2011济南大桥镇前期沟通报告 35p.ppt

1,一、政策审视 二、项目本体及市场分析 三、以往代理同类项目 四、项目操作简述 五、合作意向,2008年以来的宽松货币政策，为房地产市场带来了天量资金。在开发商的推动之下，房价一路攀升，并不断创造历史记录。 全国楼市价格水平已经失去理性。高房价背后隐藏的资本泡沫隐忧，极大地威胁着整个金融系统和宏观经济的健康与稳定。 在商品房开发一骑绝尘的情况下，保障性住房乃至中小套型自用型产品开发规模一直裹步不前。 在房价飙升的大背景下，中低收入人群的住房焦虑已经成为社会性问题。 尽管房价和中低收入人群住房困难之间并没有直接因果，但是在复杂的产业表象和纷纭现实解读之下，二者互相推动，使房地产问题远远超越了一个经济或者产业问题的范畴，而演变为复杂的、涉及社会问题、公共问题，甚至是政治问题的全局性问题。,调控背景,房价飙升，中低收入人群的住房焦虑，上述问题相互交织，使房地产调控已经超越了单纯经济管理的范畴,多种经济因素交织的宏观环境局面,在宏观经济层面一段时期以来的宽松货币政策导致流动性全面过剩，引发了物价、资本品价格等多方面的隐患。国际经济局势的不稳定和人民币汇率问题的压力等诸多问题，共同构成了当前复杂的宏观经济局面，房地产业置身其中，成为一个共生的环节。,调控背景,主要政策梳理,政策简析,房价屡控不止，政策步步紧趋,本轮调控以2010年4月为起点，紧随关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，与此同时出台了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知，对商品房预售环节进行严格把控； 2010年9月份关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知为关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知的延续与深化； 2011年1月份国务院新“国八条”在继续上调二套房信贷利率，严格限购证的同时，更是明确的提出行政干预地产价格。,政策简析,新“国八条”,关键词：限购,限购令全面升级，基本上所有一二线城市均须限购，部分三四线城市也将限购。且限购更加严格，尤其为本地2套、外地有证明1套、无证明，三种情况不允许新购。 济南和青岛在1月出台了相对宽泛的限购令，不久国务院新“国八条”出台，颁布了更加严厉的限购政策。随之青岛、济南相继出台了更加严厉的限购细则。,第一次提出要地方政府制定新建住房价格控制目标，并量化目标问责机制，如明确房价涨幅；明确房价水平；明确房价收入比等； 问责可操作性增强，如“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”“保障性安居工程目标任务”，打破了以往含混不明的问责体系； 二套房首付比例由50%调整至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对投资性及改善性购房打击较大。,政策简析,新“国八条”,关键词：行政干预 、问责“限房价，竞地价”、差别化利率,2,政策审视 项目本体及市场审视 以往代理同类项目 项目操作简述 合作意向,国家的“组合拳”， 对于我们是挑战更是机遇,济南住宅市场概况,从近期土地市场成交和储备情况看，开发重心向西、向北倾斜的趋势明显。 此前延续多年的城市向东已经进入商业化自发推进阶段。 下一阶段的开发热点将集中在西城、高铁和小清河沿线。,济南近期成交土地分布,济南近期待出让土地分布,开发重心西移、北进,2010年济南房价起脚稳稳跨过10000大关，后脚基本8000关口。 2011年，行业变动频仍，预计价格走势将有所平缓。高位盘整的态势是可以预期的。 整体局面之下，部分区域价值重估和价格体系重构将不可避免。,房价跳空之后或将企稳，但是局部地区价值将重估,济南住宅市场概况,济南住宅市场概况,京沪高铁6月份通车，济南与京沪两大都市圈的时空极大压缩。济南与北京的时空距离将与目前济南与青岛的关系类似；济南与上海的时空关系将于目前济南与北京的关系类似。,时空的改变背后，是经济要素流向的改变。济南社会经济发展正面临历史性机遇。,城市发展题材改变,大桥镇位于济南黄河公路大桥北首，天桥区境东北部。面积111.17平方公里，镇下设8个办事处，辖72个行政村，总人口10955户，45733人，104、308、309、220四条国道及001省道贯穿境内，是通往京、津及鲁北三区的交通枢纽。28路、40路、89路,130路等公交车通行。,区位优势： 青银高速通过境内，并设有上下站口，建有服务区；104、220、308、309国道和001省道通过境内，交通便利。镇驻地到达济南国际机场、济南火车站、济南长途汽车站、济青高速公路零点、京福高速公路入口，仅5-25分钟的路程。,大桥镇基本概况,本案位于大桥镇政府北面，为新农村建设村整合项目，区域中在售项目较少，配套设施齐全、优势较明显，本案目标客户群明确、如户型设计合理、价格适中、宣传到位、势必会形成热销局面。,本案梳理,项目SWOT分析,手续不齐全，不能贷款的二手房市场报价约在3000元平米左右,周边二手房市场,吉祥起点、园丁花园,手续齐全可以贷款，大桥镇二手房市场均价约在5300元平米左右,周边二手房市场,正规项目,提升形象 寻找、扩大价值点,精准推广通过DM的定点投放，使推广效果最大化,多点营销弱化距离，扩大客户群,机会与挑战并存，如何扬长避短，利用好国家新政的影响实现量价齐升，快速售罄？,通过对项目进行解析，并综合考量周边环境、项目本体以及项目SWOT分析，我们发现：,小结,3,政策审视及市场分析 项目本体及周边项目审视 以往代理同类项目 项目操作简述 合作意向,我司操作此类项目具有丰富的实战经验，尤善此类项目产品定位及快速销售，同类项目西城春天、新徐印象、怡祥苑等等都销售火爆,蓝域地产,实战案例,西城春天位于济南市美里路5号，西邻美 里湖湿地公园，一期由23栋多层住宅组成，面 积集中在60-120平米之间。西城春天于2009年 5月16日开盘，项目开盘后持续销售火爆， 2010年底项目一期23栋楼全部销售一空。营销 过程中价格杠杆合理运用极大促进了项目的快 速消化，追求销售速度的同时也为开发商的高 获利目标提高了强有力的保证。,槐荫区西城春天,同类型项目,高新区新徐印象,新徐印象位于高新区涵源大街与开拓路 交汇处，由酒店式公寓、高层住宅和商业街区 组成，一期13万平米为纯住宅组团，于2009年 12月26日开盘销售火爆，基于项目大盘的特 性，项目一期运用了短蓄短爆推盘的策略，分 次开盘，逐栋加推，在不断制造抢购 热潮的同时，大幅提高项目的知名度 和美誉度，一期13万平米10个月即 售罄。,同类型项目,4,政策审视及市场分析 项目本体及周边项目审视 以往代理同类项目 项目操作简述 合作意向,我们的营销目标：,保证速度 创造利润,相关建议,控制开发进度，降低开发风险 户型及产品建议 营销模式建议,控制开发进度，降低开发风险,分期开发，逐栋推货，多次开盘，持续热销 分期开发可以根据销售情况及市场反馈调整产品规避风险 分期开发对资金的需求量小，降低风险,现代风格立面 主色调：明快黄（防水涂料） 辅色调：亮白（防水涂料）,主色调：咖啡色（贴瓦） 辅色：乳白色（涂料）,立面建议,主色调：深色系 辅色调：亮白,户型及立面建议,全明户型设计,客厅规整、采光好,方正厨房，利用率高,卫生间通风,户型建议,双卫设计，主卧独立卫生间,南向客厅，配备独立阳台,面积控制70-90平米二室，90-110平米三室,户型建议,最受欢迎的全明设计,标靶式，低投入，高产出,通过精准的推广，进行标靶式信息传递，降低营销推广费用；通过阶段性促销组合，保证持续热销；低开高走，短蓄短爆，保证项目利润。,营销模式,厚积薄发：通过一定的蓄客，瞬间引爆，形成销售热潮，以区域相对较低价位引爆市场，占领市场份额。 低价占位：目前区域内无直接竞争项目，以较低价位占领市场份额，引爆开盘，为后续房源推售积蓄客源 精准推广：选择有效的宣传途径是项目成功的重要因素，如DM派发、报花、贴单等渗透式、实效性宣传手段。,销售策略,5,政策审视及市场分析 项目本体及周边项目审视 以往代理同类项目 项目操作简述 合作意向,合作方式概要,合作期限：自签订合同开始，至项目销售量为总面积90%止。 工作范畴：1、提供翔实、细致的前期策划工作，对市场进行分析，对项目进行策划； 2、策划部人员进驻，前期准备，市场摸底，受众分析，方案制定及调整、价格制定、 营销周期制定、节点制定、营销策略制定、创意表现、文案撰写、推广策略启动 等； 3、户外媒体包装建议及表现、地块包装建议及表现、售楼中心包装建议及表现、示 范区包装建议及表现； 4、完整、高水准的销售队伍进驻进行全程销售； 5、其他合同内规定的我司应履行的义务范畴。 收费标准：合同期内销售额的2.5%，项目溢价三七分成。 结算方式：阶段考核，按月结算。,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,