第六部分 土地估价程序及土地价格定义的界定.doc
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1、第六部分 土地估价程序及土地价格定义的界定1土地估价程序掌握:宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求熟悉:宗地估价程序之间的逻辑关系2土地价格定义的界定掌握:一般情况下土地价格定义的各项内容及要求熟悉:不同情况下土地估价定义的区别考试范围1土地估价程序(1)宗地估价基本程序及内容选定方法试算价格确定宗地估价结果撰写估价报告书土地估价报告审核(2)宗地估价程序之间的逻辑关系2土地价格定义的界定(1)土地价格对应权利内涵的设定(2)土地利用条件的设定(3)土地使用年限的设定(4)土地估价期日的设定六、选定方法试算价格1各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件;
2、不同估价方法适用目的也不相同,工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法,在特殊情况下,也可采用收益还原法和商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。在土地估价实务中,选择估价方法主要根据估价对象的特点确定,以及根据限制和适用范围,选择适宜的方法。对同一宗地进行评估,一般要求应用估价方法不少于二种。各种估价方法的比较参见表4-10表4-1 各种估价方法比较一览表 方 法 项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本逼近法 路线价法 基准地价 修正法 观点 替代 收益 建筑成本十地价=房地价 成本可及性、替代 替代 评估对象 (1)土地;(2)建筑物; (3)
3、不动产 (1)土地;(2)建筑物; (3)不动产 (1)土地;(2)建筑物(1)建筑物;(2)新开发地土地土地 适用范围 适宜有交易实例地区的土地及不动产估价 适宜有收益的土地或建筑 有交易地区,且地产有开发、再开发价值建筑物或新开发地 道路系统完整,且附设有路线价,深度修正系数表和条件修正系数表 已有基准地价和宗地价格修正系数表 方法 项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本逼近法 路线价法 基准地价 修正法 限制 (1)无类似交易案例,或无市场交易时,难以评估 (2)必须考虑所有差异的项目,并加以适当修正 (3)必须查证比较案例资料的准确性 (1)对无收益不动产评估困难(2)收益数据必须
4、合理、准确(3)还原率必须适当 (1)对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难(2)房价预测难以准确 (3)开发费用难准确(1)不适宜于已建成地或已开发地(2)成本不等于价格不适宜于无路线价区域不适宜于无基准地价区域2各种估价对象适宜的估价方法选择估价方法要考虑适宜性,正确的选择估价方法是指选择的估价方法与估价目的适宜 、选择的估价方法与待估宗地用途适宜、选择的估价方法与待估宗地的权利状态适宜 和选择的估价方法与市场状况适宜。不同的评估对象有不同的特点和要求,其适用的估价方法也各不相同。(1)评估对象土地上无建筑物。评估土地价格可采用市场比较法、收益还原法、比较法预估开发完成后房地销售总金额,再
5、采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等,推求土地价格。在评估某临街商业用地土地价格时,经实地勘察,得知宗地被里地线分割为两部分,宗地所在区域既有路线价成果,又有级别基准地价成果,则评估时里地线以内以路线价为主,里地线以外以级别基准地价为主。(2)评估对象土地上有建筑物。评估建筑物价格的方法。a成本法评估建筑物价格。b利用剩余法从不动产售价中扣除地价,推求建筑物价格。c市场比较法评估不动产价格减去市场比较法评估的土地价格,得建筑物价格。d收益还原法评估不动产价格,减去市场比较法评估的土地价格,得建筑物价格。e比较法评估建筑价格。f从整个不动产收益中扣除土地收益得到建筑物纯收益,利用收益还原法评估建
6、筑物价格。评估整个不动产价格的方法。a市场比较法评估不动产价格。b收益还原法评估不动产价格。c成本法评估建筑物价格,加上市场比较法评估的土地价格。d成本法评估的建筑物价格,加上采用路线价法评估的土地价格。e成本法评估的建筑物价格,加上采用基准地价系数修正法评估的土地价格。例题:下列有关土地估价业务受理的正确做法是( )。(2008年真题)A经核实,委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确,可以接受委托B对委托方提出的任何目的的土地估价,土地评估机构都应该接受委托C土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致,估价机构因此未受理该项估价业务D估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理
7、由仍未开发建设的住宅用地评估业务E就清产核资和转让两种目的,估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中答案:AD解析:对委托方提出的任何目的的土地估价,土地评估机构都应该接受委托说法有点绝对话,不太合理的委托是可以拒绝接受的;土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致,估价机构因此未受理该项估价业务也不太对,应该由估价机构进行调查分析后再接受委托;不同目的的土地估价要出具不同的报告。七、确定宗地估价结果在收集完资料并确定了估价方法后,即可按照估价步骤试算价格。使用不同的估价方法估价步骤试算价格。使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格,估价师选择几种估价方法就会得到几种不同的试算价格,
8、同时采用一种估价方法也可能产生几种试算价格。但是,总有一种或两种结果都符合估价的要求,因此,需要对各评估方法的结果进行分析、调整,确定最终的评估值。一般采用加权平均法调整价格。确定各方法计算结果的权重时,应考虑以下内容:(1)估价方法与估价目的的适宜性。(2)估价方法与土地用途的适宜性。(3)市场状况。市场发育比较好,适宜采用市场比较法和收益还原法o(4)估价资料的可信程度。如果收集的估价资料真实、有效、详细、全面,这样的估价资料可信程度较高,对根据这样的资料得出的估价结果赋予的权重也较大。采用加权平均法确定估价结果,要求各权重之和等于100%。如果按估价方法适宜性、估价结果可靠性排序,估价方
9、法分为主要估价方法、次要估价方法,权重也有大小之分。常用方法还有算术平均法,该方法也是加权平均法的一种特殊情况,此时,各项权重相等。此外,还有众数法、中位数法、综合法等。八、撰写估价报告书估价师决定了估价对象估价额后,应及时撰写估价报告书,对整个估价工作进行总结整理,并作为向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。估价报告书的主要作用概括为:描述估价对象、记述估价过程、反映估价成果。具体内容为:提交给委托估价方,表明估价工作已经完成、表达估价结果,明确估价机构和估价师的责任界限、是解决估价结果争议的依据,是估价方和委托估价方进行申诉以及管理机关或裁决机构调处的必备材料和是估价有关管理部门对估价
10、机构进行估价质量管理、资质等级评定审核的重要依据;对估价结果、估价过程进行说明和分析,体现估价结果的科学性、客观性,增强估价结果的可靠性。土地估价报告的编写,要求在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中,增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述。根据土地估价报告规范格式的要求,土地权利状况描述中要对估价对象的使用权、所有权和他项权利等权利状况进行描述。在使用土地估价报告时,由于估价机构将土地估价报告存档,作为向行业管理机构申请资质评审的材料,对宗地估价技术过程和处理方法、技术参数选择等,都要有详尽的了解。而委托估价者往往只要了解估价结果和估价的大致过程,同时估价机构出具的宗地估价报告也应适当
11、保守技术秘密。因此为满足上述多方面的需要,土地估价机构应在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。在报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时,必须同时提交土地估价结果报告和土地估价技术报告;在报送土地估价师协会等进行报告质量抽查时,必须同时提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。另有要求的除外。从报告格式上看,宗地估价报告又可分为书信式、文字式和表格式三种。例题:关于土地估价报告的使用,下列做法正确的是( )。(2007年真题)A估价机构将土地估价报告存档,作为向行业管理机构申请资质评审的材料B估
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