国有土地有偿使用的四种形式.doc
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1、国有土地有偿使用的四种形式国有土地有偿使用的四种形式一、国有土地有偿使用方式目前我国实施的土地有偿使用方式主要有土地使用权出让、 租赁、作价出资(入股) 、授权经营四种方式。 土地管理法 实施条例第 29 条规定:国有土地使用权有偿使用的方式 包括:(1)国有土地使用权出让; (2)国有土地租赁; ( 3) 国有土地使用权作价出资或者入股。因此,出让、租赁(其中按年支付租金的俗称年租制)和国 家以国有土地使用权作价出资或者入股,均为法定的国有土 地有偿使用方式。1998 年发布实施的 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂 行规定中提出国有企业改制中涉及的划拨土地使用权经批 准可以采用“授权经营”
2、方式处置,因此授权经营也属于土 地有偿使用方式之一。以出让、租赁、作价出资或者入股方式取得的土地使用权分别为出让土地使用权、承租土地使用权和作价出资(入股) 土地使用权。由于土地权利类型不同,相应地,土地的权能 也不一样。二、土地使用权出让及出让土地使用权(一)概念土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。(二)出让的法律规定根据土地管理法、城市房地产管理法等法律、法规的市、市、有关规定,国有土地使用权出让,必须符合土地利用总体规 划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让,必须 由土地所在地的市、 县人民政府有
3、计划、 有步骤地进行。 县人民政府土地行政主管部门应当根据社会经济发展计划、 产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规 划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报经同 级人民政府批准后,及时向社会公布,并具体组织实施。 县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划,会同城市 规划等部门共同拟订出让的每幅地块的用途、年限、规划条 件和其他土地使用条件等方案, 报经市、 县人民政府批准后, 由市、县人民政府土地行政主管部门具体组织实施。(三)出让的年限根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定, 土地使用权出让的最高年限按照土地用途确定: ( 1)居住用 地 70 年;(2)工
4、业用地 50 年;(3)教育、科技、文化、卫 生、体育用地 50 年;(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年;( 5) 综合或者其他用地 50 年。(四)出让的方式出让的方式包括: (1)招标;( 2)拍卖;(3)挂牌;(4)协 议。(五)出让土地使用权的权能1出让土地使用权的取得 出让土地使用权是土地使用者通过出让方式取得的国有土 地使用权。土地使用者应当依照其与市、县人民政府土地行 政主管部门签订的国有土地使用权出让合同的约定,按 时付清全部土地使用权出让金,并依法向县级以上人民政府 土地行政主管部门申请土地使用权登记,领取国有土地使 用证,依法取得出让国有土地使用权。2出让土地的开发利用要
5、求土地使用者应当按照出让合同约定的土地用途和条件开发、 利用和经营土地,需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主 管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新 签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。3出让土地使用权的收回国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定 的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利 益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者 使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补 偿。4出让土地届满续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要 继续使用土地的,应
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