房地产资产评估报告范文-房地产资产评估报告.doc
精品房地产资产评估报告范文|房地产资产评估报告房地产资产评估报告(一)委托方名称：湖北工业大学商贸学院法定代表人：xx地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号 联系电话：xx (二)估价方 名称：陈晓地址：武汉xx房地产估价公司联系电话：xx资格等级：xx级估价机构证书编号：xx房地自估(xx)第xx号(三)估价对象本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为xx0平方米，建筑总面积为3xx平方米，四层错落式布局，共七层，建于xx月。土地评估单位为1800/平方米。 (四)评估目的评估该房地产xx年10月的市场价值 (五)评估基准日xx年十月三十日 (六)评估原则 1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则 (七)评估依据1、国家标准房地产估价规范 2、房地产估价委托书 3、房地产估价合同书4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 6、中华人民共和国城市房地产管理法 7、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范 (八)评估方法由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。成本途径法的基本思路：成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。估算的计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本x成新率房地产估价技术报告(1)估测土地价值土地总价值=1800x1000=180万元 (2)估测建筑物的价值估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)A、B、C3个参照物的成本情况经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。参照物A调整后的单位造价为：1800100/103=1747.57(元/平方米) 参照物B调整后的单位造价为：1750100/98=(元/平方米)评估对象的单位工程造价为：(1800+1750+1700)3=1785.71(元/平方米)评估对象建筑安装成本为：1785.713xx=57142857(元)=5714.2857(万元) 估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。则总的前期费用=5714.28572%1.5%=200(万元)计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。 计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。 则管理费用=5714.28572%=114.29(万元)计算投资利息。建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)x年利率 第一年末：300/2x6%=9万元第二年末：(300.9+400/2)x6%=30.54万元第三年末：(300.9+400+30.54+500/2)x6%=59.37万元 建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元计算开发利润。经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。 则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91)15%=1041.87(万元) 计算销售税费。经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。则销售税费=(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%) 9%=778.68(万元)计算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本为前几项之和。则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(万元) 估测建筑物成新率。评定人：周升 评定日期：xx年11月4 说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.则建筑物评估价值=重置成本成新率 =8652.0494.63% =8187.42(万元) (3)计算房地产评估值房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值=180+8187.42=8367.42(万元)房地产单价=8367.42100003xx=2614.82(元/平方米) (三)评估结论根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。附件1、估价对象示意图房地产资产评估报告上海万隆资产评估有限公司接受岳阳恒立冷气设备股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正的原则，按照公认的资产评估方法，为满足岳阳恒立冷气设备股份有限公司股改及拟增发股份购买广州碧花园房地产开发有限公司股权所涉及的广州碧花园房地产开发有限公司经审计后全部资产和负债进行了评估。我们对委估资产进行了必要的审核和实地察勘与核对，同时进行了必要的调研，以及我们认为必要实施的其他评估程序。一、评估目的为岳阳恒立冷气设备股份有限公司股改及拟增发股权，所涉及的广州碧花园房地产开发有限公司净资产价值提供参考依据。二、评估方法本次评估采用成本加和法评估。三、评估范围和对象本项目的评估范围为：广州碧花园房地产开发有限公司截至xx年9月30日止经审计的资产负债表上所列示的全部资产和负债。本项目的评估对象具体为：流动资产、固定资产、长期股权投资、递延所得税资产、流动负债和长期负债。四、评估基准日本项目评估基准日是xx年9月30日。五、评估结果资产评估结果汇总表评估基准日：xx年9月30日 金额单位：人民币万元科目名称 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增值额 增值率(%)流动资产 39,637.83 39,870.60 84,069.85 44,199.25 110.86长期投资 1,600.00 1,600.00 1,578.71 -21.29 -1.33固定资产 5,204.31 5,204.31 5,905.34 701.03 13.47建筑物 5,071.30 5,071.30 5,754.04 682.74 13.46设备 133.01 133.01 151.30 18.29 13.75其他资产 236.41 236.41 175.54 -60.87 -25.75资产总计 46,678.55 46,911.32 91,729.44 44,818.12 95.54流动负债 10,454.34 10,687.12 10,687.12长期负债 4,500.00 4,500.00 4,500.00负债总计 14,954.34 15,187.12 15,187.12净资产 31,724.20 31,724.20 76,542.32 44,818.12 141.27本次评估结果：以xx年9月30日为基准日，经评估，广州碧花园房地产开发有限公司的净资产评估值为76,542.32万元。大写为人民币柒亿陆仟伍佰肆拾贰万叁仟贰佰元整。六、评估报告有效期上述评估结果自评估基准日起一年内有效，即自xx年9月30日至xx年9月30日止。上海万隆资产评估有限公司 中国注册资产评估师：法定代表人： 中国注册资产评估师：总评估师：地址：邮编：传真：电话：二xx年十月五日
