房地产业与泡沫经济.docx

第 1 页 房地产业与泡沫经济 特征码 nRQRHOTLCJeiriIxKlqQ 一、正确理解泡沫经济与经济泡沫的涵义 要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济 的涵义。 什么叫泡沫经济？辞海 （1999 年版）中有一个较为准 确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关 交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金 融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫 经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫 破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。 ” 从这个定义中，我们可以得出以下几点结论： (1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟 资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收 入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当 大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与 实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌， 导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。 (2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨， 脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破 第 2 页 灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。 (3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当 反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投 机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和 实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣， 形成泡沫经济。 (4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡 沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济 成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、 地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市 场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体 资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。 可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所 以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济 泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡 沫经济。 二、经济泡沫的利与弊 在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它 的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。 一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活 跃市场，繁荣经济。 另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投 第 3 页 机因素，又存在着消极成分。 三、房地产业与泡沫经济的关系 在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可 以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究 的结果是： 1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是 泡沫经济。 首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品 兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实 在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益 权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。 其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资 本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。 再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础 性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国 家内生产总值中，房地产增加值一般要占到 10%左右。房地产 业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济 增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺 发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样 所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮” 。 2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也 存在着发展成为泡沫经济的危险性。 第 4 页 应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡 沫，主要表现在： (1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市 场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚 涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚 至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴 涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪 80 年 代的 10 年间上涨了 5 倍，地价市值总额高达 4000 万亿日元， 相当于美国地价总值的 4 倍，土地单价为美国的 100 倍。1991 年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚 涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。 (2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给 超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。 按照通用的国际经验数据，商品房空置率达 10%以内时，这种 经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形 成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒 闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。 (3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房 地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的 经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长 率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺 激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严 第 5 页 重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经 济破灭。1997 年东南亚金融危机中的泰国就是一例。 (4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地 价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬 高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利， 购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。 可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的 可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。 3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度 的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。 适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房 地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大 于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和 国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫 房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚 假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀， 不致形成为泡沫经济，带来严重危害。 四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势 当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡 沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数 据科学地进行评价。 衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为， 第 6 页 首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看 商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状 况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。 以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市 国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。 其主要标志是： (1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现 出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局 发布的 20XX 年 16 月房地产市场信息数据汇总资料，已登记 的商品房预售面积 1230.14 万平方米，与上年同期相比增长 49.9%，批准的预售面积（1138.86 万平方米）与实际预售面积 之比为 11.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记 的商品房销售面积为 1195 万平方米，同比增长 19.5%，大大超 过商品房竣工面积（468.51 万平方米） 。不少优质楼盘，出现 少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减 少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的 局面。 (2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。 20XX 年 16 月，已登记的存量房买卖面积达到 811.23 万平方 米，同上年同期相比增长 31%。日渐接近增量房交易，部分区 内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产 市场逐步成熟。 第 7 页 (3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与 20 世 纪 90 年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的 房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地 产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场 需求拉动型投资扩张。20XX 年 16 月的上海房地产开发投资 额达到 355.36 亿元，与上年同期相比，增长 45.3%，预计全年 将超过 700 亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过 快上涨是有益的。 (4)商品房价格稳中有升，基本合理。20XX 年上海的房价 上升了 8%左右，20XX 年上半年上涨了 5.8%。从其成因来分析， 主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型 上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性 促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动 型上升。20XX 年上海居民的可支配收入增长 9.9%，而房价的增 幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是 符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰 是房地产业景气的重要标志之一。 通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态， 这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当 用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处 于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是 繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房 第 8 页 地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。 当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注 意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在： (1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的 危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资 规模。 (2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不 足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。 (3)房价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免房价大 起大落的波动引起的震荡。 从总体上看，上海 10 多年来房地产业的发展还没有出现过 泡沫经济状态，个别年份曾有过房地产投资增幅过高、土地供 应量过大、商品房空置过多等经济泡沫现象，经过前几年的调 整，逐步走向平衡，经济泡沫已大为减少。房地产业的繁荣期 到来，对于促进上海经济增长发挥了显著作用，来之不易，应 十分珍惜。但也应清醒地看到泡沫增多的局部现象，不能掉以 轻心。当前的任务是要继续采取行之有效的政策措施，扩大有 效需求，促进销售，平衡供求，适当控制增速，消除某些隐患， 平稳发展，使繁荣期延续得更长一些，为上海国民经济增长和 居民居住水平的提高作出更大的贡献。