6月杭州土地市场研究报告.doc

2013年6月杭州土地市场研究报告来源： 透明售房市场研究院 核心提要：虽较上月下降47% 但杭州市区卖地仍高达95.8亿主城区成交67亿 萧山卖地29亿超前5月总和宅地平均溢价率11%创今年最低 市场热度回落 热点板块：钱江新城集中放量 南星地价创新高大鳄牢牢控制宅地市场 滨江大举进驻萧山附:2013年6月杭州市区土地成交详表重要结论：在5月成交量、价双双登顶之后，6月杭州土地市场热度回落，地价总体保持 平稳。钱江新城放量推出5宗宝地，由万科、中海、金隅等分食。大鳄依然牢牢占据土地市场的主要份额，滨江房产23.8亿大举进驻萧山。随着2013年上半 年拿地潮的持续推进，不少房企已完成补仓任务，土地供需趋于平衡，市场有望进一步回归理性。6月杭州土地市场热度与5月相比有明显回落，不过与去年同期相比，成交量依然维持在高位；地价水平总体保持稳定。2013年1-6月，杭州市区共成交土地112宗，总面积417.8公顷，总可建面积1105.7万方，成交总额595.8亿元，这一数字已逼近杭州市区去年全年卖地额。2012年杭州市区全年土地成交总额611.3亿元，2013年上半年与之相差仅15.5亿元。杭州市区卖地95.8亿 较上月下降47%据透明售房市场研究院统计，杭州市区（含余杭、萧山）2013年6月共成交土地17宗，总面积45.8公顷，总可建面积122.4万方，总成交额95.8亿元。2013年5月杭州市区土地成交量创下自2010年以来单月成交量新高，6月与之相比有明显回落，成交面积下降63%，成交额下降47%。主城区成交67亿 萧山卖地29亿超前5月总和2013年6月杭州主城区共成交土地9宗，总面积17.6公顷，总可建面积55.9万方，总成交额67.0亿元，占比69%。萧山区6月土地成交放量，共成交土地7宗，总面积28.1公顷，总可建面积66.5万方，总成交额28.7亿元，占比30%。这一成交额甚至大幅超过了萧 山区今年前5月的土地成交总额18.5亿元。其中，滨江房产拿下的位于钱江世纪城和闻堰的两宗宅地贡献了23.8亿元的土地出让金，占比高达83%。余杭区6月仅成交1宗土地，成交额占比1%。宅地平均溢价率11%创今年最低 市场热度回落 6月，宅地成交额在总成交额中的占比较5月有所回落。2013年6月，杭州市区共成交宅地6宗，总面积21.4公顷，总可建面积57.0万方，总成交额65.3亿元，占比68%，而5月这一数值高达79%；商地成交11宗，成交额30.5亿元，占比32%。6月，杭州市区宅地的平均溢价率为10.45%，创2013年最低。这一方面与本月出让的地块价高质优，拿地门槛较高有关；另一方面也反映了供需关系的转变和土地市场热度的回落。热点板块：钱江新城集中放量 南星地价创新高2013年6月，杭州市区土地成交的热点区域集中在钱江新城板块，本月共推出5宗地块，三宅两商，分别位于三堡单元和南星单元，总出让面积8.2公顷，总体量30.1万方，总成交额51.9亿元。2013年6月钱江新城板块土地成交情况表五宗地块的出让结果遭遇冰火两重天：三堡地块遇冷，宅地被万科、中海分食，楼面价约1.8万/平，较2012年10月成交的中海三堡地块下降3成多；南星 地块遭遇金隅、滨江、重庆宝嘉、欣盛、融创、杭州城建、中化方兴等多家大鳄热抢，成交楼面价25803元/平米，创区域新高。三堡地块卫星图三堡地块遇冷的主要原因如下：1、商业所占比例较高。根据挂牌出让文件，万科地块“商业建筑面积的比例不小于总建筑量的20%”；中海地块“商业建筑面积的比例占总建筑量28%”，并且“商业商务建筑标准层面积不得小于600平方米，不得设置公寓式酒店和公寓式办公建筑功能，主体功能不得采用别墅式设计”。2、非一线江景，被商业地块遮挡。万科、中海两地块的限高均为120米。万科40号地块东南有43号商业地块（限高 60米），南有钱江金融城（限高100米左右，规划有200米超高层酒店，目前规划仍在调整中），受遮挡影响明显；中海41号地块距离江面更远，东南为规 划小学和幼儿园，南侧为万科地块，同样受遮挡。3、体量较小。万科地块体量7.7万方，中海地块体量6.8万方，除去商业部分，住宅体量分别为6.1万方和4.9万方，难成规模效益。4、容积率高，超高层建设成本高。万科地块容积率为3.5，中海地块4.5，限高均为120米，超高层建筑成本较高。5、受金融业银根紧缩影响。自本周一（6月24日）开始的金融市场大幅下行重创房地产业，央行“不救市”态度引发市场对信贷业务的担忧。6、上半年拿地潮释放了一部分土地需求。2013年上半年，不少房企已实现“饥饿补仓”，拿地需求被释放。7、宏观政策鼓励刚需盘，豪宅项目恐仍受打压。新国五条明确鼓励中小套型、中小体量和中低价位的刚需盘，豪宅项目恐怕仍将受到打压，影响开发商拿地预期。南星地块卫星图参与争夺南星地块的开发商包括金隅、滨江、重庆宝嘉、欣盛、融创、杭州城建、中化方兴等，最终，金隅以总价13.3亿元、楼面价25803元/平如愿摘得 地块。这一价格也刷新了2009年8月18日由绿城西子御园项目所创造的南星桥区域地价标杆24295元/平米，创区域新高。南星地块受热捧，反映了豪宅市场对市中心成熟区域更为青睐，金隅计划引入胜利小学，打造高端学区房。该项目按照10%利润匡算，其毛坯售价约在4万/平米以上。大鳄牢牢控制宅地市场 滨江大举进驻萧山宅地市场依旧被房产大鳄牢牢控制。6月杭州市区除萧山瓜沥的一宗5.8万方商住地由本地开发商摘得外，其余地块全部被大鳄竞得，中小开发商的在土地市场的份额被进一步挤压。2013年6月，大鳄在杭州市区共拿地5宗，总可建面积56.1万方，总成交额69亿元。其中，滨江房产拿地总额23.8亿元位列第一；万科、金隅、中海分别拿下钱江新城宅地；越秀摘得钱江新城一线江景的商业用地。滨江房产本月在萧山区接连拿下钱江世纪城、闻堰2宗总体量达31.5万方的宅地最为引人瞩目。6月6日下午，备受关注的钱江世纪城N-22地块出人意料的以底价加价10万元直接成交，竞得人为本土大鳄滨江房产，这是其2013年在杭州的首次拿地。成交总价92027万元，成交楼面价9501元/平米。N-22地块最为突出的优势是交通极为便捷：与即将建成的地铁2号线外环路站的直线距离仅400米，经过3站地铁即可到达钱江新城；已有的庆春路隧道，规划建设的解放路青年隧道，将为钱江世纪城与主城区的联系提供有力的交通支撑。N-22地块的地价有两个参照体系：一为小范围的钱江世纪城，一为大范围的钱江南岸奥体、钱江世纪城两大新城区域。在两个体系中，该地块的价格都处于低位，增值潜力巨大。钱江世纪城地块卫星图萧政储出201315号地块，东至闻安路、南至湘湖路、西至滨江路、北至规划道路。地块出让面积87386平米，容积率1.8-2.5，可建面积 21.8万方。起始总价126530万元，折合楼面价5792元/平米。经过38轮竞价，滨江房产最终以146100万元竞得15号闻堰地块，折合楼面价 6688元/平米，溢价率15.5%。闻堰地块卫星图附:2013年6月杭州市区土地成交详表