房地产企业所得税存在的问题及对策.docx

第 1 页 房地产企业所得税存在的问题及对策 特征码 lGPGUkBwVUVowtYQieZK 近年来，随着住房制度改革的逐步推进，房地产业已成 为我国国民经济的支柱产业之一。可是，伴随着房地产业的突 飞猛进，其相应的税收征管却显得不足，并且在所得税征管方 面表现尤为突出。笔者归纳起来，主要有以下表现形式： 1、隐匿应税收入，其主要手段是：（1）将取得的商品房 预售款长期挂在“预收帐款” 、 “其他应付款”等科目，不申报 缴纳应交的所得税；（2）以工程尚未决算，收入、成本、费用 无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付帐款” 、 “其他应付款”和“预收帐款”等往来科目，不结转或延期结 转应税销售额；（3）销售车库、储藏室等附属配套设施不开具 发票，隐匿和不申报应税收入；（4）将自建房转作经营性资产 或用于捐赠、奖励、抵偿债务等不视同销售；（5）将完工可售 的房地产用作对外投资或分配给股东（或投资人）不视同销售； （6）以开发产品（完工可售的房地产）换取其他单位或个人的 非货币性资产不视同销售等等。 2、挤占、多提、虚列完工产品成本，其主要手段有： 第 2 页 （1）不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配 土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、 公共设施配套费以及开发的间接费用、借款费用等，将前述费 用全部挤占完工产品成本；（2）以工程完工未结算为由，高估 建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款” 和“应付帐款”科目，虚增成本；（3）通过预提“工程维修金” 等形式加大产品开发成本；（4）多结转已售产品的销售成本及 税金，甚至将预收房款应纳的相关税费作为已完工销售产品的 应纳税费一并扣除，减少已售产品销售当期的应纳税所得额等 等。 3、超标准列支或扣除相关费用和支出，主要项目内容包括： （1）注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性 费用扣除；（2）超标准列支或扣除人员工资及职工福利费； （3）超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；（4） 超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等等。 鉴于以上情况，建议进一步规范与强化房地产开发企业的 所得税征管，具体对策是： 1、加大对房地产开发企业的所得税的监控力度，房地产企 业开发立项、开工、完工时都要及时将与税收有关的数据、资 料报送地税部门，以便主管地税部门开展日常的征管检查。 2、规范房地产业财务核算，按照“粗细结合，利于核算” 的原则，正确确定开发成本核算对象，严格划清各个开发成本 第 3 页 核算对象之间的费用界限，保证成本核算结果的准确性。 3、调查摸清房地产开发企业的税源状况，组织房地产行业 税收专项评估，逐一分析各辖区内房地产企业的收入、成本、 费用指标，科学测算其行业合理税负，以利正确指导房地产行 业税收。 4、建立国、地税与规划建设、国土等部门间的协调机制， 加强部门间工作的联动性，适时掌控与堵塞税收征管漏洞。 5、强化房地产业税务稽查，加大其税务违法行为惩处力度， 必须严格依法查处，以维护房产开发企业日常的税收秩序，以 查促管。