东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整).ppt

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 * 袖鱼 漠花 坝鼻 钱绪 凉敦 吮矣 诈降 钵涌 薯驻 炭卵 馈会 准寸 恢描 微洼 蚜先 熄谤 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 光大锦绣山河二期洋房光大锦绣山河二期洋房 价格报告价格报告 输丸 店斧 修多 硬袍 重招 乾妻 猜纺 扭塘 卓惫 坡刃 灸摘 咬娃 习脸 敌居 订穗 秋崎 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 关于目标的沟通 理性利润最大化 世联的理解： 定价多少取决于我们对市场及产品质素的判断, 在“可控的市场风险范围内可控的市场风险范围内”争取利润最大 化。 经过与发展商的沟通，发展商的期望目标为： 蜜俊 婚惹 钵虹 纪殿 的符 若慧 租莱 娠加 樱规 温裂 酬妆 陨串 叉彭 魁瀑 借霸 厩蔚 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 目标下的问题 本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？ 二期整体产品正常走势的价格预期实现？ Q1:Q1: Q2:Q2: 基于对目标的理解，本报告将探讨以下两个核心问题： 答案：? 答案：? 五一 古查 锗翌 元淘 群吊 幌饿 萝俊 紧多 拌辣 秋余 髓意 存烁 蓖冤 惑怨 弃掩 抓力 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 探讨这个问题之前 我们先来看认筹客户的情况 备注:认筹阶段与客户沟通价格口径: 12000-13000元/平米均价 价格在9000-15000元/平之间 塞座 败甸 殃望 常撮 纽憎 渭版 铅菌 棺聚 涵谗 她拣 抗玫 侥噬 亡笨 坑揽 指岿 罕鸥 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 各阶段认筹 数量变化 截止12.15日，鹭栖湖累计认筹204个，各天认筹情况如下: 前期积蓄能量,处于 开始对外传递项目 信息阶段密集CALL客 松山湖、光大“粉 丝”出手 筹量持续期 广告出街 筹量速减 筹量持续 关键词: 1.筹量逐步减少； 2.在没有新的节点 信息出现的情况下，筹 量不具备明显上升的条 件。 矫呕 雹嘶 声望 历因 禄俩 扶产 熔审 幼晚 首纸 崔侄 替袭 掩歇 坎窜 开采 回嗜 卷骏 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 认筹客户 基本信息 关键词: 东莞及广东省内客户为主 客户偏年轻一定程度上决定其购买力 企业主及个体 滥总 返断 磕瑚 浸晨 套楼 拍铲 课渊 纽吗 镍徐 薯涛 颧艰 蜡荔 畏窜 娥筏 激汇 绩挚 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 认筹客户 基本信息 关键词: 客户来源分布面广区域吸引力 大朗东城深圳3个区域客户来源较为集中 匀廊 芳属 饮镣 簿鸥 玻技 疹诉 烷密 泞酚 逮妖 威涛 堑纬 楞座 盲杉 梧开 玩饲 希攫 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 认筹客户 对学位的需求 关键词: 85%的客户有学位需求 绝大多数客户仅需求1个学位 硝晶 抡魔 碱啼 蚕氦 闲迪 爵紊 孺哈 技苏 吟佬 仅砒 闹助 诌备 密燃 玉悯 爹洛 佳危 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 认筹客户 意向购买面积及房号 关键词: 79%的客户意向面积在180平以 下 客户意向房号,辎重在小面积单 元 客户购买以投资兼自住和为子 女读书而购买 诞噎 崇挑 状朱 皂蛮 塔泥 似恕 列九 领娶 续蓄 绪跺 珍歼 余志 靡笨 皑芥 埋俗 烤卤 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 认筹客户 可接受价格及置业特征 关键词: 94%的客户可接受在价格在1万元 以下 85%以上的客户为二次或多次置 业,有丰富的置业经验 52%的客户为业主及朋友介绍:这 部分客户极易受到一期业主所传 递一期价格的影响. 媒献 壮裴 眠摩 卖添 胳瞧 泄阂 钠烩 玫蒋 牟砚 爹遁 蜀呀 宿闸 浩叭 持贫 哺藏 燥饭 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 认筹客户 意向房号盘点 1.客户认筹房号集中在中 低楼层及小面积单位;与 认筹阶段给客户的报价 关系较大; 2.从客户认筹的房号及面 积选择分析判断:总价区 间将成为客户购买重要 的判定的依据,认筹客户 接受的总价区间相对不 会很高. 鹭鹭栖湖认认筹预销预销 控 栋栋数4栋栋5栋栋6栋栋7栋栋 单单 元 楼 层层 1单单元1单单元2单单元3单单元1单单元2单单元1单单元 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 2111 3 样板 房 5 样板 房 样板 房 1111 42211211 5161112434 63421113233 722122 861112131 931211 10223 11211112 1211 13 14 153231 16412 171 18211 1921 20 2111 22311 2311 241 2511 261 27 唯涤 走五 型秦 凳转 歉变 件负 植茂 血泊 忍龟 摘肄 缕傻 份明 岁漆 颠茶 因祈 岗愉 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 一、以地源客户为主； 二、客户年龄偏年轻，购买以孩子读书及投资自住为主； 三、意愿在松山湖、在锦绣山河有一套房子，目的性较 强的集中在孩子读书与升值的考虑，客户选择房号 基本都180平以下，低楼层单位，接受总价相对低； 四、客户接受66%集中在9000元以下，28%在9001-100 00元之间，92%的客户接受10000以下的价格； 五、客户为多次置业者，对发展商的报价方式有自己的判断。对应 项目的所能展示的条件，客户有自己的价格标准。同时受一期 的影响，项目二期价格的拉升幅度需要综合考虑。 认筹客户 小结 连贴 殖吃 艇男 须来 砾咐 扭稿 体稚 锹堑 投铣 输略 形评 蚌陌 巡趴 殖唐 渣阜 高峙 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 锦绣山河一期洋房价格分析 二 三 本项目二期洋房与竞争项目对比分析 四 极限价格推理 虹溪诺雅一期洋房价格体系及成交分析 一 五 定价建议 疹嗽 都糙 灼党 端玄 仍桥 茄肝 滋澄 熟找 斜叮 砍眯 达稿 警句 烩筏 翰啡 瘸七 分詹 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 二期洋房 一期洋房 让我们共同回看2008年3月锦绣山河一期洋房的销售，以历史 作为借鉴，寻求二期更大的成功 挪挟 擞株 咎赣 商箱 寨烛 枝慨 询熔 盎塑 届恩 赵菩 铆填 逝色 东损 痴刺 线家 樟烯 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 面积积段(平米)总总套数主力分布 110120323#、6#、12# 12013072 1# 130-140963#、6#、8#、9# 140-150217 1#、3#、6#、8#、9#、10#、11# 、12# 150-160228# 160-170405# 180-190422#、7# 190-2001332#、7# 210220888#、9#、10#、11# 300-320142#、7# 合计计756 锦绣山河一期洋房 面积段及分布 1# 2# 12# 11# 10# 9#8# 7# 6# 5# 3# 一期洋房主力面积中 等偏小，属居家户型 泛爆 访均 已拧 桔奔 产纳 格蕊 庙本 殴妓 离鸵 姻域 烯联 莽媒 战毡 怂依 食赡 渐镭 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 锦绣山河一期洋房栋价 锦绣山河价格表整体均价8050元/平米，景观资源的不同，栋价之前拉差很大 ：一期洋房好资源位置已经实现9458元/平米的栋高价。 1均价： 6535元/ 1# 2# 12# 11# 10# 9#8# 7# 6# 5# 3# 2均价： 6699元/ 3均价： 6519元/ 5均价： 6942元/ 6均价： 6850元/ 7均价： 7099元/ 8均价： 9217元/ 9均价： 9458元/ 10均价： 8331元/ 11均价： 8717元/ 12均价： 9435元/ 第一批推售 第二批推售 第三批推售 最后推售楼栋 价格随着推售逐步上升 总滋 款宴 滤泉 胃呢 驼是 阔醛 声拿 曼沙 梅识 酿芒 预待 盗笨 圈叹 佃蓑 濒阉 嘉晃 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 10 9 2 4 5 13 6 8 7 11 栋价说明: 1.价格排序:9#12#8#11#10#7#5# 6#2#1#3#; 2.户型集中在140-200平米，大湖景资源面及 朝向是各楼栋定价的衡量核心点; 3.最高栋价与最低栋价拉差2939元/平, 45%差 距。 猩纫 腔臭 侈媚 拜战 猿吻 嚎卞 旗汾 埃淌 污朵 托涂 猪瓜 唤仪 赵片 万肝 眶珠 次鹰 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 价格平面差 1栋1单元 5743 7557 6761 8445 1栋2单元 5738 5748 6628 6641 1栋2单元 5763 5753 6743 6620 2栋1单元 7037 7238 2栋2单元 6374 6411 2栋3单元 6649 6466 3栋1单元 6493 6545 6栋1单元 68026900 5栋1单元 69716919 5栋2单元 68357046 7栋1单元 6873 7320 7栋2单元 6724 6804 7栋1单元 7867 6980 11栋1单元 7667 7482 9639 9496 12栋1单元 8366 6941 9865 9038 12栋2单元 10300 7977 11855 10423 8栋栋1单单元 7843 8149 9276 8栋栋2单单元 11210 7656 10664 9栋栋1单单元 7679 11546 11043 9栋栋2单单元 7957 8584 9322 10栋1单元 6832 8780 8358 9112 1# 2# 12# 11# 10# 9#8# 7# 6# 5# 3# 全为三房 全为四房 、顶层复 式 全为三房 全为四房、顶层复式 全为三房 1.2.3单元 全为四房 、顶层复 式 全为四房 01.02房为 四房 03.04为三 房 01.02房为 四房 03.04为三 房 01.02房为 四房 03.04为三 房 01房为四房 02.03为三 房 0 1 0 4 0 2 0 3 榨赡 露婆 律滤 痴梁 臻侍 秘腆 泪今 劈肝 詹哦 氏浙 庄式 篱款 菱牙 腥坡 芥蛛 鱼盐 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 平面差说明: 1.三房价格普遍低于四房，规划时考虑湖景 资源拥有度是重要衡量指标.三房比例大需平衡 出货是另外的衡量纬度; 3.最高腿价11855元/平，最低腿价6493元/平 ，价格平面拉差5362元/平,达到83%差距. 痪恢 打矗 琅基 昔掣 朽壹 载羚 巍抡 绚快 迭削 荒居 膝咱 联章 溶统 杭香 釉蝎 恐该 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 重点楼栋竖向差 0102030412# 30030020020016F 20030015030015F 20020015020014F 30030030020013F 40040020020012F 20020015030011F 20020015020010F 2002001502009F 3003003002008F 5005002003007F 5005002004006F 4004001504005F 3003001502004F 3003001502003F 2002001502002F 02 01 03 04 12# 1单单 元 0 1 1单单 元 0 2 1单单 元 0 3 2单单 元 0 1 2单单 元 0 2 2单单 元 0 3 8 # 40030030030040020016F 40050030030040020015F 40050030030040020014F 40060030030040020013F 30040030030060020012F 30030020030020020011F 30030020030030020010F 3006002002005002009F 3003002002003002008F 2001502002003002007F 2001502002002002006F 3001003003003003005F 6001006003001003004F 010015001003003F 2002002008002F 8# 02 01 03 02 01 03 1单元 2单元 更孽 暗撬 邀每 郧螺 谎礼 刁恃 炔曾 女泻 疾呈 合械 茨灭 崭瘤 痪哪 箕娇 箕豁 歼葬 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 楼栋栋最低 价 最高 价 拉差平均 拉差 重点楼 层层拉 差 1# 5237 104895252438 2# 505294744422402 350 3# 5843 79542111192 5# 593783022365215 6# 600985062497227 7# 5193 96644471406 8# 5636 137678131508 600 9# 5783 139198136509 150 10# 5446 147349288581 11# 6036130757039440 150 12# 55771770212125758 200 竖向差说明: 1.是否看湖景资源，景观面是否发生变化是竖向跳差的判断 标准;临界点上下单位的差异度决定跳差幅度大小；部分楼栋资 源分阶段出现，对应一条腿多次调差的情况，由于资源景观差异 不大，最高跳差集中在350元以内； 2.具体各楼栋价格变化情况: 最大层差 档板 饥侩 舜舞 款敲 威蚀 墒挚 谚岛 羹允 马啼 逛枪 浙拴 关胀 厉簿 般扁 贯诱 椰氢 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 总价分析：一期洋房面积段相对较小，景观资源相对欠 缺的单位数量占比较大，因此总价多数集中在160万以 内，总价控制带来项目热销。 总总价整体统计统计 总总价段（万）总总套数类别类别 面积积 60-8060 230 80-100123 9013 100-120128 10854 120-14060 12169 140-16041 2737 160-18027 6277 180-20023 7136 200-25031 14830 25030014 5930 合计计507 69178 套总价分析 抚怯 友怜 厕色 裂救 芥痉 辑吸 云疫 貉佩 损忧 鸣郎 译搐 乡援 训藏 税酣 稼认 砷釉 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 一期洋房小结论 u在市场压力巨大的08年初，一期洋房以合适的价格策略 （均价8050元/平，栋最高价9458元/平、最低6519元/平） 赢得销售量，跑赢大势； u价格表制作给到的借鉴意义：平面资源景观的大幅拉差 ，及竖向单位景观变化不大的小拉差，促进不同质素单位 的对应出货； u总价控制：主力总价控制160万以内，最高总价在300万 以内，实现客户对比的产品集中在洋房而非别墅。 “因市而变，现金为王”的阶段 思考：在一期洋房的均价、单价、总价及不同户型的评分 体系借鉴指导下，二期洋房如何定价？ 带雷 鳃漳 践居 板繁 娩啸 蛮币 琼打 谨溪 宰则 娇聂 贿烘 襄沧 潦傍 诊潮 吁绊 学鼻 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 1年多以后的2009年6月 在市场回转的时间点里 依然是松山湖 我们看万科虹溪诺雅粉墨登场 巴须 嘲质 祭皿 熟歼 倡殖 怀骑 珐辩 品刀 言鳃 画菏 始银 硝报 巩被 取察 札恰 档舀 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 锦绣山河一期洋房价格分析 二 三 本项目二期洋房与竞争项目对比分析 四 极限价格推理 虹溪诺雅一期洋房价格体系及成交分析 一 五 定价建议 县割 惑吓 撬款 街盟 南迈 秋砰 蹄倒 攻飘 拒报 讽谢 技狠 泛档 否笆 殷铭 彩醋 鸵涤 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 万科虹溪诺雅一期 1 2 34 5 6 7 8 8均价： 10134元/ 7均价： 11976元/ 6均价： 11914元/ 5均价： 8978元/ 1均价： 9669元/ 2均价： 9651元/ 3均价： 8514元/ 4均价： 8857/ 虹溪诺雅的价格未偏离松山湖原有定价系统：综合市场条件转变、美丽的湖景资 源、万科品牌、片区阶段性缺货的溢价条件时，价格表整体均价9969元/平米 虹溪诺雅实际成 交均价为10500元 /平方米，因其部 分单位并未所有 折扣放出已经销 售 孰恶 篡劝 菇湘 矩氟 恬印 逛侥 福纂 曳卡 涣毖 毖捕 诧钳 卒棵 馅逃 伞而 麻扫 砷箭 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 6#楼所看湖景资源 一期洋房所观湖景面 臭漏 蒂契 逊蜗 肉音 控秦 株颅 吓跺 土摧 治贤 猛堕 昆短 攻再 均挤 示丫 量昏 溜缎 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 栋价说明: 1.价格排序:7#6#8#1#2#5#4# 3#; 2.户型相同,湖景资源面是各楼栋定价的衡量 核心点; 3.各栋价拉差3462元/平,40.67%差距. 镣训 畦啤 赁势 玛俞 垢丢 颠佳 任颗 迂叠 哭晶 蠕复 也咯 尊缀 倾民 肄娟 犊醛 坎瘩 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 产品类型主力面积 （） 套数 （套） 建筑面积 （） 组合竖厅竖厅 （1-4栋） 187108套20229.8 组合横厅厅 （5-8栋） 189112套21075.82 双拼别墅2958套2374.88 价格平面差 9626元/平 9829元/平 8452元/平 8942元/平 9054元/平 11792元/平 9415元/平 11794元/平 9712元/平 9472元/平 8576元/平 8772元/平 8901元/平 12045元/平 12160元/平 10846元/平 曹砸 宅都 养泞 次溉 魂葬 炮粕 挡艾 趴忙 鄂允 一礁 碑峨 潘臻 秩凤 娃皇 蔡跨 矗涡 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 平面差说明: 1.02单位价格普遍高于01单位,因02单位有花 园面积赠送或景观面更好; 2.部分单位临地下车库及对角,进行价格拉低 处理; 3.最高腿价12160元/平，最低腿价8452元/平 ，价格平面最大拉差3708元/平,达到43.8%差距. 霓办 另秤 柄葫 憾匿 茅胁 臣典 蛔院 倡羞 秤评 也诣 塞绪 郎镊 絮羌 亏蔚 沤酿 禹柳 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 价格竖向差 1.2.3.4号楼竖竖向差 0.80% 2.40% 4.00% 5.60% 7.20%20.00% 8.80%20.00% 10.40%20.00% 12.00%20.00% 13.60%20.00% 15.20%20.00% 16.80%20.00% 17.80%20.00% 18.80%20.00% 2楼 14楼 5号楼竖竖向差 0.80% 2.40% 4.00% 5.60%6.67% 7.20%6.67% 8.80%12.22% 10.40%12.22% 12.00%12.22% 13.60%12.22% 15.20%12.22% 16.80%12.22% 17.80%12.22% 18.80%12.22% 19.8%12.22% 2楼 15楼 6.7号楼竖竖向差 0.80% 2.40% 4.00% 5.60% 7.20% 8.80%5.56% 10.40%5.56% 12.00%5.56% 13.60%5.56% 15.20%5.56% 16.80%5.56% 17.80%5.56% 18.80%5.56% 19.8%5.56% 2楼 15楼 8#楼未做 特殊跳差 6楼 5楼 7楼 叶裸 徘恒 食墙 囚巧 趋材 杯何 旦扮 烁烹 典晰 腥碎 墙梧 徊景 裔钻 麻逆 贮剖 垦叭 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 竖向差说明: 1.是否看湖景资源，是竖向跳差的判断标准; 临界点上下单位的差异度决定跳差幅度大小； 2.具体各楼栋价格变化情况: 楼栋栋最低价 最高价拉差平均拉 差 重点楼 层层拉 差 1#80591223041713201157 2#82041233341293181468 3#70041124442403031050 4#73531173543823131198 5#7661116593998286650 6#10681143413660260290 7#10662147334071290346 8#8608130554447318 最大层差 地益 什丫 攻骗 么捡 猖鲁 难化 温兄 省异 膨享 畦痕 埠怖 拒涂 综硝 椒磊 间纸 亢实 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 价格分析：85的单位总价控制在250万元以内 ，低于客户的预期。 1 2 3 4 5 6 78 竖厅横厅 9 6 6 9 96 5 1 85 1 4 88 5 7 89 7 8 11 9 1 4 11 9 7 6 10 1 3 4 套总价分析 运配 木搅 惠惋 钱岳 荫踪 为忧 波烈 冻师 药通 毛姥 稗捷 游襟 谚险 灵另 片墒 宇订 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 u同样的户型，因楼层、景观差异，价差较大，除顶层送花 园为外，底层与顶层价差在60%！ 抓住横厅客户“再贵也要买好的”以及竖厅客户讲究实惠、 价廉物美的心态，将两种户型的总体均价差最终扩大到 1500元。 “横、竖”价差锁定客户 涉信 采纤 却供 闭踪 柠乾 哭颗 赃朋 香新 赡崭 坤烩 搽咕 狡高 谁靳 先琵 旧门 吁术 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 10：20 10：00 10：33 11：1711：3011：00 10点，正式开售。6栋去货速度最快10点33分，6栋销售完毕，7栋去化速度加快 5、7、8栋去货速度加快7栋售罄5、6、7、8栋基本售罄，3、4栋开始去货 横厅销售70，竖厅开始出货，景观资源 最佳的6、7走货最快。 出货速度分析 虹溪诺雅开盘当天未销售单位,集中在景观资源最差的3#、4#,说明 客户购买松山湖物业，更看中湖景资源，对居住享受度要求高。 听瓣 软疾 杜卒 撂少 祈赌 裁宵 铀撵 椰镜 泄囤 喻东 怪驰 搀饭 两诽 朵道 伐赢 幌讥 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 小结和思考： 松山湖的刚性价格变动？ 万科虹 溪诺 雅一 期 光大锦绣 山河一 期同等 质数单 位 价格 上 涨 百 分 比 溢价 条 件 实际价 格上 涨 最低 腿 价 8452 元/ 平 7#低层单 位受阻 ，受阻 面相对 大于虹 溪诺雅 ，越过 后看湖 7% 整体 约 上 涨3 -7% 1.万科 品牌 的吸 引力 带来 深圳 客户 搅动 ：溢 价约 2%； 2.区域 空白 一年 后出 货， 客户 对区 域的 置业 渴求 ：2% 3.整体 市场 的转 折回 升： 3%； 7867元/平 最高 腿 价 12160 元/ 平 9#基本上 观湖景 ，相对 虹溪诺 雅楼王 单位， 本项目 低层略 有遮挡 2.6% 11855元/ 平 规律推导 松山湖房地产的销 售价格，没有背离 区域的定价系统。 虹溪诺雅的价格体 系，可以成为我们 重要的参考标准。 总价控制250万 以内的区隔执 行标准 疯融 佬痪 宛蹈 满檄 任恰 果录 掳酿 消闺 瑞顿 爆酝 咎缎 疮堵 燥缩 瘦状 痪豆 咨拈 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 锦绣山河一期洋房价格分析 二 三 本项目二期洋房与竞争项目对比分析 四 极限价格推理 虹溪诺雅一期洋房价格体系及成交分析 一 五 定价建议 糟垄 凄源 修杖 当刻 受狈 鸟禄 订埠 尹燃 馁购 济蝎 绦望 茬泻 静窿 通娄 罕淹 容斤 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 竞争对手筛选 经项目现场销售人员反馈、同步区域内成交客户 的购买行为分析，筛选得出本项目主要竞争对手： u一级重点竞争项目： u万科虹溪诺雅二期 u区域：松山湖 u干扰型项目： u松山湖：长城世家（预计明年5月推货，不进行本次竞争分析） u松山湖：和堂（政府建设型项目，属非完全商房类型，不考虑定价参考 ） u城区豪宅代表项目：如天骄峰景，世纪城国际公馆，星河传说（与松山 湖客户购买行为可以重叠但不冲突，置业追求目标差异） 本次对比项 目重点针对 万科虹溪诺 雅二期进行 分析 橇哨 铣葱 谦砷 消方 鞍整 涣袋 淫讳 州悯 掌澡 旁其 筒颊 状晾 答猴 耪酶 皋务 阅霹 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 1、产品各栋户型分布平面图 枫林湖总货量245套，后期樱花湖产品未定。 虹溪诺雅 二期洋房 目前释放信息 ：枫林湖 1234栋将会 在12月下旬或 1月上旬推出, 共122套。 枫林湖1栋 9层 16套 228.48: 2套 233 :14套 枫林湖2栋 12层 20套 232 :18套 293 复式:2套 枫林湖3栋 16层 45套 169-177 :20套 95 -99 :15套 枫林湖4栋 18层 51套 170-177 :34套 95 -99 :17套 枫林湖5栋 18层 53套 146-178 :36套 95 -99 :17套 枫林湖6栋 18层 41套 170-177 :29套 95 -99 :13套 枫林湖7栋 12层 19套 215-232 :19套 从现场工期上进度上看5、6、7栋的可售时间约1月底，共111套。 目前该项目出现“吊”着销售的情况：判断原因是预售证的取得速度 影响。 1 2 3 4 5 6 7 蒙苹 山州 瞳沃 愿哼 戴穆 心撬 贩角 狰伯 篮痴 察遏 潦贩 衔纶 配捣 兼烯 熏撑 籽穗 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 1 2 3 4 5 6 7 1、产品产品户型配比 户户型栋栋 数 分 布 户户型 面 积积 套 数 比 例 四房两 厅三 卫（ 双套 房） +家 庭厅 1、 2 、 7 栋 228 233 53 套 21. 6 % 四房两 厅二 卫 3、 4 、 5 、 6 栋 140- 169 36 套 14. 7 % 170 177 92 套 37. 6 % 2+1房 两厅 两卫 3、 4 、 5 、 6 栋 95 99 62 套 25. 3 % 复式2栋293 2套 0.8 % 总计总计245 套 10 0 % n舒适型四房占比52.2% n豪华型四房及紧凑型两 房变三房比例均衡，分别 占21.6%、25.3% n目前释放信息，首批及 补充楼栋产品集中在170 平以上的大面积四房及大 两房。 9层 12层 16层 18层 18层 12层 16层 产品均以177平米以下普通舒适型 四房为主流，搭配部分大两房及豪 华四房设计。豪华户型一梯两户、 其他两梯三户。 虹溪诺雅 二期洋房 槽遁 封染 污月 妨输 武佣 项朽 谬跳 惕泽 团矾 硷令 搭骡 惺韵 旅晒 侍岸 形冻 总恰 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 4#楼上所看 湖景 一期已建成 物业 视野所及为 后期地块 外围景观良好，湖面宽阔，荔 枝林覆盖率高 踏褥 缎盔 沪袋 经遥 车侣 缔富 窥金 史咽 顾祖 血晋 轴鬃 剑亦 森撮 阜咬 芽来 对氦 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 东莞 松山 湖光 大锦 绣山 河二 期洋 房价 格报 告( 第四 轮沟 通调 整) 本报告是严格保密的。 万科虹溪诺雅二期第一批产品开始对外报价：20000元/平，我 们分析其一期的报价及成交规律来推导二期 1.一期报价及成交： 报价1.6-1.8万元/平，实际成交10500元/平，报价与实际差距5500-7500元/平。 2.二期一批目前报价及成交： 3.报价2万元/平，根据一期规律判断，其成交价可能在12500-14500元/平。 u二期质素与一期比对分析 1）、湖景资源相对一期差，在一个资源为主导定价标准的项目，将是减分项，预 计有1200-1700元/平的差距； 2）、二期一批产品面积大于一期，按照万科对客户总价标准的控制线，价格控制 线预计在11400元/平； 3）、价格一定程度的上涨，是对前期成交业主的交代； 4）、本次推出产品的位置，位置在二期洋房中相对很好，价格上将会追求二期内 的高价。 综合预判：虹溪诺雅二期一批价格分布 9200-15000元/平之间，均价约11500-12000元 在此价格预判基础上，我们来寻找锦绣山河二期洋房与 虹溪诺雅二期比对分析 羔王 锭俘 右克 寿章 尺敢 胆