2011年上半年杭州房地产豪宅项目市场研究报告.ppt

96311,5980,46788,43543,5%,4.9%,4.9%,5.4%,7.1%,6.9%,7.2%,7.3%,全国宏观经济数据,上半年GDP（亿元） 第一产业 第二产业 第三产业,一季度CPI 1月CPI 2月CPI 3月CPI,一季度PPI 1月PPI 2月PPI 3月PPI,1.5%,2.7%,2.4%,80500,5139,39072,36366,2.2%,5.2%,4.3%,5.4%,5.9%,整体上市面积（万平方米） 住宅 办公 商业,整体成交面积（万平方米） 住宅 办公 商业,整体成交均价（元/平方米） 住宅 办公 商业,杭州房地产市场总体情况,320,280,24,16,259,212,28,19,16503,16471,16828,16386,同比,公寓类,别墅类,杭州房地产市场总体情况,杭州豪宅市场数据（单价3万）,整体成交均价（元/平方米） 公寓 别墅,整体上市面积（万平方米） 公寓 别墅,整体成交面积（万平方米） 公寓 别墅,44,34,10,22,16,38871,38488,39072,6,同比,公寓类,别墅类,杭州豪宅市场数据（单价3万）,第部分 整体豪宅市场 第部分 公寓类产品 第部分 别墅类产品 第部分 未来的展望,第部分 整体豪宅市场,距“国十条”出台一年有余，经历了风风雨雨的2010年豪宅市场，在面对“三次”新政后，上半年市场表现又是如何呢？,经过08年以及10年两次价格上扬，受政策等因素影响，11年价格过快上涨趋势得到有效控制。,成交量变化的峰谷分别出现在09、10年上半年，11年上半年变化幅度接近0刻度，成交价正趋于理性平稳的走势。,全市住宅成交量同比五年维持低位，成交均价同比增8%。,全市普通住宅市场和前几年相比，总体成交量处于低位。价格依然坚挺，但增长放缓。,PART ,普通住宅市场研究,豪宅的成交量相比10.上半年稳定增长，成交量为1445套。价格与成交量不同，同比下降2%，为38094元/。,成交量同比涨幅达48%，与成交量动辄两位数，甚至三位数涨幅的不稳定不同，价格的变化在近5年显得异常稳定，同比降幅为2%。,豪宅需求增长，价格小幅回落 （豪宅定义:单价3万）,成交量上，豪宅市场呈现连续5年上涨，上半年杭州全市成交1445套，同比增长48%；但豪宅市场成交价有所下跌，上半年均价38094元/，同比下降2%，降幅较小。,PART ,豪宅市场研究,把普通住宅和豪宅市场分开来看，可以更容易看出豪宅成交量于10月份限贷，以及2月份限购策影响豪宅成交量步步下滑，2011年3月份成交量达到谷底，4月份后高端酒店式公寓占据豪宅主力成交，可以看出限购限贷政策对于高端住宅针对性更强。 单就价格而言，普通住宅市场在调控政策出台后，价格整体走势较为稳定，而豪宅市场与之截然相反，虽然成交量同样萎缩，但成交价格在11年3-6月连续出现上升趋势，豪宅市场呈现有价无市的局面。,整体市场价稳量升，高端市场有市无价。（豪宅定义:单价3万）,PART ,豪宅市场研究,171套,3545套,从左图中，我们很容易看出豪宅主力成交前三名中10年上半年分别为：600-800万、1000-1500万、800-1000万共占78%。 而11年上半年前三名为：600万以下、600-800万、800-1000万总共82%。 2011年豪宅成交趋向低总价看齐，且 主力成交总价段600万以下占35%，达到近两年最高比例。,35%,低总价住宅成为豪宅市场的绝对销售主流产品。,PART ,豪宅市场研究,PART ,调控后连续10个月年全市豪宅市场供大于求现象持续，存量呈现上升致5403套，月均去化350套，假设无新增供应量，去化库存时间约15个月。,假设无新增供应量，杭州市场去化库存时间约15个月 2010年10月，限贷首付提高、利率上调、限购一套； 2011年1月，限购令、房产税的出台。,9.29新政,1.26新政,近一年调控后市场快照,PART ,10年第一轮调控重创余杭区，而主城区及萧山区对11年第二轮调控反应更明显。,10年下半年和11年上半年都是政策出台打压的市场，10.下半年仅有一个板块出现了成交量环比下降，主城及萧山成交量环比上涨均在三位数以上，而11.上半年在受到更严厉的限购后，全杭州三大板块无一例外出现下跌。,第三轮调控后市场快照,PART ,总体来看， 2011年上半年豪宅整体成交1445套，同比2010年上半年上涨48%，主力成交总价集中在600万元/套； 相对住宅整体市场，豪宅成交量所占比例7%，同比上2%。 2011年上半年房地产市场深受政策影响，随着限购、限贷、房产税政策出台的多重刺激下，整体市场受到了较大的打击量价上行趋势受到遏制调控影响逐渐显露。,第部分 公寓类产品,2011年遭遇史上最严厉的调控，最具抗跌的市中心低总价公寓再次成为市场上“香饽饽”。,2011.上半年: 成交1376套，同比72%， 均价37718元/；同比-2%。 月均成交：229套,半年豪宅价格的走势在政策影响稳中依然坚挺，部分月份成交量降低仍旧出现成交价格上行情况；前六个月成交总量同比2010年上升72%，这主要受4月集中签约的酒店式公寓影响，而这些产品大多处于位置较好的市中心等中央地段。,成交价格,成交量,PART ,高端公寓价格坚挺，成交量同比上涨7成。,-51%,157%,833套,PART ,豪宅公寓产品成交“挤”向中心,江干区的钱江新城成交异军突起，364套成交占上半年成交冠军宝座；西湖区滨江区位居第二、第三,单位：套,单位：元/,豪宅公寓市场区域成交分布图,PART ,代表板块市中心板块（公寓）,成交量776套，成交均价40086元/平方米,公寓类 第一名：城市之星299套 第二名：蓝色钱江161套 第三名：御西湖 76套,城市之星以270-290平方米的四房最为热销。,面积,价格,御西湖,蓝色钱江,城市之星,所在区域：上城区 供应套数：267套 2011.上半年成交套数：267套 所占板块比重：100% 成交均价：34436元/ 套均面积：287 套均总价：988万 开盘时间：2011.4 交房时间：2012,典型项目城市之星,PART ,所在区域：下城区武林广场板块 供应套数：263套 2011.上半年成交套数：71套 所占板块比重：26% 成交均价：54544元/ 套均面积：194 套均总价：1058万 开盘时间：2011.6 交房时间：2013 2011年供应预期:8万,其它典型项目兰园,PART ,单位：套,单位：元/,PART ,1、2011年上半年 高端公寓总体成交1376套，同比+72%； 成交均价37718元/，同比-2%； 套均面积167，同比-15%； 套均总价628万，同比-17%。 2、市中心以及稀缺地段，如：江干区钱江新城等区拉动豪宅成交，豪宅公寓市场整体呈现挤向中心化趋势。 3、城市之星项目为2011年上半年高端公寓成交量之首，第二名蓝色钱江成交161套，超过46套/项目平均水平250%。,公寓篇,第部分 别墅类产品,在新政打压下，别墅产品成交大幅下跌，传统的别墅板块出现萎靡表现，而离市中心近的区域成交表现更加坚挺。,成交价格环比,成交量环比,2011.上半年: 成交69套，同比-61%， 均价41807元/；同比7%。,在新政出台后别墅产品在上半年成交量大幅下跌，同比下降61%，1成交价格稳中小幅上升。上半年月均成交12套，3月零成交。,单位：套,单位：元/,PART ,高端别墅需求降幅达6成。 （高端定义:单价3万）,42977元/,18套,31套,47816元/,-100%,225%,PART ,西湖区高端别墅成交最稳定。,对比十大行政区高端别墅两年成交变化，可以看出位置越好越抗跌，西湖区成交最稳定。,单位：套,单位：元/,豪宅别墅区域成交分布图,代表板块市区（别墅）,成交量42套，成交均价44430元/平方米,别墅类 第一名：西溪里9套 第二名：桃花源7套 第三名：西上玫瑰园6套,西溪里面积段主要集中在290和320平方米的城市别墅,面积,价格,PART ,西溪里,和家园,所在区域：西湖区 供应套数：29套 2011.上半年成交套数：9套 所占板块比重：31% 成交均价：44903元/ 套均面积：296 套均总价：1330万 开盘时间：2011.1 交房时间：2012.4 2011年供应预期:2.6万,典型项目西溪里,PART ,所在区域：余杭区 供应套数：21套 2011.上半年成交套数：7套 所占板块比重：33% 成交均价：38441元/ 套均面积：500 套均总价：1922万 开盘时间：2010.10 交房时间：2012.1 2011年供应预期:2万,其他项目桃花源,PART ,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,