郑州新沂国信前期策划报告.ppt

EREA since 2001,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,国信在中国的宏大构想，推动中国城市化进程的城市运营商。 做项目，就是系统与模式复刻过程,从时间到空间,一、二级土地联动开发，掌控市场发展脉搏，主导城市发展流向。,国信在新沂的恢弘伟业，视野当然不会局限在单个项目的未来。,从项目到城市,GUOXIN REAL ESTATE,承前启后 以我为主,促进产品的过渡,提升地区的价值,占有市场的高端,实现利润的连续,GUOXIN REAL ESTATE,Project planning proposal,XinYi of China,GUOXIN REAL ESTATE,1.6-1.7的容积率,绝非纸上实现，重要的是现实操作性和抗风险能力评估,Project planning proposal,XinYi of China,GUOXIN REAL ESTATE,联排/叠加/洋房/高层,始终保持物业优势、逐步转变地区属性、合理控制产品体量,GUOXIN REAL ESTATE,阶梯提升的产品策略,始终保持市场领先、始终成为城市焦点、始终掌握价格主动,Project planning proposal,XinYi of China,GUOXIN REAL ESTATE,新城+产品+环境+服务=国信世家系新城模式,新沂 未来城市生活样板,Project planning proposal,XinYi of China,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,WHY NOT 1.8,这是个有点特别的城市,本土研究,DANGER,新沂是个愿意为招商引资为客商造任何梦的城市 新沂是个略显边缘化的城市 新沂是个渴求文化的城市 新沂是个男性化特色很强的城市 新沂是个有着明显北方爽直特质的城市,新沂的男人现在都这么粗俗啊？满大街都是剔秃头瓜子满脸横肉的胖子，穿一身KAPP，自认为很时髦脖子上戴一根能拴猪的金链子说话都是用鼻子说话骂人那是张口就来 ,以下内容摘自新沂城市论坛（热贴） 现在新沂流行粗俗？,城市在东进,公务人员 企业高管 民营企业主 事业单位高收入人群,1.8？1.6？1.2？ 匹配地段、呼应发展、对应人群,WHY NOT 1.8,合理规避市场培育的风险,DANGER,1.8是什么产品,城市接受这样的产品吗？,区域适合这样的产品吗？,经济效益合适吗？,WHY NOT 1.8,合理规避市场培育的风险,DANGER,“电梯楼”刚刚起步,WHY NOT 1.8,合理规避市场培育的风险,DANGER,物业类型驱动是出城置房的主因,城中片区,城东片区,城南片区,北区,南区,公务员、事业单位，商人,一般城市工薪,拆迁户,乡镇居民,公务员 事业单位 商人,一般城市工薪,拆迁户,乡镇居民,公务员 事业单位 商人,WHY NOT 1.8,合理规避市场培育的风险,DANGER,1.8是什么产品,城市接受这样的产品吗？,城中片区的主城区域压迫造成人们对小高层高层产品的被动接受，离开城中片区，这种区域压迫不复存在，短期内这类产品接受度存疑，还需要市场培育的过程,WHY NOT 1.8,合理规避市场培育的风险,DANGER,区域价值将缓步提升逐步改变,锡沂工业园区,一座医院,从小学到高中 地区规划了小学5所，九年制学校2所，初中2所，高中两所。项目周边有小学和九年制学校,体育用地,WHY NOT 1.8,合理规避市场培育的风险,DANGER,区域价值难以短期带动小高层/高层竞争占优,在售项目,已拍土地,WHY NOT 1.8,合理规避市场培育的风险,DANGER,1.8是什么产品,区域适合这样的产品吗？,在未来一到两年内，区域内的小高层/高层产品将面临主城同类产品的竞争，以及东区南区各项目的相互压迫，产品价值的增长将过缓，销售速度存疑,WHY NOT 1.8,合理规避市场培育的风险,DANGER,1.8是什么产品,经济效益合适吗？,地区小高层与多层约有10%价差,没有收益 谁还忙活,合理规避市场培育的风险,DANGER,WHY NOT 1.8,WHY NOT 1.2,1.2？,低容积率不能规避难点,DIFFICULTY,WHY NOT 1.2,低容积率不能规避难点,DIFFICULTY,市场的未来,区域的前景,容积率做低行不行,WHY NOT 1.2,低容积率不能规避难点,DIFFICULTY,四大战略问题,WHY NOT 1.2,低容积率不能规避难点,DIFFICULTY,方案一,叠加,洋房,9.79万平方米,2.72万平方米,价格主动权丧失 新沂未来还有较大低密度产品供应，叠加产品本身无绝对优势，与洋房类产品组合，难以实现利用物业升级产生的价格主动提升效应,过于单一的客群 两类产品比例失调，很快会进入洋房唱独角戏的阶段。单一的洋房产品客户面单一，为去化带来瓶颈。同时，也难以有效对接区域未来的大量潜在客群,地区引导权丧失 地区内未来一到两年内将进入小高层高层销售阶段。迫于地区形象和供求关系的原因，其他开发商很可能以价格博销量，最终带低整个地区的价值，而国信没有合适产品对地区价值进行适当引导，对国信未来在整个地块的持续发展战略有严重影响,没有FANS 唱的再好也白搭,WHY NOT 1.2,低容积率不能规避难点,DIFFICULTY,方案二,叠加,联排,2.49万平方米,5.36万平方米,问题没有躲掉 高密度物业销售的问题没有解决掉，地区形象的主动权也不在手，还面临分割的市场如何对接 既然解决不了问题，就去面对问题,前后客群差异太大 项目从低密度产品直接跃升到高层产品，前后客群差异巨大，难以形成有效的销售持续,高层占了三分之一 方案二以当前适销产品为启动，但为做满容积率，将存在超过三分之一的高层产品。高层的销售瓶颈问题没有能够规避,高层,4.1万平方米,方案二,产品,单价,面积,叠加,联排,高层,6675,5041,4297,4.1万,2.49万,5.36万,18031,WHY NOT 1.2,低容积率不能规避难点,DIFFICULTY,保守计算的价格 叠加总体量5万多方，为保证有效去化，计算价格按照当前4500元/平方米的地区市场价格计算，2011年底进入市场，两年销售完，年增长10%计算,两年销售完毕 叠加按照2011年底销售，两年销售完毕，每年平均推盘计算,联排提升10% 联排按照当前价格提升10%计算,两年销售完毕 叠加按照2011年底销售，两年销售完毕，每年平均推盘计算,利润可以参照,两年销售完毕 叠加按照2013年底销售，两年销售完毕，每年平均推盘计算,利润,联排提升10% 高层按照3200（地区多层下调10%）起算，年增长10%,WHY JUST 1.6,合适的策略 合理的利润,REASONABLE,为什么是1.6,WHY JUST 1.6,合适的策略 合理的利润,REASONABLE,1.6容积率，最符合开发战略的物业组合方案,别墅物业先入市 金邸世家2011年度及以后将销售洋房产品，别墅产品与其形成产品差异 地区2011年预期将以多层小高层为主，和地区形成产品差异,无风险的体量 规划体量与当前体量总量类似，不存在过大供应压力问题，不会对去化形成威胁,洋房中期入市 金邸世家2012年以后将清盘，不存在销售冲突 地区2012年预期将以多层将基本去化完毕，拥有物业形态优势,可持续提升的体量 6万多方的体量将至少分成两个批次开发，具备了产品阶段提升的空间,高层后期入市 2013年后地区和主城区都将以小高层高层产品为主，不具备物业形态劣势 地区整体城市形象已经具备，地区价值已经获得一定认可,可控的体量 在整个项目中所占比例37%，6万多方的体量是地区内高层体量最小的项目，销售压力低，销售周期短,WHY JUST 1.6,合适的策略 合理的利润,REASONABLE,1.6容积率，最具经济效益的物业组合方案,叠加按照一般市场价 当前市场主流叠加产品一般在4000元左右，按照2011年底销售，增长10%计算,联排2011年底推 联排的价格按照当前价格一年提升10%计算,洋房按照保守计算 2013年初推，当前价格年递增10%，两年销售完毕计算整体均价,高层保守计算 2014年初推，当前价格年递增10%，两年销售完毕计算整体均价,可提升的总利润 目前计算中 联排可以安排在洋房销售部分后加推，实现价值将更高。 洋房可以具备更灵活的推售方式实现价格上升 高层可以在洋房和品牌的价格推动下实现更高的利润,产品篇,本地块的规划布局建议,1.6实现,产品篇,本地块的规划布局建议,规划分析说明,功能结构分析小区内环路将地块氛围环内、环外两大部分，环外沿西侧、北侧城市干道布置2F沿街商业，上面搭建高层公寓；环内布置多层洋房、叠加、联排等高档住宅，其中别墅沿中山河布置，充分享受绝佳的自然水景资源。 地块内南北向的景观轴将独立的两地块有机地联系起来。,产品篇,本地块的规划布局建议,规划分析说明,道路交通分析各地块分别沿城市干道设置2个出入口。内环线为小区主要车行流线，沿内环道靠近出入口处，分别设置地下停车库入口；环道内部为人行空间，沿中央景观轴向左右两侧展开，逐层渗透。,产品篇,本地块的规划布局建议,规划分析说明,景观分析中央景观轴南北贯通，中心景观与小区出入口遥相呼应，组团内部设计景观节点。,经规划论证得出 1.8， 建筑排布过满，以小高层和高层组合而成， 产品形态过于单一，不对应当前市场需求和区域特质。 1.2（或以下）， 物业档次极高，获利绝对值有所欠缺， 不对应当前市场需求和区域发展方向。 1.6， 物业形态丰富，布局合理，获利能力强， 匹配区域发展，对应地段价值，迎合市场需求， 尤其值得关注的是丰富的物业形态恰好可做极佳的市场切入节奏安排，对持续热销有足够支撑。 注， 如在经过规划细部论证后空间允许，可将1.6指标上调至合理位置，据经验预计可趋1.65-1.7。,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,卖的从来就不是产品,卖理念,卖模式,卖生活方式,卖先进性,新沂未来城市生活示范区,不只是盖房子 而是在改变一座城市的生活,一座西班牙花园生活城,Customer,客群定位,城市中坚力量,以中坚力量为核心 网罗一座城市有梦想的人,从置业客户的角度看，新沂目前市场的整体情况与其他三线城市存在一定的差别，以“橄榄”客户结构为主，城市中坚力量即泛中产阶层的为购买主力,借助金邸世家累积的中坚力量影响力，以总量最大、承受力较强的城市中坚力量为主力客户启动，随着的开发成熟向两端扩展，最后实现客户多元化,Product,产品定位,领先产品高尚社区,顶端品质 创新高产品,符合城市运营身份复合型客户&复合型产品,叠加产品,联排产品,花园洋房系列一,花园洋房系列二,外围布置18层高层,项目户型以市场接受度较高的三房为主，占比60%左右,改变区域认知,改变景观标准,改变产品理念,弱化郊区形象 该处目前为老镇建筑，从市区前往本项目的必经之路，这些建筑的存在将在人们前往本项目时严重影响人们对区域的未来认知,强化景观互动感 该河岸除了要强调景观的视觉效应，更需要通过合理的改造实现休闲公园化，强化环境的互动感,西侧老旧建筑和东侧河岸是改造的重点，西侧重在弱化影响，东侧重在提升形象,改变区域,建筑设计风格以经典西班牙建筑为蓝本，米黄色的外立面,庄重的拱形门，欧式雕花栏杆 ，恢宏的穹顶，诠释地中海浪漫与温雅。,建筑材料以木材、涂料、石材为主。 建筑形体注重高低错落与体形的变化。 建筑细部使建筑富有强烈的动感和清新鲜明的个性。,改变建筑,伊比沙别墅组团代表元素：叠水喷泉、儿童戏水池、木桥、回廊等。,气势恢弘的入口,气度非凡的中心景观,塞万提斯洋房组团 古朴的院落 、自制的陶罐、不规则的花架,巴特勒高层组团 穹顶休憩亭、动物雕塑喷泉、大理石庭院、各式花坛等。,帕提欧商业组团 拱门、户外休憩空间、马蹄状门窗、绿色遮阳布,e need CHANGE,改变景观,W,e need CHANGE,改变户型,W,详见报告,高层系列 85二房,户型推荐：,产品篇,高层系列 93二房,户型推荐：,高层系列 104紧凑三房,户型推荐：,洋房系列一层 160 四房,户型推荐：,洋房系列二层 140三房,户型推荐：,产品篇,户型及户型配比建议,联排别墅系列 250 五房,户型推荐：,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,+,有些话要讲,不来，绝非因为不知道；不买，只能因为没实力。,世家系是一种模式， 更是国信的决心。,不来，绝非因为不知道；不买，只能因为没实力。,每座城市都有一个世家系！,世家系为新城定制,风情新沂，原味地中海,薰衣草Lavender 普罗旺斯的天空蓝的通透明澈，空气像新鲜的冰镇柠檬水沁入肺里，心底最深处如有清泉流过，直想歌啸。漫山遍野的薰衣草让人狂喜不已，自行车上、牛头上、少女的裙边插满深紫浅蓝的花束，整个山谷弥漫着熟透了的浓浓草香。,Espresso 口味纯正、浓郁咖啡,正值战乱，一个西班牙士兵要离开自己的家，前线参战。他的妻子把家里存着的面包、饼干还有奶油、黄油都一股脑儿地打碎拌在一起，作成这种点心给丈夫带去。,（Story）,提拉米苏 TIRAMISU,五大核心卖点：,两河一湖景观：项目外部资源,如地段、景观、人造湖等 价值感：一脉相承的贵族血统所带来的优越感，以及高性价比与社区住宅总价对比所产生 的让渡价值； 远期大规划：金融领地、中央核心区域 大社区配套：大社区的配套带来的生活享受； 精品物管：品牌物业服务所带来的品质享受（后期建议）。,Follow Your Heart用知觉感知新沂地道、纯粹的西班牙建筑、地中海风情社区。,知觉营销感知新沂新生活：,Cha tu图,成功的脚步,1.1期,1.2期,2.1期,时间,2011年底,2012年底,2013年中,2013年底,2.2期,2014年中,2.3期,2014年底,一期河岸改造,二期河岸改造,西侧建筑拆建,分期,1.1期,1.2期,2.1期,2.2期,2.3期,产品形式,叠加,花园洋房,花园洋房,联排,高层,花园洋房,高层,面积,体量,合计,17270,28389,8700,18926,18926,22800,45600,158930,设定同一物业形式的销售均价逐年走高，年增长10 配套的商业在2.3期销售,项目可实现总利润：19439万元,利润率：37.11%,项目操作团队简介,2010.9,2021/3/26,项目操作团队构架,2021/3/26,操作团队名单,项目高管：谷 飚 （公司副总经理 事业部三部总经理） 项目总监：徐 晓 冬 （公司常务副总经理 事业部三部副总经理） 策划总监：范 伟 伟 （营销策划部总监） 策 划 师：白 艳 丽 （策划部策划师） 设计总监：杨 蕾 （广告部设计总监） 设 计 师：高 春 （广告部资深设计师） 文 案：管 丽 敏 （广告部资深文案） 销售督导：孙 骏 （销管中心经理）,谷飚 项目统筹高管 垠坤不动产经纪有限公司事业三部总经理,从业经历 历任南京垠坤地产经纪有限公司销售总监、总经理助理等职务 现为南京垠坤不动产副总经理,操作项目 南京：翠岛花城、家天下城市桃园、汇杰文庭、九龙盛世园、百家湖国际花园 江都：长江国际花园 湖北：武汉三金香港映象、武汉森林花园、武汉芭比伦堡、鄂州万佳凯旋城 安徽：香泉湖国际度假中心、巢湖信泰国际花园 睢宁：尚都国际、蓝爵世家,2021/3/26,从业经历 蓝风房地产投资顾问有限公司 策划经理 蓝风房地产投资顾问有限公司 策划总监 南京垠坤不动产经纪有限公司 事业三部常务副总经理 操作项目 南京麒麟山庄、中国五矿南京龙湖湾、中国冶金南京钟鼎山庄，菲律宾首都银行碧瑶花园，中泰国际广场、麒麟山庄东郊花城、连云港建院未来城、中海青岛银海一号、南京中海塞纳丽舍、镇江御景华庭、江海集团商业项目建议，无锡惠山新区规划，苏州桃花坞地区规划等众多住宅商业项目。,徐晓冬 项目总监 垠坤不动产 经纪有限公 司事业三部 常务副总经理,范伟伟 策划部总监,从业经历 万科集团北京万科企业股份公司 营销副经理 荣盛发展南京公司 营销策划部总监 南京垠坤不动产经纪有限公司 策划部总监,操作项目 北京万科西山庭院、南京荣盛阿尔卡迪亚 荣盛盛棠苑、荣盛龙湖半岛、南京交通集团汇杰文庭、 香港信泰国际花园、中远世纪城、 南京汤山国际温泉城、林溪山庄,2021/3/26,从业经历 南京先登广告 主案设计 南京扬子置业 设计总监 南京垠坤不动产经纪有限公司 广告部总监,操作项目 青春之家、大邦紫云阁、东庭、中江美河、宏安大厦经典家园、通城山庄、美丽名城、绿城、万颐苑、丽景华都、枫情国度、港城名邸、格林春天、德盈双层春申庄园、长江国际花园、东一区、三禾城中城、明珠山庄、大地豪庭、翠岛花城、金陵家天下、九龙盛世园、西城岚湾、恒荣世家、林溪山庄、中远世纪城龙湖文馨苑汤山新城、茂华国际汇。,杨蕾 广告部总监,2021/3/26,2021/3/26,2021/3/26,从业经历 南京垠坤不动产经纪有限公司 销管中心经理,操作项目 具有5年的房地产从业经验，具有较强的团队管理能力及客户分析、把控能力。曾成功操作过和县香泉湖国际度假中心、湖北鄂州万佳凯旋城、巢湖信泰国际花园、信泰国际豪庭等项目。 。,孙骏 案场督导,2021/3/26,从业经历 南京垠坤不动产经纪有限公司 策划师,操作项目 南京：京隆国际 武汉 : 万佳凯旋城 巢湖：信泰国际花园,白艳丽 策划师,2021/3/26,从业经历 江苏苏垦广告 主案设计 南京创世纪文化传播有限公司 设计总监 南京城开集团 设计总监 南京同步房地产投资公司 设计总监 南京垠坤不动产经纪有限公司 资深设计师,操作项目 仁恒翠竹园、玉兰山庄、银城花园、 长阳花园、树客国际公寓、悦达家园 城开汤山公馆、万江共和新城、城南枫景、 郎诗国际街区、金轮新天地。,高春 资深设计师,2021/3/26,2021/3/26,从业经历 江苏苏垦广告 文案 优派克思地产整合平台 文案 上海新联康投资顾问有限公司 资深文案 南京中百达房地产经纪代理公司 资深文案 南京垠坤不动产经纪有限公司 资深文案,操作项目 万科红郡、中环国际广场、长江之家瀚宫、 长发都市羲和、景枫加州城、雷丁TOWN、 三味公寓、蓝岸尚城3G、江山星汉城、 润花园喜跃、铂领、第七站。,管丽敏 资深文案,2021/3/26,我们的服务优势：,团队 专业 稳定 本次服务团队成员，均在垠坤服务两年以上，房地产行业从业时间五年以上，拥有丰富的项目操控经验。,特色 24小时 全年无休 项目团队主要成员保证手机24小时开机，全年无休服务，保证与甲方联络顺畅，高效率高质量完成任务。,2021/3/26,THANKS,致谢国信集团的厚爱,予以垠坤不动产营销代理机构参与本案招标活动，我司全体同仁为贵公司领导的战略眼光与胆识深表敬佩！由于时间有限，本方案在某些地方必然会因信息知会和后期处理方面的不足，请贵公司予以谅解，我公司将在下面的工作中不断修缮改进，直至完美。,致谢国信集团的厚爱,予以垠坤不动产营销代理机构参与本案招标活动，我司全体同仁为贵公司领导的战略眼光与胆识深表敬佩！由于时间有限，本方案在某些地方必然会因信息知会和后期处理方面的不足，请贵公司予以谅解，我公司将在下面的工作中不断修缮改进，直至完美。,