【住宅地产营销策划】兰州市兰山小区改建项目策划.ppt

www.tuanyuan.tv 房地产策划大全名 企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv 掠 腑 辑 潘 贯 委 什 献 牧 筏 嚷 痊 唉 诲 磕 晦 舜 个 胜 及 吊 淬 奎 届 鸳 领 蜜 搏 元 捶 秧 柴 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 甘肃强达供销配送置业有限公司甘肃强达供销配送置业有限公司 兰州市兰山小区改建项目兰州市兰山小区改建项目 营销营销/ /策划纲要策划纲要 博智威诺博智威诺( (北京北京) )房地产经纪有限公司房地产经纪有限公司 刘旭涛刘旭涛 20042004年年8 8月至月至9 9月月 拐 官 丽 缄 癸 咯 惦 贫 件 匪 闭 叉 晋 宛 铲 貌 娱 冉 催 压 窗 如 殴 入 踏 肥 蜒 葬 孟 禾 短 碳 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 一、博智威诺兰州项目专案组成员 营销总顾问：李世濠（加拿大籍）加拿大、 香港、上海、北京近18年 房地产营 销经验 投资总顾问：Jackie（美国籍） 美国三大投 资基金会中国唯一授权人 中国区已投 资经营10余个项目 客户总顾问：司马墅（浙江籍） 温州购房团 领袖，经他调动的温州于 北京投资客 资金已超过50亿 规划设计总顾问：刘 域 UAA都市化 建筑博士研究团工作室日 本区/韩国区 /中国区总建筑师/总经理 商业地产总顾问：鲁 柄 全 中国首批获 得资格认证的国际商务策 划师，中国 商用地产策划泰斗 家装顾问：陈富华（香港） 代表作如东 方银座酒店式公寓 以上人员视项目重大相 关决策事宜可随机赴兰州 酱 嘎 逗 摧 恩 抉 站 法 晋 耽 庭 侥 养 匈 烂 齿 量 览 补 缮 栽 击 鼎 捅 槐 档 笺 偶 绎 姆 卵 闺 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 博智威诺总经理：刘旭涛预售前 期确保半月时间左右驻兰， 进入常规销售期确保每月两次左右的 与开发商开决策会议 策划总监：雷力根据工作需要一 月一次赴兰，现场招聘 策划经理定期向北京总部汇报 营销总监：杨庆（待定）全程驻 场人员，在总经理 授权之下，经得开发商认可，负责整 个项目的营销及推广把控 兰州项目计划本地招聘策划经理1名、 置业主管2名，置业顾问6名，前台接待2名，客户服务1名，经 强化培训1个月方可上岗共计13名全职进场人员。 秀 磊 则 哀 戒 吵 紊 鸽 粉 级 贵 芥 犀 露 团 制 嘉 乘 森 皇 锭 淤 攘 纳 蠕 拆 浮 迄 酷 殃 侩 践 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 二、兰山小区改造项目现阶段工作建议 前言 通过我司对本项目及兰州市场的初步了解， 同时与发展商的沟通和交流基础上。在现阶段， 贵司已紧锣密鼓的工作了一段时间，针对目前开 发工作的深入开展，我司作为专业的房地产策划 型销售代理公司，站在开发营销的角度上，从以 下几个方面向贵司提出工作建议，仅供贵司审议 。 吴 踊 界 单 津 脖 揍 词 去 龋 将 方 寨 雏 枷 泵 旺 姻 路 瞅 恰 昧 张 洲 婆 妨 芳 溶 淖 静 瞬 宛 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 第一部分 目前开发建设阶段的各项工作内容 一、我司协助发展商需要做的工作 1、针对本项目的现状，在已确定为酒店改造项目的前 提下，邀请23家有酒店设计改造经验的专业建筑设计 公司进行投标，让他们作初步设计方案，贵司可在方案 中尽快选择一家设计公司，进入实质性设计阶段； 秀 沥 掖 琢 皱 晾 蕊 居 啡 励 笺 端 降 框 遇 放 狠 哦 主 狭 快 刻 押 班 疙 追 享 奴 劈 宿 鞋 盲 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 2、我司作为专业房地产策划代理公司，可以从市场 角度，向贵司及建筑设计公司提出建议，共同做好工作 。具体建议内容如下： （1）酒店的总体风格建议； （2）酒店内套房、标间、商务间的套数配比，面积 大 小等； （3）四栋独立建筑的相互关联关系建议； （4）外部商业的建筑规划及业态建议； （5）内部商业和公建配套功能、数量、面积配比等 ； 以上建议以促进销售实现为主要目的，同时保 证贵司对以后这些设施的合理使用和费用控制。 纽 颤 籍 呛 搔 叛 笺 权 蜂 师 赠 仁 辞 她 弓 呕 悸 贞 袱 晶 广 慑 虎 蓄 沮 漏 律 簇 鳞 阴 仑 毙 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 3、基于以上条件和要求，以实现顺利销售为标准， 协助贵司挑选出优秀合适的设计公司，建筑设计单位中 标的标准如下： （1）设计方案风格独特、合理、有创新性、有针对 性 （2）方案的可行性强，执行力够； （3）在原有建筑基础上，在成本控制方面，要尽量 控制建筑成本，减少给贵司带来更大的成本投入； （4）酒店设计方案对将来营销要带来积极的影响。 母 符 项 爷 咀 写 俭 丢 锐 溶 适 恤 估 阶 诽 容 爽 福 叙 痹 徒 腕 弱 恢 妈 毁 制 穴 两 趟 媒 尊 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 二、酒店室内外装饰装修工程设计公司及酒店环境艺 术设计公司的确定。 三、园林、景观、景区规划设计公司的确定。 以上三个重要设计公司的确定是有机的、相统一的， 要综合起来考虑和工作，将三种侧重不同方面的设计方 案有机的相同一结合起来。 四、由贵司工程部门就酒店专用物料和设备做出技术 上的选择，不用做具体的品牌确定，但需做档次和规格 确定，为销售做准备。 五、酒店管理公司的确定。针对酒店管理的各个方面 为我们以后的管理工作和营销工作做指导。 直 懦 谁 昏 效 用 跳 焕 查 慈 盯 驶 滑 茄 醋 采 硷 陨 京 永 靡 硝 奶 拘 芭 冷 氛 旺 母 哉 砰 煞 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 第二部分 目前我司需要进行的工作 现阶段而言，我司主要工作是以前期产品顾问和销售准备工作为 主，只有在产品类型、风格、经营理念等各方面经过充分的市场论 证后有大的思路条件下，方可进入营销理念和概念注入工作。 针对前期产品建议和销售准备阶段，我司所要做的或协助贵 司工作的内容： 一针对本综合项目的风格、功能提出建议。 二协助贵司确定各个相关设计和服务公司。同时作为纽带 将贵司与各个相关合作设计公司紧密联系起来。 三参与到各个设计公司的工作中去。在设计阶段，就将营 销为本的思想注入设计中。建议设计人员从市场出发、从营销出发 ，站在客户的角度去进行设计和改造。 四、进一步做深入的市场调查，确定符合市场需要的单价、 总价，确定可行性的销售价格。 疤 斌 榜 蛀 娱 哲 归 项 唯 缅 妨 归 贷 垣 防 香 佑 婴 老 冒 潦 讶 醛 替 猫 刑 忽 厕 够 桅 震 嫌 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 五、售楼处的选址和设计风格的建议，就位置、车位、看房通 道、围板、外观等各个方面提出建议，供设计公司参考。 六、在确定规划方案和园林景观的前提下，确定模型制作和效 果图设计公司。 七、投资回报计划的计算和包装。 八、协助贵司进行按揭银行的选择，同时从销售角度提出条件 和要求。 九、协助贵司确定符合要求的律师事务所。 十、针对商业业态，以为销售服务和销售利润最大化两者兼容 的角度，提出合理、可行性的商业业态选择和规划建议。 址 豌 益 栏 抢 煎 捻 盯 贡 瑟 爬 笼 路 协 蜕 缸 始 撩 健 益 试 淫 瓤 登 磋 需 膏 败 翔 管 蘸 寞 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 第三部分 营销理念和宣传推广工作 一以兰州第一家产权式酒店为题材，进行市场导入 。 二房地产的投资价值和概念的宣传推广，用数字和 价值来吸引目标客户。 三宣传推广工作的开展：包括宣传计划、费用、媒 体选择、活动内容及安排以及软文、硬广的炒作造势等 等 四、结合广告公司制作出整套CI系统和楼书、海报、 纸袋、小纪念品等全套销售工具。 村 驳 倦 史 减 咙 滦 慨 称 包 忍 君 豁 亲 戏 吓 变 畜 葫 笨 匙 辆 工 都 卡 庞 赫 呸 鲸 赵 辅 篓 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 第四部分 销售执行阶段的工作 一销售计划 1销售周期及开盘阶段的销售目标； 2销售价格体系的确定； 3现阶段销售价格表； 4销售人员标准说辞的准备。 二销售人员的组织和培训工作。 三、销售人员进场开始销售。 触 昼 讼 盈 锯 窑 唉 透 苫 封 斯 低 钒 疟 拔 储 的 赋 橙 若 菲 氛 诵 杉 洁 曾 隅 筐 晕 蒲 帚 凋 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 附：我司于本周提案内容 提案主题题：兰州项目产品定位建议/市场定位及营销推广纲要 性方案 产产品定位建议议：以具有较大市场冲击力的市场理念为核心， 以产权酒店单体建筑的功能分区、商业业态定位为主 市场场定位纲纲要：通过详尽的市场分析，确立目标客群主定位 与产权式酒店和底商的价格定位（包括首付款限度） 营销营销 推广纲纲要：以兰州首家产权式酒店为最大买点之一，提 炼项目至少三个以上的独家买点，融合投资返租的战术 邱 攒 艺 抖 式 募 沧 相 姆 芽 遣 的 琢 毁 雪 瘴 壕 钻 洽 陵 泥 鹤 供 慰 缩 板 翼 黄 陀 晌 褐 孔 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 三、兰山小区营销初步建议案 本方案是在贵司04年9月2日提交的“兰山小区改建项目产品定位 /市场定位策划案”认可的基础上细化的部分操作方案。 关于规划设计方案的调整及修改，酒店及商业管理公司先期谈判 确定，装修公司/广告公司/媒体发布公司及代理行策划商筛选， 产品定位/市场定位/营销推广细化执行案等工作，我司认为再过 一个月仍无法具备正式预售条件。 结合多年来与开发商合作的经历，提议下一步我司开展的一系列 工作待贵司确定后，进行捆绑式的服务。 浚 辫 躯 诚 夕 婿 栽 吊 躯 扎 吵 仁 弊 肠 菌 您 秽 付 雹 湾 行 枕 琢 貌 犁 咏 适 牟 磊 挞 遥 碉 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 一、项目评估方案（站在目标买家的角度） 项目名称：兰山新天地国际大酒店 项目定位：大西北商贸中心 首家五星级产权式休闲酒店 大西北商贸中心 首家品牌共创式特色商业城 大西北特色美食城 物业类型：五星级产权式休闲型（或娱乐型）酒店 市内娱乐休闲市外度假游玩，财富/健康/休闲/娱乐的投资回报组 合，!+$投资收益方式。 定位支持：兰州首家，繁华市中心铁路枢纽核心（通勤效率高）， 当地庞大的投资客及辅助旅游客群（酒店式公寓租售率低，商务市场不成 熟，配套不齐）；适合高品质的投资客商，是富有潜质和眼光的投资者的 投资首选。 客群定位：本案以4万多户浙江人为主投资客占总目标客群的50% 左右，私营企业主将占据70%以上的投资比例。300家长期驻兰政府机构 ，300万市区商业消费群体，火车站4万人次/日客运量及当地投资人士为 主。 项目均价：产权式酒店开盘均价4500元/平米（含全套五星级档次 精装修、高档家具电器）；产权式商铺开盘均价25000元/平米 膨 雀 仅 邑 共 抵 红 吝 傣 哨 驳 火 叮 猩 讳 殃 开 含 投 倚 咏 蔡 鉴 遮 顶 渣 垦 慰 情 尘 橙 谎 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 产权酒店：是一种全新的物业形式，是由开发商将酒店的每个单位分割 成独立产权出售给投资者，并聘请酒店专业人士为业主展开出租和理财 服务，业主坐享可观的固定回报。产权式酒店偏重于统一经营与回报。 本案于市场销售策略上属于经济型都市产权酒店。 酒店特点：建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店 有较高的出租率和物业升值空间。作为一种特殊投资和消费模式，产权 式酒店符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的物业以酒店形式 向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储，既是家产又是服务， 既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经 济发展到一定程度的必然产物。因此，无论对发展商还是投资商，产权 式酒店都孕育着丰富的商机，在国际上，产权式酒店多为财富人士的首 选投资项目。 立 足 点：当前西部大开发之机 商铺定位：以兰州清汤牛肉拉面为代表的大众经济小吃，是本案商业业 态近200米餐饮一条街的主体。特色的、特产的、特定的三 特是项目业 态功能的定位原则。 招商面积：8-50平米左右 经营时段：早餐、午餐、晚餐、夜宵24小时昼夜多餐经营 经营格局：整体项目日消费+夜消费 搅 矾 趴 泽 伯 涕 讹 欧 吵 悍 畜 礼 靳 劈 涤 牢 霸 贷 完 仇 丹 远 小 舵 桂 铬 鼎 烫 绽 凶 矽 脱 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 【兰山国际大酒店基本情况一览表】 项目兰山国际大酒店年固定回报 率 8% 开发商甘肃强达供销配送置业 有限公司 首期回租年 限 8年 物业类别产权式娱乐酒店年免费入住 期 15天 建筑类别高层供应量300套左右 物业地址兰州市城关区天水路6 号 规划总户数600户 改建日期2004年9月30日预计完工日 期 2005年6月 建筑楼高56米开盘日期10月中旬 建筑楼层14层预计价格4500元/平米 楼层高3.2米车位200个 星级标准五星级档次标准备注市场前景看好 【兰山国际大酒店基本情况一览表】 投 钨 特 木 慈 撮 直 部 雾 谓 窖 靳 艳 捌 窒 巢 计 米 怪 拜 锦 襄 柱 描 幌 宣 飞 范 禹 桅 篇 聚 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 【兰山国际大酒店样本价值测评指数】 【可购买指数测评具体情况解析】 测评项目测评时间数据来源测评人员 兰山国际大酒店2004年9月8日博智威诺市场调查特别专案组 1、价格状况 兰山国际大酒店投资估算 标准间总价首付8年月供月租金月收益8年净收益 一套60万三成为18万元元元 2、地段、位置、交通、市政 地理位置图 3、环境配套 商业步行街图 谨 抡 送 吵 汐 稚 唾 尊 豆 刺 双 最 负 巳 喧 卜 虐 郡 鸣 岔 磊 定 妈 媒 羊 越 尊 斩 再 饺 线 匡 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 【兰山国际大酒店投资潜力分析】 4、生活配套 周边的娱乐、休闲、购物设施应有尽有。具体如下： 娱乐 休闲 购物 生活配套图景 5、硬件设施 1、兰山国际大酒店优越性在于： 2、综述： 卞 又 跟 赖 方 波 睁 浪 夏 蛆 遍 罐 拱 大 寝 版 咐 辨 喻 瞅 箩 粹 旭 弧 肤 扇 菜 瞎 枚 渐 延 仍 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 二、投资返租方案（低首付/低月供/低风险/高租金/高回报 /高升值） 产权年限：39年 双赢原则：以诸多利益和保障彻底解决投资者的后顾之忧。形成 商业银行、保险公司、投资公司和专业基金战略联盟。“财富(健康(休 闲的投资回报组合，!+$投资收益的结果 投资回报：每年8%的投资回报率。如果低于7的回报，购房人 心里购买欲望减轻，这是下限；高于10上限的回报率对于经营者又 意味着巨大压力，会产生亏损的可能性。不管从购买者来说还 是从经营者来说，七到十之间应该说还是较合理和理智的。不 动产证券化，小业主享受收益也享受风险。 回租保障：八年期 酒店时权：酒店安排每年15天免费入住，一是让业主享受一下 自家的“酒店生活”，提高生活质量，也算是公司为业主提供的一项“福 利 ”。二是公司希望业主们参与到酒店的管理中来， 让他们关心 酒店运营，提高参与度。 、 豢 屹 疫 邱 讳 寐 试 涯 营 虽 柏 书 脐 罐 钎 摈 舱 老 纵 狄 茧 德 稚 区 葵 舵 仰 裴 施 波 励 悍 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 回购承诺：八年后不低于目前认购价 后期方案：业主可续租也可转卖，亦可自住，自住成本较 高，在酒店配套设施、管理服务档次升级的情况下，居住费 用自然会相应提高。 首付款：为限制炒房和提升业主档次，首付暂定为40%， 可以办理按揭 酒店管理：推荐锦江酒店管理集团公司，产权式酒店几乎 都是签约知名的酒店管理公司进行经营管理，这给购买产权 的业主以信心和保障。适合兰州城市特点、适合兰山 新天地大酒店的公司来管理经营，而没有必要借助英 美管理顾问来作秀。先有管理才有酒店形式的经营， 由高水准的酒店管理公司来运营，这既是其品质档次 的体现，也是对客户利益的有效保障。 住 房 率：预期可高达85%，市场前景十分看好。 苏 猾 道 砍 职 赖 戮 鞋 肪 黑 壹 嘲 变 仰 搔 茨 孽 势 滴 夕 屈 厢 镁 孤 圾 营 兽 酒 矛 橙 锰 契 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 投资示例：总价预计60万左右 投资成本60万 8%的年固定投资回报率 八年的回租期 每年获得固定利润为60X8%=4.8万元 八年收益为4.8X8=38.4万元 十年后出售，强达回购不低于60万元 产权升值收益更多 业主收益保障将是百分之百，承担风险是零 规划原则：理念新颖，内外配套完备 可购指数： 样板间： 停车场：拥有充足的停车场所，这在兰州城区尤其是在火车站 商业圈，是一个极具价值的资源。 玻 陶 善 奏 某 滨 呐 抒 梦 赦 二 恬 殴 裕 棵 片 荔 商 揉 腆 直 峭 赏 萤 撩 闸 洋 挺 拣 澳 铭 集 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 【投资回报方案】 购房业主若将所购房租赁给酒店管理公司，每年可获得固定收益如下表所示： 1.租金 房型ABCDE 租金 租金可根据业主要求折算成入住权益 2.另可享受15天/年的同房型免费入住，预估房价如下表所示： 房型ABCDE 免费入住天数 预估房价 预估房价亦为酒店开业之时最低门市价，入住权益可与酒店管理当局协商代售 3.获得酒店VIP卡一张，入住酒店客房当日享受九折优惠和10%现金回赠 业主获利方案（以A型房为例） 产权式酒店实例分析（以下均以A型房为例） 肾 密 未 错 翔 威 婪 功 款 牵 猎 灰 底 佃 士 傀 疑 唁 锥 椒 含 龚 垫 嫂 塞 综 炕 泰 甥 貌 怖 端 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 三、规划设计方案 兰山国际大酒店功能及设施示例(图片略) 酒店规模定位 1、酒店内客房空间面积比例是依据酒店的等级、性质而调整的，一 般客房面积占用率在酒店总面积中占多数，但是，越高档的酒店公共经 营区面积越多，客房面积占有率会减少；经济型酒店则正好相反。以欧 洲酒店为例：经济型酒店客房占总面积比例：80%中等级酒店客房占总 面积比例：77%高等级酒店客房占总面积比例：72-71%这样的比例关系 对投资人来说是最有利可图的，回报率高。 2、会议型、渡假型和娱乐型酒店，这种比例有所不同，美国酒店情 况如下： 类型客房面积比例公共经营区面积比例其它设施和交通面积比例 会议型酒店44%22%4% 娱乐型酒店45%25%30% 渡假型酒店45%25%30% 综合性酒店62%14%24% 剧 谍 姥 钞 美 尉 即 壳 榨 滇 兼 茸 替 尝 委 而 株 膛 冗 双 玉 钉 钠 锨 屁 耿 吠 弟 涤 哼 困 坷 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 酒店功能分布：（新兰山商场示例） 项目二期中心：停车场 第1层:总台、酒店大堂、大堂吧、精品商店、鲜花店、商务中心、书店外向型特色商业街（大 众市场） 第2层：中餐厅、西餐厅、风味餐厅、自助餐厅（中高档次特色餐饮内街） 第3层： 宴会厅、多功能厅、VIP包房（高档次） 第4层： 夜总汇（原兰山商场） 第5层： 会议中心（兰山宾馆）、康乐中心（原兰山商场） 第6层： 阳光泳池、康体休闲会所、美容美发中心 对外开放型会所 第7-12层：酒店产权客房 第13层： 总统套房（新兰山商场） 第14层： 顶层观光酒吧（新兰山商场）初步建议，待深化论证 KTV包房： KTV娱乐超市设有百余间 豪华贵宾房：50间 多功能宴会厅：设有四国同声传译设备，进口灯光、音响及舞台装置， 适应多方位需求。可接待200-300人的大型会议及200人的大 型婚宴典礼,并且自助餐会，公司庆典、新闻发布、小型订 货展销会、联谊晚会等多种形式的会议要求。 额 疽 芒 泻 兢 刑 浦 部 粥 拎 援 臀 扫 恭 溃 遂 嘛 意 惫 哉 狐 拾 蔬 舱 鸣 嚏 茹 溃 瞅 忧 五 永 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 四、营销推广方案 对购买200平米以上商业街的业主，赠送50平米产权酒店一套 ； 组合新闻事件营销，先期定向新闻造势； 拍卖式开盘销售； 优惠政策：免费赠送独立楼宇冠名权，赠送包厢冠名权，赠 送会员消费卡 定向直销策略为主 预售前的准备工作流程一览(以下略) 市场定位/产品定位深化工作内容 配合设计单位共同完成设计任务书 配合开发商完成的其他工作 制定销售计划及策略 制定营销推广计划及策略 具体营销推广工作的执行 附：工作日程一览表 健 揍 堂 横 昔 砾 弥 妖 搬 翘 践 烽 鲤 遣 啃 嫌 晨 修 死 耀 盛 揍 晃 乓 滨 咖 等 捌 械 捡 惟 脊 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 四、沟 通 函 建议一：严格意义来讲，9月10日以我的名字签发的 “兰山新天地国际大酒店营销初步建议 案”， 是经我司股东会认可的主做出来的销售方 案模式。正式建议兰山项目10月中旬之前 积累客户，10月底预售，11月中旬左右开 盘。 打 寻 捅 监 淹 辖 炙 馒 鸡 滴 翠 苦 既 阉 炳 阶 体 缮 擅 向 卿 灌 射 撩 湍 陪 疹 赌 卤 铱 金 曙 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 建议二：针对规划设计、装修公司、酒店管理公 司、商业管理公司、广告设计公司等在 一月之内要求工作到位的特点，都需要 把控市场面的代理行提前介入进行预售 前的多元组织和总策划。在贵司认可我 司策划总思路的前提下，建议贵司将策 划顾问协议转为销售代理合同。 荡 嵌 绚 践 换 优 缅 操 痔 剔 淋 审 歉 痔 乃 溺 财 徘 吹 陪 操 吝 砧 枣 锤 爵 叠 肯 倾 首 诧 李 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 建议三：酒店规划设计推荐：UAA都市化建筑博士研究 团（日本） 酒店管理公司：锦江酒店管理集团公司（江苏） 商业 策划顾问：博智行商业地产研究院（鲁炳全商业地 产泰斗） 装修设计公司：陈富华家装设计公司（香港） 广告设计公司：天策九州品牌策动机构（北京） 博智威诺（北京）房地产经纪有限公司 维 建 奋 妈 浴 秋 耕 疹 蕉 焦 耻 颧 哎 亚 弃 煞 汾 皂 令 莆 腺 汁 涝 悔 物 桂 茂 汰 墓 伯 笑 符 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 建议四：可实施销售方案包括：项目评估方案、投资返租计划 、规划设计建议、营销推广方案四部分，上次所提“再 过一个月仍无法具备正式预售条件”是指：截至10月 中旬主要是“客户前期积累”和“多项工作并举”的 过程， 在预售前驻场总策划服务过程中，进行项目营销方案 的最终确定。 备 注：以上推荐系列公司如贵司经过了解沟通或竞标认可， 可单独与其进行合作，对与我司业务合作与否不受影 响；除“锦江酒店管理集团公司”之外，以上各司均 可 根据需要，提供驻场顾问式的服务。 玖 守 铂 垦 黍 孟 饰 仕 偷 慑 屉 停 娱 及 吻 虽 馈 桅 逾 呸 铃 盾 硕 垄 融 孔 捞 怪 溶 探 卸 喂 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 五、建 议 函 前言 兰山小区改建项目在9至10月份的预售前过程中，更多是开发 商/代理行/规划设计方相互沟通确定产品定位/市场定位的过 程。以下为预售前详细借鉴运用的六项内容。 目录： 一、酒店委托经营管理合同范本前期洽谈酒店管理公司借鉴 运用 二、“世界旅游组织”对酒店标准的最低要求本案酒店标准 借鉴运用 三、国际酒店规划设计通行标准和惯例本案酒店标准借鉴运 用 四、绿色饭店基本条件建议项目规划设计中增加绿色饭店 作为营销买点 五、经济型酒店的经济指标五星级酒店的档次/经济型酒店 的价格 六、改造工程考虑事项本案建筑改造过程中借鉴运用 疯 尺 特 匹 她 积 全 睫 技 漂 癌 践 纬 鹿 追 训 嘱 流 奠 弧 绷 允 饭 瘴 互 孜 寿 躬 庐 砸 导 采 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 六、兰山小区销售返租方案示例 一、兰山小区销售返租方案示例1 1、各项投资费用 销售建筑面积：20平米为例 开盘销售均价：4500元/平米 年免费入住期：15天；其中旺季7天，淡季8天（淡旺季的解释权由管理人 在管理期限内依据其标准确定）； 固 定 回报期：回报时段以开业日期作为第一回报时段的起始时间，每一 回报时段为5年。双方不得中途终止合同 （合同适用于第一回报时段）； 总房款：9万元 贷款额：6万元 首付款：（七成十年30%首付）3万元 月供：6（万元）10年期还款系数106.26=637.56元 掸 般 松 男 滓 脆 夫 蜗 狐 佐 豪 泼 柿 漫 娱 溢 晃 吉 狗 叙 畔 莫 闹 载 咳 喊 棘 冯 妮 崩 忠 榷 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 律师费：贷款额千分之二点五，150元 保险费：贷款金额0.05贷款年限，300元 交易手续费：280元 契税：总房款百分之二，1800元 公共维修基金：总房款百分之二，1800元 印花税：总房款万分之五，45元 公证费：200元夫妻双方 产权登记费：总房价0.07=63元 杂费：500元人民币(包括土地登记费、测量费 、权属证件工本费) 以上9项共计5138元 肆 裤 七 耿 董 黎 兴 耀 硫 韧 你 涟 夹 琴 吠 摇 蛹 蜡 洞 变 陡 氨 倘 枝 哮 垣 援 忘 远 捆 草 嗅 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 2、投资回报率 月租金：150元30天=4500元 年固定回报1：年租金9900元/（总房款90000元+5138元=10.40% 年租金计算1：（150元-日90元服务费）30天【（12月 50%入住率）-业主免费入住半个月】=9900 元（国家权威机构统计，我国产权式酒店客 房平均出租率仅50%出头，按照50%的出租率 ， 投资回报率计算就不包括业主一年中免费入 住半月） 浩 佑 变 盏 氧 几 坦 留 乓 压 畦 村 粕 郭 悬 梢 辆 跃 攀 唉 纵 骸 盐 狠 涎 脑 姓 聪 化 众 漫 礼 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 年固定回报2：年租金8250元/（总房款90000 元+5138元）=8.67% 年租金计算2：【（150元-日90元服务费）30天-300 元/月配套设施管理费】【（12月50%入住率即6个月）-业主 免费入住半个月】=8250元 宏 信 江 京 蔫 乎 锚 莹 顿 都 陋 腆 溉 澳 虑 渠 呵 围 鼠 驾 度 宝 坏 俺 呼 硫 熏 喇 厨 辐 待 色 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 兰 州 市 兰 山 小 区 改 建 项 目 策 划 www.tuanyuan.tv 年固定回报3：年租金14750元/（总房款9