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第 1 页 银行业房地产信贷风险论文 特征码 YRsCqHBUIcJymXupEBiq 摘要：房地产泡沫及其破裂对一个国家的整体金融稳定有着重 要的影响，特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻 重地位的国家，更是如此。在开放的金融市场环境下，如果有 效的审慎监管尚未充分建立，金融体系更容易受到房地产价格 波动的冲击。本文通过研究房地产周期和银行信贷风险的关系， 揭示了银行房地产贷款危机的成因，并分别从监管者和银行业 的角度探讨了如何防范银行体系的房地产信贷风险危机。 关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期 一、前言 20 世纪 70 年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮， 世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金 融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市 场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未 第 2 页 充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。 金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈 的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产 贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。 虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两 者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占 据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房 地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往 又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19 世纪 70 年代晚期和 80 年代早期的西班牙，80 年代末和 90 年代初期的 芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20 世纪 90 年代的日本， 以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危 机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究 那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会 发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。 中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银 行业对外开放，并自 20XX 年 12 月之后向外国竞争者全面开放 银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国 内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历 史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银 行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。 第 3 页 二、房地产市场周期与银行信贷风险 房地产泡沫繁荣破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶 段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策 导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于 利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃， 持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征 是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押 贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给 银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和 借款人违约率增加的风险。 房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建 筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地 产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降 是引发信贷风险的主要因素。 住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消 费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则， 由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等 特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不 可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易 变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不 少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不 第 4 页 足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以 收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复， 估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也 会越来越大。 发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为 其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支 持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化， 甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而 恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有 关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为 房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关 的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公 司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。 房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下 跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的 规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也 随之增加，加剧了银行业的脆弱性。 除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠 道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌， 银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借 贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收 入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影 第 5 页 响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。 三、银行业房地产贷款风险成因 （一）灾难短视症 即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的 概率（Herring and Wachter 20XX） 。Tversky and Kahneman(1982) 认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设 想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事 件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违 约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计 事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行 将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损 失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概 率可能会与实际概率非常接近。 而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于 已有的知识和经验，或拇指法则(rule of thumb)，银行管理层 会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求 与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。 由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续 第 6 页 多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个 良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银 行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险 和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的 推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。 （二）羊群效应 灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行 由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地 评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处 于劣势（Guttentag and Herring, 1986） 。由于激烈的竞争， 灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准， 或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行 可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预 防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。 银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能 性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果 灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担， 而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。 “太多而不能倒” 的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能 介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他 们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另 一种形式的羊群效应。 第 7 页 （三）安全网引发的道德风险 经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地 产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都 在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这 种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担 保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险， 而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外， 投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在 市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提 供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房 地产市场。 （四）信息不对称 银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-value ratio） 的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以 防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所 抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷 款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持 在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。 然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款 成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守 的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地 产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还 第 8 页 贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷 款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较 高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷 款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款 本息按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即 使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值， 造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映 的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值， 变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会 低估房地产贷款高风险敞口的风险。 （五）不适当的会计、信息披露及法律框架 在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良 贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披 露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并 且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控 风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被 当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于 1992 年 9 月对外公布 的主要银行不良贷款总额，仅为略高于 12 万亿日元，而如果银 行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素 作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布 的数字（Goldstein 等，1993） 。在进行贷款分类时，如果仅仅 按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况 第 9 页 和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低 估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。 （六）监管部门的宽容性监管 监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保 护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风 险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的 原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行 体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约 束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促 进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些 采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的 经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。 监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次， 当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部 门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度 考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不 一致性（time inconsistency） ，即今天的损失直到将来的某一 日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责， 因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银 行，加大了银行承担更大风险的内在动力。 四、防范 （一）防范银行灾难短视症 第 10 页 在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是 取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银 行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。 首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可 预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现 状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防 范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有 可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达 到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经 常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的 最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监 管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场 的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察 下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管 当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。 （二）安全网改革 在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问 题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地 产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的 过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准， 而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采 第 11 页 取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管 机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以 规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力 形成有效的制衡。 （三）道德风险的防范 监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制 度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不 向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人， 以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时 采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要 在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即 将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的 资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保 证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一 旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当 银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式， 导致损失大幅增加。 （四）市场基础设施的建设 通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓 银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成 流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之 一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以 第 12 页 解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银 行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信 贷资产过度集中于房地产市场的风险。 五、小结 银行危机对一国经济会带来灾难性的影响，除了要花费纳 税人的巨额资金为银行注资外，银行危机对经济有长期的负面 影响。审视那些曾经发生过的系统性危机，可以发现其中有许 多共同的因素，诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道 德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、 监管部门的宽容性监管等，更好地理解这些因素，可以使我们 更好地防范银行危机。对于监管部门来说，防范银行业由于房 地产贷款过度膨胀而承担过多的风险，稳健有效的审慎监管至 关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险， 银行自身必须审慎经营，提防过度借贷给已经过热的资产市场。