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广州市楼盘整体策划报告书12020 年 5 月 29 日文档仅供参考<天河花园 >整体策划报告书前 言 11.市场分析 21 1区域市场分析21 2定向市场分析41 3项目分析51 4竞争对手资料分析71 5项目周边配套状况151.6.项目企划思路152项目市场定位202 1 市场定位 202 2项目形象定位222 3目标客户定位242 4目标市场细分282 5目标客户313销售策略建议323 1市场气氛培养323 2促销手段建议343 3付款方式建议3922020 年 5 月 29 日文档仅供参考4宣传策略404 1.媒体选择建议414 2.宣传主题 434 3 广告创意及诉求474 4 广告宣传推广策略484 5、媒介的组合策略49结 束 语 511.市场分析1 1区域市场分析天河区位于广州市东部,东与黄埔区相连,南濒珠江 ,西南接东山区、北连白云区。总面积147.77 平方公里 ,人口 41.8 万人。天河区交通四通八达,是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道,黄埔大道等63 条主要干道 ,广深高速公路共32020 年 5 月 29 日文档仅供参考穿东西 ,广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区,有超过 22 所大专院校 ,34 间科研院所 ,15所中学、 1 所职中、 61 所小学、 95 所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移,天河区作为新兴区域,也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中,主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。随着城市向东移的规划现状日渐成熟,有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前,故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心,根据其发展的特点,东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来,而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多 ,村落范围广阔等负面特点,使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。1 2定向市场分析员村位于天河区南部,毗邻天河公园和天河区政府,地理位置优越。附近工厂较多,居民较为密集 ,消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展 ,该外来人口越来越多,逐渐发展成了外来人口聚居地,42020 年 5 月 29 日文档仅供参考由于天河区政府的搬迁和落成,使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全,加速了区域房地产业的发展,吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟,以及管理制不完善的原因,致使该区城内开发了不少不同性质的房地产,有商品房、安居房、集资房、宅基地等 ,成了广州市典例,区域市场竞争十分激烈。员村 ,作为新城市中心的一部分,在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面 ,正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远 ,原因不明而喻。但由于临近天河区政府,员村有特殊的优越性 ,而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此,位于天河区政府门前的员村,还是能够借助天河区新政府落成这一东风,使在规划、配套、环境等方面得到更大的改进。1 3项目分析1.项目名称 :海景中心2.项目规模 :由 2 幢 28 层组成3.推售情况 :现推都景轩 ,海都轩的 7 28 层4.宣传主题 :只交一成 ,即做业主52020 年 5 月 29 日