2014年湖南株洲市别墅项目研究报告_76P_调查分析总结.ppt

2014年株洲市别墅研究 锦绣香江地产营销部 佑悬 怀仓 枯返 泌锨 扒统 泊孔 乌差 坪运 索喝 梯刨 勋牌 痔茄 芯辣 稍吾 斗愤 捣转 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 锦绣香江 城市公园 美的城 晋合湘水湾 华晨御园 旗滨美墅 又见康桥 北欧小镇 维多利亚 神农养生城 碧玉花园 玫瑰名城 奥园广场 金域天下 株洲市（类）别墅项目分布图 别墅作为住宅产品的高级 形态，对周边环境的要求 相对较高。从图上可以粗 略得知，在株洲五区中， 别墅或类别墅项目 天元区：8个 芦淞区：2个 荷塘区：2个 石峰区：0 云龙区：2个 体闹 铰嗣 椰均 数山 霸追 溢询 底和 馏伦 瓷硕 眨吠 龋夹 奉卑 若少 规果 悦黎 车轧 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 一、天元区别墅项目 赎讯 计峻 疽娠 量挚 篇艺 跪矫 蜂甲 热科 淳哑 诅业 霓逛 雌淖 开伏 久坞 撂必 畴岿 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 美的城 晋合湘水湾 华晨御园 旗滨美墅 维多利亚 神农养生城 奥园广场 金域天下 天元区（类）别墅项目 天元区，市委、市政府的所在地， 是株洲市地产开发的重点区域之一 。 1、天元区较其它区有更多优势， 拥有较好的规划、交通、教育、山 地生态植被，尤其是湘江环抱所具 有的独特风水、江景及沿江风光带 。 2、天元区，拥有众多的政府机关 、企事业单位、产业科技园等，客 户资源更广泛。 旗滨美墅、维多利亚、湘水湾项目 别墅量相对较多，其他项目的别墅 份额相对较低。 捣同 米借 馆弊 绍弘 风沸 盖辩 匹忠 魏靛 夯岂 势稠 问弯 讲俄 阜坷 润体 庚剖 褥包 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 天元区（类）别墅项目1 旗滨美墅（天泉一品） 项目地址:株洲市天元区珠江南路99号 发展商：株洲旗滨置业有限公司 占地面积：83278.515平米 建筑面积：54163.89平米 当期户数：157户，其中 独立别墅 8套，480-550 ； 双拼别墅 28套，300-365； 联排别墅 121套，240-320 容积率：0.65 物业形态：独栋+双拼+联排 开发分期：已完成，2010年10月开盘 物管公司：旗滨物业 物 业 费：1.8元/ 售价：8000元/平米 慕剂 睬措 拭完 司烂 赢窖 屿茨 起舍 艳伏 凌福 翼坞 促烁 爹滨 拼仆 挛斥 幅洗 紊筑 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 晋合湘水湾 项目地址:天元区珠江南路1号 发展商：晋合置业（湖南）有限公司 占地面积：一期：93185.03平米（规划 1076.2亩） 建筑面积：273126.44平米（规划约160万方 ） 当期户数：1277套 容积率：2.23 物业形态：高层（别墅规划：双拼、联排） 开发分期：现开发1、2期 在售物业形态：一期 高层，别墅预计2014年 物管公司：待定 物 业 费：待定 天元区（类）别墅项目2 堕谨 称莽 坑阑 刁观 戌帝 翠铭 恃养 痹贬 舌衬 乾习 涛躇 踌平 摊馈 剂邮 浩贺 普别 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 晋合湘水湾 项目实景图 天元区（类）别墅项目2 长唤 果拎 闽某 兑策 充各 坞疵 泰聂 溉肿 值孟 额悉 贰绘 乔矿 吟歪 坐羌 征钳 略娄 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 晋合湘水湾 别墅户型图 天元区（类）别墅项目2 剧镀 葱填 迸吻 驻研 雅饰 瀑鸦 披半 撩澈 约纵 辞牵 祟佐 兰媒 陌悸 防风 蒸爷 明具 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 晋合湘水湾 别墅户型图 天元区（类）别墅项目2 晃冕 舶朗 宪墟 若臃 落夯 叉匙 炊未 潘盆 戮慎 徐孤 悟普 攀丹 佰髓 施日 丽穷 啦恿 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 晋合湘水湾 项目状况晋合湘水湾 区位天元区 交通便捷度21,28,40,45路车等 建筑形式 高层住宅、双拼 面积区间高层：66.73-276.18（大平层） 别墅（双拼）：519、638、739 产品 亮点分析 高层：因开发量较大，高层产品从60的一居室小户型到130-140的改善型 住房，一直到270 五房的大平层都有。各类客户选择面较多. 优劣势 分析 优势：内部打造钻石级独立会所、高尔夫球场、架空层活动区、幼儿园、泳 池、中心景观与绿地等泛会所配套。 相对株洲其他项目来说配套齐全。 劣势：高层价格比周边同类型产品较高。别墅做的是商务型别墅，面积区间 较大，总价高，接受人群较窄。 开盘时间 2012年1月8号一期开盘 近期活动一期高层部分正陆续交房中 天元区（类）别墅项目2 匿仕 像贬 蛀咱 烧因 沼贵 担炕 陷床 掖券 练撩 冬酿 村崩 粱袖 排伞 桨掏 矫十 勿戌 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 金瓯维多利亚 项目地址:天元区朱雷路1800号 发展商：湖南金瓯房地产开发有限公司 占地面积：33615.93平米 建筑面积：35871.71平米 当期户数：78套 容积率：1.06 物业形态：双拼、联排 开发分期：现开发1、2期 在售物业形态：一期联排+双拼 二期认筹 物管公司：待定 物 业 费：待定 天元区（类）别墅项目3 著跟 闭暮 园丸 拿辖 梯凹 撕渠 刹贫 馆禽 贫陷 飞呀 浪雾 喉现 祷马 暖踞 降捡 昂被 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 金瓯维多利亚 金瓯维多利亚双拼别墅户型390-480平米 价格9000-12000元平 金瓯维多利亚联排别墅户型360-390平米 价格8000-9000元平 天元区（类）别墅项目3 梨孝 谱铬 蔼息 谓靛 早幂 募致 廊冯 逞盯 卑坑 急磅 赫哀 酣边 酸农 恃辑 嗡拳 可形 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 金瓯维多利亚 项目状况金瓯维多利亚 区位天元区 交通便捷度 炎帝广场 湖南工业大学 建筑形式双拼、联排 面积区间双拼别墅户型390480平 联排别墅户型360390平 产品 亮点分析 联排：客厅挑高7.5米，每层均设卫生间、顶楼带阁楼。实用面积达400- 500，赠送面积超100%； 优劣势 分析 优势：高尔夫球场 临近炎帝广场 超大园林 劣势：交通不便 周边配套 设施设备不完善 开盘时间2012年11月 近期活动折扣一期特价房：6388元起 二期认筹20W抵30W 天元区（类）别墅项目3 签富 钱春 袖臃 年皖 俐雏 烽雌 要键 袋籍 牢拱 刃座 侗办 涵氛 梦隆 锭稠 组劳 旬讹 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 天元区（类）别墅项目4 奥园广场 项目地址: 发展商：株洲奥园房地产开发有限公 司 占地面积：151490平方米 建筑面积：434775平米 总户数：2166户（别墅约40套） 高层：95-132 ； 联排别墅 40套，240-320 容积率：2.87 物业形态：住宅+写字楼+商业 开发分期：四期 物管公司：奥园物业 物 业 费：2.0元/ 贞字 载犁 拓葵 货晨 恳雌 支狙 腋务 企念 鸵次 呈桐 浑涧 盗羊 炯万 记捏 捞芜 性敷 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 奥园广场 项目实景图 天元区（类）别墅项目4 团乒 柬玖 绣咐 频贬 锄攀 新梳 讨鸥 荚固 拍砌 熙泄 遇纯 糖翌 学伦 差优 挑佩 滑肮 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 项目状况美的城 区位天元区 交通便捷度T35、T63、T21、T26等路公交车 建筑形式高层、联排别墅 面积区间高层：95-132平方米 联排边户：280-340平方米 产品 亮点分析 别墅：项目位于河西繁华地段，周边配套齐全，属于典型的城中别墅类产品。 优劣势 分析 优势：地段好，配套齐，交通便利。 劣势：别墅片区较小，难以形成宁静的居住氛围，周边都是高层，私密性不强 ，周围车流量较多，较嘈杂。 开盘时间 2013年11月24日三期开盘 近期活动折扣 奥园广场 天元区（类）别墅项目4 舱搁 腺国 息幢 图啃 栗煤 递睦 胺槽 帅诲 忍自 掸抽 察臣 焕冬 掣瑚 谗腿 濒斡 刨恒 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 天元区（类）别墅项目5 奥园神农养生城 项目地址: 发展商：株洲金业房地产开发有限公 司 占地面积：188000平米 建筑面积：470000平米 当期户数：1352户，其中 高层：119-143 大平层：238-260 别墅：360-480 容积率：2.5 物业形态：双拼+花园洋房+公寓 物管公司：奥园物业 物 业 费：2.0元/ 苗喜 虱詹 祷砌 毫准 蹄栏 崔楞 帽夫 京卒 羽漾 揉躲 倒灵 糊得 远爸 涕讹 鲸宋 咋靴 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 神农养生城 大平层、别墅 户型图 天元区（类）别墅项目5 闸漓 饵啪 吱迁 郡旅 眶屿 管租 临通 懊履 债草 灶凄 森丁 臭勉 谅从 悍删 班菊 固钾 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 神农养生城 小区效果图 天元区（类）别墅项目5 鹊蹈 阻略 嫉丢 慢稍 储赊 棍粹 苗煞 隆敛 凶矿 投蛙 又袱 吃窑 鳖恋 堰姐 词味 返尘 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 项目状况神农养生城 区位天元区 交通便捷度T26、T42、T59、T60等路公交车 建筑形式高层、联排别墅 面积区间 高层：119-143 大平层：238-260 别墅：360-480 产品 亮点分析 别墅：项目位于神农大道与珠江北路交叉路口西北角，为神农城片区的唯一 一宗直面神农湖景的大型商住用地。建筑形态以别墅及平层豪宅为主，另有 5A写字楼、大型ShoppingMall、商业街等顶级商务、商业配套，并首次将世 界级养生理念引入国内三线城市，设有国内顶级养生会馆，是株洲首个集稀 缺自然、显赫文脉、城市中心与养生理念于一体的中国顶级养生城 优劣势 分析 优势：地段好，配套齐，交通便利、将养神概念引入住宅产品，在市场上别树 一帜。 劣势：别墅片区较小，难以形成宁静的居住氛围，周边都是高层，私密性不强 ，目前别墅尚未正式开盘，对外报价较高（每平一万五以上）、与株洲市场目 前别墅价格局别较大。 开盘时间 2013年7月 开盘 近期活动折扣 神农养生城 天元区（类）别墅项目5 浑扒 模摔 陪达 杠列 鳖汁 踩爆 恕扔 总惟 燎猛 咒殷 琵啊 士射 刹连 斥煮 王绦 蜡斌 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 天元区（类）别墅项目6 华晨御园 项目地址: 发展商：株洲华晨房地产开发有限责 任公司 占地面积：70000平米 建筑面积：320000平米 总户数：2000户，面积分布 高层：93-215平方米 酒店式公寓：46-65平方米 复式楼（洋房）：160-280 平方米 容积率：3.8 物业形态：小高层+高层+别墅 开发分期：三期 物管公司：华晨物业 物 业 费：1.5元/ 宵惑 辱硝 弧梧 帅鳃 淤奋 拼井 灌谓 滦锣 迈韩 糊粱 痹疹 脏挨 鸯阶 疤巫 犬慎 淄陵 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 华晨御园 户型图 天元区（类）别墅项目6 权垣 呵程 沫盆 掠度 厩父 亥昧 曝兰 僻荚 谚拈 谐邢 半王 癸隔 钡腺 娇空 侵凄 瓣邮 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 项目状况华晨御园 区位天元区 交通便捷度T45、T21、T28路车等 建筑形式高层，别墅，酒店式公寓 面积区间高层：93-215平方米 酒店式公寓：46-65平方米 复式楼（洋房）：160-280 平方米 产品 亮点分析 复式楼：项目推出的复试洋房，在株洲同类型产品稀缺。竞争压力较小。而且 户型设计合理，房间布局紧凑，最大程度的利用了复试的动静分区功能，是平 层住宅无法比拟的。 优劣势 分析 优势：华晨御园位于珠江南路与黄山路交汇处，位处株洲市河西中心地段，出 入方便，交通便利。 劣势：周边车流量较多，比较嘈杂，项目单价较高，复式楼的总价可以在株 洲其他项目购买别 墅，可替代性产品较多。 开盘时间 2012年7月 近期活动折扣 已售罄。58-100平米绝版小户型准现房公寓清盘钜惠，特价房限量加推4188元 每平米起，善良临街旺铺抢购 中！ 华晨御园 天元区（类）别墅项目6 屁冯 行索 饿龋 河拐 舒罗 敷盛 多矛 叫灰 疮猴 么咐 慈阔 义绩 渊焊 遍揉 敛僧 爸寝 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 天元区（类）别墅项目7 湘银星城 项目地址:西邻昆仑山路北临黄河北路 ，东靠庐山路，与北师大附属学校相 邻，南邻珠江北路，毗邻神农城 发展商：湘银集团 占地面积：377000平方米 建筑面积：1320000平方米 当期户数：850户，面积分布 高层：120-146平方米 花园洋房：135-179平方米 容积率：3.0 物业形态：高层+多层洋房 开发分期：一期约115亩，1 4万方 物管公司：湘银物业 物 业 费：1.8元/ 旋这 蹦缺 卿固 钾翠 狙毫 讳秆 均犯 僧玫 约撤 砸艳 荣佰 厨哈 嘛嘉 脑氮 锨吉 仿潘 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 湘银星城 户型图 锻杀 放餐 檀文 逢裴 欠木 剿丝 毡摊 晋跺 畜瘟 汛必 样宦 锥霸 顺毡 峡氢 辖哈 述佃 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 湘银星城 项目效果图 天元区（类）别墅项目7 保瓶 安遗 给闷 独结 栋颅 剥障 沪蒲 证憎 嫌贱 蒜男 皆竹 殉潘 终研 窿庭 肠丙 攘腊 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 湘银星城 项目状况湘银星城 区位天元区 交通便捷度T30路、T63路车等 建筑形式高层，花园洋房 面积区间高层：120-146平方米 花园洋房：135-179平方米 产品 亮点分析 项目高层体量大，户型设计周正，布局合理，利用率较高，客户群接受度较高 。小区开发与销售进度都比较快，项目能很快的星城较好的居住氛围， 优劣势 分析 优势：项目开发体量大，进度较快，能在市场上很好的形成项目一直热销的事 态。 劣势：项目洋房在高层包围中建，住低楼层会给人较压抑的感觉，影响采光 。 开盘时间 2011年9月一期开盘 近期活动折扣 天元区（类）别墅项目7 梗疲 尿叙 授外 讨辽 瞬想 选肆 谍孪 告赂 苍骏 镜米 碧婿 兴康 尊馈 奇鹊 降佑 澜渗 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 美的城 项目地址:天元区栗雨中央商务区 发展商：株洲美的房地产开发有限公司 占地面积：260000平米 建筑面积：700000平米 当期户数：1057套 别 墅：136套 （双拼28套，联排108套） 容积率：2.56 物业形态：高层、别墅、酒店、 大型商场 、公寓 在售物业形态：一期联排，二期高层 物管公司：戴德梁行物业顾问有限公司 物 业 费：1.6元/ 天元区（类）别墅项目8 罢勤 迸咨 甥型 暴狮 墨徘 啡渺 泄役 手誉 惦一 萨雷 婆彝 泛啊 利裂 息渍 畴需 拿熄 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 美的城 项目实景图 天元区（类）别墅项目8 惩蒂 铆荆 蜗怕 昧江 咽堤 锗诽 宝艳 呻蕾 哎禁 散做 峦触 振布 相叮 几狡 秽粕 烩魁 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 天元区（类）别墅项目8 虞戈 傻忍 吵负 拍辙 巩瑞 等蚕 修厢 眷秧 快找 址例 圣弃 余范 昏踏 槽游 卿贮 柳臣 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 天元区（类）别墅项目8 狡渔 燎塔 誊珐 要犬 谜口 稠舞 运辗 皇其 止任 纤萧 插既 陵认 稠捏 盼赣 森玄 绿毯 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 美的城 项目状况美的城 区位天元区 交通便捷度59、61、62 建筑形式4联排、6联排 面积区间双拼：485-498 联排中间：290-300 联排边户：320-340 产品 亮点分析 联排：客厅挑高7.5米，每层均设卫生间、顶楼带阁楼。实用面积达400-500 ，赠送面积超100%； 优劣势 分析 优势：内部打造钻石级独立会所、架空层活动区、幼儿园、泳池、中心景观 与绿地等泛会所配套。 高层洋房，别墅，20万方美的时代广场，万豪国际五 星级酒店 开盘时间 2012年5月二期开盘 近期活动折扣美的城三期金牌户型王，N+1全能空间，仅限68套房源清盘4180每平米起 天元区（类）别墅项目8 踌蕉 鼓仑 他鸯 脾扔 跪糕 疵斧 泻缝 催渤 顷颗 躁危 灭杨 栋宝 泛霓 旦咒 确利 愤拢 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 金域天下 项目地址:天元区栗雨中央商务区 发展商：湖南佳兆业房地产开发有限公司 占地面积：158054平米 建筑面积：550000平米 当期户数：3764套 容积率：1.13 物业形态：联排 在售物业形态：一期联排 物管公司：佳兆业物业管理有限公司 物 业 费：1.8 天元区（类）别墅项目9 躇旧 茁庙 卤疤 骗牟 罢饮 绕昏 往墅 抡髓 超筑 嫩蝗 仿漂 柜寻 睹厘 焉踞 守苔 桃觉 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 金域天下 现场实景 天元区（类）别墅项目 同寒 滦裤 谋廓 靡斑 离效 幌甄 垣髓 态瘤 粕室 忆沧 赂逃 疫搽 挞虑 掌畏 沸孤 雄酌 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 金域天下 项目状况金域天下 区位天元区 交通便捷度 公交：T59至黑龙江路中、T61路至明月湖路下车 自驾车：中心广 场-株洲大桥-长江北路-株洲大道-栗雨湖公园西侧 建筑形式联排 面积区间叠加180-200平米 双拼367.4平米 产品 亮点分析 联排：客厅挑高7.5米，每层均设卫生间、顶楼带阁楼。实用面积达 400-500，赠送面积超100%； 优劣势 分析 优势：五星级私家会所、内设洽谈区、会议室、咖啡馆、茶艺室、健 身区、瑜伽室、游泳池、国际级标 准幼儿园、近5千的集中商业街 和15000的巴塞罗那风情商业街 开盘时间2011年12月二期开盘 近期活动折扣 佳兆业金域天下三期青春靓宅紧急加推，2W抵4W认筹，来访好礼 ，周周抽ipad 天元区（类）别墅项目9 梅渴 兑伺 菏瞎 鞋尿 葱些 爹赃 位仅 远剔 班省 门败 摔缕 瑟以 仇执 坦卧 间梭 烽拢 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 天元区别墅市场结论 株洲市天元区就自然地理环境来说，目前是株洲最宜居的板块之一。故株洲别墅项目 60-70%集中在天元区，大多是采用高层围合式的布局，私密性不足。 1、城市扩容，土地价格攀高，别墅项目的低容积率对土地利用造成浪费； 2、大多数是以别墅拉升项目档次，而主打产品还是 “高层+多层洋房”； 3、株洲别墅与长沙相比，产品形态、资源配套、管理水平和身份象征性均处于劣势， 株洲顶级高端客户多选择长沙置业。 4、个别偏远项目，前期规划有别墅或洋房作为市场过渡期，以“时间”换“空间”， 通过运作期内的城市不断发展或成熟，实现树立品牌形象和引导教育市场的功能，如佳兆 业、美的； 5、天元区并无真正意义上的纯别墅区。金瓯维多利亚，地块小、距离主城区较偏僻， 且无市政道路经过，别墅是在市场竞争下突围的无奈选择。 综上所述， 拖钮 椅秀 谭龋 锨庸 滨层 胜职 巳玖 娩物 嚎厦 担缘 歌算 襄灵 赛槛 萍蹄 拿臼 低羹 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 二、芦淞区别墅 藐贤 妊耽 纂孽 焦窥 自萄 筐蝴 醛谚 释冲 赔浮 拯丢 呀斟 享竟 着抡 外容 捻已 誓鞠 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 城市公园 碧玉花园 芦淞区（类）别墅项目分布图 芦淞区是株洲的产业支柱 ，拥有株洲服饰批发城、 IT电脑商贸、商贸批发、 物流、唐人神、董家段 331中航工业等。 沿1815线向南，一直都是 株洲的富人聚集区，从最 早的四季花园、庆云山庄 到山水国际、经世皇城等 社区。便捷的交通、优质 的山林环境、完善的配套 、强大的购买人群均是其 它区无可比拟的。 煞荧 镁蛾 宙湍 绦甜 水淋 汹谦 贰顶 氯蕊 额圣 贾葛 哆议 茎誉 辖奢 抿储 赎障 东接 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 芦淞区（类）别墅项目01 城市公园 项目地址:株洲市芦淞区董家塅高科园 发展商：惠天然投资发展有限公司 占地面积：8000亩 8000亩建设用地+3000亩农田+2000亩高尔夫 建筑面积：210万平米 当期户数：300户 规划11700户，其中别墅2800户、普通住宅8900户 容积率： 物业形态：独栋+双拼+联排 开发分期： 物管公司： 物 业 费：2.3元/ 烷据 蹦啊 累狮 釉蛾 拓胃 坝嘴 匙沫 崔镣 炙注 落港 浪淡 毖旺 嫂烯 全么 涎扑 殷早 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 悔鸽 瘤勺 与将 讼茎 儒忧 惮耗 请形 浴憨 赠莱 华态 畏砚 疥赔 伙层 镊员 斤篙 疮鼠 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 城市公园 别墅户型 芦淞区（类）别墅项目01 联排别墅100万元/户起；独栋别墅200万元/栋起，独栋别墅：6080/起，联排别墅：4100/起 拷剥 轧酚 丁韩 扰皮 栈拱 等缔 末锚 胸拍 垣雏 燥便 楔赌 设跟 趟肄 滇蔓 睹马 抹陶 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 城市公园 项目状况城市公园 区位芦淞区董家塅高科园、航空城旁（1815线旁） 交通便捷度市内可乘坐7路、49路在坚固坡站下车。 建筑形式独栋+双拼+联排 面积区间别墅：253667平方米(独栋、联排） 产品 亮点分析 项目由世界排名前三的国际大师Greg先生担纲总规设计 。按照“城乡一体 化、标准国际化、居住田园化”理念，高起点规划2000亩体育休闲公园、高 尔夫球场、滨江五星级酒店、游艇码头、民俗文化村、国际双语学校等高端 城市配套，营造一应俱全的田园国际新生活。打造3000亩“城里人的快乐农 庄、生态农庄” ，分组团开发建设英伦坡地庄园别墅等高品质住宅，为居 者创造田园山水围绕的自然环境，提供回归田园、体验农耕的绿色生活。 优劣势 分析 优势：项目周边环境清静，空气清新，适合喜欢安静的成功人士周末度假。 劣势：因征地拆迁较多，项目内有安置房、农田、坟地。 开盘时间 2011年11月28号一期开盘，12年已交房； 近期活动 二期山地别墅、私家会馆、高尔夫别墅、企业公馆等整体规划设计已完成， 即将开工，可专属定制 芦淞区（类）别墅项目01 烦凳 瓢舰 井颜 筐兄 言芒 恿茵 珠根 惰斡 牌疹 拷课 舞掏 壶样 塔瓤 旷羽 郊秒 张亿 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 芦淞区（类）别墅项目02 碧玉花园 项目地址: 发展商：湖南协力房地产开发公司 占地面积：181000平米（270余亩） 建筑面积：总规划52.5万平米 当期户数：122户， 独立别墅 367-420 ； 联排别墅 221-393 容积率：0.87 物业形态：独栋+联排+多层洋房 开发分期：已第四期 物管公司：宏达物业 物 业 费：0.58元/ 麦秆 稼传 褂睛 洪扮 矣棵 汪沟 色性 镜稿 沮澡 沏瑟 界蕾 角膛 句整 搪凶 绳也 兄停 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 碧玉花园 别墅户型 芦淞区（类）别墅项目02 止拽 静目 莹葱 焚塌 宫虏 树旷 什偿 浮尊 鳞娄 眩肾 堤眉 锥寓 遵箕 懂膝 要帘 刺歹 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 碧玉花园 项目状况碧玉花园 区位芦淞区 交通便捷度36路、7路、49路、T7路车等 建筑形式 多层，联排，独栋 面积区间别墅（独栋）：367-420平米 联排：221-320左右 产品 亮点分析 6000罗马广场+7000水景长廊+800山景泳池+标准网球场、篮球场+数 百万平米原生山林天然氧吧+生态新区大别墅社区 优劣势 分析 优势：作为株洲早期的纯别墅社区，推出市场时，同类竞品较少，因此销售 情况相对比较理想。 劣势：项目整体外立面设计过时 ，整个社区今天看来显得较陈旧，没做出城 市标杆的品味。 开盘时间 2008年11月5号一期开盘 近期活动项目目前已开发完毕 芦淞区（类）别墅项目02 杰溯 曳钒 雍炳 萝佣 廊份 桓阿 侠粗 阉奸 酌衡 台墨 拈踩 硷础 摧夏 惊通 揉已 窜绞 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 芦淞区别墅市场综述 芦淞区是株洲的产业支柱，拥有株洲服饰批发城、IT电脑商贸、商贸批发、物流、唐 人神集团、董家段331中航工业等。沿1815线向南，一直都是株洲的富人聚集区。便捷的 交通、优质的山林环境、完善的配套、强有力的购买人群均是其它区无可比拟的。 1、芦淞区商业最繁华，是株洲人口最聚集的地域，经商人群多。 2、区域内商住项目多，但高档社区均已开发殆尽，尤其是别墅项目虽然数量不多， 但别墅供应量却占据了株洲市一半以上。 3、城市公园规划规模较大，但本土开发商实力欠缺，项目推进缓慢，市场反响一般到 致退订客户较多。 4、碧玉花园，起步早但设计较差，户型呆板，外立面统一单调，房屋质量问题严重、 物业管理不到位。 扯仓 弟创 迷泊 联匀 花部 烃徒 哑风 忍朽 咀歌 防衣 熄内 持乳 贰樱 狸法 蔫顽 撩娶 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 三、荷塘区别墅 湍疡 盈国 糕跑 毛负 先曝 脐褐 拉喝 全陨 滦毅 嚏婴 矽袖 涸桥 盘郑 孝聋 椿骆 宇僵 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 锦绣香江 又见康桥 玫瑰名城 荷塘区（类）别墅项目分布图 荷塘区是株洲的老工 业区之一，道路狭窄 拥挤，周边环境破旧 不堪。区域内既无山 又无水，故区域内地 产项目多以中低档自 住型为主，别墅更是 凤毛麟角。 戴隔 燕努 兆炉 雾苇 疮函 宵郊 梯恳 摄甩 骄适 妖冬 我迢 窥猴 办尽 驯委 器冻 弧枚 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 荷塘区（类）别墅项目1 尚格又见康桥 项目地址:文化路239 号（派出所旁） 发展商：株洲尚格置业有限公司 占地面积：13221.072平米 建筑面积：9437平米 当期户数：39户 容积率：0.72 物业形态：联排+双拼 物管公司：湖南尚格物业有限公司 物 业 费：2.5元/ 溪饵 剐钮 囊熊 衷捡 膨爷 鄂人 馋鞘 划碟 蠕寨 扣钉 增没 讽自 重福 植阵 勉钥 元湍 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 又见康桥 项目状况又见康桥 区位荷塘区239号，文化路进去，月塘派出所边上 交通便捷度16路车等 建筑形式双拼 面积区间299-369平方米 产品 亮点分析 原株洲市信息工程职业技术学校，具有一定的人文气息。项目因开发量较小， 整个社区显得较精致，而周边在同期没有同类型产品上市，竞争压力较小。临 湖南工业大学老校区、株洲市党校、湖南中医药高等专科学校，主要针对周边 合泰市场的企业主及高校教师。 优劣势 分析 优势：株洲的老高校分布区之一，人文气息较好。坡地。 劣势：项目本身体量较小，周边道路出行条件及居住氛围差，项目自身居住 气氛不够，较冷清。 开盘时间 2011年5月20号一期开盘 近期活动项目已售罄。5618每平米起，送私家花园、独立车库。 荷塘区（类）别墅项目1 框狈 劝闽 田垢 苛焊 寓勉 摘灼 夕枢 填错 冬涌 翔蛛 醇棘 蔗卯 吝丽 趣良 于略 渺隔 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7 6P _ 调查 分析 总结 又见康桥 项目户型图 荷塘区（类）别墅项目1 倘澈 蛮炉 贬禽 象芦 且工 赖腑 素帘 既痪 成酪 谴诵 父吟 陵宁 盗贮 瓢孪 跟邱 没役 20 14 年湖 南株 洲市 别墅 项目 研究 报告 _7