第章房地产开发项目可行性研究.doc

第7章房地产开发项目可行性研究一、单项选择题1.房地产开发项目的可行性研究是对（ ）进行认真的技术经济分析、比较和论证。A唯一确定性的建设方案或技术方案B各种可能建设方案或技术方案C不少于二个的建设方案或技术方案D不少于三个的建设方案或技术方案2.某城市计划开发一大型工业开发区项目，该项目的可行性研究中应当进行（ ）。A财务评价 B国民经济评价C财务评价与国民经济评价 D以上都不是3.属于项目盈利性分析的内容有（ ）。A财务内部收益率 B资产负债率C借款偿还期 D动态投资回收期 E成本利润率4.一般来说，销售收入的实现进度（ ）于销售面积的实现进度。A超前 B同步 C滞后 D无可比性5房地产开发企业发生的年度亏损，用下一年度的（ ）弥补。A销售收入 B累计未分配利润C盈余公积金 D：所得税前利润二、多项选择题1.可行性研究的依据有（ ）。A项目建议书 B水文地质等基础资料C规划设计方案 D行业基准收益率 E上级领导的态度2.以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由（ ）组成。土地使用权出让金 地上附着物补偿费城市基础设施建设费 拆迁补偿费 E青苗补偿费3.前期工程费包括（ ）。A开办费 B可行性研究费C三通一平费 D水文地质勘察费 E规划设计费4. 项目投资现金流量表中现金流出的内容有（ ）。A资本金 B税金C借款本金 D借款利息 E建设投资 三、简答题1.可行性研究的涵义、目的及作用？2.编制可行性研究需要有哪些依据？3.进行可行性研究一般遵循怎样的工作程序？4.房地产开发项目可行性研究的主要包含哪些内容？5.房地产开发项目投资估算一般包括哪几部分内容？6.如何运用假设开发法对土地价格进行测算？7.财务评价的基本涵义？8.财务评价中有哪些主要技术经济指标?9.房地产开发项目财务评价的报表有哪些？分别是如何编制的？10.房地产开发项目国民经济评价的涵义和基本步骤？11.房地产开发项目社会影响分析的内容与基本步骤？四、计算题1.某开发项目初始投资为1.2亿元，预计此后每年净现金流量为3500元，若i=10%,则其动态投资回收期为多少年？假如项目的寿命期为10年，则该项目的财务净现值为多少？2. 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的财务内部收益率。年份123456现金流入500600550450300现金流出1500净现金流量15005006005504503003. 某房地产开发商以地价1000元/平方米购入一块普通住宅用地50年的使用权。已知建筑容积率1.6，规划建筑用地面积为50000平方米，建造成本为1200元/平方米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用之和的5%，年贷款利率为12%，按季计息，开发建设周期为3年（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。如果该项目建成后市场销售价为4000元/平方米，出售过程中的税费和销售费用分别为5.5%和3%，问开发商的成本利润率是多少？ 4.某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营，据估算项目的开发建设期为2年。第3年即可出租，经过分析得出的数据：1）项目建成投资1800万元，第一年投资1000万元，其中资本金400万元，第二年投资800万元，其中资本金230万元，全年资金缺口由银行借款解决，贷款利率为10%，建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起为每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）（2）若开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值（所有的投资收入均发生在年末）。