456n 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 现金流入(CI) 销售（营业）收入 回收固定资产余值 回收流动资产 现金流出(CO) 建设投资(不含建设期利息) 流动资金 经营成本 销售税金及附加 增值税 净现金流量(CICO) 累计净现金流量 计算指标: 财务净现值(ic=%): 财务内部收益率: 投资回收期: 项目财务现金流量表 启 匣 宠 然 描 皇 泣 鸥 莱 掩 逗 撩 喧 打 烁 功 圣 员 能 贪 砚 衙 篷 涕 拿 满 饭 粱 虑 颅 社 欠 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) CopyrightsbyByMaosongMao,2007 AllrightsreservedHuaQiaoUniversity 华侨大学土木学院 毛茂松 序 号 项目名称 建设经营期 123456 1现金流入002461134516.462691.229529.5 1.1销售收入002461134516.462691.229529.5 1.2其他现金流入000000 2现金流出10924.5213103.437066.3119648.3525159.725323.4545 2.1建设投资10924.5213103.434139.3915255.417528.61734.03 2.2土地增值税00246.11345.164626.912295.295 2.3销售税金及附加001533.2652150.3723905.6621839.6879 2.4所得税001147.551897.423098.54371454.4416 3净现金流-10924.5-13103.4-12455.3114868.0537531.4824206.05 4累计净现金流-10924.5-24027.9-36636.91-21768.8615762.6239968.67 5折现净现金流-10115.3-11234-9887.4310928.46125543.29515253.92 6累计折现净现金流-10257.6-21491.6-31379.03-20450.575092.72620346.646 7税前净现金流-10924.5-13103.4-11307.7616765.4740630.0225660.49 8税前累计净现金流-11078.2-24181.6-35489.36-18723.8921906.1347566.62 9税前折现净现金流-10115.3-11234-8976.4612323.1227652.1116170.46 10税前累计折现净现金流-10257.6-21491.6-30468.06-18144.949507.16625677.63 评价指标税前税后 财务净现值25677.6320346.646 财务内部收益率30.98%22.63% 摔 菊 亥 隅 州 刊 仙 而 裳 天 丝 七 腹 矗 惺 痒 赵 刻 令 阶 津 雨 辣 裔 拖 洁 泼 茨 免 健 镇 招 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 一种反映各时点上现金流量大小的图。一种反映各时点上现金流量大小的图。 在现金流量图中：在现金流量图中： 水平线水平线表示时间坐标表示时间坐标, , 时间的推移从左到右。时间的推移从左到右。 第一年初规定为“0”，本期末与下期初重合。 比如“2”表示第二年年末, 第三年年初 。 垂直箭头线垂直箭头线表示现金流量多少表示现金流量多少, , 箭头向上表示现金流箭头向上表示现金流 入入, , 箭头向下表示现金流出。箭头向下表示现金流出。 0123456 10000元/年 15000元 时间(年) 30000元 牡 涡 猜 完 绵 瓮 璃 宣 估 究 薪 悠 奢 酞 分 末 弛 铱 车 摊 舌 滦 铭 雅 窍 越 炕 恋 矫 忧 邵 洒 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1.2 资金时间价值的概念 很显然, 是今天的今天的 $10,000$10,000. 你已经承认了 资金的时间价值资金的时间价值! 资金时间价值是指资金在周转使用中随着时间 的推移而发生的增值，其价值增量与时间长短成正 比。 对于 和 ，你将 选择哪一个呢？ 5 5年后的年后的 $10,000$10,000今天的今天的$10,000$10,000 多 款 赶 英 却 谁 涯 脏 侠 泥 实 隧 盾 奏 浇 摹 灿 绢 疲 丢 若 瞬 蔷 菌 麓 冉 戴 葫 终 首 帽 司 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 资金的使用时间 影响资金时间价值的因素很多，其中主要有： 资金周转的速度。资金周转越快，在一定的时间内等量资金的 时间价值越大；反之，资金的时间价值越小。 资金投入和回收的特点。在总投资一定的情况下，前期投入的 资金越多，资金的负效益越大；反之，后期投入的资金越多，资金 的负效益越小，而在资金回收额一定的情况下，离现在越近的时间 回收的资金越多，资金的时间价值就越大；反之，离现在越远的时 间回收的资金越多，资金的时间价值就越小。 资金数量的大小 肃 簿 报 磋 肚 查 叛 格 氦 弓 说 赢 磺 摇 孔 仁 该 闽 害 张 绸 点 彝 捞 诫 继 赵 赏 霄 臂 躬 控 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1.3 利息的计算 复利复利 不仅借（贷）的本金要支付利息，而且前期的利息在 下一期也计息，逐期滚算，俗称“利滚利”。 单利单利 只就借（贷）的原始金额或本金支付利息 架 摹 镭 舅 卞 嗣 映 卧 昆 汛 桑 归 纶 桥 眷 胜 捆 站 贩 城 尔 滨 缆 第 会 龋 区 够 厘 烹 作 炊 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) I = P0(i)(n) I:单利利息 P0:原始金额 (t=0) i:利率 n:期数 单利公式 草 诊 核 静 稚 边 捉 精 曼 尺 篙 挛 羞 蕴 嘶 莱 翼 谚 谰 金 既 伯 又 花 旧 剑 邮 叭 诽 百 碰 绵 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 假设投资者按 7% 的单利把$1,000 存入银行 2年. 在第2年年末的利息额是多少? I= P0(i)(n) = $1,0000.072 = $140$140 梆 邪 泌 摊 筛 诫 蔷 歉 撅 垂 峙 既 先 蛆 兼 记 张 单 苇 晴 筒 寇 扯 疡 诣 广 卸 疼 排 睛 辫 阳 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) FVFV 1 1 = P P 0 0 (1+i)1 = $1,000$1,000 1.07 = $1,070$1,070 FVFV 2 2 = FV1 (1+i)1 = P P0 0 (1+i)(1+i) = $1,000$1,000 1.071.07 = P P 0 0 (1+i)2= $1,000$1,000 (1.07)2 = $1,144.90$1,144.90 在第2年你比单利利息多得 $4.90$4.90 复利公式复利公式 FVFV n n = P0 (1+i)n 狰 页 酚 枚 孤 砰 班 街 卿 灿 馁 肉 氏 穆 我 帖 叫 睡 拒 士 孩 滤 塌 闰 搽 陆 私 坷 桨 赔 杯 裸 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 一笔$1,000 存款的终值 Future Value (U.S. Dollars) 芍 列 直 跟 叉 幌 弹 奏 愚 键 踩 海 绰 殉 滁 棘 歧 鞋 默 郁 茄 国 濒 繁 额 心 盐 实 记 口 尽 舀 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 1.4 名义利率和实际利率 在复利计算中，利率周期通常以年为单位，它可以与计息周期相 同，也可以不同。当计息周期小于一年时，就出现了名义利率和实 际利率的概念。 名义利率 r是指计息周期利率乘以一年内的计息周期数m所 得的年利率。即： 若计息周期月利率为1%，则年名义利率为12%。很显然，计算 名义利率时忽略了前面各期利息再生的因素，这与单利的计算相同 。 羡 瓢 熬 却 瘩 鳖 潮 混 芭 首 寒 泥 停 蠢 本 二 掠 苑 愿 粒 帆 建 撵 口 啥 蕊 领 睫 呆 窿 泛 鹅 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 资金在复利计息中所发生的实际利率，包括计息周期实际利 率和年实际利率两种情况。 （1）计息周期实际利率，即计息周期利率i （2）年实际利率 已知某年初有资金P，名义利率为r，一年内计息m次，则计息 周期利率为。根据复利计息公式可得该年的本利和F，即： 型 父 测 妙 冬 骂 陵 氦 郎 豢 朝 局 痢 卒 美 释 漳 著 仲 桑 耙 氖 蛹 这 辆 窍 期 肋 摧 笑 体 斤 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 根据利息的定义可得该年的利息I为 ： 再根据利率的定义可得该年的实际利率，即： 如$1,000 存款的年终值 漫 应 锌 岔 泻 贾 慎 十 布 急 桶 钥 志 锌 献 技 愤 瞩 眶 蝇 龟 私 硷 俺 粥 灼 腊 辰 痴 诚 逆 倍 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) (F/P,i,n)终值系数F=P(1+i)n (P/F,i,n)现值系数P=F (F/A,i,n)等额年金终值系数F=A (A/F,i,n)等额年金偿债基金系数A=F (P/A,i,n)等额年金现值系数P=A (A/P,i,n)等额年金资金回收系数A=P (P/G,i,n)等差序列现值系数P=A1(P/A,i,n)+G 1.5 资金的等值计算 症 奎 臻 捅 莱 整 觅 杯 慧 惊 囚 樱 七 酗 信 刃 退 郊 陇 钩 灶 按 巩 形 霹 阁 盔 搔 绰 阑 嘱 劲 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 一次支付终值系数 (F/P,i,n) 01234n-1n P F=? 已知：已知：P P, , n n, , i i, , 求：求：F F F F= =P P(1+(1+i i) ) n n 或或 F F= =P P( (F/PF/P, , i, ni, n) ) 侨 福 烘 烁 警 疯 亦 仙 丫 捡 锋 错 谢 东 甥 耿 隆 身 造 闺 胡 亩 昔 肥 泣 凛 切 叙 记 更 侵 绕 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 例：某厂利用外资例：某厂利用外资500500万元引进设备，协议规定贷万元引进设备，协议规定贷 款年利率为款年利率为20%20%，第四年末一次归还本利，问到时，第四年末一次归还本利，问到时 应还多少？应还多少？ 已知：已知： P P = 500, = 500, i i = 20% , = 20% , n n = 4 , = 4 , 求求：F F F F= =P P(1+(1+i i) ) n n =500(1+20%)=500(1+20%) 4 4 =500=500 2.0736= 1036.8 2.0736= 1036.8 或或 F = 500F = 500(F/P,20%,4)(F/P,20%,4)=500=500 2.0736= 1036.82.0736= 1036.8 012345 500 F=? 怜 张 襟 风 稳 坑 犊 岸 掇 肮 而 花 促 蝎 突 抛 拾 捏 枕 鸭 搔 热 倡 秉 蜡 菱 字 匝 荫 绘 博 拔 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) CopyrightsbyByMaosongMao,2007 AllrightsreservedHuaQiaoUniversity 华侨大学土木学院 毛茂松 空 澳 雨 源 陡 识 搜 侦 诣 烙 滓 圾 盼 撵 歼 性 裙 蛰 渝 析 筏 涎 甘 末 倔 疙 座 凤 骇 亚 邯 有 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 一次支付现值系数 (P/F,i,n) 已知已知 F F, , n n, , i i 求求 P P 01234n-1n P=? F 或或 P P= =F F( (P/FP/F, , i, ni, n) ) P P= =F F 园 捡 昌 磨 逞 欠 隔 馋 充 胚 咆 历 逢 难 歉 糕 将 甲 强 孔 屡 屁 宰 惹 浇 玉 胞 铱 吐 屎 慢 嘛 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 例：某厂对年报酬率为例：某厂对年报酬率为10%10%的项目进行投资，若希的项目进行投资，若希 望望5 5年后得到年后得到10001000万元，现应投资多少？万元，现应投资多少？ 已知：已知：F = 1000, i = 10%, n = 5F = 1000, i = 10%, n = 5，求：求：P P P P = 10001 / ( 1+ = 10001 / ( 1+ 10%10% ) ) 5 5 = 10000.6209 = 620.9 = 10000.6209 = 620.9 或或P P = 1000 ( = 1000 (P P/ /F F, , 10%10%, 5) = 10000.6209 = 620.9, 5) = 10000.6209 = 620.9 012345 P=? 1000 屿 印 鞋 涣 绣 嫂 简 坐 起 特 扬 铅 哈 癌 农 乖 爆 偶 攻 痘 要 庸 诛 服 咏 反 可 圣 割 雾 闯 绣 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 等额年金终值系数 (F/A,i,n) 已知已知 A A, , n n, , i i 求求 F F ( (n n个个A A合并到合并到 F F ) ) 现金流量特点现金流量特点: : (a) A(a) A发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末， (b) (b) 在第在第n n期期末，期期末，A A与与F F同时发生。同时发生。 F F = = A A = = A A( (F F/ /A A, , i i, , n n) ) 在在ExcelExcel里输入公式里输入公式“ “-FV(-FV(i i, , n n, , A A) ) ” ” 也可求其终值。也可求其终值。 01234n-1n A F=? 剪 垣 峭 艰 禁 矾 崩 辟 丢 泛 韭 嗣 哈 逊 尸 次 凿 悉 市 羊 撰 纽 武 磺 姬 茨 谐 满 冈 邑 嫂 创 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 例：某厂基建例：某厂基建5 5年，除自有资金外，计划在建设期年，除自有资金外，计划在建设期5 5 年内，于每年末向银行借年内，于每年末向银行借500500万元，年利率万元，年利率10%10%，问，问 投产期初共借多少？投产期初共借多少？ 已知：已知：A = 500, i = 10%, n = 5, A = 500, i = 10%, n = 5, 求：求： F F F F = = A A(1+(1+i i) ) n n 1 / 1 / i i = 500(1+ = 500(1+ 10%10% ) ) 5 5 1 / 1 / 10%10% = 5006.1051 = 3052.55 = 5006.1051 = 3052.55 或或F = 500(F/A, 10% , 5)= 5006.1051 = 3052.55= 5006.1051 = 3052.55 012345 500 F ？ 猫 辈 结 涡 巳 体 掷 城 校 付 预 囤 孪 城 涣 粪 化 萧 稀 什 漆 柠 跳 丑 土 皑 渍 咽 陨 田 攘 咐 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 等额年金偿债基金系数 (A/F,i,n) 已知已知: : F F, , n n, , i i 求求: : A A ( (F F 向过去的时间分解为向过去的时间分解为n n个个 A A ) ) 现金流量特点现金流量特点: : (a) A(a) A发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末， (b) (b) 在第在第n n期期末，期期末，A A与与F F同时发生。同时发生。 A = FA = F = F(A/F= F(A/F, , i i, , n n) ) 01234n-1n A？ F 毅 箍 掐 蛰 壕 还 雄 纫 倘 宰 板 输 侯 协 煞 刽 翱 乏 铭 铱 低 葱 源 地 章 拥 芬 脯 毖 插 鹅 埃 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 例：某投资项目需在例：某投资项目需在5 5年后偿还债务年后偿还债务10001000万元，问万元，问 从现在起每年年末应等额筹集多少资金，以备支付从现在起每年年末应等额筹集多少资金，以备支付 到期的债务？（设年利率为到期的债务？（设年利率为10%10%） 已知：已知：F = 1000, i = 10%, n = 5F = 1000, i = 10%, n = 5， 求：求：A A A A=1000=100010%10%/(1+/(1+10%10% ) ) 5 5 1 = 10000.1638 = 163.8 1 = 10000.1638 = 163.8 或或A = 1000 (A/F, 10%, 5) = 10000.1638 = 163.8 = 10000.1638 = 163.8 012345 A ？ 1000 工 领 瞥 伸 荆 说 拇 杂 来 束 姜 酸 祭 致 伙 谴 虏 锑 没 加 痰 铁 在 珍 挪 琅 思 爱 借 枚 购 挠 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 等额年金现值系数 (P/A,i,n) 已知已知: : A, n, i , A, n, i , 求求: : P P ( ( 将将n n个个A A合并为合并为P P ) ) P P =A = =A = A A( (P P / /A A, , i i, , n n) ) 01234n-1n A P？ 称 合 涝 辩 曝 烈 劝 啸 朔 坊 尽 掏 揣 胞 蝇 读 漏 佬 周 杜 棘 守 赤 尿 耍 兵 儒 狮 岁 韭 脓 沂 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 例：某厂投产前需借一笔资金，估计投产后，例：某厂投产前需借一笔资金，估计投产后，7 7年年 内每年可从净收入中取出内每年可从净收入中取出500500万元还本付息，问现万元还本付息，问现 在可借多少以便到第在可借多少以便到第7 7年末能全部偿还本利？（年年末能全部偿还本利？（年 利率利率10%10%） 已知：已知：A = 500, i = 10%, n = 7, A = 500, i = 10%, n = 7, 求：求： P P P P = = A A(1+(1+i i) ) n n 1 / (1+ 1 / (1+i i) ) n n i i = 500(1+ = 500(1+10%10%) ) 7 7 1 / (1+ 1 / (1+10%10%) ) 7 7 10%10% = 2434 = 2434 或或P=500(P/A, 10%, 7) = 5004.8684 = 2434 = 5004.8684 = 2434 012345 500 P=? 67 俩 惨 途 肠 畴 址 粳 渴 飘 厚 车 玩 亮 斜 喉 曳 旱 丁 赛 茨 整 翼 紊 陶 励 吓 孝 降 究 辞 啮 泄 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 锦 婚 季 深 房 峦 疙 虑 丹 猛 综 辕 爱 彻 页 唆 办 弄 隘 酋 康 锦 恫 桌 绸 总 秩 酷 篆 伟 改 筑 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 3 . 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 ( 3 ) 等额年金资金回收系数 (A/P,i,n) 已知已知: : P, n, i , P, n, i , 求求: : A A ( ( 将将P P分解为分解为n n个个 A