关于房地产存量市场状况的调研报告.doc
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1、-范文最新推荐- 关于房地产存量市场状况的调研报告 房地产作为一种耐用消费品,其使用寿命可达几十年甚至上百年,具有保值增值的功能,是一种常见的投资品,因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场,指存量房屋再次上市交易,是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动,笔者近日先后到*市房地产产权产籍监理(市场)处、*市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房(二手房)市场调研。近两年,由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持,我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈
2、现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用,对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说,二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构,贯穿整个二手房交易过程。其中,任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大,就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前,我市二手房贷款市场刚刚起步,市场准入门槛比较低,二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此,针对我市二手房贷款市场现状,有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题,尽
3、快研究防范与改进对策,确保我市房地产市场健康快速地发展。 一、我市二手房市场的现状及原因分析 (三)我市二手房贷款市场所面临的风险和问题 1.还款风险 借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度,商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段,难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断,从而,造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。 2.二手房贷款服务机构的诚信风险。 在二手房贷款操作过程中,二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险,无法得到有效控制,银行的利益无法得到很好的保障。 从调查到我市二手房
4、市场现状来看,房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间,起到了“桥梁”作用,在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而,由于我市二手房市场刚刚起步,有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准,造成这些服务公司的准入门槛低,市面上出现了一批大大小小的中介公司;并且,二手房中介从业人员素质大多不高,再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强,致使二手房贷款市场蒙骗现象严重,收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明,提供虚假资料,骗取银行贷款或高比例贷款,从而,向借款人收取高额服务费。在高额暴
5、利的驱使下,这些违规操作的中介公司或个人,利用各种手段,帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手,他们便销声匿迹。而且,二手房贷款的期限一般比较长,在房地产市场动荡和下滑时期,承担风险的只有银行和广大购房借款人。 3.各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善 由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者,贷款金额相对比较小,手续烦琐、复杂,再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少,银行若要从收集资料开始直接与借款人联系,收齐资料后上报并逐级审批,这个过程需要耗费很长时间。所以,银行在开展二手房贷款业务的过程中,较多的是与中介公司合作。然而,由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款
6、的内部风险管理控制机制,再加上银行之间竞相竞争,使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则,甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司,在放款的环节上不严格控制,这不仅严重违背了银行的风险管理原则,也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。 二、解决问题的对策和建议 (二)尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度 借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为,可从以下三方面着手建立个人信用制度: 1.有关部门可以根据房屋的区域性和固定性,以城市为单位,依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息,评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定
7、的收入来源,并据此评定借款人的个人信用等级,作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。 2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款,并通过审查其债务和贷款的偿还情况,来评定借款人的信用资质。 3.各商业银行间要尽快联网,实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人,要在各行之间公示,使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。 (四)建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司,制定切实可行的市场准入标准,如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定,淘汰那些不符合标准的小公司;提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素
8、质,对他们进行培训和资格考试,对不合格和违纪的从业人员,应取消他们的从业资格。严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为,保障各商业银行和广大住房消费者的利益。二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑,依法经营、规范范运作诚实守信,才能使自己的公司不断发展壮大。 刑事诉讼中需解决问题调研报告随着司法改革的进程不断深入,司法观念有了重大的变化,从把打击犯罪作为刑事司法制度的基本价值定位的一元片面的价值观转向加强对犯罪嫌疑人和被告人权利的保护的多元平衡的价值观,从偏重实体的公正观转向重视程序的公正观,从侦查中心的司法观转向审判中心的司法观,从查明事实的办案观转向证明事实的办案观,从偏重证明力的自
9、然证据观转向强调可采性的社会证据观。上述这些转变必然带来刑事诉讼过程中的一些变化,因此在司法实践中下列一些问题需要解决。一、证据采信问题1、非法证据的排除问题所谓违法证据就是以暴力、胁迫、利诱、欺诈、违法羁押等不正当方法取得被告人供述、被害人陈述、证人证言等言词证据和以违反法定程序的方法取得实物证据。所谓违法证据排除,主要是指在刑事诉讼中应当排除上述那些通过非法途径获取的证据。现代任何国家的刑事诉讼法都禁止以违反法律的方式获取证据,然而对非法获得的证据能否获得证据能力,成为定案根据,却既有共识,又有不同的意见和相异的处置。美国是实行非法物证排除规则的主要国家。它通过一系列判例确定通过违法的、无
10、根据的搜查和没收所获得的证据,以及通过违法收集的证据发现、收集的证据(派生证据)均应排除。英国、德国和法国等西方国家与美国的态度有区别,这些国家并不一般地排斥违法取得的物证。而是注意违法的严重程度以及排除违法证据对国家利益的损害程度,进行利益权衡,同时赋予法官一定程度的对于证据取舍的自由裁量权。在我国学术界存在以下几种观点:第一,主张把“非法取证行为”与“非法取得的证据”相区别,对于非法取证行为,可以采取行政手段进行处理,情节恶劣后果严重触犯刑法的,可以依照刑法追究刑事责任,但不能仅因手段非法而否定“客观事实”的证据价值。第二,主张将非法获取的证据加以排除,认为凡是以违反诉讼程序的方法获得的证
11、据,即使查证属实,也不能作为定案的根据。第三,主张排除非法取证行为直接获得的证据,但可以以这些证据为线索,根据这一线索依合法的程序重新取证,即允许采纳所谓“毒树上的果实”为定案的根据。我们认为,排除非法证据规则的意义在于在刑事诉讼中遏止非法取证的行为,而非法取证行为的动机是获取证据,只有针对这一动机消除非法取证行为的利益性,才能有效地消除非法取证行为。因此,第一和第三种观点不能取消非法取证的动机,也就难以遏制非法取证的行为。2、瑕疵证据的完善问题这里所说的瑕疵证据是指存在残缺因素可以通过补证弥补缺陷的证据,如证明被告人身份的证据,只有其身份证而没有其户籍地公安机关的证明,或者价格鉴定结论的依据
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