高档商业物业管理成本测算实例.docx

高档商业物业管理成本测算实例/ 公式一、 总体指标按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（ 100% 入驻率）：开支 100 万。按以上指标，每月平均分解为：开支 8.33 万。二、 各部门指标分解（按100%入驻率）1、 保洁部每月人力成本合计： 10 人 500.00 元+11200.00 元=6200.00元材料与其它开支： 1300.00 元合计： 7500.00 元/ 每月 12 月=9 万元 / 年2、 保安部每月人力成本合计： 18 人 700.00 元+11200.00=13800.00元其它开支： 300.00 元合计：14100.00 元/ 每月 12 月=16.92 万元 / 年3、 维修队每月人力成本合计：9 人 900.00 元+11200.00=9300.00元公共水电费成本每月： 9500.00 元空调油耗平均每月： 1.67 万（年使用 6 个月 3.333 万/ 月=20万）物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均： 750.00 元合计：平均每月 36250.00 元/ 使用空调每月 52880.00 元/ 不使用空调每月 19550.00 万元。4、客户服务部人员工资成本每月： 4300.00 元办公费用每月： 500.00 元（含电话费）宣传与培训费用： 200.00 元其它费用： 200.00 元合计： 5200.00 元三、 外协大型设备固定费用分解1 、电梯维保： 1.2 万元 / 年， 0.1 万元 / 月2 、中央空调维保：0.6 万元 / 年，0.05 万元 / 月3 、电力系统维保： 2 万元 / 年，0.167 万元 / 月4 、花木租摆、绿化养护：3 万元 / 年，0.25 万元/ 月5 、玻璃幕及结构维修： 3 万元 / 年，0.25 万元 / 月6 、照明与亮化系统： 0.6 万元 / 年，0.05 万元 / 月以上合计 10.4 万元 / 年， 0.8667 万元 / 月7 、其它项目设备年检费用： 1.0 万元 / 年， 0.1 万元 / 月大厦修缮与其它不可预见性项目：8.5 万元/ 年， 0.708 万元/ 年以上合计 9.5 万元 / 年， 0.808 万元 / 月四、各部门工效挂钩方案1、保洁队：总成本控制应在7500.00 元/ 月范围内。除人员工资外， 其它成本总额为1300.00 元/ 月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例，如某月成本节约 5%，则工效工资统一增长 5%。实例：100%入驻率时，保洁队共 10 人，其它成本指标共为 1300.00 元，某月实际支出 1000.00 元，则节约 300.00 元，节约率 23%。按其工效工资应奖励额度为：员工 50.00 元（绩效工资总额） 23%=11.50 元、主管： 100.00 元（绩效工资总额） 23%=23元。合计： 11.5 元 10 人+123=138 元。2、 保安队总体成本应控制在 14100.00 元/ 月范围内，除人员工资外，其它开支总额为 300.00 元/ 月，考核奖惩方案如上。3、 维修队总体成本应控制在平常月份1.955 万元，每年的 12 月、1 月、2 月、6开空调月、7 月、8 月空调月份为5.288 万元范围内。除人员工资外，其他开支总额为不开空调份4.358 万元 / 月。考核奖惩方案如上。4、 客户服务部1.025万元 /月、总体成本应控制在5200.00 元/月。除人力成本外，其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。五、 创收奖励方案1 、因以上人力、 物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本，故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。 但各部门如有创收按公司制定的方案提成。2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目，但不含日常服务中的另收费项目， 日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金，另做员工活动、福利开支等用途。六、 指标修正上述指标均按投资广场100%入驻率计算，但其中部分项目与入驻率有关联， 70%入驻率时成本变化不大，70%入驻率以下时成本会有减少。按目前 70%入驻率的实际情况，各部门的每月的相关指标修订为下表所示：部门指标项目指标计算式指标值备注保洁队7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00合计人员工资5610.00材料及其他1300.00（总额）*70%（入驻率） =910.00 910.00保安15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00队合计人 员 11910.00工资其他开支300.00（总额） *70%（入驻率） =210.00 210.00维修队人员工资7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00合 计 ： 平 常 月14675.00空 调 月48000.00公共水电费 9500.00（总额）*70%（入驻率） =6650.00 6650.00空调油耗 3.333 万元（与入驻率关系不大） 33333.00维保成本 750.00 （总额） *70%（入驻率） =525.00 525.00客 户 服 务 部人 员 工 资2700.002700.00 合计 3330.00办公费用 500.00 （总额） *70%（入驻率） =350.00 350.00其他支出 400.00 （总额） *70%（入驻率） =280.00 280.00总计：平常月份35525.00 元/ 空调月份 68858.00 元/ 平均月份 52191.5 元注：上表不含其他固定性支出成本，只含各部门浮动性开支。