楼盘经营方案 .doc

天健综合楼经营方案（初稿）壹、 背景深圳作为改革开放的试点，一直是民营经济、对外贸易、金融服务最为活跃的区域。福田区，作为深圳市的政治，经济的核心区域，正全速的向前发展，也正是由于快速的发展，使得城市原有的设施已不能再承载区域的产业升级，如果没有前瞻的经营理念，准确的市场定位，专业的管理服务团队及持续的投资，是可以让身陷价值洼地泥潭的物业焕然一新，创造更多的企业及社会价值。锦汇通置业作为中深的全资子公司，其核心管理团队有超过10年的产业型物业的管理经营物业的丰富经验，锦汇通一直致力于高新产业园区的经营与管理，熟悉和掌握深圳产业变迁，并拥有丰富的客户资源。福田区，尤其是中心西区一直以来是最为活跃的产业集聚区，尤其是科技企业，设计、创意产业及贸易企业的发祥地，同样盘踞着众多大型明星企业。天健综合楼，并未处于一个核心商圈，也没有便捷的交通，特殊物业的平面结构已经老化的配套设备，所以它并没有能充分发挥它的商业价值。我们同时发现，周边的众多商业体中的经营中存在商业定位的空白，且CBD核心区域高企的价格及福田目前有限的供应环境下存在商机，我们通过分析市场，自身资源，项目特色，认为泛高科技、创新企业的集群式孵化基地，以及大型企业的后台支持部门，将是天健综合楼未来的目标客户群。我们也会通过植入专业的人性化管理体系和管理理念，灵活的经营方式，打造一个配套优越的特色鲜明的现代化产业集群，并成为福田乃至深圳的一张靓丽的产业物业名片，在通过不管的经营及优化，创造最大的经济效益和社会效益。貳、 改造经营思路我们将通过项目改造、市场推广两大方面，总投入约人民币3000万元，以一系列的综合整改，软件提升，形象包装，经营管理等组合拳，来完成业主、租户、社会及中深的多方共赢的局面一、 综合改造序号项目费用1园林绿化602外立面改造6003消防（喷淋、烟感）（达到写字楼商业功能）4004增加电梯1505内装改造（卫生间，电梯庭，公共通道等公共区域）4506水电系统升级（增加变压器）2007监控系统608停车场整改2009网络及通讯改造8010人车分流及导视系统60合计2260二、 软件提升1、 管理团队及管理体系的导入2、 营销方式的设计3、 产品的精准定位4、 服务价值理念的提炼三、 形象包装1、 外立面及内部视觉系统的改造2、 产品VI系统的定位，设计制作3、 市场形象的建立四、 经营管理1、 建立长期经营的投资模型2、 培养长期的经营团队和管理架构參、 财务回报测算通过初步市场分析调研，我们认为按照我们规划的整改方案实施，我们建议如下的合作及利益分配模式：方案一：（现状全部出租予我司） 预计改造后市场租金为人民币60元每平方米 支付业主租金为人民币每月32元每平方米 我方前期走投入人民币约3000万元（包括租赁押金、推广费用及贰内容涉及所有内容）方案二：（业主按我方需求将物业出租予我司） 预计改造后市场租金为人民币60元每平方米 支付业主租金为人民币每月50元每平方米 项目完工后需6个月的招商期合作条件：1、 租期20年2、 装修整改期一年（规划，报建，设计，施工，验收，达到符合标准的优质标准写字楼）3、 前期租赁招商期：6个月4、 物业服务和租赁管理统一由中深负责（包括停车场，及附属设备，设施的使用、维护和收益）肆、 业主配合一、 业主应确保所有物业具备合法的经营条件二、 业主同意中深全权管理天健综合楼及其附属（包括现有租约）三、 冠名权附件一：锦汇通介绍锦汇通投资有限公司，专业从事商业策划、招商、营运代理，从事写字楼策划、招商代理的专业房地产代理机构。锦汇通在珠三角地区成功策划、运作了多个房地产项目，在行业里树立了良好的口碑。通过团队成员多年不懈的努力，我们拥有广泛的服务网络，沉淀了一大批品牌知名度高、实力雄厚的客户资源。为了有效地整合客户资源，锦汇通投资限公司启用了先进的数据库管理方法，不断致力于客户资源的分类积累，长期与商户保持密切的沟通，实行锦汇通平台与商户捆绑联动的项目推广模式，并在多个房地产商业、写字楼项目中成功证实了这种模式的优越性。与此同时，锦汇通投资有限公司长期与世界五大行保持紧密的联系，不断深入革新房地产项目运作思路及其方法，探索国际一流的管理方法，致力于实现公司的腾飞。附件二：锦汇通经典案例项目朗科大厦科技园服务内容 招商策划 招商代理 物业管理 经营管理 发展顾问成绩成功引进了腾讯承租了整栋大厦，完成了整个项目的招商工作，在科技园物业代理史上书写了历史项目环球数码大厦服务内容 招商策划 招商代理 物业顾问成绩大厦正式招商半年后全部出租。我司员工成交总面积为13500平米。赢得了业主的信赖项目源兴大厦服务内容 招商策划 招商代理成绩我司在本项目总共成交面积是13000平米，占本项目成交的40%，是众多中介结构中成绩最骄人的。项目奥德祥大厦服务内容 招商代理成绩成功实现了20000平方米的招商，引进了生物制药企业海普瑞。并奠定了生命科技产业集群的基础项目特发信息港服务内容 招商策划 招商代理 驻场管理成绩引进谷湘楼在C栋面积为2952全作为餐饮配套，其中办公楼中两家上市公司各成交3000平米，占本项目成交的65%.奠定了科技园成熟商务配套微环境的典范