酒楼可行性报告.doc

中山市品味中山食坊可行性报告第一章 总 论1.1 项目概况项目名称：中山市品味中山食坊项目地点：项目建设总投资：610万元人民币项目建筑面积：2100平方米投资人： 项目产权人： 1.2 环境概述中山市是一个以人文旅游著称的中等城市。石岐区是中山市的中心城区，随着中山市建设“文化名城”的发展战略，石岐区定位发展为中山的“商贸休闲中心”和“文化展示中心”，石岐区经济发展势头喜人。城区的各项建设日臻完善，旧城改造工程为旧城区换上新颜。其中逢源商业街的落成构成了石岐中心城区的城市生活中轴线。总商户600多家，各式名品、名店、名食邻次栉比，沿街有不少“中山之最”名店：最高档次和最大婚纱影楼现代经典；最高档次和最大的美容院冰冰、伊人俏丽和名轩美容院；最大的美甲店酷女孩；最大的发廊东尼界；最多种类国际运动品牌专卖店；以及最大的私营艺术馆逢源名家艺术馆；以及二层 “缤纷城”和“尚流城”商场是一条中山最长的空中时尚购物街。其中，为中山首创的“中山青年创业一条街”是年轻人经营、年轻人消费的生活新天地，“中山灯谜街” 天天都有灯谜猜，体现老石岐民俗韵味；“逢源玉器、古玩、墟市街”逢农历三、六、九开墟，是收藏家的寻宝乐园。沿街柱位嵌相的中山历史画，成为“中山名人走廊”，是游客领略中山是名人城市风采的文化之旅。繁荣的商业气氛。越来越吸引各地商旅前来休闲消费。但是，从商业布局来看，购、玩、游已齐备，但餐饮旅业服务功能还是明显不足，逢源商业街已有逢源宾馆，但其经营规模小，并以桑拿为主业。但对于石岐区商、贸、旅的迅猛发展所带来的商旅需求，还有广阔的发展空间。对于不同档次的商旅消费要求还未能达到满足。尤其在中山更是未有一家具有中山民俗文化特色为主题的精品型酒店。因此，本项目的设立是极具广阔的市场发展空间，并是切实可行的。1.3 市场展望中山市的餐饮业发展迅速，各类餐种齐全，广东粤菜更是享誉海内外，吸引着大量商旅及游客前来品尝。而本项目拟为中山市岐海九曲城的石岐客栈的附设餐饮功能，该项目位于中山旧城区的繁华商业中心地带，本身的硬件设施方面，已按照国家涉外三星级酒店的标准，配置了全部功能，并增加了多项现代设施，致力于打造成价格合理，设施完备，服务优良的具有中山民俗特色的精品型商务休闲旅店。随着中山商务市场及旅游项目的逐渐成熟，中小企业的商旅人士、中层白领的休闲旅游，以及家庭的自助游，探亲访友已成为现今旅店业市场上的一支核心消费群。但旧城中心就缺乏一家具有中山本土风味特色的餐厅，以满足该区的宴会及商旅需求。所以，本项目的设立具有经营拓展广阔的市场前景。1.4 城市发展配套的需要政府推出“三旧”改造与建设“文化名城”相辅相承，更是中山城市发展战略的新举措。而毗邻逢源商业街立项“三旧”改造工程的“岐海九曲城”，拟建成一个具有石岐文俗文化旅游特点的，集文化产业、餐饮旅业、品牌特产等经营于一体的，由“中山特产手信街”、“石岐历史文化长廊”组成创新型休闲商贸中心。该项目的发展，将成为以逢源商业街为中轴线，东至民生路，西至悦来路、南至民权路，北至民族路的逢源商业圈的中心重要组成部分。是继成功打造中山特色名店街、玉器古董墟市街、中山时尚空中购物街的又一创新型城市街区。逢源商业圈其得天独厚，自成体系的商业氛围势必吸引越来越多的各地商旅休闲消费。区内将诞生新的商住客源需求，因此本项目的设立将大有发展空间。1.5 项目建设的可行性按照国际通行的计算标准，本地现有的餐饮远未达到饱和点，而本项目设立在中山市石岐城区的中枢地带，为中山最兴旺的商业、旅游、娱乐繁华的新亮点，邻近各大交通汽车总站，与中山旅游文化步行街、孙中山纪念堂、博物馆、逸仙湖公园等中山旅游景点相邻，而逢源商业街是名店、名品、名食等时尚休闲消费群使该区人流密集，消费活跃，为本项目提供了客源保证。因此，本项目无疑占尽地利之便。第二章 经营范围及建设计划2.1 项目市场定位本项目按照国家标准，定位为中山风味特色餐厅，以宴会接待、旅游包餐、中山风味家宴为主。并根据项目本身的规格特点及所处位置的环境，重点突出价格适中、服务优良的餐饮服务。2.2经营范围餐饮服务。2.3 建设计划项目拟定于2009年 月前动工，于 年 月前完成全部工程。第三章 工程技术方案3.1 工程概况3.1.1 项目的建设规模及功能设置项目所设建筑物高楼五层，建筑面积5100平方米。首层为大堂、中餐厅、消防控制中心、管理办公室；二层为中餐厅餐房，餐厅面积约2100平方米；三至五层为客房，共61间标准双人房。并另附设有350个车位的大型停车场及沿街可停泊车位。3.1.2 项目的建设标准建筑、装修、设备配套及环境保护等均按涉外旅店标准设计施工，区内实行智能化管理，无论在设计、建设、施工、服务等标准上，均在严格执行中国所规定的法律、法规、标准，并作相应的提升。3.2 工程主要设计依据主要包括：1、建筑结构施工图和建筑施工图；2、国家及地方有关工程设计施工规程规范及规定；3、项目投资建设方之使用要求；4、国家规定的餐厅设计标准。3.3 装修标准3.4. 1外墙主楼外墙采用花岗石、铝合金玻璃窗和涂料组合。建筑外观设计以展现中山旧石岐南洋建筑风情。3.4.2室内根据使用场所功能不同，进行相应的专业设计，以体现美观大方、经济实用的风格。地面采用石材、地毯或瓷砖。墙（柱）面采用石材、瓷片、墙纸或经防火处理的木材。天花采用金属扣板、埃特板、经防火处理的木质材料等。溶合中山旧石岐风情，古典现代交融，典雅别致，风格独特，气派高贵。3.4.3设计依据及标准主要依据现行国家有关建筑结构设计规范。基本风压0.70KN/M2，各建筑物荷载按规范取值，设备荷载及有特殊要求的按实际情况或等效荷载考虑。中山市位于基本烈度为7度的抗震设防区，各建筑均以此要求进行抗震设计。建筑物耐火等级按一级设计。3.5防火与疏散本项目的防火设计将严格按照中国涉外酒店的有关法律、法规要求进行，并参照国际最新实施守则作为相应的提升。3.5.1 室外总平面防火 在总平面布局上，针对各单体设有消防环形通道，道路宽最窄处6M，路边距建筑最小距离6M，足以保证中山已配备之消防车扑救操作。室外设有消防栓、消防水泵结合器。3.5.2 室内防火与疏散本工程按一类建筑设计，耐火等级一级主楼设一条消防梯及疏散通道。梯间、前室（综合前室）、走廊均设有消防排烟系统。所有管井检查门及客房门均用丙级防火门。梯间、前室（综合前室）设乙级防火门且向疏散方向开启，双扇防火门设置了顺序闭门器。室内均按消防规范要求设置消防栓系统、自动喷淋系统、消防自动报警系统、疏散照明指示标志、应急广播系统等消防设施，并于1/F设有消防控制中心。3.6 供配电方案本工程类负荷设计。中央高低压配电房及发电机房均设于地下室。3.6.1 用电负荷预测餐厅内主要用电设备包括：中央空调、通排风、照明、污水处理系统、洗碗设备、给排水泵、电热设备、电梯、办公用电设备等。用电高峰期分布在每年6月9月。3.6.2 弱电系统整个弱电系数由综合布线、通讯系统、办公自动化系统、收费管理系统、安防系统、楼宇设备自动化系统、消防自动报警系统、应急广播系统、传呼系统等9个子系统组成。本着先进实用经济的原则，各子系统之间或独立或集成运行，最终达到智能化管理的要求。3.7 消防自动化系统设计采用消防控制中心式报警，选用江森智能型消防自动报警系统，并与楼宇设备自动化系统、应急广播系统及其它火灾扑救设施自动联动，实现诸如停电消防电源、启动防排烟系统、启动防火疏散指示照明、启动应急广播、启动消防喷淋消防栓系统、关闭防火卷帘防火门、启动电梯火灾模式等消防联动要求。消防中心设于主楼1F3.8 应急广播系统每间客房均设置独立的应急广播。其余场所之应急广播系统则与背景音乐系统共用，火灾情况下，强行切换至应急广播模式。3.9 综合安防系统包括闭路电视监视系统、防盗按钮和探头监测系统、门状态监测系统和巡更系统等子系统，构成全方位、多层次的防盗监测系统，实现综合安防功能。安防中心位于主楼1F消防中心内。3.10 有线电视系统系统包括信号源、解调、传输网络及末端电视机组成。其中信号源包括电视卫星电视接收系统和当地有线电视信号。3.11 寻呼系统设计采用面向旅店自身的专用寻呼系统，以便提高工作效率。3.12 空调3.12.1空调供给系统采用分体式空调系统，室内客房温度2124。3.12.2 通风系统设有独立的通排风系统。各区单位小时换气次数均按国家规范要求设计。3.13 给排水及消防给水3.13.1生活给水系统一、冷水系统水源取自市政自来水网，进入旅店储水池。经净化消毒处理系统后提升至各用水点。经处理后的饮用水可直接饮用。二、热水系统太阳能热水供应系统。三、中水系统水源取自污水处理中水输出，通过提升加压供至各单体用于冲厕、外环境喷灌。3.13.2排水系统一、排污系统粪便排水分别经化粪池自然处理后，进入粪便排水处理系统，最后排入市政污水管网。卫生间污水和洗碗排水等部份则进入中水处理系统，经处理后，其中大部份作为中水水源予以回收利用，其余则排入市政排污管网。二、雨水系统经区内雨水管网直接排入市政管网。3.13.4消防给水系统水源取自酒店生活水池，经水泵提升加压后向各消防栓和喷淋头头供水。水源水量按旅店区内同一时间发生一处火警的情况设置。3.14 环境影响及治理方案、防震要求本项目以酒店为主，因而对环境污染较小，为使环境污染达到最低程度，计划设置废气处理设施。本项目属于低楼层建筑，并已配置合符标准的防震设施。第四章 企业组织架构及管理模式4.1组织架构图 总 经 理楼面 厨务部 财务部 办公室 4.2劳力定员及人员培训本项目计划招聘员工60名，包括总经理1名、经理4名、主管4名、其他员工51人。本项目的人员选择将遵循高标准、严要求的原则。面向社会招聘，并将吸收素质全面、乐于进取，有餐饮管理经验的人才进入管理阶层。为所有员工进行专业知识、顾客服务、个人技能以及管理能力等培训，从而为顾客提供完善的服务，使顾客宾至如归。第五章 投资估算及财务评价5.1投资估算根据设计概算及同类项目的经验，本项目总投资计划为人民币503万元，详细工程预算见表：表5.1中山品味中山食坊工程预算序号工程（系统）名称预算金额（万元人民币）1给排水302消防供水工程（不含图纸费）453电器线路工程（含强弱电路）454厨房、厨具、炉具、餐台、椅、餐具、鱼池1205空调设备206餐厅家具、摆设、及洁具成套设施607室内装修工程1508光棚纲结构及装饰工程109花园及地面工程1810开办及培训5合计5035.2中山市品味中山食坊收支权重开 业 年 份12345餐位数680680680680680入座率（）62656568 68平均消费（）（早茶、晚市、宵夜平均计算）3030303030总收入（万元人民币）461.65483.99483.99506.32506.32支出（占客房收入比例）餐料20.00 18.00 18.00 18.00 18.00 行政30.0030.0030.0030.0030.00推护3.08 3.80 3.80 4.60 4.60 推广6.005.005.004.504.50保险2.002.002.002.002.00总支出权数61.0858.8058.8059.1059.10营运收支差（占餐饮收入）38.9241.2041.2040.9040.90营运收支差总额（万元人民币）281.98284.59284.59299.24299.245.3 中山市品味中山食坊营业损益预测表 单位：万元人民币开业年份12345营业总收入461.65483.99483.99506.32506.32营业支出281.98284.59284.59299.24299.24租金6.306.937.568.198.82税收（营业税）23.0824.2024.2025.3125.31总营运成本311.36315.72316.35332.74333.37总营运利润150.29168.27167.64173.58172.95投资回报率32.55%34.77%34.64%34.28%34.16%静态所得税后投资回收年限3.05（年）5.4财务评价基础条件本研究报告所使用的基础数据和基本条件，都是根据国内、本地区同类型旅店的实际经营状况和国家有关规定要求，在分析中山旅游业现状及发展前景的基础上而预测推定的。5.5 财务评价本项目的数据是参考国内同类型项目的经营情况，再结合中山的实际情况而展开的。这种预测方法的依据是以旅店的客房收入为基础。故此，对整个项目效益是客房收入，而客房收入的影响因素主要是房价和开房率。项目的经济效益与房价和开房率成同步正比关系。而房价和开房率是受社会政治、经济环境和旅店的商誉所影响。另外，对项目的效益有影响的因素还有人工成本、能源成本。但由于成本支出比例较大，这些因素对项目效益的影响极微。5.6 财务评估结论本项目的评估年限内（营业期5年），具有较强的盈利能力和抗风险能力，项目财务评价可行。结论综上所述，从本项目建设的意义、作用，所产生的社会效益、经济效益，以及优越的地理位置和所具备的有利条件等方面综合分析，中山市三乡镇品味中山食坊项目是必要和可行的，经济上也是合理的。 中山市品味中山食坊筹建办 二00九年四月二十日