购物中心招商租赁及开业准备.doc
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1、购物中心招商租赁及开业准备购物中心竣工到开业庆典之前还有大量准备工作,除了设 备调试和人员训练之外,最首要的工作是店面招商和出租。一.招商租赁阶段购物中心建成并不意味着开发过程的完结,下一步的任 务是为出租店面寻找承租户,也就是招商租赁。为了保证招 商目标能够成功地实现,首先需要在预算的基础上确定开业 后的经营目标。其次,需要根据金融情况确定出租方式和策 略。实际上,早在购物中心设计和建设阶段,预算和出租招 商工作已经展开。(一)购物中心的决算购物中心开发必须预测开业之后的收入,并和资本投入 结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算, 在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算,计算
2、购物 中心的开发费用和成本,进行投资和受益的经济分析,制定 开业后的经营目标,并以此作为店面出租的依据。(二)招商和承租户选择在招商过程中,有必要对每一个承租户进行评价,预测 它们的经营前景,作为店面出租的指导。第一,承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店 面出租和租金关系密切。开发商的目标是选择合适的零售 商,获得足够的租金,最大限度地出租营业面积,获得最大 的利润来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收 入提供可靠的指导,问题在于获得长期稳定的租户和短期高 回报是有矛盾的,在某些情况下难以两全其美。开发商把面 积大量出租给信誉好的零售商,可以保证租金来源的稳定 性,但是这些承租户
3、可能达不到预期的销售额,所以难以让 业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个长期收 益和迅速收回投资的问题,反映在承租户是选择高信誉度的 知名商店和全国性连锁店,还是选择本地的愿意支付较高租 金的普通零售商。在一些地方,购物者对某些承租户具有很高的接受程 度。虽然信誉一般,但是它们商品销售量大,所以,购物中 心中一些非常好的位置,常常被这些购物者接受程度很高但 信誉一般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经 营能力很强,有时候却只能得到较低租金的位置。因此,购 物中心在选择承租户时,需要在利润和稳定性之间做出选 择。第二,需要保证购物中心商品种类的完整性。购物者对 购物中心中只有一
4、家商店出售某种商品不会感到满意,他们 希望能够像在城市商业区购物一样,方便地进行款式、质量 和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集 中布置,扩大商品覆盖范围,方便购物者进行比较,提供与 城市商业区一样的竞争性和便利性,创造 “购物气氛 ”。(三)承租户租金店面租金与购物中心的规模有关,一般大型购物中心的 租金高,小型购物中心的租金相对低一些。如果规模相同, 由于位置不同,租金也有差别,即使在同一购物中心,付出 较多的租金能够得到较好的店面位置。由于经营商品的种类和利润不同,并非每个承租户都能 够交纳同样的租金。收取的租金一般分为两部分,一部分是 按面积收取基本租金,称为抵押保证金
5、或抵押租金,另一部 分按销售额以一定的比例抽取,称为百分比租金。下表列举了 50年代美国一些重要的承租户类型和租金的关系(1ft2=0.093m2)承租户抵押保证金($ /ft2)百分比租金百货商店1. 52 3%小型百货商店0. 75 1.52. 5 5%超级市场1 . 25 21 2%风味食品、面包店、熬食店、肉店、色店5 65 7%糖果店干果店5 6610 %综合商店1 23 6%服装店V 2V4%一 5%小服装店2. 5 610 %全国连钮级装店4%童装6%五交化商店1 . 754 5%家具和家庭装饰店1. 7524 6%餐饮店1. 7534 7%服务设施比较低10 %百货商店是购物中
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