某著名咨询公司物流行业开发商业房地产暨物流中心的方案.doc

关于在凤凰城开发商业房地产暨物流中心的方案一、 济南市物流现状与规划(一) 济南市物流业的基本现状1、从济南市计委近期出台的相关物流规划方案中可以看出，济南市政府积极培育济南市物流市场，并大有把物流产业作为支柱产业之势。四大物流园区的建立，将大大加快济南市流通经济的发展，加快物流业的发展。2、物流企业服务模式多样并各据特色。现有的物流企业基本可以分为三种模式，一是运输物流企业，二是仓储企业，三是以兼仓储和市场与一体的模式。3、传统的物流企业向现代化的物流企业发展。第三方物流企业的迅速崛起使的物流中心日趋社会化和专业化。(二) 济南市物流近期总体规划 到2005年，济南市流通经济增加值要达到376亿元，占全市GDP的23%；并培植1-2户年销售额超过100亿元的国内知名商业集团，另外，济南连锁门店的总营业面积将达到60万平方米，年销售额200亿元，占全市社会消费品零售总额的比重提高到30%。这是济南市物流现代化的近期目标。二、 济南市现有的物流中心基本情况 ：1、济南市现有的物流基地主要分布在济南的东北部和东部。其中盖家沟物流中心具较大规模。大型物流中心有山东银座圣洋物流中心有限公司、山东交通物流公司，盖家沟大型物流仓储基地。A、山东银座圣洋物流中心有限公司，位置在历下区姚家商业街，为大型仓储基地，主要经营水产、果品、蔬菜、粮油等。主要是以出租的形式回收资金。也可以买断。买断要求是一次性付款。出租期限为3年、20年、60年。其中以20年为最多。出租价格为1。2元/平。天。仓储基地的建筑为跃式结构，一跃二。仓储基地面积大小因经营产品的不同而有差异。如海产品的仓储时常有两种，其一种为每层为42平方米，出租面积为84平方米。故月租金为3024元。其二种为面积168平方米，出租价格为1.3元/平.天。故月租金为6552元。（另：63、k53至姚家商业街）B、山东交通物流公司，紧邻济南汽车东站，交通方便为该物流企业的最主要优势。该物流公司主要以运输为主，兼有仓储基地。其仓储基地的租期较短，一般为一年，可以续租。租赁的价格为0.35元/天.平方米，其中包括装卸费用管理费用等。可出租仓储空间为50平方米起租。2、物流中心的建筑特点所调查物流中心中，多以仓储基地为主，因为目前济南市的物流中心多处于由传统的运输、仓储企业向现代物流企业的转型期，故济南的物流基地多以低于4层的建筑为主。三、投资商业房产即物流中心的可行性分析：1、承租者稳定可靠，而且租期较长，而且存在较多将大部分甚至是全部经营支出向承租者转移的机会。这就为物流中心的开发者提供了风险转移的机会，可以有效的降低投资风险。2、由于资金的问题，众多的商家宁愿把有限的资金用于扩大其生产经营规模上，而不是用于其仓储基地的土建以及交通运输上，这就为物流中心的建立与发展提供了客观条件。四、拟建物流中心的选址物流基地的服务特点决定了要在城市的边缘，交通条件好、用地充足的地方建设。同时考虑市场需求、地价、交通设施、环境等经济社会自然因素。1、 选址原则凤凰城物流中心的建设应当着重考虑以下几个因素：a.交通便利，能够实现多种形式的运输连接方式，b、经济合理性，应该选择较低的地价区位，同时保证数量充足、素质较高的劳动力条件，以实现成员企业的利益追求b.不影响凤凰城的总体规划，尤其是环境保护和生态平衡要求2、 拟选地址该物流中心拟建设于凤凰城的西北部，炼油厂附近。该地块地处工业南路延伸线（轻骑路）以北，距离济南市中心商务区17公里，南侧200米处为经十东路景观大道。东临绕城高速仅5分钟车程。距离进济南遥墙国际机场仅10分钟车程。具有无可比拟的交通优势。同时，该项目地块是凤凰城规划中地价较为低的区位，在充分建设凤凰城的同时，可以最大限度的为成员企业实现利益的最大化。同时由于该地块附近并未规划建设居住区，距离凤凰城一二期的居住区的距离较远，并不影响凤凰城居民的生活和凤凰城的整体规划。五、物流中心的开发目标、投资规模及进入市场的时间（一） 项目的开发目标a、项目定位于商业房地产的开发-物流仓储配送中心。1、济南市拟建设四大物流基地，而济南的东部，交通方便，经十东路景观大道已经建成通车，东面紧邻绕城高速，更使得凤凰城所在地具有济南东部其他地段所不可比拟的交通条件。也为凤凰城建立物流中心提供了天然的交通条件。2、济南市的物流规划方案也为流通经济的发展提供了广阔的市场空间。3、随着沃尔玛和家乐福商业巨鳄在济南市场的介入，其国际产品和生产资料的涌入必将带动济南物流经济的发展。B、物流中心的投资开发规模：拟建物流中心开发用地为500亩，即33万平方米。主要以仓储和运输为主，同时包括一定的与之想配套的的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。C、凤凰城物流中心进入市场的时间：政府政策上的支持和当前济南市场的繁荣，为凤凰城建立物流中心提供了广阔的市场空间和难逢的市场机遇。而作为物流基地，其主要的开发用途是作为大型零售商和连锁店的仓储用地，因此其建筑结构较为简单。建设周期也较短，应该控制在半年到一年的时间内。同时其销售也要视大型商场的介入济时间而定。六、仓储基地的资金回收方式凤凰城物流中心的投资方式可以有两种，一是在物流中心项目可行的情况写将该地块转让给服务商。二是我方投资建立，此时物流中心仓储基地的资金回收方式主要为出租、出售两种。济南市目前的出租价格为0.2至2元之间。凤凰城拟建物流中心的仓储出租价格可以就自身项目的优势点和服务特色确定相应的出租和出售价格。至于仓储基地的分室规划仓储基地可规划建设为50起平方米起的大小不同的仓库。当然可就前期与大型服务商家的协商而定，为象家乐福、沃尔玛这样大型的服务商进行量体裁衣。七、物流中心的现代化建设和发展趋向要把凤凰城物流中心发展成为现代化的物流产业，那么基地的建设将不再是最主要的手段，而是利用现在化的信息技术在充分利用现有的各种基础设施的的基础上，将服务商的运输信息和运输需求予以整合并快速的传递。这主要是制建立以现代信息技术为基础的专业物流信息网。在网络完善后，有关车、货的信息可以通过网络实现，并最终实现网上交易。同时，要做好现代物流，信息技术是核心，应当将物流之中原先割裂的各个环节整合在一起，最大限度的将原先在实现物资空间位移中所进行的运输、仓储、包装、配送等多个环节整合在一起，以一个整体面对社会的物流需求。应该说，目前济南市物流企业所从事的是多式联运的代理服务，实际上是一些并没有掌握物流资源的代理企业。这种代理企业并不是真正的物流企业。随着物流业的发展，这种企业会逐渐的被淘汰。而因该向掌握物流资源的方向发展。物流企业的应当具有两种优势。一是广阔的物流资源，同时具有物流线路优化和物流资源整合的功能，这种物流企业的优势在于即可以策划和整合提高资源的利用率，同时又具有丰富的物流资源。凤凰城要建设的现代化的物流中心应当向该种方式发展。而该种方式的物流中心，需要的是大量的信息、覆盖更广阔领域而不是仅仅济南市或者山东省的销售或联系网络。三联集团雄厚的实力，可以使得符合物流业发展方向的现代化物流基地尽快的建立和完善。八、家乐福、沃尔玛的仓储基地情况及做家乐福、沃尔玛大型商场商品仓储基地的可行性1、 美国沃尔玛的仓储及配送情况在美国，沃尔玛商品公司的配送中心是零售型配送中心。配送中心是由沃尔玛公司独资建立的，专为本公司的连锁店按时提供商品，确保各店稳定经营。该中心的建筑面积为12万平方米，总投资7000万美元，有职工1200多人；配送设备包括200辆车头、400节车厢、13条配送传送带，配送场内设有170个接货口。中心24小时运转，每天为分布在纽约州、宾夕法尼亚州等6个州的沃尔玛公司的100家连锁店配送商品。2、 凤凰城建立其仓储基地的可行性分析三联集团的优势。由三联集团投资建设该物流基地，强强联合，会为沃尔玛家乐福的介入提供强有力的支持。在凤凰城建设了家乐福、沃尔玛的济南甚至市华北地区的仓储基地，由于该中心处在华北地区的的心脏位置，可以为华北地区的的多家连锁店提供仓储及配送服务，服务商圈为500公里。 在家乐福、沃尔玛等商业巨额进入济南后，凤凰成拟作其仓储式配送中心。主要任务是接受家乐福、沃尔玛驻中国总部以及济南方面的委托业务，为该地区甚至是华北地区的商业连锁店的加盟店负责商品仓储及配送。在服务对象店（家乐福、沃尔玛）经营的商品中，绝大部分的商品将由该中心集中配送，而一般鲜活商品和怕碰撞的商品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶装饮料和啤酒等，从当地厂家直接进货到店，蔬菜等商品从当地的批发市场直接进货。附件：1.美国配送中心的类型从本世纪60年代起，商品配送合理化在发达国家普遍得到重视。为了向流通领域要效益，美国企业采取了以下措施：一是将老式的仓库改为配送中心；二是引进电脑管理网络，对装卸、搬运、保管实行标准化操作，提高作业效率；三是连锁店共同组建配送中心，促进连锁店效益的增长。美国连锁店的配送中心有多种，主要有批发型、零售型和仓储型三种类型。（1）批发型美国加州食品配送中心是全美第二大批发配送中心，建于1982年，建筑面积10万平方米，工作人员2000人左右，共有全封闭型温控运输车600多柄，1995年销售额达20亿美元。经营的商品均为食品，有43000多个品种，其中有98的商品由该公司组织进货，另有2%的商品是该中心开发加工的商品，主要是牛奶、面包、冰激凌等新鲜食品。该中心实行会员制。各会员超市因店铺的规模大小不同、所需商品配送量的不同，而向中心交纳不同的会员费。会员店在日常交易中与其他店一样，不享受任何特殊的待遇，但可以参加配送中心的定期的利润处理。该配送中心本身不是盈利单位，可以不交营业税。所以，当配送中心获得利润时，采取分红的形式，将部分利润分给会员店。会员店分得红利的多少，将视在配送中心的送货量和交易额的多少而定，多者多分红。该配送中心主要靠计算机管理。业务部通过计算机获取会员店的订货信息，及时向生产厂家和储运部发出要货指示单；厂家和储运部再根据要货指示单的先后缓急安排配送的先后顺序，将分配好的货物放在待配送口等待发运。配送中心24小时运转，配送半径一般为50公里。该配送中心与制造商、超市协商制定商品的价格，主要依据是：（a）商品数量与质量；（b）付款时间，如在10天内付款可以享受2%的价格优惠；（C）配送中心对各大超市配送商品的加价率，根据商品的品种、档次不同以及进货量的多少而定，一般为2.9-8.5%。（2）零售型美国沃尔玛商品公司的配送中心是典型的零售型配送中心。该配送中心是沃尔玛公司独资建立的，专为本公司的连锁店按时提供商品，确保各店稳定经营。该中心的建筑面积为12万平方米，总投资7000万美元，有职工1200多人；配送设备包括200辆车头、400节车厢、13条配送传送带，配送场内设有170个接货口。中心24小时运转，每天为分布在纽约州、宾夕法尼亚州等6个州的沃尔玛公司的100家连锁店配送商品。该中心设在100家连锁店的中央位置，商圈为320公里，服务对象店的平均规模为1.2万平方米。中心经营商品达4万种，主要是食品和日用品,通常库存为4000万美元，旺季为7000万美元，年周转库存24次。在库存商品中，畅销商品和滞销商品各占50，库存商品期限超过180天为滞销商品。各连锁店的库存量为销售量的10左右。1995年。该中心的销售额为20亿美元。在沃尔玛各连锁店销售的商品，根据各地区收入和消费水平的不同，其价格也有所不同。总公司对价格差价规定了上下限，原则上不能高于所在地区同行业同类商品的价格。（3）仓储型美国福来明公司的食品配送中心是典型的仓储式配送中心。它的主要任务是接受美国独立杂货商联盟加州总部的委托业务，为该联盟在该地区的350家加盟店负责商品配送。该配送中心建筑面积为7万平方米，经营8.9万个品种，其中有1200个品种是美国独立杂货商联盟开发的，必须集中配送。在服务对象店经营的商品中，有70%左右的商品由该中心集中配送，一般鲜活商品和怕碰撞的商品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶装饮料和啤酒等，从当地厂家直接进货到店，蔬菜等商品从当地的批发市场直接进货。2美国配送中心的运作流程美国配送中心的库内布局及管理井井有条，使繁忙的业务互不影响，其主要经验是：（1）库内货架间设有27条通道，19个进货口；（2）以托盘为主，4组集装箱为一货架；（3）商品的堆放分为储存的商品和配送的商品，一般根据商品的生产日期、进货日期和保质期，采取先进库的商品先出库的原则，在存货架的上层是后进的储存商品，在货架下层的储存商品是待出库的配送商品；（4）品种配货是数量多的整箱货，所以用叉车配货；店配货是细分货，小到几双一包的袜子，所以利用传送带配货；（5）轻量、体积大的商品（如卫生纸等），用叉车配货，重量大、体积小的商品用传送带配货；（6）特殊商品存放区，如少量高价值的药品、滋补品等，为防止丢失，用铁丝网圈起，标明无关人员不得入内。三、我国物流业发展现状及物流解决方案我国现有的物流企业大致可以分为以下几类：1.中央直属的专业性物流企业，即专营生产资料的物资储运总公司和外运总公司。仓储主要针对系统内部，因此商流与物流分离，受行政控制。2.地方专业性物流企业，即地方商业系统的储运公司及粮食仓储系统，完全受当地行政领导。3.兼营性物流企业，即集物流与商流为一体的物流企业，比重大，且数量正在不断增多。长期以来，由于受计划经济的影响，我国物流社会化程度低，物流管理体制混乱，机构多元化，原物资部，原商业部、对外经贸部交通部以及中央各部（煤炭部、林业部等等）、城乡建设环境保护部均有各自的物流系统。这种分散的多元化物流格局，导致社会化大生产、专业化流通的集约化经营优势难以发挥，规模经营，规模效益难以实现，设施利用率低，布局不合理，重复建设，资金浪费严重。由于利益冲突及信息不通畅等原因，造成余缺物资不能及时调配，大量物资滞留在流通领域，造成资金沉淀，发生大量库存费用。另外，我国物流企业与物流组织的总体水平低，设备陈旧，损失率大、效率低，运输能力严重不足，形成了“瓶颈”，制约了物流的发展。针对我国经济发展及物流业改革现状，借鉴发达国家走过的道路和经验，我国从1992年开始了物流配送中心的试点工作，原国内贸易部印发了关于商品物流（配送）中心发展建设的意见。意见提出：大中型储运企业要发挥设施和服务优势，改造、完善设施，增加服务项目，完善服务功能，向社会化的现代物流中心转变；小型储运企业和有一定储运设施规模的批发企业向配送中心转变。近年来，随着连锁商业的发展，配送中心的建设受到重视，特别是连锁企业自建配送中心的积极性很高。据有关资料显示，目前全国有700多家连锁公司，较大型的连锁公司已在建设自己的配送中心，一些小型的连锁企业店铺数量少、规模不大，也在筹建配送中心，以期实现100%的商品由自己配送中心配送。而一个功能完善的社会化的配送中心的投资相当巨大，配送量过小，必然造成负债过多，回收期长，反过来又影响连锁企业的发展；同时，社会上又有相当数量的仓库设施在闲置，形成了投资上的重复、浪费。为了使物流配送中心的建设不走或少走弯路，引导配送中心发展建设，原国内贸易部于1996年发出了关于加强商业物流配送中心发展建设工作的通知，指出了发展建设物流配送中心的重要意义。提出发展建设的指导思想和原则等。同时，原国内贸易部还印发了商业储运企业进一步深化改革与发展的意见，提出了“转换机制，集约经营，完善功能，发展物流，增强实力”的改革与发展方针，确定以向现代化物流配送中心转变、建设社会化的物流配送中心、发展现代物流网络为主要发展方向。进入90年代以来，随着社会主义市场经济的确立，出现了物流配送。原商业部在1992年曾发文部署全国物流配送中心建设试点，标志着中国的物流配送中心建设正式起步。由于种种原因，力度不够，没有深入发展下去。这些固然与当时体制和认识有关，更重要的原因是当时市场经济正处于启动阶段，因而制约了物流配送的发展建设。近年来，随着市场经济的快速增长，特别是连锁商业的发展，各种形式的配送中心如雨后春笋般发展起来。据不完全统计，目前全国共有各种类型的物流配送中心1000多家。其中上海和广东数量最多，发展也最为成熟。此外，日本、美国、英国等国家在我国北京、上海、南京等地建有自己的物流配送中心。国外还有一些企业机构正在研讨中国的物流配送业，把今后几年内打入中国作为发展战略。根据所掌握的资料，我们对目前国内外的各种物流配送中心的情况进行了分析，结论是：它们大都跨越了简单送货上门的阶段，基本上属于真正意义上的物流配送，但在层次上仍是传统意义上的物流配送，即处于物流配送初级阶段，尚不具备或基本不具备信息化、现代化、社会化的新型物流配送的特征，因此在经营中存在着传统物流配送无法克服的种种弊端和问题。可喜的是，国家有关部门已认识到这些问题，正从宏观调空上努力引导我国物流配送业朝着信息化、现代化、社会化的新型物流配送方向发展，一些有识的政府官员、企业界、理论界人士也在共同进行着这方面的探讨，井已开始实践。我们提出的解决方案是：建立集物流、商流、信息流于一体的新型物流配送中心。1996年10月11日，原国内贸易部颁发了关于进一步深化国有商业改革和发展的意见，特别特别强调要“发展建设以商品代理和配送为主要特征，物流、商流、信息流要有机结合的社会化物流配送中心”。在我国加速物流配送中心的建设符合世界目前物流信息化、社会化、现代化、国际化的发展方向，它使流通过程里的物流、商流和信息流三者有机地结合起来。原来，物流、商流和信息流是“三流分立”的，而信息化、社会化和现代化的物流配送中心把三者有机地结合在一起。从事配送业务离不开“三流”，其中信息流最为重要。实际上，商流和物流都是在信息流的指令下运作的。畅通、准确、及时的信息从根本上保证了商流和物流的高质量与高效率。我国目前的商品经济比较发达，但物流配送明显滞后。长期以来，商流与物流分割，严重影响了商品经营和规模效益。实践证明，市场经济需要更高程度的组织化、规模化和系统化，迫切需要尽快加强建设具有信息功能的物流配送中心。发展信息化、现代化、社会化的新型物流配送中心是建立和健全社会主义市场经济条件下新型流通体系的重要内容。我国是发展中国家，要借鉴发达国家的经验和利用现代化的设施，但目前还不可能达到发达国家物流配送中心的现代化程度，只能从国情、地区情况、企业情况出发，发展有中国特色的新型物流配送中心。随着电子商务的日益普及，中国的物流配送业一定会按照新型物流配送中心的方向发展。